COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 AVRIL 2023

N° RG 21/06245 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MNHA

[L] [G]

c/

S.A.R.L. CHANTEMERLE IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 07 avril 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 octobre 2021 par le Tribunal de proximité de COGNAC (RG : 11-20-138) suivant déclaration d’appel du 15 novembre 2021

APPELANT :

[L] [G]

né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 6] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Christophe POUZIEUX de la SCP CMCP, avocat au barreau de la CHARENTE

INTIMÉE :

S.A.R.L. CHANTEMERLE IMMOBILIER, prise poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

Représentée par Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Benoît BERTAUD, avocat au barreau de la CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d’appel de Bordeaux 

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 février 2016, pour prise d’effet au 4 mai 2016, la SARL Chantemerle Immobilier venant aux droits de la SCI Gaudonne, a donné à bail à M. [G] un lieu d’habitation situé résidence [Adresse 5], [Adresse 4], moyennant un loyer initial et des provisions sur charges d’un total de 470 euros, actualisé à la somme de 485,97 euros.

Par acte délivré le 24 août 2020, la société Chantemerle Immobilier a fait sommation à M. [G] de cesser toutes nuisances.

Par acte du même jour visant la clause résolutoire, la société Chantemerle Immobilier a fait commandement à M. [G] de payer les loyers pour un montant de 1 455,54 euros tels qu’arrêtés au 18 août 2020.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2020, la société Chantemerle Immobilier a assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection de Cognac aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et de le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération effective des lieux.

Par un premier jugement du 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de Cognac a déclaré irrecevable la demande d’expulsion présentée par la SARL Chantemerle Immobilier à l’encontre de M. [G] au titre de l’absence de paiement des loyers et, avant-dire droit, a sursis à statuer pour une durée de 6 mois sur la demande en résiliation du bail pour troubles du voisinage, renvoyé l’affaire à l’audience du 20 septembre 2021 et réservé les autres demandes.

Par jugement du 18 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection de Cognac a :

– constaté que M. [G] ne s’est pas conformé à la sommation de cesser toute nuisance ainsi qu’au commandement de payer les loyers qui lui ont été signifiés le 24 août 2020, ni n’a saisi le juge dans les délais prescrits,

– constaté que le comportement de M. [G] n’a connu aucune amélioration dans le délai du sursis à statuer,

– prononcé par conséquence la résiliation du bail conclu le 27 février 2016 entre M. [G] et la société Chantemerle Immobilier au 25 octobre 2020,

– condamné en conséquence le locataire à libérer les lieux loués,

– autorisé à défaut d’exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de ce locataire ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours à la force publique,

– condamné M. [G] à payer à la société Chantemerle Immobilier la somme de 7 124,61 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2021,

– condamné M. [G] à payer au bailleur la somme mensuelle de 485,17 euros correspondant aux loyers et charges à titre d’indemnité d’occupation compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

– condamné M. [G] à payer au bailleur la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la décision,

– condamné M. [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

M. [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 15 novembre 2021.

Par conclusions déposées le 8 août 2022, M. [G] demande à la cour de :

– réformer le jugement du 18 octobre 2021 en ses chefs visés par la déclaration d’appel du 15 novembre 2021,

Et statuant à nouveau,

– constater l’irrecevabilité de l’instance initiée par l’assignation du 19 décembre 2018, en ce qu’elle sollicite la résiliation du bail sur le fondement d’impayés locatifs,

– constater la nullité de l’acte introductif d’instance du 19 décembre 2018,

A titre subsidiaire,

– débouter la société Chantemerle Immobilier M. [S] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions, excepté s’agissant du paiement de l’arriéré de loyer,

A titre infiniment subsidiaire,

– prononcer le sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive consécutive aux plaintes pénales des 29 juillet 2020 et 31 juillet 2020,

En tout état de cause,

– condamner la société Chantemerle Immobilier M. [S] [U] à verser à M. [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner encore aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 9 janvier 2023, la société Chantemerle Immobilier demande à la cour de :

– juger l’appel recevable mais mal fondé,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge de proximité de Cognac du 18 octobre 2021,

– débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– juger irrecevables les prétentions de M. [G] en lien avec l’irrecevabilité et la nullité de l’assignation,

– condamner M. [G] à verser à la société Chantemerle Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [G] aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 13 février 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de préciser que M. [G] n’est pas appelant du jugement rendu le 15 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cognac, mais de celui rendu le 18 octobre 2021 par le même tribunal, de sorte qu’il ne peut invoquer l’irrecevabilité de l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, cette question ayant été tranchée par le jugement du 15 mars 2021 dont il n’a pas interjeté appel.

