République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 23/11/2023

N° de MINUTE :

N° RG 21/00236 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TMGT

Jugement (N° 51-17-04)

rendu le 17 Décembre 2020

par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BOULOGNE SUR MER

APPELANTE

Madame [K], [P], [E] [Z] épouse [V]

née le 16 Février 1954 à [Localité 21] – de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 22]

Représentée par Me Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [A], [W], [T] [V]

né le 30 janvier 1978 à [Localité 26], de nationalité française

[Adresse 24]

[Localité 20]

Monsieur [X], [B], [R] [V]

né le 28 octobre 1979 à [Localité 26], de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 23]

Monsieur [D], [J], [O] [V]

né le 31 août 1985 à [Localité 29] – de nationalité française

[Adresse 18]

[Localité 22]

Représentés par Me Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉE

Madame [ZP], [I], [M] [Z]

née le 09 Novembre 1948 à [Localité 21] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 21]

Représentée par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 21 septembre 2023 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié, magistrates chargées d’instruire le dossier qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Mme [M] [Z], agricultrice, était la mère des deux parties à la procédure soit de Mme [ZP] [Z] et de Mme [K] [V] née [Z].

Lorsqu’elle a fait valoir ses droits à la retraite, elle a cédé son exploitation agricole à sa fille [ZP] [Z]. Figuraient parmi les biens mis en exploitation 29 ha 72 a 45 ca de terres dont elle était propriétaire.

Par acte du 14 octobre 1999, Mme [M] [Z] a consenti une donation-partage à Mme [ZP] [Z] et Mme [K] [Z] sur une partie des biens immobiliers dont elle était propriétaire.

Au titre de ladite donation, Mme [K] [Z] se voyait allotir des parcelles cadastrées C[Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 15] sur le territoire de la commune d'[Localité 21] représentant une superficie de 19 ha 84 a 79 ca.

L’acte de donation précisait en page 8 :

‘la donatrice déclare, ce reconnu par les donataires, que les biens susdésignés faisant l’objet des présentes sont actuellement occupés par [ZP] [Z], l’une des donataires susnommées en qualité de locataire rurale soumis au statut des baux ruraux régulièrement inscrite à la MSA’.

Par acte sous-seing-privé en date du 13 avril 2004, [M] [Z] a consenti un renouvellement du bail rural à Mme [ZP] [Z].

[M] [Z] est décédée le 18 janvier 2009 et Mme [K] [Z] épouse [V] est devenue pleine propriétaire des parcelles d’une superficie de 19 ha 84 a 79 ca dont elle n’était jusque là que nue-propriétaire.

Par jugement en date du 11 mai 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer a notamment annulé un congé fondé sur l’âge du preneur délivré par acte d’huissier du 7 août 2013 à la requête de Mme [K] [Z] épouse [V], annulé une mise en demeure de payer les fermages de 2009 à 2015 qui avait été délivrée à [ZP] [Z] le 7 janvier 2016 pour un montant de 19886,57 euros et débouté [K] [Z] épouse [V] de sa demande en paiement des fermages.

Le bail s’est en conséquence renouvelé, suite à l’annulation du congé, le 15 mars 2013 pour 9 années avec une nouvelle échéance à la date du 14 mars 2022 à minuit.

Suivant acte d’huissier en date du 20 avril 2018, Mme [K] [Z] épouse [V] a fait délivrer un congé à Mme [ZP] [Z], ce congé étant fondé à titre principal sur un refus de renouvellement au visa des dispositions des articles L. 411-31, L. 411-35, et L. 411-46 du code rural et à titre subsidiaire sur les dispositions de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, Mme [ZP] [Z] ayant atteint l’âge de la retraite.

Mme [ZP] [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de deux requêtes.

