COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 4 JUILLET 2023

N° RG 22/3956 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VKVG

JONCTION avec le RG 22/00008 – n° Portalis DBV3- V-B7G – VKVG

AFFAIRE :

M. [L] [U]

C/

Société ADOMA (anciennement SONACOTRA)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-

BILLANCOURT

N° RG : 1121000636

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 4/07//23

à :

Me Claire QUETAND-FINET

Me Séverine CEPRIKA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Représentant : Maître Pascal WINTER de la SELARL CABINET MONTMARTRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J009

APPELANT

****************

Société ADOMA (anciennement SONACOTRA)

N° SIRET : 788 058 030 RCS PARIS

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Représentant : Maître Laurence LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1231 –

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Février 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [U] a conclu le 15 novembre 2006 un contrat de résidence avec l’association Coallia, anciennement Aftam, pour un logement n°A554 au sein de la résidence [Localité 7], sise [Adresse 1] à [Localité 4]. Ce contrat a été conclu pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant le paiement d’une redevance initiale fixée à la somme de 196 euros.

M. [U] a cessé de payer sa redevance en 2016 et jusqu’en 2018 pour protester contre le mauvais état des locaux.

Par protocole d’accord du 29 mars 2018, l’association Coallia a cédé la gestion de la résidence à la société Adoma ainsi que l’ensemble de ses créances, à charge pour la société Adoma de procéder aux travaux de rénovation. Les résidents ont accepté de reprendre le paiement de la redevance.

Par acte d’huissier de justice délivré le 21 septembre 2021, la société Adoma a assigné M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de :

– constater qu’une mise en demeure visant la clause résolutoire a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 mai 2021 à M. [U] lui rappelant en outre que son compte présentait un solde débiteur de 5 167,40 euros,

– constater dès lors l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 juin 2021,

– à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, aux torts exclusifs du résident au regard de ses manquements graves et répétés à l’exécution du contrat de résidence,

– ordonner son expulsion sans délai ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– le condamner au paiement de la somme de 4 938,11 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure et jusqu’à son complet apurement,

– fixer l’indemnité d’occupation sur la base de la redevance mensuelle due à compter de la date de résiliation du contrat de résidence et ce, jusqu’au jour du départ effectif des lieux et le condamner au paiement de cette somme,

– l’autoriser à faire transporter si besoin après le départ volontaire ou l’expulsion de l’occupant, les meubles et les objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls de l’occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,

– condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le défendeur aux dépens,

– ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

– dit n’y avoir lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité,

– dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

– rejeté les exceptions d’irrecevabilité tirées du défaut de qualité et de la prescription,

– déclaré la demande recevable,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juin 2021,

– condamné M. [U] à payer à la société Adoma une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 29 juin 2021 et jusqu’à libération effective des lieux,

– dit que faute de départ volontaire des lieux sis Résidence [Localité 7], [Adresse 1] à [Adresse 1] logement n°A554, il pourrait être procédé à l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [U] à payer à la société Adoma la somme de 5 165,06 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées, terme de mai 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021,

– autorisé M. [U] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 215 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité devait impérativement apurer le solde de la dette,

– débouté M. [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [U] aux entiers dépens,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

,

– rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 15 juin 2022, M. [U], a relevé appel de ce jugement.

L’appel a été enregistré sous le numéro RG : 22/03956

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2022, M. [U], appelant, demande à la cour de :

– le dire recevable et bien fondé en son appel,

– en conséquence, infirmer le jugement du 17 mai 2022 du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il :

* a dit n’y avoir lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité,

* a dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

* a rejeté les exceptions d’irrecevabilité tirées du défaut de qualité et de la prescription,

* a déclaré la demande recevable,

* a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juin 2021,

* l’a condamné à payer à la société Adoma une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 29 juin 2021 et jusqu’à libération effective des lieux,

* a dit que faute de départ volontaire des lieux sis Résidence [Localité 7], [Adresse 1] à [Localité 4] logement n°A554, il pourrait être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

* l’a condamné à payer à la société Adoma la somme de 5 165,06 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées, terme de mai 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021,

* l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

* l’a condamné aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

– au préalable faire droit à sa demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité telle que justifiée par conclusions séparées,