La cour n’est donc pas saisie de la demande de l’appelant tendant à voir constater l’irrecevabilité de l’action en résiliation du bail sur le fondement d’impayés locatifs, étant observé que la notification à la préfecture de la Charente a été effectuée le 1er octobre 2020 et qu’en tout état de cause, la demande principale de la bailleresse tend à la résiliation du bail pour troubles de jouissance.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 54, alinéa 2, du code de procédure civile, ‘à peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative’.

L’article 648 du même code dispose : ‘Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité’.

Enfin, l’article 114 du même code prévoit :

‘Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public’.

M. [G] soulève la nullité de l’assignation introductive d’instance du 28 septembre 2020, faisant valoir qu’elle a été délivrée au nom de : ‘SARL Chantemerle Immobilier Monsieur [S] [U]’, alors qu’il n’existe pas de société avec cette dénomination et que l’organe représentant légalement la société n’est pas mentionné sur l’assignation.

Cependant, ces mentions portées sur l’assignation sont parfaitement claires et indiquent sans équivoque la dénomination sociale de la SARL Chantemerle Immobilier, dont le gérant est bien M. [U] [S], ainsi que cela ressort de l’extrait Kbis produit en pièce n°1/3 par l’intimée.

En outre, M. [G] ne saurait valablement soutenir que l’assignation, qui indique à la fois ‘tribunal de proximité de Cognac’ et ‘juge des contentieux de la protection’, comporte une inexactitude dans l’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée, dès lors que la juridiction saisie est bien le tribunal de proximité de Cognac, au sein duquel le juge des contentieux de la protection est compétent en matière de baux d’habitation.

Au surplus, M. [G] ne rapporte nullement la preuve du grief que lui causeraient les irrégularités qu’il entendait invoquer, de sorte qu’il y a lieu de rejeter sa fin de non-recevoir tirée de la nullité de l’assignation.

Sur la demande de résiliation du bail au titre des troubles de jouissance

M. [G] reproche au jugement d’avoir prononcé la résiliation du bail sur le fondement de troubles de jouissance, alors qu’il soutient qu’aucun problème de comportement ou d’hygiène ne peut lui être reproché, que la preuve de la divagation de son chien dans les parties communes et des tapages nocturnes n’est pas rapportée. Il fait valoir que des témoignages de résidents de l’immeuble, qu’il produit, démontrent qu’il est victime de la vindicte d’une voisine ainsi que de son bailleur et conclut au débouté des demandes de la SARL Chantemerle Immobilier quant à son expulsion sur le fondement des troubles de jouissance.

La société bailleresse fait valoir que M. [G] a quitté le logement loué fin septembre 2022, qu’un procès-verbal de constat a été réalisé dans les lieux le 5 octobre 2022, de sorte que la demande de réformation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au 25 octobre 2020 est sans objet. Elle fait en tout état de cause valoir que de nombreuses plaintes ont été déposées contre M. [G] en raison des troubles occasionnés par les personnes qu’il recevait à son domicile, par son chien, ou par lui-même, qu’une sommation de cesser les nuisances a été délivrée par huissier le 24 août 2020 et que malgré le jugement de sursis à statuer du 15 mars 2021, les troubles et nuisances ont persisté. La société Chantemerle Immobilier demande en conséquence la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Il ressort des pièces produites à la procédure que par courrier du 15 juin 2020, le syndic de copropriété a mis en demeure M. [G] de cesser les troubles causés par son chien qu’il laissait divaguer dans les parties communes (pièce n°2 intimée).

Par la suite, Mme [C] [I] épouse [N] et Mme [B] [X], habitantes de la résidence [Adresse 5], ont déposé respectivement plainte le 29 et le 31 juillet 2020 contre M. [G] (pièces n°3 et 4), en raison de tapages nocturnes récurrents depuis plusieurs années, de nuisances causées par son chien qui divague dans les parties communes et aboie la nuit et d’incivilités commises par M. [G] lui-même et par les nombreuses personnes, souvent alcoolisées, qu’il reçoit à son domicile.

Le 11 août 2020, une déclaration de main courante a été déposée par Mme [D] [Z], commerçante dont la boutique se situe à la même adresse, en raison également des incivilités et désagréments causés à son commerce ou ses clients par M. [G] et son chien.