La première requête demandait au tribunal paritaires des baux ruraux :

-d’annuler la mise en demeure adressée au nom de Mme [K] [V] par Maître [HM] le 5 juillet 2017 à Mme [ZP] [Z] ;

-de fixer le montant du fermage dû au titre de l’année 2015-2016 à la somme de 1707,65 euros

-de fixer le montant du fermage dû pour la période des années culturales 2009-2010 jusqu’à 2014-2015 à la somme de 11 353,31 euros ;

-de dire en conséquence que la somme de 19 886,57 euros payée par Mme [ZP] [Z] à Mme [K] [V] pour les années culturales 2009-2010 jusqu’à 2014-2015 est erronée ;

-condamner Mme [K] [V] sous réserve de la quote-part des impôts fonciers dont elle pourrait justifier à répéter à Mme [ZP] [Z] la somme de

19 986,57-11 353,31 = 6929,61 euros ;

-condamner Mme [K] [V] à payer à Mme [ZP] [Z] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par la seconde requête, Mme [ZP] [Z] demandait au tribunal paritaire de :

-annuler le congé délivré par Mme [K] [Z] épouse [V] ;

-autoriser Mme [ZP] [Z] à céder ses droits qu’elle détient du bail à sa fille [Y] [V] épouse [L] et dire en conséquence que cette dernière aura droit au renouvellement du bail .

-condamner Mme [K] [Z] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En raison de l’échec de la tentative de conciliation, les deux affaires qui ont fait l’objet d’une jonction ont été renvoyées en audience de jugement et après plusieurs renvois ont été retenues lors de l’audience du 17 septembre 2020.

Par jugement en date du 17 décembre 2020, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer a :

-annulé le congé pour refus de renouvellement délivré par Mme [K] [V] à Mme [ZP] [Z] en date du 20 avril 2018 ;

-sursis à statuer s’agissant du congé fondé sur l’âge et s’agissant de la demande de cession de bail formée par Mme [ZP] [Z] dans l’attente de la décision du tribunal administratif sur la contestation formée par Mme [K] [V] à l’encontre de l’autorisation tacite d’exploiter accordée à Mme [Y] [V] épouse [L] ;

-dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de contacter le greffe de ce tribunal dès réception de la décision du tribunal administratif de Lille afin que la présente instance soit poursuivie ;

-rejeté la demande en fixation des conditions financières du bail renouvelé et de désignation d’un expert pour y procéder ;

-déclaré recevable la demande en répétition de l’indu formée par Mme [ZP] [Z] ;

-condamné Mme [K] [V] au paiement de la somme de 6965,61 euros à Mme [ZP] [Z] en remboursement de l’indu de fermages payés par cette dernière sur la période de l’année culturale 2010 à l’année culturale 2015 et avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

-condamné Mme [K] [V] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les demandes déjà tranchées par le présent jugement ;

-réservé les dépens.

Mme [K] [V] a relevé appel des dispositions de ce jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après renvois, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 21 septembre 2023.

Les trois fils de Mme [K] [Z] épouse [V] acquéreurs des parcelles objet du litige sont intervenus volontairement dans le cadre de la présente procédure d’appel.

*******

Lors de l’audience du 21 septembre 2023, Mme [K] [Z] épouse [V] et ses trois fils [A], [X], et [D] [V], représentés par leur conseil, soutiennent les conclusions déposées lors de l’audience par lesquelles ils demandent à cette cour de :

Au visa des dispositions des articles L. 411-31, L. 411-35, L.411-46 et L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime,

-valider le congé du 20 avril 2018 ;

-débouter Mme [ZP] [Z] de l’ensemble de ses prétentions ;

-en toute hypothèse s’agissant de sa réclamation au titre d’un trop perçu de fermages, dire et juger que les réclamations antérieures au 25 septembre 2012 sont irrecevables comme étant prescrites ;

Vu les dispositions de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime,

-désigner un expert qu’il plaira à la cour de désigner avec mission de :

-convoquer les parties et leurs conseils, tous sachants,

-se rendre sur les lieux loués et examiner les parcelles,

-proposer le fermage du bail renouvelé conformément à l’arrêté préfectoral en vigueur à la date du renouvellement,

-condamner Mme [ZP] [Z] aux dépens et au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que Mme [K] [V] avait précédemment signifié à sa soeur [ZP] [Z] un congé fondé sur l’âge le 7 août 2023 mais que ledit congé a été annulé par la juridiction paritaire de Boulogne-sur-Mer pour des motifs erronés en droit, sans que [K] [V] ne bénéficie ensuite du conseil d’un avocat pour faire appel du jugement rendu.