– surseoir à statuer jusqu’à la décision à intervenir sur cette demande,

– dire la société Adoma irrecevable en ses demandes à son encontre pour défaut de qualité à agir,

– subsidiairement débouter la société Adoma de toutes ses demandes à raison de l’acquisition de la prescription triennale quant à la créance invoquée,

– encore plus subsidiairement débouter la société Adoma de toutes ses demandes en l’absence de fondement de la créance invoquée et d’absence de conformité à la loi et du caractère manifestement excessif de la demande d’expulsion,

– en tant que de besoin, nommer tel expert qu’il plaira à la cour pour dire si l’exception d’inexécution du paiement de la dette invoquée par la société Adoma est justifiée par les conditions indignes de son logement dans le foyer entre juillet 2016 et mars 2018,

– dans tous les cas, faire droit à sa demande reconventionnelle et condamner la société Adoma à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi par le caractère abusif de la procédure,

– condamner la société Adoma à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Adoma aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2022, M. [U] a relevé appel du jugement du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt du 17 mai 2022 s’agissant spécifiquement du refus de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation.

Cet appel a été enregistré sous le numéro RG : 22/00008.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 septembre 2022, il demande à la cour de :

– le dire recevable et bien fondé en son appel,

– infirmer le jugement du 17 mai 2022 du tribunal de Boulogne-Billancourt en ce qu’il a rejeté la demande de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité et statuant à nouveau sur ce point,

– prendre acte de la question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’inconstitutionnalité du 1° de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en ce qu’il exclut l’application de l’article 24 de la même loi aux logements-foyers, en violation du principe d’égalité devant la loi et du droit au logement,

– constater que la question soulevée est applicable au litige,

– constater que la question soulevée porte sur une disposition qui n’a pas été déjà déclarée conforme à la constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel dans des circonstances identiques,

– constater que la question soulevée présente un caractère sérieux,

– transmettre à la Cour de Cassation sans délai la question prioritaire de constitutionnalité soulevée afin que celle-ci procède à l’examen qui lui incombe en vue de sa transmission au Conseil constitutionnel pour qu’il relève l’inconstitutionnalité de la disposition contestée, prononce son abrogation et fasse procéder à la publication qui en résultera,

– condamner la société Adoma à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 décembre 2022, la société Adoma, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

– dire recevables et bien fondées ses conclusions d’appel,

– rejeter la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité,

– rejeter la demande de sursis à statuer,

– confirmer le débouté des fins de non-recevoir soulevés par l’appelant,

Sur le fond du litige,

– infirmer le jugement en ce qu’il a consenti 24 mois de délai de paiement à l’appelant,

Statuant à nouveau,

– prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juin 2021,

Et à défaut,

– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,

– débouter M. [U] de toute demande de délai de paiement,

En toutes hypothèses,

– débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

– confirmer pour le surplus les dispositions du jugement,

– condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner en outre aux entiers dépens de la procédure.

S’agissant de la question prioritaire de constitutionnalité, la société Adoma, aux termes de ses conclusions signifiées le 5 décembre 2022, prie la cour de :

– rejeter la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité formée par M. [U], celle-ci étant privée de tout caractère sérieux,

– débouter M. [U] de sa demande de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 26 janvier 2023, le ministère public a émis un avis défavorable à la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation faute d’éléments sérieux.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 22/00008 et RG 22/03956

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges en lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Cette possibilité relève de l’appréciation souveraine des juges.

En l’espèce, il est nécessaire, pour une bonne administration de la justice de joindre la procédure ouverte sous le n° 22/00008 concernant la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [U], avec le dossier de fond enregistré sous le n° 22/03956.

II) Sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [U]

M. [U] fait grief au premier juge d’avoir refusé de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité qu’il pose à la Cour de cassation, au motif qu’il ne pouvait être sérieusement soutenu que l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose en substance que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux résidents des logements-foyers, s’agissant notamment de son article 24, ne portait pas atteinte au principe constitutionnel d’égalité devant la loi ni au principe à valeur constitutionnel du droit au logement.