La société bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de cesser toutes nuisances par acte d’huissier du 24 août 2022 (pièce n°5).

Les nombreuses attestations produites par la SARL Chantemerle Immobilier, pour certaines antérieures et pour d’autres postérieures à la décision de sursis à statuer du 15 mars 2021, relatent toutes des propos cohérents et convergents des co-résidents de l’immeuble, qui se plaignent du comportement personnel de M. [G] et de son chien, ainsi que des personnes qu’il reçoit régulièrement à son domicile, souvent alcoolisées et qui causent d’importantes nuisances, sonores ou olfactives dans la résidence. Les attestations rédigées en août et septembre 2021, soit 6 mois après la décision de sursis à statuer, démontrent que les troubles se sont poursuivis, les co-résidents faisant état d’aboiements nocturnes du chien, de dépôts d’ordures et d’excréments dans les parties communes, d’incivilités ou d’invectives et de ‘fréquentes allées et venues de marginaux, souvent alcoolisés, certains accompagnés de chiens, qui se rendent chez M. [G]’. Plusieurs résidents indiquent en outre ne plus emprunter l’ascenseur, avoir peur pour leurs enfants en raison des chiens dans les parties communes et ne pas pouvoir dormir la nuit du fait des nuisances sonores importantes.

Il sera fait observer que les attestations produites par M. [G] et indiquant qu’il n’est à l’origine d’aucun trouble, émanent de personnes qui n’habitent pas la résidence [Adresse 5] et dont certaines sont désignées par les co-résidents comme étant également à l’origine des troubles. Elles ne sont dès lors pas de nature à contredire celles produites par la société bailleresse.

Par ailleurs, M. [G] ayant libéré les lieux au 30 septembre 2022, sa demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive consécutive aux plaintes déposées par des co-résidents les 29 et 31 juillet 2020 est devenue sans objet.

Il résulte de ce qui précède que les troubles de jouissance étant suffisamment démontrés et ayant persisté, le jugement devra être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au 25 octobre 2020.

Sur les demandes au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation

M. [G] ne conteste pas sa dette locative et fait valoir qu’elle est imputable à des difficultés qu’il rencontre avec sa banque et demande, compte-tenu de sa situation financière, un délai de 24 mois pour régler les sommes dues, en application de l’article 1343-5 du code civil.

La société Chantemerle Immobilier demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement de la somme de 7 124,61 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2021, ainsi qu’une somme mensuelle de 485,17 euros correspondant aux loyers et charges, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux.

L’appelant ne contestant pas les montants réclamées par la société bailleresse, il y a lieu de confirmer sa condamnation au paiement de la somme de 7 124,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2021, ainsi que cela résulte des pièces n°18 et 33 de la SARL Chantemerle Immobilier.

Sa condamnation au paiement de la somme mensuelle de 485,97 euros correspondant aux loyers et charges à titre d’indemnité d’occupation devra également être confirmée. M. [G] ne conteste pas l’affirmation des bailleurs selon laquelle il a libéré les lieux à la fin du mois de septembre 2022, de sorte que l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 s’élève à la somme de 485,97 x 12 = 5 831,64 euros.

Néanmoins, aucune somme complémentaire ne pourra être accordée à la société bailleresse sur le fondement du décompte produit en pièce n°33, faute de demande en ce sens de sa part.

Sur la demande de délais de paiement du locataire

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, ‘le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’.

En l’espèce, M. [G] a cessé de régler le montant des loyers et charges depuis le mois de janvier 2021 et ne justifie pas avoir repris ces règlements après le prononcé du jugement du 18 octobre 2021 ou avoir effectué de démarche pour procéder à l’apurement de sa dette locative.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement, ajoutant au jugement sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer le jugement du 18 octobre 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. [G] supporta la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. [G] sera condamné à verser à la société Chantemerle Immobilier la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

– Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de la nullité de l’assignation et la rejette ;

– Confirme le jugement du 18 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– Constate que M. [L] [G] a libéré les lieux le 30 septembre 2022 ;

– Déclare sans objet la demande de M. [L] [G] de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale consécutive aux plaintes déposées les 29 et 31 juillet 2020 à son encontre ;

– Condamne M. [L] [G] à payer en deniers ou quittance à la SARL Chantemerle Immobilier la somme de 5 831,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, date de libération effective des lieux ;

– Déboute M. [L] [G] de sa demande de délais de paiement ;

– Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– Condamne M. [L] [G] à payer à la SARL Chantemerle Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne M. [L] [G] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,