08/06/2023

ARRÊT N° 379/2023

N° RG 22/01244 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OWO2

AM/IA

Décision déférée du 27 Janvier 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/02354)

M.[N]

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM

C/

[W] [H]

[X] [K] épouse [H]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [W] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assigné le 22 avril 2022 à étude, sans avocat constitué

Madame [X] [K] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assignéele 22 avril 2022 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

– PAR DEFAUT

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par A. MAFFRE, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

La SA d’HLM Patrimoine Languedocienne a donné à bail à M. [W] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2013, et un emplacement de parking n° 1017 situé à la même adresse par acte sous seing privé du 26 septembre 2013, changé pour la place 33 le 19 juin 2020.

M. et Mme [H] ont donné leur congé le 15 octobre 2020. Il a été accepté pour le 15 novembre suivant et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé lé 13 novembre 2020.

Par acte d’huissier du 1er juillet 2021, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner M. [W] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamnation au paiement de l’arriéré des loyers et charges, des réparations locatives et des clés non restituées.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal a :

– déclaré les demandes de la SA Patrimoine Languedocienne irrecevables en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

– laissé à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles et ses dépens.

Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu, au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile, que, la lettre comminatoire adressée au conciliateur de justice de convoquer les parties sous un mois ne saurait valoir comme tentative préalable de conciliation, aucun sursis à statuer n’a été sollicité à l’audience compte tenu de cette saisine du conciliateur, de sorte que la SA Patrimoine Languedocienne ne justifie pas de l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation ou de médiation, ou de l’urgence, et que ses demandes sont irrecevables.

Par déclaration en date du 29 mars 2022, la SA Patrimoine Languedocienne a interjeté appel de cette décision, critiquée en ses deux dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SA d’HLM Patrimoine Languedocienne, dans ses uniques écritures en date du 19 avril 2022, signifiées aux intimés, demande à la cour de’:

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la société Patrimoine Languedocienne d’HLM irrecevable en ses demandes en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile et lui a laissé à sa charge ses propres dépens,

Statuant à nouveau,

– déclarer la société Patrimoine Languedocienne d’HLM recevable en l’ensemble de ses demandes,

– condamner en conséquence solidairement M. [W] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] au paiement de la somme de 1.512,29 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2021,

– les condamner in solidum au paiement d’une somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens de première instance et d’appel.

La SA Patrimoine Languedocienne fait valoir en substance que :

– lors de l’état des lieux, il a été constaté la disparition de la porte du séjour, les locataires ont reconnu devoir 615,92 euros au titre des loyers impayés et 349,60 euros au titre de la régularisation d’eau froide et ne pas avoir restitué deux clés, facturées 19 euros, et ils ont accepté la prise en charge du prix de reprise en état des papiers peints du séjour à hauteur de 48% et 297,66 euros, soit 1282,18 euros au total,

– après déduction des dépôts de garantie et compte tenu de réparations locatives à hauteur de 1111,11 euros, une somme de 1512,29 euros leur a été réclamée en vain les 7, 19 et 26 janvier 2021 puis par lettre recommandée avec accusé de réception électronique du 23 mars 2021 (avisée non réclamée),

– le juge a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes sans réouverture des débats pour permettre une discussion contradictoire : le conciliateur a été saisi le 21 mai 2021, et sans réponse ni convocation dans le mois, une assignation a été délivrée le 1er juillet 2021 pour l’audience du 11 octobre 2021, sans que ni le conciliateur ni les locataires ne se manifestent au cours de ces 6 mois.

Mme et M. [H] n’ont pas constitué avocat. La SA Patrimoine Languedocienne leur a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’absence de conclusions de l’intimé n’a pas pour effet d’imposer à la cour d’appel d’accueillir obligatoirement celles de l’appelant. La cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l’appui de ces motifs.

Sur la recevabilité de l’action de la SA d’HLM Patrimoine Languedocienne

L’article 750-1 du code de procédure civile qui instaure à peine d’irrecevabilité l’obligation de tenter une conciliation de justice, une médiation ou une procédure participative préalablement à une demande tendant notamment au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros comme en l’espèce a été annulé par le Conseil d’État dans un arrêt du 22 septembre 2022.