A hauteur de cour, M. [U] reprend intégralement l’argumentation développée devant le premier juge en faisant valoir que :

– l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut du champ d’application de cette loi les logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1, d’ou il s’infère que l’article 24 de la loi selon lequel la mise en oeuvre d’une clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne peut produire effet qu’après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, ne s’applique pas aux résidents des logements-foyers. Il s’ensuit que l’envoi d’une simple lettre de mise en demeure en recommandée suffit à mettre en oeuvre la clause résolutoire et l’expulsion,

– l’article 2, de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’il exclut les logements-foyers du champ d’application de la loi est contraire, d’une part, au principe d’égalité devant la loi, lors que cette différence de traitement entre les logements-foyers et les autres types de logements n’étant point justifiée, d’autre part, au droit au logement qualifié par le Conseil constitutionnel d’objectif à valeur constitutionnelle, dans la mesure où la disposition contestée facilite de manière injustifiée l’expulsion des résidents des foyers, les privant ainsi de façon discriminatoire de l’accès à un logement décent.

La société Adoma de répliquer que le régime dérogatoire à la loi du 6 juillet 1989 du contrat de résidence n’est nullement inconstitutionnel, parce qu’il résulte de la jurisprudence du Conseil constitutionnel que des situation différentes peuvent être régies par des législations distinctes, dès lors que la différence de traitement est en rapport avec l’objet de la loi et qu’en l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [U], le contrat de résidence est un contrat particulier dont l’objet est d’assurer un logement provisoire au bénéfice de personne en grande précarité, partageant des locaux partiellement collectifs et se trouvant, du fait de leur situation dans l’impossibilité d’accéder au parc locatif privé.

La société Adoma ajoute que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit l’information de la CCAPEX et de la préfecture, n’a pas pour objectif de trouver une solution amiable et de maintenir les locataires défaillants au sein de leur logement mais seulement de permettre d’établir un diagnostic social et financier

Enfin, la société Adoma indique que le droit de propriété qui est un principe à valeur constitutionnelle demeure supérieur à l’objectif à valeur constitutionnel nécessitant une mise en oeuvre par le législateur que constitue le droit au logement, et soutient que l’exclusion des logements-foyers du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ne porte pas davantage atteinte à l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement, parce qu’elle n’a pas pour effet de priver les occupants de résidences sociales des protections inhérentes aux procédures d’expulsion : bénéfice de la procédure DALO, du FSL, propositions d’apurement étalé, médiations ou conciliations, délais de grâce et d’expulsion, saisine du juge de l’exécution, délais de la trêve hivernale.

Le ministère public, après avoir rappelé que selon la jurisprudence du Conseil constitutionnel, les situations différentes peuvent faire l’objet de législations distinctes, que les logements-foyers ont pour but de favoriser l’insertion par le logement en proposant des solutions de logement pour des personnes ne disposant pas des garanties nécessaires pour obtenir des logements sociaux ou privés, et que la différence de traitement entre les locataires de logements-foyers et les autres citoyens s’explique par les différences de garanties exigées par la loi pour l’obtention d’un logement, est d’avis de ne pas transmettre la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [U] à la Cour de cassation, ‘ faute d’éléments sérieux’.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel, article créé par l’article 1 de la loi organique n° 2009-1523 du décembre 2009 :

«La juridiction statue sans délai par une décision motivée sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d’Etat ou à la Cour de cassation. Il est procédé à cette transmission si les conditions suivantes sont remplies :

1° La disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites;

2° Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement de circonstances ;

3° La question n’est pas dépourvue de caractère sérieux (…).».

L’article 2 de la loi du 6 Juillet 1989 dispose que les dispositions de son titre 1 ne s’appliquent pas notamment aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1.

La transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation suppose donc que la disposition dont la constitutionnalité est discutée soit nouvelle et sérieuse.

Il est constant, au cas d’espèce, que la disposition contestée, qui est applicable au litige, n’a, à ce jour, fait l’objet d’aucune décision du Conseil constitutionnel la déclarant conforme à la constitution.