Ils soutiennent comme en première instance que le congé pour refus de renouvellement est justifié par les multiples fautes commises par Mme [ZP] [Z] et ainsi un défaut d’entretien des parcelles données à bail dans des conditions de nature à compromettre le fonds et une sous-location illicite du droit au bail au titre d’une cession de son droit de chasser, outre le fait que l’intéressée ne remplit plus les conditions fixées par les articles L. 411-58 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, alors qu’elle n’exploite pratiquement plus les terres et qu’elle n’est pas dans la capacité de justifier d’un cheptel et du matériel nécessaire pour exploiter.

Ils rappellent que le congé a également été délivré pour atteinte de l’âge de la retraite par le preneur. Ils font valoir sur ce point que ce congé est parfaitement valable et que Mme [ZP] [Z] ne peut se prévaloir de la qualité de preneur de bonne foi au regard des différents manquements qui lui sont imputables dans le cadre de l’exécution de son contrat de bail, manquements qui sont pour partie les mêmes que ceux reprochés dans le cadre du congé pour refus de renouvellement. Ils ajoutent que Mme [ZP] [Z] a manqué à son obligation qui était la sienne d’assurer le paiement régulier des fermages et ce dès lors qu’elle s’est abstenue de régler ses fermages depuis le décès de l’usufruitière et ce malgré les lettres de mise en demeure qui lui ont été adressées et que ce n’est qu’en 2016 qu’elle a régularisé les loyers pour la période allant de 2010 à 2015 et qu’elle a ensuite cessé le paiement des loyers à compter de 2016 en invoquant la compensation avec un trop réglé en 2016.

Ils précisent encore que Mme [Y] [L], fille adoptive de l’intimée et fille biologique de Mme [V], ne remplit nullement les conditions pour être candidate à la cession du bail rural. Ils exposent à cet égard que l’intéressée est professeur des écoles et ne s’est trouvée une vocation d’agricultrice que tardivement inventée pour les besoins de la cause, qu’elle n’a pas ni la disponibilité ni les moyens nécessaires pour exploiter et que si elle a obtenu une autorisation tacite d’exploiter, cette autorisation a été contestée devant le tribunal administratif.

Plus généralement, ils font valoir que l’adoption simple de Mme [Y] [L] par Mme [ZP] [Z] est le résultat d’une fraude manifeste et d’un détournement de l’institution de l’adoption, cette adoption prononcée en 2018 ayant été demandée pour légitimer une demande d’autorisation de cession .

S’agissant de la demande en remboursement d’un trop perçu, ils soutiennent qu’une telle demande est partiellement prescrite et que par ailleurs, Mme [ZP] [Z] s’est abstenue de nouveau de régler les loyers à compter de 2016 ce qui autorise la compensation.

Ils maintiennent leur demande de désignation d’un expert pour la fixation des conditions financières du bail renouvelé.

Mme [ZP] [Z], représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience par lesquelles elle demande à cette cour de :

Au visa des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime

-dire et juger qu’elle est recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes et moyens,

En conséquence,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à constater la compensation effectuée entre les fermages dus depuis 2016 par Mme [ZP] [Z] et le trop-perçu de Mme [V] ;

-infirmer le jugement en ce qu’il a sursis à statuer sur la nullité du congé dans l’attente du jugement du tribunal administratif de Lille saisi d’un recours en excès de pouvoir à l’encontre de l’autorisation d’exploiter obtenue par Mme [Y] [L] ;

Statuant à nouveau immédiatement et sans sursis,

-autoriser Mme [ZP] [Z] à céder son bail à Mme [V] épouse [L] ;

-dire que cette dernière conformément à l’article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime, aura droit au renouvellement du bail ;

-condamner solidairement Messeirus [V] [A], [X], et [D] au paiement de la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Mme [ZP] [Z] conteste l’ensemble des griefs articulés dans le congé pour refus de renouvellement. Elle fait valoir que les faits de sous-location illicite ne sont absolument pas caractérisés, qu’elle justifie de ce que les parcelles étaient correctement entretenues et qu’il ne peut lui être opposé aucun agissement de nature à compromettre le fonds donné à bail. Elle ajoute qu’elle a justifié parfaitement de ce qu’elle disposait du matériel suffisant pour exploiter les parcelles objet du litige au travers du constat établi par Maître [U] le 30 octobre 2019, outre du fait que les parcelles sont entretenues.

