Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 JANVIER 2023

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13592 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMPY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection d’AUBERVILLIERS – RG n° 11-20-0330

APPELANTE

SOCIETE CIVILE MINES 15 LEFEBVRE anciennement dénommée S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 8]

N° SIRET : 440 495 208

Représentée par Me Dominique TOURNIER – SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

Ayant pour avocat plaidant Me Médi ABKARI, avocat au barreau de PARIS, toque : E263

INTIMES

Monsieur [C] [L]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Me Achour TAIBI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2515

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/046729 du 11/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame [T] [Z] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Me Achour TAIBI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2515

Monsieur [X] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par Me Achour TAIBI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2515

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/047147 du 19/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur [V] [L]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Me Achour TAIBI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2515

Monsieur [S] [M]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté par Me Achour TAIBI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2515

PARTIE INTERVENANTE

SCI [Localité 11] [Adresse 12]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur François LEPLAT, Président de chambre

Madame Anne-Laure MÉANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Nora BENDERRADJ

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 2014, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [C] [L] et Mme [T] [L] un logement sis [Adresse 1], rez-de-chaussée, à [Localité 9]. M. [X] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M] se sont portés caution.

Le 30 mars 2015, un nouveau bail a été conclu pour le logement sis [Adresse 1], premier étage droite, à [Localité 9].

Par acte d’huissier du 21 février 2020, la SCI a fait délivrer à M. [C] [L] et Mme [T] [L] un commandement de payer la somme de 2.054,91 euros arrêtée au mois de février 2020, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date des 5 et 6 mai 2020, la SCI [Adresse 1] a fait assigner M. [C] [L], Mme [T] [L], M. [X] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M] ès qualité de cautions aux fins de :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail s’agissant de l’appartement rez-de-chaussée sur cour, dernière porte à gauche au fond de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9], à compter de l’assignation,

– ordonner l’expulsion de M. [C] [L] et de Mme [T] [L] ainsi que celles de tous occupants de leur chef, y compris au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– condamner solidairement l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 2.055,85 euros, échéance de mars 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2019,

– les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2020, égale au montant du loyer révisé et charges en principal, jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clés,

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

– les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 7 juillet 2020, les parties ont comparu, représentées par leurs conseils.

La SCI [Adresse 1] s’est référée à l’assignation et a maintenu ses demandes. Elle ne s’est pas opposée à la mise hors de cause des cautions mais a souhaité leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.456,41 euros, terme de juillet 2020 inclus. Elle ne s’est pas opposée à une conciliation judiciaire mais s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

M. [C] [L] et Mme [T] [L] ont déposé leur dossier, se sont référés à leurs écritures et ont sollicité de :

– in limine litis, prononcer la résiliation tacite du bail,- en conséquence:

– déclarer les demandes de la SCI irrecevables pour défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir,

– déclarer les demandes de la SCI irrecevables pour son refus de conciliation,

– subsidiairement, rejeter les demandes de la SCI pour absence de faute grave des époux [L],

– encore plus subsidiairement, leur accorder des délais de paiement sur 36 mois,

– à titre reconventionnel, déclarer les régularisations de charges pour 2016, 2017 et 2018 nulles,

– en conséquence :

– la condamner à leur rembourser les charges et les provisions sur charges déjà acquittées, en l’occurrence 3.043,50 euros,

– la condamner à leur rembourser la somme de 580,17 euros au titre du trop-perçu de l’année 2016,

– la condamner à leur rembourser la somme de 342,70 euros constituant le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères acquitté pour les années 2016, 2017 et 2018,

– la condamner à leur payer la somme de 2.329,40 euros à titre de dommages et intérêts pour, à titre principal, la sous-estimation de la provision sur charges, à titre subsidiaire sa mauvaise foi et sa déloyauté,

– la condamner à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de son manquement à son devoir d’information,

– la condamner à leur rembourser les provisions versées et non justifiées au titre des années 2014 et 2015, soit respectivement 338,06 euros et 960 euros,

– la condamner à leur payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel pour procédure abusive,

– en tout état de cause:

– ordonner l’exécution provisoire,

– la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [V] [L], M. [S] [M] et M. [X] [L] ont déposé leur dossier, se sont référés à leurs écritures et ont sollicité de :

– à titre principal, déclarer irrecevables les demandes formulées à leur encontre pour défaut de qualité à agir, d’intérêt à agir et absence de tentative de conciliation,

– à titre reconventionnel :

– la condamnation de la SCI à leur payer la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– sa condamnation à leur payer la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 28 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a ainsi statué :

Constate la résiliation tacite du bail conclu le 25 août 2014 entre la SCI [Adresse 1] et M. [C] [L] et Mme [T] [Z] pour le logement sis rez-de-chaussée sur cour, dernière porte à gauche au fond de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 9],

Déclare irrecevables les demandes de la SCI [Adresse 1] en résiliation du bail du 25 août 2014, en expulsion des locataires du logement sis [Adresse 1], rez-de-chaussée, [Localité 9] et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour défaut d’intérêt à agir,

Déclare irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] tendant au paiement de la dette locative pour défaut de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation soulevée à l’encontre de la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de la dette locative,

Rejette la demande de M. [C] [L] et Mme [T] [Z] en nullité des régularisations de charges des années 2016, 2017 et 2018,

Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à M. [C] [L] et Mme [T] [Z] les sommes de :

– 3.043,35 euros à titre de remboursement des charges déjà acquittées pour les années 2016, 2017 et 2018,

– 580,17 euros au titre du trop-reçu des charges pour l’année 2016,

– 338,06 euros à titre de remboursement des charges acquittées pour l’année 2014,

– 960 euros à titre de remboursement des charges acquittées pour l’année 2015,

– 342,70 euros à titre de remboursement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016, 2017 et 2018,

– 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [C] [L] et Mme [T] [Z] de condamnation de la SCI [Adresse 1] à leur payer des dommages et intérêts pour sous-estimation des charges ou pour mauvaise foi et déloyauté,

Rejette la demande de M. [C] [L] et Mme [T] [Z] e condamnation de la SCI [Adresse 1] à leur payer des dommages et intérêts au titre de son manquement à son devoir d’information,

Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à M. [C] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M] les sommes de :

