COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 NOVEMBRE 2023

N° 2023/344

Rôle N° RG 23/04518 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLA3F

[Y] [C]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Laura MORE

Me Annabelle DEGRADO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de nice en date du 16 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00600.

APPELANT

Monsieur [Y] [C]

né le 25 Décembre 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Laura MORE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Annabelle DEGRADO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2023

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété [Adresse 4] située au [Adresse 2].

Ce dernier ne payant pas ses charges, le syndic de copropriété était contraint de lui adresser des relances et une mise en demeure den date du 7 mai 2021.

Faute de réaction de Monsieur [C], le conseil de la copropriété lui adressait le 14 décembre 2021 une ultime mise en demeure laquelle demeurait infructueuse.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a, par acte d’huissier de justice du 24 mars 2022, fait assigner Monsieur [C] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

– 3.497,59 euros, montant des charges de copropriété dues et des provisions exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021 ;

– 373,50 euros au titre des frais engagés avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021,

– 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

– 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT en ce compris les frais d’hypothèque, de mise en demeure, les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et du droit proportionnel de l’huissier normalement à la charge du créancier.

L’affaire était évoquée à l’audience du 10 novembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et sollicitait en outre une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Monsieur [C] demandait au tribunal, à titre principal, de déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pour défaut de conciliation préalable , de juger que le contrat de syndic était nul et par conséquent de le débouter de l’intégralité de ses demandes.

À titre subsidiaire il demandait de juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne rapportait pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible, de juger que la justification des tantièmes qui lui étaient imputés n’était pas rapportée, de juger que la redondance des rappels des frais était abusive et par conséquent de débouter ce dernier de l’intégralité de ses demandes.

En tout état de cause, il demandait de juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] était débiteur à son égard, de le condamner à lui payer les frais avancés par lui en sa qualité de président du conseil syndical et de le condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a:

*déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] recevables ;

*condamné Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], la somme de 3.497,59 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 15 février 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 sur la somme de 3.453,77 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

*condamné Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*débouté les parties du surplus ;

*condamné Monsieur [C] aux entiers dépens selon la liste de l’article 695 du code de procédure civile et auxquels il sera seul tenu conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT.

Par déclaration d’appel en date du 27 mars 2023, Monsieur [C] interjetait appel de la dite décision en ce qu’elle a dit :

– déclare les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] recevables ;

– condamne Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], la somme de 3.497,59 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 15 février 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 sur la somme de 3.453,77 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus;

– condamne Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– déboute les parties du surplus ;

– condamne Monsieur [C] aux entiers dépens selon la liste de l’article 695 du code de procédure civile et auxquels il sera seul tenu conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [C] demande à la cour de :

*réformer purement et simplement en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 16 décembre 2022,

Dès lors, statuant à nouveau

A titre principal

*déclarer irrecevable le syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] pour défaut de conciliation préalable

*déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] pour défaut de conciliation préalable pour non -respect de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

*juger que le contrat de syndic est nul

En conséquence

*débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes

A titre subsidiaire

*juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible

*juger que l’appel de fonds individuel est en contradiction avec l’état des dépenses fourni pour la période 2018-2020 et que le syndicat des copropriétaires refuse de fournir l’état des dépenses pour l’année 2021,

*juger que la justification des tantièmes imputés à Monsieur [C] n’est pas rapportée

*juger que la redondance des rappels de frais est abusive

En conséquence

*débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes.

En tout état de cause,

*juger que c’est le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] qui est débiteur à l’égard de Monsieur [C]

*condamner le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] à payer à Monsieur [C] les frais avancés par Monsieur [C] en sa qualité de président du conseil syndical.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à payer à Monsieur [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à payer à Monsieur [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [C] soutient que le juge de première instance a considéré à tort que la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] était supérieure à 5.000 € et qu’elle n’avait donc pas a été précédée d’une tentative de conciliation.

Par ailleurs il souligne que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] s’est contenté de lui adresser des mises en demeure par lettre avec accusé de réception sans jamais s’assurer que ces courriers étaient bien remis à leur destinataire de sorte qu’il conviendra de constater que la mise en demeure prévue à l’article 19-2 n’a pas été adressée dans les conditions prévues par le législateur.

Il soutient également que le contrat du syndic qui a une durée supérieure à 3 ans est nul.

Quant à la créance du syndicat, Monsieur [C] fait valoir que la preuve de la dette fait défaut puisqu’aucun état descriptif de division n’est fourni, les sommes réclamées étant au surplus particulièrement obscures.

Il maintient que la charge de la preuve fait défaut, précisant que seuls les décomptes de charges font foi et non les appels de fonds.

Enfin il indique que les décomptes sont erronés et qu’il en est de même pour les appels de fonds.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] demande à la cour de :

*juger recevable l’action intentée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;

*débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes ;

*confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] :

-3.497,59 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 15 février 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 sur la somme de 3453,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les entiers dépens selon la liste de l’article 695 du code de procédure civile et auxquels il sera seul tenu conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec distraction au profit de Maître Laetitia GABORIT.