Elle a demandé en conséquence la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation du congé prononcé pour refus de renouvellement.

Elle fait encore valoir s’agissant du moyen tiré d’un défaut de paiement des fermages, invoqué par l’autre partie pour caractériser son absence de bonne foi, que rien ne peut lui être reproché alors que Mme [V] voulait que les loyers lui soient réglés sur base de l’intégralité des parcelles objet du bail consenti par leur mère et non pas sur la base des seules parcelles qui lui ont été attribuées , ce qui a conduit la concluante a contester à deux reprises les lettres de mise en demeure adressées par Mme [V].

Elle indique qu’elle est une locataire de bonne foi qui est en droit de demander l’autorisation de céder son droit au bail rural à sa fille Mme [Y] [L]. Elle indique que cette dernière a obtenu l’autorisation de sa hiérarchie de cumuler son activité d’enseignante avec une activité d’agricultrice, qu’elle disposera du matériel suffisant pour exploiter les terres et qu’elle habite à proximité de ces dernières. Elle indique par ailleurs qu’elle a obtenu une autorisation administrative tacite d’exploiter et que si un recours a été diligenté contre cette décision, le tribunal administratif a rejeté ce recours, sans qu’un appel ait été diligenté contre cette décision

Elle indique que ses relations avec Mme [Y] [L] sont anciennes et sincères, Mme [L] ayant quitté depuis sa jeunesse le domicile de sa soeur et fait valoir que le jugement d’adoption est opposable à tous.

S’agissant de la répétition de l’indu, elle fait valoir qu’aucune prescription ne peut s’appliquer à son action et que le tribunal paritaire des baux ruraux a justement apprécié l’indu réglé par elle mais elle ne s’oppose pas à ce que la cour constate la compensation avec les loyers échus depuis 2016.

Elle s’oppose à la mesure d’expertise pour fixer les conditions financières du bail renouvelé.

Il est renvoyé aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leurs demandes et moyens.

MOTIFS

Il convient de recevoir [A] [V], [X] [V] et [D] [V] en leur intervention volontaire à la procédure, et ce en leur qualité de nouveaux propriétaires des parcelles objet du présent litige suite à la vente consentie par leur mère le 30 octobre 2021 suivant acte authentique reçu à cette date par Maître [MO] notaire à [Localité 25].

Il sera rappelé par ailleurs que le congé délivré par Mme [K] [V] l’a été à titre principal pour refus de renouvellement et à titre subsidiaire comme étant fondé sur l’âge du preneur à bail.

Sur la validité du congé en ce qu’il est fondé sur un refus de renouvellement :

Le premier alinéa de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, 18 mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ».

Selon l’article L.411- 53 du même code, « nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411 -31 »

L’article L.411-46 alinéa premier du même code énonce que « le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411 -31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L.411-57 à L.411 -63, L. 411-66 et L. 411-67 du code rural et de la pêche maritime.

Il résulte par ailleurs de l’article L.411- 31, auquel il est ainsi expressément renvoyé par les deux articles précités s’agissant de la notion de « motifs graves et légitimes», que : « I) Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d”oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L411 -27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II) Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35,

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38,

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411 -37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail ».

Il convient en conséquence d’examiner successivement les différents manquements imputés par les consorts [V] à [ZP] [Z] pour déterminer si elles sont de nature, en application des textes précités, à faire obstacle à un renouvellement du bail rural.

Il sera observé, à cet égard, que Mme [K] [Z] épouse [V] n’a fait état dans le congé signifié que de trois motifs justifiant, selon elles, le refus de renouvellement du bail rural : d’une part la cession prohibée de la chasse, d’autre part, le défaut d’entretien manifeste des biens affermés, et enfin l’absence d’exploitation effective du fonds et des moyens nécessaires à cette exploitation de telle sorte que la cour n’a pas à examiner à ce stade la question du défaut de paiement ou des retards de paiement dans les fermages.