– 500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– 500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SCI [Adresse 1] formée au titre de l’article 700,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 septembre 2020 par la SCI [Adresse 1],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 septembre 2022 par lesquelles la société civile Mines 15 Lefebvre, anciennement dénommée [Adresse 1], et la SCI [Localité 11] [Adresse 12], intervenante volontaire, demandent à la cour de :

Vu les articles 4, 31, 32-1, 455, 564 et 750-1 du code de procédure civile,

Vu notamment les articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°87-713 du 26 août 1987,

Infirmer le jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers rendu le 28 août 2020 (RG n°11-20-000330) en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandes de la SCI [Adresse 1] et l’a condamnée à payer diverses sommes à M. [C] [L] et Mme [T] [Z], M. [X] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M], et statuant à nouveau,

Recevoir l’intervention volontaire de la société [Localité 11] [Adresse 12],

Condamner M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] solidairement à payer à la société [Localité 11] [Adresse 12], la somme de 2.259,47 euros suivant décompte actualisé au 5 juillet 2022,

Débouter M. [C] [L], Mme [T] [Z] épouse [L], M. [X] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et les débouter de même de leurs demandes nouvelles en cause d’appel,

Condamner M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] solidairement au paiement de la somme de 5.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le droit de timbre.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 octobre 2022 au terme desquelles M. [C] [L], Mme [T] [L], M. [X] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M] demandent à la cour de :

Vu les articles 1134, 1217, 1224,1235, 1291, 1376, 1382, 1719, 1720, 1724, 1725 du code civil,

Vu les articles 31, 32, 32-1, 35, 54, 122, 127, 329, 563, 559, 700, 750-1, 954 du code de procédure civile,

Vu les articles 3, 6, 7, 23, 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle,

Déclarer la SCI [Adresse 1] et la SCI [Localité 11] [Adresse 12] irrecevables et mal fondées en leur appel et intervention volontaire,

Les déclarer mal fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter purement et simplement,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– constaté la résiliation tacite du bail du 25 août 2014 entre la SCI [Adresse 1] et M. [C] [L] et Mme [T] [Z] pour le logement sis rez-de-chaussée sur cour, dernière porte à gauche au fond de l’immeuble [Adresse 1], [Localité 9],

– déclaré irrecevables les demandes de la SCI [Adresse 1] en résiliation du bail du 25 août 2014, en expulsion des locataires du logement sis [Adresse 1], rez-de-chaussé, [Localité 9] et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour défaut d’intérêt à agir,

– déclaré irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] tendant au paiement de la dette locative pour défaut de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative,

– déclaré que la bailleresse ne peut réclamer aucune somme au titre des charges des années 2016, 2017 et 2018,

– retenu que la bailleresse ne pouvait exiger aucune charge au titre de ces années qui ne sont pas justifiées, pas plus qu’au titre des années 2014 et 2015 pour lesquelles elle ne produit ni régularisation, ni décompte, ni justificatif, ni facture, de même qu’elle ne pouvait opérer la compensation entre le montant des charges de 2017 et le trop-perçu de 2016 puisque la compensation ne peut avoir lieu qu’entre créances exigibles,

– condamné la SCI [Adresse 1] à payer aux époux [L] la somme de :

– 3 043,35 euros à titre de remboursement des charges déjà acquittées pour les années 2016, 2017 et 2018,

– 580,17 euros constituant le trop-perçu des charges pour l’année 2016,

– 338,06 euros à titre de remboursement des charges acquittées pour l’année 2014,

– 960 euros à titre de remboursement des charges acquittées pour l’année 2015,

– retenu que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable puisqu’il s’agit d’une imposition pour un service dont le locataire bénéficie,

– condamné la SCI [Adresse 1] à verser aux locataires la somme de 342,70 euros à titre de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016, 2017 et 2018,

– retenu la responsabilité de la SCI [Adresse 1] pour procédure abusive, tant vis-à-vis des époux [L] que des cautions,

– condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens et au paiement des frais irrépétibles,

– rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] formée au titre de l’article 700.Recevant les époux [L] et MM. [S] [M], [X] [L] et [V] [L] en leur appel incident et y faisant droit,

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’un intérêt à agir à l’encontre de la demande en paiement de la dette locative,

– rejeté la demande de condamnation de la SCI [Adresse 1] pour sous-estimation du montant des charges,

– condamné la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] seulement 1.000 euros au titre de la procédure abusive,

– condamné la SCI [Adresse 1] à verser à chacune des cautions seulement 500 euros au titre de la procédure abusive.

Statuant à nouveau,

Sur l’irrecevabilité des demandes,

Déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] de condamner au paiement de la dette locative pour défaut de qualité et d’un intérêt à agir,

À titre principal,

Juger que l’intervention volontaire de la SCI [Localité 11] [Adresse 12] est une intervention accessoire, dans la mesure où elle n’élève aucune prétention qui lui est propre et elle vise à conforter les prétentions de la SCI [Adresse 1],

En conséquence,

Déclarer l’intervention de la SCI [Localité 11] [Adresse 12] irrecevable, accessoirement à l’irrecevabilité de l’action de la SCI [Adresse 1],

À titre subsidiaire,

Reconnaître que les dettes et créances de loyers ont un caractère personnel, et que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] propriétaire-bailleur des lieux depuis le 16 mars 2018 ne bénéficie d’aucune cession de créance ou d’une subrogation expresse pour la période allant de 2014 à mars 2018,

En conséquence,

Juger que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] ne peut réclamer des époux [L] une prétendue dette locative née avant l’acquisition de l’immeuble, de même qu’elle ne peut poursuivre la résiliation du bail pour non-paiement de la même prétendue dette,

Déclarer la SCI [Localité 11] [Adresse 12] irrecevable dans son intervention volontaire dans la mesure où elle n’a ni une qualité ni un intérêt à agir aussi bien à l’encontre des locataires que des cautions, d’au moins pour la période précédant son acquisition de l’immeuble,

Sur les charges (la prétendue dette locative),

Juger irrégulières les régularisations de charges des années 2016, 2017 et 2018 à cause du caractère incertain et inexigible de la dette locative,

Juger, à titre principal, la demande de remboursement de la serrure irrecevable car nouvelle en cause d’appel et, à titre subsidiaire, mal fondée et injustifiée,