S’agissant en revanche du caractère sérieux de la question posée, le premier juge a pertinemment relevé que si l’exclusion des logements-foyers du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 permet aux propriétaires de ces logements-foyers de s’exonérer d’un certain nombre de démarches et actes de procédure préalables nécessaires à l’introduction d’une action aux fins d’expulsion – signification d’un commandement de payer, notification à la CCAPEX, information de la préfecture – la différence de traitement entre les résidents de logements-foyers et les autres locataires se justifie par le fait que les logements-foyers permettent le relogement provisoire de personnes seules ne disposant pas des ressources et des garanties nécessaires pour l’obtention d’un logement social, ni a fortiori d’un logement dans le parc privé.

La différence de traitement réservée aux populations des logements-foyers par rapport à celle des autres locataires est donc justifiée par le fait que la loi n’exige pas de ces populations les mêmes garanties pour l’obtention d’un tel logement que celles demandées aux personnes candidates à la location d’un logement dans le parc privé ou même d’un logement social.

Les situations différentes pouvant faire l’objet de législations distinctes sans qu’il puisse être relevé une violation du principe d’égalité devant la loi, les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont, en conséquence, pas inconstitutionnelles en ce qu’elles excluent les logements -foyers du champ d’application de la loi régissant les baux d’habitation.

Ces dispositions ne portent pas non plus atteinte au principe à objectif constitutionnel du droit au logement, dès lors qu’elles n’ont pas pour effet, contrairement à ce soutient M. [U] et comme le fait valoir à bon droit la société Adoma, de favoriser l’expulsion des résidents des logements-foyers en les privant des protections inhérentes aux procédures d’expulsion – bénéfice de la procédure DALO, du FSL, propositions d’apurement étalé, médiations ou conciliations, délais de grâce et d’expulsion, saisine du juge de l’exécution, délais de la trêve hivernale – comme en témoigne éloquemment le fait que M. [U] s’est vu offrir à moult reprises la possibilité de trouver une solution amiable au règlement de sa dette : médiation à l’initiative de la société Adoma, puis tentative de conciliation ordonnée par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins d’obtenir un échéancier et d’éviter ainsi l’expulsion.

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande de transmission de sa question prioritaire de constitutionnalité, qui est dépourvue de caractère sérieux.

III) Sur la demande de sursis à statuer de M. [U]

M. [U] invite la Cour à surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de cassation, et le cas échéant du Conseil constitutionnel, sur la question prioritaire de constitutionnalité posée.

Réponse de la cour

La confirmation par la Cour du débouté de M. [U] de sa demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité emporte rejet de cette demande, devenue sans objet.

IV) Sur les fins de non-recevoir soulevée in limine litis par M. [U]

M. [U] soulève deux fins de non-recevoir, tirées, à titre principal, d’un défaut de qualité à agir de la société Adoma, en raison du fait que la créance de cette dernière acquise de la société Coallia, ne lui aurait jamais été notifiée en personne, comme l’exige l’article 1324 du code civil et ne lui serait donc pas opposable, et, à titre subsidiaire, de la prescription extinctive triennale de l’article 7-1 de la loi du 27 mars 2014.

La société Adoma conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté les deux fins de non-recevoir soulevées par M. [U], motif pris de ce que :

– il résulte du courrier du conseil de M. [U] du 11 mai 2018 que les résidents, dont M. [U] ont été informés du transfert de gestion de Coallia à Adoma, puisqu’ils consentent à s’acquitter des redevances mensuelles à compter du mois d’avril 2018,

– en outre, la mise en demeure visant la clause résolutoire établit le transfert de créance et sa notification,

– le contrat de résidence n’est pas un bail d’habitation mais un contrat ‘ sui generis’ soumis à la prescription quinquennale de droit commun,

– la tentative de médiation a suspendu la prescription entre le 20 février 2020 et le 28 janvier 2021,

– si la cour devait considérer que la correspondance de Me Winter n’engage pas les résidents, elle devrait juger, en conséquence, que l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, a neutralisé les effets de la prescription.

Réponse de la cour

a) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Adoma

Selon l’article 1321 du code civil, la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Elle s’étend aux accessoires de la créance. Le consentement du débiteur n’est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible.

En application des articles 1324 nouveau et 1690 ancien du code civil, la cession de créance, sauf si le débiteur en a déjà pris acte, doit être notifiée ou signifiée au débiteur par le cessionnaire pour lui être opposable.