Sur la cession du droit de chasser :

Il est rappelé à titre liminaire que dans le cas de terres affermées, le droit de chasse, qui est lié au droit de propriété, appartient au bailleur, tandis que l’article L. 415-7 du code rural et de la pêche maritime attribue au fermier le droit de chasser, personnellement, sur les terres qui lui sont louées, et l’article D. 415-6 du même code interdit au bailleur de réclamer une majoration du prix du bail en raison de l’exercice du droit de chasser par le preneur. Seul le titulaire du bail rural peut en bénéficier. Ni un voisin ou un ami, ni même un membre de la famille n’est autorisé à chasser, quand bien même il serait accompagné du preneur à bail rural;

Il sera précisé tout de même que la mise à disposition, au profit d’un tiers, du droit personnel de chasser, ne constitue pas nécessairement une sous-location prohibée au sens de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ; elle peut suffire par contre, en raison de l’importance de l’obligation méconnue, à constituer le preneur de mauvaise foi et à le priver de sa faculté de céder ultérieurement son droit au bail..

En l’espèce, il convient d’observer que les consorts [V] entendent établir l’infraction alléguée à l’encontre de [ZP] [Z] sur la base d’une seule pièce en l’occurrence un procès-verbal de dépôt de plainte de Mme [K] [V] auprès des services de l’Office National de chasse et de la forêt, dépôt de plainte dans lequel Mme [V] a indiqué avoir très fréquemment vu des personnes en action de chasse sur ses terres d'[Localité 21] et qu’elle prenait acte par ailleurs de ce que le dimanche 28 janvier 2018, les services concernés avaient verbalisé deux personnes qui chassaient sur les parcelles D [Cadastre 13] et D [Cadastre 12] [Adresse 28] à [Localité 21], ces personnes ayant été identifiées comme étant M. [F] [H] et M. [N] [EH].

Cependant, outre le fait que la production de ce dépôt de plainte ne suffit pas à établir quelles ont été les suites de ce dépôt, il y a lieu d’observer que la verbalisation des deux personnes en cause ne suffit en aucun cas à établir qu’elles sont entrées sur les parcelles sur l’invitation du preneur en place, les appelants ne procédant que par voie d’affirmations de ce chef. Par ailleurs, Mme [ZP] [Z] n’est pas de plein droit comptable du comportement des personnes qui se permettent de chasser sur les terres affermées.

Le grief n’est donc pas caractérisé.

Sur la compromission du fonds :

La partie appelante qui reproche à l’intimée un défaut d’entretien propre à entraîner la compromission du fonds a produit aux débats pour en justifier un constat d’huissier établi par Maître [S] [G], huissier de justice à [Localité 26], le 31 janvier 2018. Il y a lieu d’observer que ce constat consacre de longs développements à la description de la parcelle AD[Cadastre 14] [Adresse 27] alors pourtant qu’il s’avère que cette parcelle n’est pas incluse dans la liste des parcelles données à bail par l’appelante et il a d’ailleurs été justifié de ce qu’une convention a été mise en oeuvre avec le parc naturel des caps et marais d’opale quant à sa préservation en qualité de zone humide, constituant une prairie marnicole. Par ailleurs ,le tribunal paritaire des baux ruraux a justement constaté que pour les autres parcelles, le constat ne précise nullement que lesdites parcelles seraient envahies de ronces et que les seuls défauts d’entretien éventuellement constatés concernent les fossés et les haies des parcelles D [Cadastre 7] et C [Cadastre 3] sans qu’une compromission des fonds soit caractérisée. De son côté, Mme [ZP] [Z] a elle-même produit un constat d’huissier en date du 30 octobre 2019 duquel il ressort que les parcelles données à bail par [K] [V] à [ZP] [Z] sont en bon état et correctement entretenues et ne présentent pas de signe d’abandon. Lors de la réalisation de ce constat, Mme [ZP] [Z] a précisé auprès de l’huissier de justice que s’agissant de la parcelle [Cadastre 7] , elle était taillée chaque hiver pour maintenir une hauteur de 2,50 mètres et offir ainsi un abri aux bovins en cas d’intempéries et offrirde l’ombre l’été.