Juger que l’appelante ne produit pas de justificatifs pour les années 2018, 2016, 2015 et 2014, qu’elle ne justifie pas l’ensemble des postes de charges pour 2017, qu’elle est de mauvaise foi et coupable d’abus de confiance compte tenu des irrégularités constatées dans les factures d’eau mentionnées dans le décompte annuel de 2017,

Juger qu’au départ des époux [L], le 13 juin 2022, l’appelante a abusivement retenu le dépôt de garantie de 700 euros, à titre de compensation d’une prétendue dette locative incertaine et inexigible,

Juger qu’au départ des époux [L], le 13 juin 2022, l’appelante a reçu indûment un 3ème badge de la porte de la résidence, payé 20 euros par les époux [L],

En conséquence,

La débouter de toutes ses demandes relatives à la prétendue dette locative,

La condamner in solidum avec la SCI [Localité 11] [Adresse 12] à rembourser aux époux [L] le dépôt de garantie de 700 euros et le montant du 3e badge de la résidence de 20 euros,

Déclarer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2019 et de 2020 irrégulière,

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI [Localité 11] [Adresse 12] et la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 217,89 euros, en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 et 2020,

Sur les dommages et intérêts,

Juger que la SCI [Adresse 1] a sous-estimé la provision sur charges,

En conséquence,

La condamner in solidum avec la SCI [Localité 11] [Adresse 12] à verser aux époux [L] 7.460,45 euros, en réparation du préjudice résultant pour les locataires de la sous-estimation du montant des charges,

Juger que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] a manqué à son obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux,

En conséquence,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 8.496,63 euros en réparation du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance causé par les travaux effectués et non achevés dans leur appartement,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 7.957,82 euros en réparation du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance causé par les travaux engagés et non achevés dans l’immeuble,

Juger que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] a manqué à son obligation d’entretien tant de l’appartement loué que des parties communes,

En conséquence,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 6.264,65 euros en réparation du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance subi pendant 6 mois et causé par le refus de la bailleresse de réparer la porte palière,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] la somme de 7.128,88 euros, en réparation du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance causé par les travaux de transformation et de rénovation engagés dans l’immeuble,

Juger que la SCI [Adresse 1] a failli à l’obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparations de toute espèce,

En conséquence,

La condamner in solidum avec la SCI [Localité 11] [Adresse 12], en plus du remboursement du coût des réparations d’un montant de 790 euros, à verser aux époux [L] 6.963,09 euros,

Juger que la SCI [Adresse 1] a failli à l’obligation de délivrance d’un logement décent et à l’obligation d’information,

En conséquence,

Prononcer une diminution du loyer de l’ordre de 50%, et ce, à compter de la prise des lieux le 30 mars 2015 jusqu’au mois de mars 2022,

Par conséquent,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 29.890 euros,

Juger que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] a manqué à son obligation d’assurer le clos et le couvert et qu’elle est responsable du cambriolage de l’appartement des locataires,

En conséquence,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 1.769,38 euros en remboursement de ce qui n’a pas été pris en charge par leur assureur,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 5.000 euros pour préjudice moral,

Juger que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] est coupable d’une tromperie intentionnelle et de réticence dolosive d’information,

En conséquence,

La condamner in solidum avec la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 2.000 euros au titre du préjudice subi pour tromperie intentionnelle de la bailleresse et sa réticence

dolosive d’information,

Juger que la bailleresse a porté atteinte à la vie privée des époux [L] en prenant des photos de l’intérieur de leur appartement, avec un procédé déloyal et en violation du principe de la bonne foi, et en les diffusant en public sans leur consentement,

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI [Localité 11] [Adresse 12] et la SCI [Adresse 1] à verser aux époux [L] 10.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral au titre de la violation de leur vie privée et du principe de la bonne foi dans l’exécution du contrat de bail,

Juger, à titre principal, que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] et la SCI [Adresse 1] ont fait preuve d’une grossière mauvaise foi et d’un abus de confiance à l’égard des époux [L] et, à titre subsidiaire, qu’elles ont agi avec légèreté blâmable et témérité,

Juger que les demandes de résiliation du bail, de l’expulsion des locataires et de leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation n’étaient pas proportionnées aux faits qui leur sont reprochés,

Juger que la bailleresse a exercé un harcèlement moral sur les époux [L] afin de les faire partir de leur appartement,

En conséquence,

Qualifier leur démarche devant le tribunal de procédure d’abusive et devant la cour de résistance abusive,

Les condamner in solidum à verser aux époux [L] 1.000 euros chacun pour procédure abusive et harcèlement moral devant le tribunal et 3.000 euros chacun pour résistance abusive et harcèlement moral devant la cour,

Les condamner in solidum à verser à MM. [S] [M], [X] [L] et [V] [L] 1.000 euros chacun pour procédure devant le tribunal et 1.500 euros chacun pour résistance abusive devant la cour,

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Condamner in solidum la SCI [Localité 11] [Adresse 12] et la SCI [Adresse 1] à verser la somme de 5.000 euros aux époux [L], et la somme de 2.000 euros chacune des cautions, MM. [S] [M], [X] [L] et [V] [L], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la SCI [Localité 11] [Adresse 12] et la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  ” constater “, ” donner acte “, ” dire et juger ” en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

A titre liminaire, il convient de constater que les consorts [L]-[M] sollicitent de voir “déclarer la SCI [Adresse 1] et la SCI [Localité 11] [Adresse 12] irrecevables en leur appel”, mais n’invoquent pas de moyen au soutien de cette prétention.

Il résulte des pièces produites que les époux [L] ont quitté les lieux loués le 13 juin 2022 suite à leur congé notifié au bailleur un mois auparavant, un procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

1/- Sur les fins de non-recevoir

1.1/ L’irrecevabilité de l’action de la SCI Mines 15 Lefebvre, anciennement dénommée SCI [Adresse 1] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir

Le premier juge, après avoir constaté la résiliation tacite du bail conclu le 25 août 2014 portant sur le logement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1] à [Localité 9], suite à la conclusion le 30 mars 2015 du bail portant sur le logement situé au 1er étage droite du même immeuble, a déclaré irrecevable les demandes de la SCI [Adresse 1] en résiliation du bail, en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation portant sur le logement situé au rez-de-chaussée pour défaut d’intérêt à agir. Il a en revanche considéré que la demande de condamnation en paiement de la dette locative n’était pas irrecevable sur ce motif puisque les locataires ne contestaient pas que le décompte locatif produit concernait bien le logement situé au 1er étage droite qu’ils occupaient effectivement.