Cette notification, qui devait prendre auparavant la forme d’une signification, n’est plus soumise à aucune forme particulière depuis le 1er octobre 2016.

L’assignation en justice du débiteur par le cessionnaire est ainsi assimilée par la jurisprudence à la signification de l’article 1690 du code civil.

Au cas d’espèce, la société Coallia a cédé par protocole d’accord du 29 mars 2018 à la société Adoma le contrat de location du bien immobilier et la gestion du foyer sis [Adresse 1] à [Localité 4] à la société Adoma, le protocole prévoyant que la société Adoma est subrogée de la totalité des droits et actions que la société Coallia possédait à l’égard des débiteurs cédés.

L’avocat de M. [U] a adressé à la société Adoma, le 11 mai 2018, un courrier rédigé, s’agissant des deux premiers paragraphes en ces termes :

‘ Je m’adresse à vous au nom et en ma qualité de conseil des résidents et du comité des résidents du foyer situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4], à la suite du transfert de gestion du foyer de Coallia à Adoma.

Le comité des résidents m’indique que les résidents ont reçu un avis d’échéance pour le mois d’avril mentionnant le montant de la redevance pour le mois en cours, mais également un ‘ solde’ relatif à la période antérieure de gestion de Coallia’.

Il ressort des termes de courrier rédigé par son avocat déclarant s’exprimer au nom des résidents, que M. [U], comme l’ensemble des résidents du foyer, a été informé du transfert de la gestion de Coallia à Adoma.

En outre, la signification de la mise en demeure au domicile de M. [U], mentionnant clairement le transfert de gestion à la société Adoma, vaut signification de la cession de créance à la personne même de M. [U], de même que l’assignation délivrée au débiteur le 21 septembre 2021.

M. [U] est donc mal fondé à soutenir que la cession de créance lui est inopposable faute de lui avoir été notifiée, et que la société Adoma ne justifie pas de sa qualité à agir.

C’est à bon droit que le jugement déféré a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Adoma et le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

b) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive

L’article 2221 du code civil dispose que la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu’elle affecte.

L’article 2223 dudit code ajoute que les dispositions du titre relatif à la prescription de ce code ne font pas obstacle à l’application des règles spéciales prévues par d’autres lois.

Il s’ensuit que le délai quinquennal de droit commun prévu par l’article 2224 de ce code est applicable à défaut d’autre règle prévue par une loi spéciale.

A cet égard, il résulte de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que celle-ci exclut expressément les foyers-logements de son champ d’application.

Dès lors, la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de cette loi n’est pas applicable aux actions en recouvrement des redevances dues par M. [U] au titre de son contrat de résidence.

M. [U] fait valoir que, même si la cour devait retenir une prescription quinquennale, la dette ne pourrait être retenue qu’à compter du 21 septembre 2016, dès lors que, d’une part, il a été clairement indiqué, dans le courrier du 11 mai 2018, évoqué ci-avant, que les paiements effectués par les résidents à compter du mois d’avril 2018, devaient être imputés uniquement sur les sommes dues à la société Adoma pour les redevances à échoir à compter d’avril 2018, et que, d’autre part, la médiation n’a pas suspendu la prescription, parce qu’elle n’est pas intervenue dans le cadre d’une procédure judiciaire et que rien n’établit qu’elle concerne M. [U] à titre personnel et son éventuelle dette dans le conflit qui l’oppose à la société Coallia.

En application de l’article 2238 du code civil, l’accord des parties sur le recours à une mesure de médiation suspend la prescription.

En l’espèce, une médiation a été mise en oeuvre à l’initiative de la société Adoma et M. [H], médiateur, a pris contact avec le comité des résidents.

Il ressort effectivement du courrier du 11 mai 2018, écrit par l’avocat de M. [U], au nom du conseil et du comité des résidents que les résidents, dont M. [U], ont clairement exprimé le voeu que les paiements effectués par leurs soins à compter du mois d’avril 2018, soient imputés uniquement sur les sommes dues à la société Adoma pour les redevances à échoir à compter d’avril 2018, en application des dispositions de l’article 1253 du code civil qui disposent que ‘ le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter’.