Pour le surplus, Mme [K] [V] a effectivement produit en cause d’appel un nouveau constat établi par Maître [PU] [C] le 2 août 2023 soit peu de temps avant l’audience devant cette cour dans lequel il est repris des constatations concernant l’état des parcelles C [Cadastre 1] et C[Cadastre 3] mais sans que les constatations et photographies jointes à ces dernières ne fassent apparaître une insuffisance d’entretien de nature à compromettre le fonds.

Dès lors en l’absence d’éléments suffisants et surtout en présence d’éléments contradictoires, la cour estime comme les premiers juges que le grief de ce chef n’est pas véritablement caractérisé.

Sur les conditions de l’exploitation :

Il sera précisé qu’il résulte d’un constat d’huissier établi sur la demande même de la partie intimée que cette dernière dispose du matériel suivant pour exploiter les terres en cause : un tracteur Deutz Fahr équipé en partie avant d’un godet crocodile, d’une charrue équipée de trois socs, d’un andaineur, d’une faucheuse, d’une faneuse, d’une déchaumeuse et d’un semoir, la carte grise du tracteur étant bien au nom de Mme [ZP] [Z]. Il a été précisé lors de ce même constat que le matériel présent sur l’exploitation pouvait en cas de nécessité être complété par du matériel pris en location. Il ne saurait par ailleurs être reproché à Mme [ZP] [Z] qui est au forfait de ne pas produire un registre des immobilisations.

A cet égard, Mme [K] [V], sur laquelle pèse la charge de la preuve de ce que le motif de non renouvellement existe, ne produit en réalité elle-même aucune pièce de nature à établir que Mme [ZP] [Z] n’aurait plus les moyens pour exploiter les terres en cause, se contentant à cet égard de commenter les pièces que la locataire a produit elle-même aux débats. Force est de constater d’ailleurs que les constats d’huissier produits aux débats prouvent que les terres sont effectivement exploitées et qu’il n’est par ailleurs nullement démontré que Mme [ZP] [Z] n’assurerait plus elle-même l’exploitation des parcelles en cause.

Il convient dès lors pour la cour par ces motifs et par ceux des premiers juges expressément adoptés de conclure que la preuve du grief n’est pas davantage rapportée.

Dès lors, la cour sera amenée à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le congé délivré le 20 avril 2018 en ce qu’il est fondé sur un refus de renouvellement.

Sur le congé fondé sur l’âge à titre subsidiaire et sur la demande d’autorisation de cession des baux :

Sur la validité du congé en ce qu’il est fondé sur l’âge de la preneur :

Aux termes des dispositions de l’article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime, le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L.411-58 à L.411-63, L.411-66 et L.411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l’article L.732-39. Si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L.411-5 et L.411-46:

– soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles;

– soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.

Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit à la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l’âge est inférieur à l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s’il s’agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article .411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.

A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent.

En l’espèce le congé en ce qu’il a été délivré en raison de l’âge du preneur ne fait l’objet d’aucune critique ni sur le fond ni sur la forme, sauf pour Mme [ZP] [Z] à s’opposer à ce qu’il puisse prendre effet en demandant à être autorisée judiciairement à céder son droit au bail à sa fille adoptive [Y] [V] épouse [L], pour laquelle elle fait valoir qu’elle remplit les conditions légales pour bénéficier de la cession du bail rural à son profit.

Sur la demande de cession :

Pour se prononcer sur la cession, le juge doit rechercher si la cession projetée ne risque pas de nuire aux « intérêts légitimes du bailleur ». Ces intérêts sont appréciés au regard, d’une part, du comportement du preneur cédant au cours de son bail, et d’autre part, au regard des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire candidat.

S’agissant du preneur cédant, le tribunal paritaire apprécie sa « bonne foi » en vérifiant qu’il n’a pas commis de manquements graves à ses obligations en cours de bail.