Seule la demande en paiement de la dette locative portant sur le logement sis au 1er étage droite demeure formulée devant la cour par la SCI [Localité 11] [Adresse 12], venant aux droits de la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée SCI [Adresse 1], de sorte qu’il convient de confirmer le premier juge qui a dit recevable cette demande en paiement.

1.2/ La recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI [Localité 11] [Adresse 12]

Il résulte des pièces produites que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] a acquis le 16 mars 2018 l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], de sorte qu’elle doit être déclarée recevable en son intervention volontaire à titre principal.

Toutefois, il résulte des articles 1743 et 1165 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à l’espèce que l’acquéreur d’un immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse (cf Cass. Civ. 3ème, 2 octobre 2002, n°01-00.696). Il convient dès lors de juger que la SCI [Localité 11] [Adresse 12] ne pourra agir en recouvrement d’une créance née antérieurement à son acquisition de l’immeuble, faute de justifier d’une cession de créance ou d’une subrogation expresse.

1.3/ L’irrecevabilité des demandes pour défaut de tentative préalable de conciliation

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur lors de l’introduction de l’instance, “à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire”.

En l’espèce, les demandes en première instance de la SCI [Adresse 1] portaient non seulement sur la dette locative, mais également sur la résiliation du bail et sur l’expulsion, de sorte qu’elles étaient indéterminées et ne relevaient dès lors pas de la tentative préalable de conciliation prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il convient de relever que le dispositif du jugement entrepris est contradictoire, en ce “qu’il déclare irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] tendant au paiement de la dette locative pour défaut de tentative de conciliation”, puis “rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation soulevée à l’encontre de la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de la dette locative”.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] tendant au paiement de la dette locative pour défaut de tentative de conciliation préalable.

2 – Sur les demandes de la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1] et de la SCI [Localité 11] [Adresse 12]

2.1/ Sur les remboursements de charges ordonnées par le premier juge

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande”.

Il en résulte que l’envoi des justificatifs des charges au locataire n’est pas exigé, seule leur mise à disposition l’est. Par ailleurs, le défaut de régularisation de charges annuelle ne prive pas le bailleur de son droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées.

En l’espèce, la société Foncia, mandataire du bailleur, a proposé aux époux [L] la mise à disposition des factures et justificatifs par courrier du 27 janvier 2020, faisant suite à plusieurs échanges entre les parties à ce sujet, notamment un courrier du 9 décembre 2019 adressé par Foncia au sujet de la régularisation des charges 2017, auquel étaient joints des pièces justificatives, de sorte qu’il n’y a pas d’irrégularité à cet égard. Il convient d’examiner les régularisations de charges annuelles pour déterminer si elles sont justifiées en leur montant.

2.11/ La régularisation des charges 2014

Le premier juge a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser aux époux [L] la somme de 338,06 euros au titre de l’année 2014. Il convient de constater qu’il n’a pas statué extra petita, en ce que les époux [L] avaient expressément sollicité le remboursement des provisions versées et non justifiées au titre des années 2014 et 2015 dans leurs conclusions de première instance.

L’appelante produit le relevé général des dépenses 2014, mais pas le justificatif de la régularisation de charges comportant une base de répartition, et ce alors même que ces charges concernaient l’ancien appartement du rez-de-chaussée loué par les époux [L] jusqu’au 30 mars 2015. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a estimé qu’en l’absence de justification de la répartition des charges de l’ensemble de l’immeuble, il était impossible de vérifier les charges réclamées.

2.12/ La régularisation de charges 2015

Le premier juge a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser aux époux [L] la somme de 960 euros au titre de l’année 2015. Il n’a pas statué extra petita, en ce que les époux [L] avaient expressément sollicité le remboursement des provisions versées et non justifiées au titre des années 2014 et 2015 dans leurs conclusions de première instance.

Pour l’année 2015, l’appelante produit, outre le relevé général des dépenses 2015, un document intitulé “régularisation de charges locatives” édité à la date du 4 octobre 2019, mais portant sur l’année 2015, mentionnant une base de répartition de 4491, correspondant à la superficie du logement loué par les époux [L] au 1er étage (44,01 m²), par rapport à la superficie générale de 64558. Y est appliqué un prorata de jours d’occupation, compte tenu de la date de conclusion du nouveau bail le 30 mars 2015, de 275 jours sur 365 s’agissant des charges générales. Pour l’eau, la consommation relevée est de 87 m3 sur un total de 1263. Les intimés soutiennent que le montant des charges d’eau serait erroné en considération des factures Veolia produites par l’appelante, dont il résulte que la consommation générale du 8 août au 31 décembre 2015 s’élève à 757 m3, contre seulement 506 pour la période de janvier à juillet et qu’il serait “peu probable que la consommation sur 5 mois soit plus conséquente que celle sur 7 mois”. Ils procèdent ainsi par voie d’affirmation, alors qu’une consommation plus importante en raison, par exemple, du nombre de personnes hébergées dans l’immeuble est parfaitement plausible. En conséquence, il convient de juger que la régularisation des charges produite par l’appelante pour l’année 2015 doit être prise en compte.

Il en résulte que le montant total des charges dues s’élève à : (255,36 + 373,58) = 628,94 euros; les époux [L] s’étant acquittés de la somme totale de 720 euros au titre des provisions pour charges appelées de mars, date d’entrée dans les lieux, à décembre 2015, le décompte mentionne un solde en leur faveur de 91,06 euros. L’appelante ne justifiant pas par les pièces produites que cette somme a bien été reversée aux époux [L], il convient de condamner la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1], alors bailleresse, à leur rembourser ladite somme, réformant le jugement entrepris sur le montant du remboursement.

2.13/ La régularisation des charges 2016

Le premier juge a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser aux époux [L] la somme de 580,17 euros au titre du trop perçu de charges pour l’année 2016. Il résulte en effet du relevé de régularisation de charges 2016 produit par l’appelante que le solde en faveur des époux [L] s’élevait à 580,17 euros au titre de l’année 2016. L’appelante ne justifiant pas par les pièces produites que cette somme a bien été reversée aux époux [L], il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 1] à leur rembourser ladite somme.