Le Conseil a expressément prévu une dérogation au principe de l’effet rétroactif des annulations pour ce qui est des effets déjà produits par l’article 750-1 et en a au contraire exclu les “actions engagées à la date de la présente décision”.

Il en résulte qu’en l’état, il n’est plus possible, dans une instance en cours, de prononcer ou de confirmer l’irrecevabilité de la demande sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile

Aucune irrecevabilité ne peut donc être encourue de ce chef et la décision déférée doit être infirmée en ce sens.

Sur les sommes dues

Les articles 1728 et 1732 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire notamment à

a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

…

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;…

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, c’est moyennant un loyer mensuel de 549,68 euros provisions sur charges comprises que la société Patrimoine Languedocienne a consenti le bail du logement et du parking à Mme et M. [H] et le relevé du compte locataire daté du 18 mai 2021 fait apparaître que le dernier paiement effectué par les locataires est intervenu le 7 octobre 2020 en règlement de leur loyer de septembre : il s’élevait à la somme de 92,62 euros, les intimés bénéficiant du versement d’allocations logement par la CAF.

La bailleresse est donc fondée à réclamer paiement des loyers ayant couru ensuite jusqu’à la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 15 octobre 2020, soit pendant un mois et demi.

Elle réclame à ce titre 321,62 euros et 293,89 euros, sans explications plus précises.

Considérant qu’il n’est pas justifié de l’interruption du versement des allocations logement entre les mains de la société Patrimoine Languedocienne avant la fin du bail, il ne peut être retenu que la somme de (92,62 x 1 mois et demi de loyers=) 138,93 euros à ce titre.

S’agissant des charges locatives, la bailleresse a facturé la somme de 227,67 euros au titre de l’eau froide, après déduction des provisions versées (536,13 euros) de la quote-part due par les locataires (763,80 euros) : cette somme est bien due par Mme et M. [H] en exécution du contrat de bail signé par les parties.

L’appelante entend voir ajouter à ces montants les sommes de 19 euros pour des clés et de 1111,11 euros au titre de d’”indemnités locatives” correspondant à 48 % du prix de la remise en état des papiers peints du salon, 297,66 euros, et à 813,45 euros acquittés pour le remplacement de la porte du salon, manquante.

Il ressort en effet de l’examen comparé de l’état des lieux d’entrée du 18 septembre 2013 et de l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 13 novembre 2020 que :

. 1 badge et 1 clé sont manquants, qui coûtent 19 euros,

. une porte intérieure est manquante, qui a été remplacée le 23 novembre 2022 moyennant le prix de 813,45 euros,

. le papier peint est déchiré sur deux pans de mur alors qu’il était neuf lors de la signature du bail,

de sorte que les réparations afférentes sont bien à la charge des locataires en exécution de leurs obligations contractuelles et légales.

Cependant, s’agissant du papier peint dégradé, il n’est pas justifié du coût de son remplacement et il doit être tenu compte de la durée de vie acceptable pour ce matériel. Dès lors, la somme réclamée à ce titre ne peut être acceptée qu’à hauteur de 100 euros.

Dès lors, la somme globale due par Mme et M. [H] à la société Patrimoine Languedocienne en exécution de leurs obligations contractuelles et légales s’élève à (138,93+227,67+19+813,45+100=) 1299,05 euros : compte tenu des dépôts de garantie à déduire, ils seront donc solidairement condamnés à verser à la bailleresse la somme de (1299,05-451-10=) 838,05 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et réparations locatives dus au 15 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2021.

La décision déférée sera donc infirmée en ce sens.

Sur les frais et dépens

Mme et M. [H] qui succombent seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

L’équité commande d’allouer à la société Patrimoine Languedocienne la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes de la SA Patrimoine Languedocienne,

Condamne solidairement M. [W] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] à verser à SA d’HLM Patrimoine Languedocienne la somme de 838,05 euros au titre du solde des loyers, charges et réparations locatives dus au 15 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2021,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [W] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] à verser à SA d’HLM Patrimoine Languedocienne la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [W] [H] et Mme [X] [K] épouse [H] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M.BUTEL A.MAFFRE