Cependant, M. [U] ne peut, sans se contredire, soutenir que le courrier litigieux rédigé par son avocat, au nom des résidents et du conseil des résidents engagerait tous les résidents dont M. [U], s’agissant du refus exprimé de l’imputation sur la dette la plus ancienne, contractée envers la société Coallia, mais que la tentative de médiation qui s’ensuivit au cours de l’année 2020, entre la société Adoma, d’une part, et les le comité des résidents et les résidents du foyer Adoma, représentés par Me Winter, d’autre part, ne le concernerait pas non plus que la dette qu’il a pu contracter auprès de la société Coallia, de sorte que la médiation n’aurait eu aucun effet sur la prescription.

Le fait que la médiation n’ait pas été ordonnée dans un cadre judiciaire, est sans importance, la médiation extrajudiciaire suspendant le cours de la prescription.

La tentative de médiation a eu pour effet de suspendre la prescription à compter de la date de la première réunion organisée par le médiateur, M. [H], soit le 20 janvier 2020, jusqu’au 28 janvier 2021, date à laquelle le médiateur a constaté qu’aucun rapprochement n’avait pu avoir lieu entre les parties et a mis un terme à la médiation.

Il s’ensuit que la prescription quinquennale a commencé à couru, à compter de la date à laquelle la dette s’est constituée – 1er juillet 2016 – jusqu’au 20 janvier 2020 – soit pendant 42 mois et 20 jours, et alors qu’il restait 17 mois et 10 jours avant que la prescription ne fût acquise, et a ensuite été suspendue jusqu’au 28 janvier 2021, puis a recommencé à courir avant d’être interrompue par l’assignation délivrée par la société Adoma le 21 septembre 2021.

L’assignation interruptive ayant été délivrée à M. [U] moins de 17 mois et 10 jours après que la prescription eut recommencé à courir, c’est à bon droit que la décision déférée a jugé que la prescription n’était point acquise.

Le jugement querellé sera donc confirmé également de ce chef.

V) Sur la résiliation du contrat de résidence par acquisition de la clause résolutoire et la demande en paiement de la société Adoma

M. [U] soutient que la dette de la société Adoma est injustifiée parce que :

– l’extrait de compte produit par Adoma est un document reconstitué,

– la certification délivrée par le commissaire aux comptes n’a aucune valeur probante,

– le fait que la créance ait été cédée par Coallia à Adoma pour un euro, prouve que la créance est injustifiée, dès lors qu’Adoma indique que sa créance sur l’ensemble des résidents du foyer s’élèverait à 1,5 million d’euros,

– le logement est indécent, le foyer ne respectant aucune norme d’hygiène et de sécurité, ce qui justifie que soit appliquée l’exception d’inexécution au bénéfice de M. [U].

La société Adoma rétorque que :

– le principe de la créance est incontestable, et la société Adoma mal fondée à soutenir que la créance ne serait pas justifiée, puisque M. [U] revendique l’existence même de la dette en ce qu’il a reconnu une grève spontanée des loyers par les résidents sans autorisation préalable du juge et ne conteste pas le montant du relevé de compte de produit par la société Adoma,

– les faits allégués à l’appui de l’exception d’inexécution – fermeture de la cuisine collective le 2 juin 2016, survenue d’un incendie criminel le 16 décembre 2016 – sont prescrits,

– l’exception d’inexécution ne peut être retenue, en l’absence d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux,

– M. [U] ne démontre pas l’insalubrité des lieux : la cuisine collective a été fermée sur l’intervention du procureur de la République et en raison des trafics qui s’y déroulaient, et non pour des raisons tenant à l’insalubrité des lieux, l’incendie criminel a eu lieu dans un autre foyer – résidence dite Nationale – et les résidents du foyer litigieux dans lequel réside M. [U] – résidence [Localité 7] – ont déclenché une grève des redevances par solidarité,

– de nombreux travaux ont été effectués en 2018 par la société Adoma.

Réponse de la cour

En application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353 : ‘ Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation’.

Au cas d’espèce, il est constant que M. [U] est résident du foyer ‘ [Localité 7]’ de [Localité 4] depuis 1985.