2.14/ Le remboursement des charges déjà acquittées pour les années 2016 à 2018

Le premier juge a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser aux époux [L] la somme de 3043,35 euros au titre du remboursement des charges déjà acquittées pour les années 2016 à 2018, se décomposant en 2880 euros au titre des provisions versées pour les années 2016 à 2018, outre 163,50 euros au titre de la régularisation de charges 2018 acquittée le 12 décembre 2019 par les époux [L].

Pour l’année 2016, il a déjà été statué plus haut, confirmant le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser aux époux [L] la somme de 580,17 euros constituant le solde en faveur des locataires.

Pour l’année 2017, le relevé des dépenses de charges générales produit fait état de la somme de 36547,24 euros, soit après application de la quote part du lot du logement litigieux (4491/64558), la somme de 2542,42 euros au titre des charges générales, principalement composées de consommations d’eau pour la somme de 30617,36 euros, visant 7 factures de Veolia pour l’année 2017 qu’elle communique, ainsi qu’un courrier de cette société en date du 22 février 2017, dans lequel celle-ci indique que son technicien a constaté le 19 janvier 2017 que le compteur n’enregistrait plus les consommations, qu’il a remplacé le compteur, qu’elle a retenu la moyenne de consommation constatée sur le nouveau compteur, soit 5,2 m3/jour, pour régulariser la facturation, et qu’elle a procédé à la révision de la facturation sur la période du 7 août 2015 au 19 janvier 2017 en tenant compte de la moyenne indiquée ci-dessus.

Les époux [L] font valoir à juste titre, s’agissant des factures Veolia produites, que :

– Veolia a facturé trois fois la période du 7 août 2015 au 14 février 2017 (facture du 2 février 2017 pour 4849,46 euros, pièce 17-5 ; facture du 20 février 2017 pour 12356,34 euros, pièce 17-2 ; facture du 12 avril 2017 pour 9614,55 euros, cette dernière portant la mention “supprimée le 12 mai 2017”, pièce 17-3) ; seule la facture du 20 février 2017 pour 12356,34 euros porte la mention “réglée par virement le 12 juin 2017”. Il convient dès lors de déduire les deux autres factures de 4849,46 euros et de 9614,55 euros. Au total, le montant des factures dues pour la période du 7 août 2015 au 14 février 2017, facturées au titre de la régularisation de charges 2017, s’élève à :

(12356,34 + 1893,51 + 2890,80 + 231,88 + 2100,10 ) – 3319,28 = 16153,35 euros.

Soit un montant dû par les époux [L] de :

(16153,35 x 4491) : 64558 = 1123,71 euros.

La consommation d’eau du logement résulte de la déduction des index de 1371 au “début” à 1427 à la “fin”, soit la somme de 56 m3. Rapportée à la somme totale de 772 m3 au titre de la consommation de l’ensemble de l’immeuble, on obtient une somme de 240,78 euros. On aboutit ainsi à un montant total de charges dû de :

(1123,71 + 240,78) = 1364,49 euros, dont doit être déduite la somme de 960 euros au titre des provisions pour charges versées, pour aboutir à la somme de 404,49 euros due par les époux [L] au titre de la régularisation des charges 2017.

En conséquence, aucun remboursement n’est dû pour l’année 2017.

Pour l’année 2018,le relevé des dépenses de charges générales produit fait état de la somme de 5808,20 euros, soit après application de la quote part du lot du logement litigieux, la somme de 357,99 euros au titre des charges générales. La consommation d’eau résulte de la déduction des index de 1427 au “début” à 1597 à la “fin”, soit la somme de 170 m3. Rapportée à la somme totale de 2365 m3 au titre de la consommation de l’ensemble de l’immeuble, on obtient une somme de 765,51 euros. On aboutit ainsi à un montant total de charges dû de 1123,50 euros, dont est déduite la somme de 960 euros au titre des provisions pour charges versées, pour aboutir à la somme de 163,50 euros, qui a été réglée par les époux [L] le 12 décembre 2019 ainsi qu’il résulte du décompte locatif produit en pièce 8 par l’appelante.

En conséquence, aucun remboursement n’est dû pour les charges 2016 à 2018, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

2.15/ Le remboursement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 2016 à 2018

Le premier juge a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser aux époux [L] la somme de 342,70 euros au titre du remboursement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2016 à 2018.

L’appelante justifie par les pièces produites, soit les avis d’imposition et les relevés de tantièmes de l’immeuble, que les taxes dues par les époux [L] s’élèvent à :

(1655 x 45) / 671 = 110,99 euros au titre de l’année 2016,

(1742 x 45) / 671 = 116,83 euros au titre de l’année 2017,

(1713x 45) / 671 = 114,88 euros au titre de l’année 2018.

La prescription n’est pas acquise pour la TEOM 2016, facturée le 21 novembre 2018. La TEOM peut être facturée à part des autres charges, contrairement à ce que soutiennent les époux [L].

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris, ces taxes étant dues par les époux [L], qui seront donc condamnés à les payer.

2.2/ La demande en paiement de la somme de 2259,47 euros au titre de la dette locative

La SCI [Localité 11] [Adresse 12] réclame le paiement de cette somme suivant décompte actualisé au 5 juin 2022 produit en pièce 29. Il convient toutefois de rappeler qu’elle ne peut agir en recouvrement d’une créance née antérieurement à son acquisition de l’immeuble, faute de justifier d’une cession de créance ou d’une subrogation expresse.

En conséquence, doivent être déduits du montant réclamé :

– la somme de 1823,20 facturée au titre de la régularisation de charges 2017, née antérieurement à l’acquisition de l’immeuble par la SCI [Localité 11] [Adresse 12], qui ne peut dès lors la réclamer, et au demeurant erronée ainsi qu’il a été jugé plus haut ;

– la somme de 163,40 euros facturée le 24 mars 2020 au titre des frais de commandement de payer,

– la somme de 227,61 euros facturée le 25 mai 2020 au titre des frais d’assignation,

– la somme de 451 euros facturée le 21 septembre 2020 au titre d’un “remplacement de serrure”; en effet, si l’appelante soutient qu’il s’agissait du remplacement de la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble, modifiée par M. [L] sans autorisation, elle ne justifie pas par les pièces produites de son remplacement et du coût de celui-ci ;

– la somme de 450,70 euros facturée au titre d’un “chiffrage Constatimmo” à la sortie des lieux des locataires, qui ne saurait valoir devis ou a fortiori facture des réparations, et alors que l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2015 comportait déjà nombre de postes à l’état d’usage ou en mauvais état.