S’agissant du cessionnaire, il doit pouvoir offrir des garanties pour assurer une bonne exploitation du fonds conformément aux dispositions de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime : être titulaire d’une autorisation d’exploiter, avoir des aptitudes professionnelles suffisantes, disposer des moyens matériels et financiers nécessaires à l’exploitation du fonds loué

Dès lors que les critères de la bonne foi du cédant et des garanties offertes par le cessionnaire sont cumulatifs, le fait qu’un seul de ces critères ne soit pas rempli justifie le rejet de la demande d’autorisation de cession.

Sur la bonne foi du preneur au bail :

Il sera précisé à titre liminaire qu’au regard du caractère exceptionnel de la faculté de cession du preneur de son droit au bail rural, l’exigence de bonne foi du preneur s’apprécie sur toute la durée des relations avec son bailleur. Le comportement vertueux du preneur postérieurement à ses fautes, même sur une période étendue, ne saurait donc en soi suffire à effacer les manquements commis. Le renouvellement du bail n’entraîne pas la purge des infractions antérieurement commises dans le cadre de l’appréciation de la bonne foi.

Le premier motif invoqué par le bailleur au titre de l’absence de bonne foi du preneur à bail réside dans le défaut de paiement à bonne date des fermages.

S’il est constant que les loyers échus depuis 2016 ont été réglés par compensation du montant desdits loyers avec la somme de 6 965,61 euros trop payée par Mme [ZP] [Z] à la suite de son paiement d’une somme de 19 986,57 euros effectué le 13 mai 2016, il n’en demeure pas moins que Mme [K] [V] n’est pas contestée lorsqu’elle énonce que Mme [ZP] [Z] n’avait jusqu’en 2016 réglé aucune somme depuis le décès de l’usufruitière et il est à tout le moins constant qu’aucun loyer n’a été réglé à la bailleresse de 2009 à 2015 ce qui correspond au défaut de paiement d’une somme importante d’un montant supérieur à 10000 euros et à une infraction grave aux règles du bail, la régularisation des fermages n’étant intervenue qu’en 2016 au titre des fermages de 2010 à 2015.

Certes, Mme [ZP] [Z] indique que sa soeur lui a réclamé des sommes supérieures à ce qui était effectivement dû, ayant calculé le montant des fermages sur l’intégralité des parcelles concernées par le bail et non pas sur les seules parcelles qui lui avaient été attribuées par sa mère, et en tient pour preuve que les lettres de mise en demeure qui lui ont été adressées par sa soeur reprenaient un montant de fermages inexact calculé sur la surface entière des parcelles données à bail et ont été annulées par la juridiction paritaire par un précédent jugement.

En l’espèce, les appels de fermage n’ont pas été produits aux débats.

Il sera rappelé toutefois que les fermages sont des créances portables et non quérables qui n’obligent nullement le bailleur à émettre une facture ou un appel de fermage pour justifier de son exigibilité.

Les demandes éventuellement exagérées du bailleur ne dispensaient nullement en l’espèce à Mme [ZP] [Z] de régler les fermages qui étaient effectivement dus ou à tout le moins de faire des offres de règlement en ce sens. Par ailleurs, il n’est nullement justifié des conditions dans lesquelles Mme [K] [V] aurait refusé d’encaisser des règlements que la locataire aurait essayé d’effectuer. Une telle observation s’impose indépendamment du fait que les mises en demeure ont été annulées pour ne pas correspondre au montant exact des fermages auxquels Mme [V] pouvait prétendre.

Dès lors, la cour estime que les manquements du preneur à bail consistant en une suspension de ses paiements de fermages pendant plusieurs années sont suffisamment conséquents pour justifier un refus d’autorisation de cession de bail.

Dès lors, la cour refusera purement et simplement d’accorder l’autorisation de cession de bail et ce par réformation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé un sursis à statuer et par évocation sur le fond.