Partant, il lui incombe de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses redevances, la société Adoma, contrairement à ce que soutient M. [U], justifiant, en produisant le protocole d’accord du 29 mars 2018, être subrogée de la totalité des droits et actions que la société Coallia possédait sur les débiteurs cédés, et le commissaire aux comptes ayant attesté du transfert effectif des soldes des créances des clients entre Coallia et Adoma.

Or M. [U] ne conteste pas ne point s’être acquitté de son dû pour la période allant de juillet 2016 à 2018 puisqu’il revendique une grève des loyers.

Par suite le moyen tiré du fait que la société Adoma ne justifierait pas de sa créance est inopérant.

M. [U], pour se soustraire au paiement des redevances, invoque, en outre, l’exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du foyer.

La société Adoma est mal fondée à soutenir que les faits fondant cette exception d’inexécution – fermeture de la cuisine collective le 2 juin 2016, survenue d’un incendie criminel le 16 décembre 2016 – sont prescrits, dès lors que ces faits constituent des moyens de défense au fond, au sens des articles 71 et 72 du code de procédure civile tendant à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, et que les défenses au fond ne sont pas soumises à la prescription, en vertu de l’adage ‘ce qui est temporaire au regard de l’exercice d’une action en justice est perpétuel au regard de la défense’.

Pour autant, M. [U] ne peut utilement invoquer l’exception d’inexécution, alors qu’il ne démontre pas l’inhabitabilité des lieux durant la période considérée, ni même l’insalubrité des locaux, l’incendie criminel évoqué par M. [U] ayant affecté les locaux d’un autre foyer que celui dans lequel il est hébergé.

Le contrat de résidence conclu le 15 novembre 2006 entre M. [U] et la société Coallia, anciennement dénommée Aftam, comportant une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résilié de plein droit un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, et la société Adoma ayant, sans succès, mis en demeure, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2021 reproduisant la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence, M. [U] de s’acquitter de la somme de 5 167, 40 euros, dans le délai d’un mois, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 29 juin 2021, et ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [U], passé un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

La cour ne peut que confirmer le jugement déféré de ce chef.

La société Adoma, formant appel incident, sollicite dans le corps de ses dernières écritures que l’expulsion soit ordonnée ‘ sans délai’.

Cependant, la demande incidente n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions de l’intimée, la cour n’en est point saisie, en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

S’agissant du montant des sommes réclamées, la société Adoma produit un décompte de créance arrêté au 6 mai 2022, qui n’est pas contesté par M. [U] et dont il ressort que la dette de ce dernier s’élève à 5165,06 euros.

Par suite, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [U] au paiement de cette somme.

VI) Sur les délais de paiement sollicités par M. [U]

Formant appel incident, la société Adoma sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a accordé 24 mois de délais à M. [U] pour s’acquitter de sa dette.

Réponse de la cour

M. [U] n’a pas respecté l’échéancier de 24 mois accordé par le premier juge, démontrant ainsi qu’il ne souhaitait pas ou se trouvait dans l’incapacité de s’acquitter de sa dette dans les délais accordés par la loi.

Il ne justifie pas, à hauteur de cour, de son impécuniosité.

C’est pourquoi le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a accordé à M. [U] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

VII) Sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par M. [U] pour dire si l’exception d’inexécution était justifiée en raison des conditions indignes de logement de M. [U]

La cour n’ayant pas retenu l’exception d’inexécution, cette demande, devenue sans objet, ne pourra être accueillie.

VIII) Sur la demande de dommages et intérêts de M. [U] pour procédure abusive (5 000 euros)

Le débouté de M. [U] de la totalité de ses prétentions emporte rejet de cette demande.

IX) Sur les demandes accessoires

M. [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Ordonne la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro 22/03956 avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 22/00008 ;

Dit que ces deux affaires seront enregistrées ensemble sous le numéro RG 22/03956 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception celle ayant autorisé M. [L] [U] à s’acquitter de sa dette par 24 mensualités de 215 euros payables le 15 de chaque mois ;

Statuant à nouveau du chef infirmé

Déboute M. [L] [U] de sa demande de délais de paiement ;

Ajoutant au jugement déféré

Déboute M. [L] [U] de la totalité de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [L] [U] à payer à la société Adoma une indemnité de 1 000 euros ;

Condamne M. [L] [U] aux dépens de la procédure d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,