Il convient dès lors de débouter la SCI [Localité 11] [Adresse 12] de sa demande en paiement, le montant des déductions ci-dessus excédant le montant réclamé.

3/ – Sur les demandes des consorts [L] – [M]

Selon l’article 564 du code de procédure civile, “à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait”.

L’article 565 dispose que “les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent”.

En vertu de l’article 566, “les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire”.

3.1/ Le remboursement du dépôt de garantie et du montant du 3ème badge de la résidence

Ces demandes sont recevables, compte tenu de la “survenance ou de la révélation d’un fait” constituée par le départ des lieux des locataires le 13 juin 2022.

Aucune somme ne restant due par les époux [L] à la sortie des lieux, il convient de faire droit à leur demande de remboursement du dépôt de garantie de 700 euros. En revanche, il ne sera pas fait droit à leur demande de remboursement du 3ème badge, celui-ci ayant été facturé car M. [L] avait égaré le sien.

3.2/ Le remboursement de la TEOM des années 2019 et 2020

Cette demande est recevable, en ce que les taxes correspondantes ont été réclamées en cours d’instance.

L’appelante produit les avis d’imposition 2019 et 2020, portant mention de la somme de 1754 euros pour la TEOM 2019 et de 1781 euros pour la TEOM 2020.

Il convient dès lors de juger que les montants réclamés de 108,11 euros et de 109,78 euros respectivement pour 2019 et 2020 sont justifiés par les pièces produites, et de débouter les époux [L] de leur demande de remboursement.

3.3/ Les demandes de dommages et intérêts

3.31/ Au titre du préjudice résultant de la sous-estimation du montant des charges

Le montant des provisions pour charges appelées est de 80 euros, les époux [L] soutiennent qu’il aurait été sciemment sous-évalué par la bailleresse pour les déterminer à contracter.

Il convient toutefois de constater que seules les charges 2017 ont donné lieu à un rappel de charges conséquent (au demeurant erroné), tandis que les charges 2015 et 2016 ont fait l’objet d’un solde en faveur des locataires, et que les charges 2018 n’ont laissé subsister qu’un reste à charge modique de 163,50 euros.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

3.32/ Au titre du manquement à l’obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux

3.32.1/ au titre du trouble de jouissance causé par les travaux effectués et non achevés dans leur appartement

Cette demande, nouvelle devant la cour, n’est pas liée à la “survenance ou la révélation d’un fait”, les travaux de rénovation des fenêtres ayant débuté en novembre 2018, soit bien antérieurement à l’introduction de l’instance devant le premier juge, et ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

La circonstance que l’état des fenêtres a été constaté par huissier les 9 février et 11 juin 2021 est sans incidence, en ce que la matérialité des faits remonte au mois de novembre 2018 et que les époux [L] auraient dû formuler leur demande à ce titre devant le premier juge.

En conséquence, la demande doit être déclarée irrecevable.

3.32.2/ au titre du trouble de jouissance causé par les travaux engagés et non achevés dans l’immeuble

Cette demande, nouvelle devant la cour, doit également être déclarée irrecevable, les travaux dans les parties communes durant “depuis plus de quatre ans”, selon les dires des époux [L], de sorte qu’ils auraient dû formuler leur demande à ce titre devant le premier juge, peu important qu’ils s’appuient sur des constats d’huissier de 2021, qui auraient pu être établis antérieurement. Elle ne tend pas non plus aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge.

3.33/ Au titre du manquement à l’obligation d’entretien tant de l’appartement que des parties communes

3.33.1/ Au titre du trouble de jouissance subi pendant 6 mois et causé par le refus de la bailleresse de réparer la porte palière

Cette demande sera déclarée recevable, en ce qu’elle se fonde sur les suites du cambriolage subi par les époux [L] le 4 août 2020, soit en cours de délibéré de première instance, qui constitue la “survenance d’un fait” au sens de l’article 564 précité.

Les époux [L] reprochent à leur bailleur d’avoir refusé de prendre en charge les réparations de la porte, alors, selon eux, que cette charge lui incombait. Au soutien de leurs prétentions, ils produisent un courrier de leur assureur Matmut en date du 11 septembre 2020 leur indiquant que, “compte tenu du montant du devis ci-joint, nous vous confirmons qu’il incombe à l’assureur de votre bailleur de prendre en charge les réparations de la porte d’entrée”. Le 17 novembre 2020, l’agence Foncia mandataire du bailleur informe les époux [L] que l’assureur de l’immeuble a refusé la prise en charge, faisant suite à un précédent courrier du 27 octobre 2020, dans lequel l’agence Foncia, en réponse à la mise en demeure des époux [L], leur indiquait que le devis réalisé par leurs soins était supérieur de plus de 1500 euros à celui qu’elle avait obtenu, remettant en cause l’intervention de l’assurance du bailleur, ajoutant qu’elle attendait le retour d’un courrier recommandé adressé à l’assureur des époux [L]. L’assurance Matmut des locataires, après leur avoir indiqué que le devis de l’entreprise Nesa Renov, obtenu par Foncia, était accepté par leur expert, leur indique le 18 décembre 2020 qu’un acompte de 650 euros va leur être versé, le solde de 795 euros devant leur être versé à réception de la facture acquittée des travaux. Le 22 février 2021, la Matmut leur indique “qu’à titre tout à fait exceptionnel et avec [leur] accord, elle est en mesure de transmettre un bon de prise en charge aux établissements Jeannin pour le remplacement de la porte”.

Il ne résulte pas des éléments ci-dessus rappelés que la responsabilité du bailleur serait engagée dans le retard pris pour la réparation de la porte palière dégradée suite au cambriolage subi, dès lors que la prise en charge a fait l’objet d’une contestation entre l’assureur des époux [L] et celui de l’immeuble, pour finalement être réglée par l’assureur des époux [L].

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

3.33.2/ Au titre du trouble de jouissance causé par les travaux de transformation et de rénovation engagés dans l’immeuble

Cette demande, nouvelle devant la cour, doit être déclarée irrecevable comme n’étant pas liée à la “survenance ou la révélation d’un fait” au sens de l’article 564 du code de procédure civile, les époux [L] indiquant dans leurs écritures que ce trouble est subi “depuis la prise des lieux”, il leur appartenait d’en saisir le premier juge. Elle ne tend pas davantage aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge.