Sur la demande au titre des loyers ;

Mme [ZP] [Z] a sollicité en première instance le remboursement d’un trop payé de fermages pour un montant de 6 965,61 euros faisant valoir que la somme de 19 886,57 euros qu’elle avait réglée en mai 2016 correspondait pour partie à un indu, qu’elle avait réglé à titre conservatoire alors que la bailleresse la menaçait d’une action en résiliation judiciaire de son bail rural, les fermages ayant été calculés sur une superficie correspondant à la superficie des parcelles dont Mme [K] [V] était devenue véritablement propriétaire.

Mme [K] [V] soulève en cause d’appel la fin de non recevoir tirée de la prescription faisant valoir que cette action en répétition de l’indu est pour partie irrecevable comme correspondant pour partie à des fermages qui étaient exigibles avant le 25 septembre 2012.

La fin de non recevoir tirée de la prescription peut être relevée en tout état de cause et donc à hauteur d’appel.

Cependant, force est d’observer que le point de départ de la prescription n’est nullement la date d’exigibilité des fermages mais bien le paiement effectué par Mme [ZP] [Z] par chèque du 12 mai 2016 et que la demande de cette dernière ne peut en aucun cas se voir opposer la prescription quinquennale.

Par ailleurs, le calcul des fermages effectivement dus pour les années 2010 à 2015 et tel que fait par les premiers juges pour aboutir à un montant de 10 196,03 euros ne se heurte à aucune contestation.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il en a déduit que Mme [K] [V] pouvait se prévaloir d’un indu d’un montant de 6965,61 euros.

Cependant, alors que Mme [ZP] [Z] fait valoir qu’elle s’est abstenue ensuite de régler les fermages en raison de la compensation dont elle entendait se prévaloir entre cet indu et le montant des fermages échus à compter de 2016 et que le montant desdits loyers est à tout le moins égal au montant de l’indu, il y a lieu de constater que la créance de Mme [ZP] [Z] s’est éteinte par la compensation.

Sur la demande tendant à voir fixer les conditions financières du bail renouvelé et de désignation d’un expert présenté par les consorts [V] :

Il ressort des éléments de la cause que la demande est formulée en application des dispositions de l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime lequel énonce qu’à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16.

Contrairement à ce qui a été indiqué par le jugement entrepris, ce texte n’impose aucun délai particulier au bailleur pour engager l’instance nécessaire à la modification judiciaire du bail.

Cependant, la cour estime que la demande telle qu’elle est faite, et qui est formulée sous la simple forme d’une demande d’expertise judiciaire est trop imprécise pour ne pas énoncer les prétentions du bailleur et les éléments de contestation entre les parties.

Dès lors, la cour confirmera par motifs substitués le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en fixation des conditions financières du bail renouvelé et de désignation d’un expert pour y procéder.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que les parties étaient toutes deux sur certains points débattus mal fondées, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a donc pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare MM. [A] [V], [X] [V] et [D] [V] recevables en leur intervention volontaire à la présente procédure ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

-annulé le congé pour refus de renouvellement délivré par Mme [K] [V] à Mme [ZP] [Z] en date du 20 avril 2018 ;

-rejeté la demande en fixation des conditions financières du bail renouvelé et de désignation d’un expert pour y procéder ;

-déclaré recevable la demande en répétition de l’indu formée par Mme [ZP] [Z] ;

Le réformant pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer sur l’action en contestation du congé

Evoquant sur le fond,

Déboute Mme [ZP] [Z] de son action en contestation du congé du 20 avril 2018 en ce qu’il est fondé sur l’âge du preneur et valide au contraire ledit congé portant sur les parcelles cadastrées C[Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10],[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 15] sur le territoire de la commune d'[Localité 21] avec toutes conséquences de droit ;

Déboute Mme [ZP] [Z] de sa demande d’autorisation de cession de son droit à bail rural au profit de Mme [Y] [V] épouse [L] sur ces mêmes parcelles ;

Constate que Mme [ZP] [Z] pouvait faire valoir un indu d’un montant de

6 965,61 euros suite au règlement de 19 886,57 euros mais constate que la créance de ce chef s’est éteinte par compensation avec les fermages échus postérieurement à ce règlement et déboute par voie de conséquence Mme [ZP] [Z] à ce

titre ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Véronique DELLELIS