3.34/ Au titre du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparations de toute espèce

Cette demande, nouvelle devant la cour, doit être déclarée irrecevable comme n’étant pas liée à la “survenance ou la révélation d’un fait” au sens de l’article 564 du code de procédure civile, en ce qu’il s’agit de l’état du logement depuis l’entrée dans les lieux, il appartenait aux époux [L] d’en saisir le premier juge. Elle ne tend pas davantage aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge.

3.35/ Au titre du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et à l’obligation d’information

Les époux [L], qui forment cette demande pour la première fois devant la cour, se fondent notamment sur une enquête du service communal d’hygiène du 20 juillet 2021, ayant constaté les faits suivants : “installation électrique non sécurisée, absence de système de ventilation dans la cuisine, ventilation insuffisante et inadaptée dans la salle de bains, mauvais état de l’ouvrant dans la pièce annexe, une cartographie plomb sera réalisée dont les résultats seront communiqués prochainement”. Ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent “depuis la délivrance des lieux”, en considération des “problèmes de ventilation et d’électricité”, “manquement à l’obligation de fournir des diagnostics techniques” (en l’espèce constat de risque d’exposition au plomb et à l’amiante, état de l’installation électrique et gaz), “manquement au règlement sanitaire départemental” (consistant en ce que la salle de bains et les toilettes ne sont séparées de la cuisine que par une simple porte).

Il convient de constater que les époux [L] n’ont formé aucune demande en indemnisation du manquement de leur bailleur à la délivrance d’un logement décent devant le premier juge, alors même que les principaux désordres invoqués (absence de ventilation, agencement des pièces, installation électrique) étaient apparents depuis l’entrée dans les lieux, de sorte que le rapport du service communal d’hygiène intervenu en cours d’instance n’a fait que confirmer cet état de fait.

En conséquence, ils seront déclarés irrecevables en leur demande de “diminution du loyer de l’ordre de 50%, soit de la somme de 29890 euros” devant la cour.

Toutefois, s’agissant de l’exposition au plomb, celle-ci a été révélée par les analyses effectuées suite à l’intervention du service d’hygiène communal. A cet égard, le diagnostic plomb du 6 décembre 2021 produit par les époux [L] fait état de la présence de plomb dans les peintures des plinthes et de la porte de la chambre B et de la porte du séjour, et préconise leur remise en peinture. Les analyses de sang des enfants du couple [L] produites révèlent la présence de plomb à hauteur de 5,6 et 4,9 µg/L, bien inférieurs au seuil de vigilance préconisé par le Haut conseil de la santé publique s’élevant à 25 µg/L tel que communiqué par l’appelante.

Les époux [L] précisent qu’ils reprochent à leur bailleur un manquement à son obligation d’information, celui-ci ne leur ayant pas fourni le constat de risque d’exposition au plomb, ajoutant qu’en l’absence d’intervention du service communal d’hygiène et des travaux effectués par le bailleur dans ses suites, “l’état des enfants aurait pu se dégrader”.

Il y a lieu d’accueillir cette demande, s’analysant en une perte de chance d’avoir été informé plus tôt du risque d’exposition au plomb, et de condamner la SCI [Localité 11] [Adresse 12] à indemniser les époux [L] de ce chef à hauteur de 500 euros.

3.36/ Au titre du manquement à l’obligation d’assurer le clos et le couvert et de la responsabilité du bailleur dans le cambriolage subi par les locataires

Cette demande sera déclarée recevable, en ce qu’elle se fonde sur les suites du cambriolage subi par les époux [L] le 4 août 2020, soit en cours de délibéré de première instance, qui constitue la “survenance d’un fait” au sens de l’article 564 précité. Les époux [L] sollicitent la somme de 1769,38 euros au titre du remboursement de ce qui n’a pas été pris en charge par leur assureur, outre 5000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils soutiennent que le cambriolage serait dû au fait que la porte de l’immeuble était restée ouverte, avec une imposte vitrée manquante remplacée par une bache plastique.

Toutefois, la preuve que le cambriolage aurait été permis par ces circonstances n’est pas établie, pas plus que le fait que ce cambriolage serait en lien avec la présence d’ouvriers venus remplacer les fenêtres du logement.

Il convient dès lors de débouter les époux [L] de leur demande à ce titre.

3.37/ Au titre du préjudice subi pour tromperie intentionnelle et réticence dolosive d’information

Sous ce vocable, les époux [L] soutiennent que la bailleresse a lancé des travaux dans l’immeuble au lendemain de la reprise des lieux pour transformer les appartements en studio, et affirment que le bailleur “aurait dû informer les locataires de son intention de mener ces travaux de rénovation et de transformation, voire leur proposer une diminution de loyer” et qu’il aurait “manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des locataires quant à la réalité des lourds travaux passés, en cours et à venir et s’est ainsi rendu coupable de réticence dolosive d’information en dissimulant la réalité des travaux et leurs conséquences pour les locataires”, en leur faisant “perdre une chance de rechercher un autre appartement et d’éviter les nuisances incessantes depuis plus de quatre ans”.

Il convient de juger que le bailleur n’est tenu d’aucune obligation d’information sur les travaux qu’il effectue dans un immeuble, si les locataires en question ne sont pas directement concernés, qu’aucune faute n’est imputable au bailleur à ce titre et qu’il convient dès lors de débouter les époux [L] de leur demande à ce titre.

3.38/ Au titre du préjudice moral résultant de l’atteinte à la vie privée des locataires

Les époux [L] se fondent sur le courrier que leur a adressé l’agence Foncia le 24 février 2022, dans lequel il leur est reproché d’avoir obstrué les ventilations à l’aide de scotch, ce que la société ISM BAT a constaté lors de son intervention dans le logement le 11 février 2022, avec des photographies annexées au courrier. Il est précisé que ce courrier est adressé en copie au service d’hygiène de la mairie.

Toutefois, outre le fait que la preuve que ces photographies auraient été prises à l’insu des époux [L] n’est pas établie, il convient de juger qu’elles ne portent pas atteinte au respect dû à l’intimité de leur vie privée, en ce que seules les bouches d’aération sont photographiées en gros plan, et en ce que leur transmission au service d’hygiène communal qui avait préconisé les travaux de mise en place des aérations, et qui a classé le dossier suite aux travaux effectués, ne constitue pas une “diffusion des images en public” comme le soutiennent les époux [L]. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

3.39/ Pour procédure abusive devant le tribunal et résistance abusive devant la cour

3.39.1/ Sur la demande formée par les époux [L]

Pour accueillir la demande de dommages et intérêts des époux [L] pour procédure abusive à hauteur de 1000 euros, le premier juge a retenu que la SCI [Adresse 1] avait intenté une action à l’encontre des locataires sur la base d’un bail résilié et exigé leur expulsion d’un logement dans lequel ils ne vivaient plus, ajoutant qu’elle avait réclamé le paiement des charges alors qu’elle n’en justifiait pas et que, si à l’audience elle avait affirmé ne pas être opposée à une conciliation, elle avait démontré l’inverse puisqu’elle avait refusé une procédure de conciliation devant la commission du 93.

Cependant, si l’acte introductif d’instance comporte une erreur sur le bail litigieux, le bail du 25 août 2014 portant sur le logement initialement loué au rez-de-chaussée ayant été visé au lieu du bail du 30 mars 2015 portant sur le logement situé au 1er étage, il résulte de ce qui précède que le bailleur était en droit de réclamer certaines régularisations de charges litigieuses, et il a été jugé que l’absence de tentative préalable de conciliation n’était pas une cause d’irrecevabilité en ce que les demandes étaient indéterminées.

Devant la cour, la bailleresse obtient satisfaction sur certains chefs de demande, dans un contexte très conflictuel entre les époux [L] et l’agence Foncia mandataire du bailleur.

Il convient donc de juger que l’abus du droit d’ester en justice n’est pas caractérisé en l’espèce, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et il y a lieu de débouter les époux [L] de leur demande de dommages intérêts pour résistance abusive devant la cour d’appel.

3.39.2/ Sur la demande formée par les cautions

Pour accueillir la demande de dommages et intérêts de MM. [X] et [V] [L] et [S] [M] pour procédure abusive à hauteur de 500 euros chacun, le premier juge a retenu que la SCI [Adresse 1] avait intenté une action à l’encontre des cautions sur la base d’un bail résilié alors que les cautions n’avaient pas été renouvelées lors de la conclusion de ce second bail. Si la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1] fait valoir qu’elle avait sollicité la mise hors de cause des cautions dès qu’elle s’était aperçue de son erreur en cours d’instance, il convient de juger que cette erreur a conduit les cautions à devoir se défendre dans le cadre de l’instance, et leur a causé un préjudice, du fait de cette procédure abusive à leur encontre, que le premier juge a parfaitement estimé à hauteur de 500 euros chacun. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point, et il n’y a pas lieu de prononcer d’autre condamnation à ce titre.

4/ Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Il convient de condamner la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1] et la SCI [Localité 11] [Adresse 12] d’une part, M. [C] [L] et Mme [T] [L] in solidum d’autre part, au paiement de la moitié des dépens de première instance et d’appel chacun.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Reçoit la SCI [Localité 11] [Adresse 12] en son intervention volontaire à la présente instance,

Déclare la SCI [Localité 11] [Adresse 12] irrecevable en ses demandes en paiement de créance antérieure au 16 mars 2018, date de son acquisition de l’immeuble,

Déclare irrecevables les demandes de M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] :

– au titre du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance causé par les travaux effectués et non achevés dans leur appartement,

– au titre du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance causé par les travaux engagés et non achevés dans les parties communes,

– au titre du préjudice résultant pour les locataires du trouble de jouissance causé par les travaux de transformation et de rénovation engagés dans l’immeuble,

– au titre du préjudice résultant du défaut de délivrance d’un logement en bon état de réparations de toute espèce,

– de diminution du loyer de l’ordre de 50% au titre du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

– dit que la demande en paiement de la dette locative de la SCI [Adresse 1] n’était pas irrecevable pour défaut de qualité ou d’intérêt à agir,

– condamné la SCI [Adresse 1] à payer à M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] les sommes de :

– 338,06 euros à titre de remboursement des charges acquittées pour l’année 2014,

– 580,17 euros au titre du trop-perçu des charges pour l’année 2016,

– rejeté la demande de M. [C] [L] et de Mme [T] [Z] épouse [L] de condamnation de la SCI [Adresse 1] à leur payer des dommages et intérêts pour sous-estimation des charges ou pour mauvaise foi et déloyauté,

– condamné la SCI [Adresse 1] à payer à M. [X] [L], M. [V] [L] et M. [S] [M] les sommes de 500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Et statuant à nouveau,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative préalable de conciliation soulevée à l’encontre de la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1],

Condamne la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1] à payer à M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] la somme de 91,06 euros au titre du trop-perçu de charges 2015,

Condamne M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] à payer à la SCI [Localité 11] [Adresse 12] la somme de 342,70 euros au titre du remboursement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2016 à 2018,

Déboute la SCI [Localité 11] [Adresse 12] de sa demande en paiement,

Condamne la SCI [Localité 11] [Adresse 12] à régler à M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] la somme de 700 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Condamne la SCI [Localité 11] [Adresse 12] à régler à M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] la somme de 500 euros au titre de la perte de chance d’avoir été informé plus tôt du risque d’exposition au plomb,

Déboute M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] de leurs demandes :

– de remboursement de badge,

– de remboursement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2019 et 2020,

– de réparation du préjudice résultant du trouble de jouissance subi pendant 6 mois et causé par le refus de la bailleresse de réparer la porte palière,

– au titre du manquement à l’obligation d’assurer le clos et le couvert, de payer la somme de 1769,38 euros non prise en charge par leur assureur et celle de 5000 euros au titre de leur préjudice moral,

– au titre du préjudice subi pour tromperie intentionnelle de la bailleresse et réticence dolosive d’information,

– au titre du préjudice moral pour violation de leur vie privée et du principe de la bonne foi dans l’exécution du contrat de bail,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Déboute M. [C] [L] et Mme [T] [Z] épouse [L] de leur demande de résistance abusive devant la cour,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Mines 15 Lefebvre anciennement dénommée [Adresse 1] et la SCI [Localité 11] [Adresse 12] d’une part, M. [C] [L] et Mme [T] [L] in solidum d’autre part, au paiement de la moitié des dépens de première instance et d’appel chacun,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président