*réformer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de ses demandes et statuant de nouveau:

*condamner Monsieur [C] à verser au syndicat des copropriétaires :

-373,50 euros au titre des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art 10-1 Loi de 1965) somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 7 mai 2021, date de la mise en demeure;

-1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie subi par le syndicat des copropriétaires;

-5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires ;

Y ajoutant:

*condamner Monsieur [C] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros au regard du caractère manifestement abusif de l’appel qu’il a interjeté ;

*condamner Monsieur [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3. 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ce qui concerne la procédure d’appel.

*condamner Monsieur [C] aux entiers dépens de la procédure d’appel y incluant au regard de la résistance abusive dont il fait preuve le droit proportionnel de l’huissier prévu au n°129 du tableau de l’article A 444-31 et A 444-32 du Code de commerce (ancien article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale).

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de relever que Monsieur [C] continue de se prévaloir de la qualité de président du conseil Syndical alors que les autres copropriétaires n’ont pas renouvelé son mandat, cette seule affirmation étant la preuve du caractère tout particulier de ce Monsieur.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] maintient être parfaitement recevable en ses demandes, l’article 750-1 du code de procédure civile étant en l’espèce inapplicable

Il ajoute avoir respecté les dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 de juillet 1965.

Enfin il indique que le montant des charges est parfaitement justifié ainsi que les frais engendrés par le comportement de Monsieur [C] lequel n’a effectué aucun versement depuis 2019.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 septembre 2023 et mise en délibéré au 2 novembre 2023.

******

1°) Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] au visa des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023. »

Que l’article 35 dudit code énonce que « lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément.

Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions. »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a, par acte d’huissier de justice du 24 mars 2022, fait assigner Monsieur [C] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes:

-3.497,59 euros, montant des charges de copropriété dues et des provisions exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021;

-373,50 euros au titre des frais engagés avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021,

-1.500 euros à titre de dommages et intérêts;

-2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Que Monsieur [C] soutient que la demande de dommages et intérêts a été sollicitée afin de contourner la procédure de médiation imposée par la loi.

Attendu qu’il convient d’observer que les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre de sa créance ainsi qu’à titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de trésorerie se rapportent aux mêmes faits, à savoir le défaut de paiement des charges de copropriétés pat Monsieur [C]

Que ces prétentions s’avèrent donc connexes, de sorte que c’est en les additionnant que l’on obtient le montant à prendre en compte.

Qu’ainsi l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] s’avère supérieur au seuil de 5 000 € prévu par la loi

Que dés lors les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne s’appliquent donc pas ici et aucune irrecevabilité n’est encourue à ce titre.

Qu’il convient de débouter Monsieur [C] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] au visa des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu »à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que Monsieur [C] soutient que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] s’est contenté d’adresser des mises en demeure par lettre avec accusé de réception sans jamais s’assurer que ces courriers lui avaient bel et bien été remis de sorte que la juridiction ne pourra que réformer la décision déférée et déclarer irrecevable l’action.

Qu’il fait notamment valoir que la configuration des lieux de la villa aurait dû conduire le syndic qui gère cette copropriété à faire délivrer un commandement de payer les charges de copropriété par huissier afin de s’assurer de la bonne réception de la mise en demeure prévue à l’article susmentionné

Attendu qu’il est constant que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 décembre 2021 à Monsieur [C], à la seule adresse déclarée par ce dernier à savoir [Adresse 2] et ce, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 lequel énonce que «  toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »

Qu’il convient de souligner d’une part que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’exigent pas la délivrance d ‘un commandement de payer et d’autre part que l’adresse à laquelle le courrier recommande a été envoyée est la même que celle portée sur les conclusions de l’appelant.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats et notamment du suivi colissimo de la Poste que Monsieur [C] a bien été avisé le 20 décembre 2021 par la poste de l’existence de ce courrier recommandé enregistré sous le n° 1A17221901979

Qu’il a ensuite expressément choisi un point de retrait pour pouvoir récupérer ce courrier recommandé comme cela est mentionné dans le rapport de suivi de la poste le 21 décembre 2021 «  Colis en cours de livraison dans le point de retrait choisi par le destinataire »

Que ce colis a été «  mis en instance à disposition du destinataire pendant 15 jours dans le BP » comme cela résulte de la mention portée le 21 décembre 2021dans le rapport du suivi

Que Monsieur [C] s’est abstenu de s’y présenter pour retirer son courrier recommandé comme cela a été consigné dans le rapport de suivi Colissimo le 5 janvier 20223 « Non livré. Délai d’instance dépassé. Retour à l’expéditeur »

Qu’il convient , au vu de ces éléments, de débouter Monsieur [C] de sa demande, de dire et juger que l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est recevable au visa des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de confirmer le jugement déféré sur ce point

3°) Sur la validité du contrat de syndic au moment de l’assignation.

Attendu que Monsieur [C] soutient que le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et le syndic LVS est nul puisque le contrat s’est poursuivi au-delà de la durée de trois ans prévus à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les actes effectués par le syndic en lieu et place du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

Attendu qu’il convient de souligner que les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne concernent pas la durée du mandat du syndic

Que l’article 28 du décret du 17 mars 1967 énonce quant à lui que « sous réserve des dispositions de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.

En dehors de l’hypothèse prévue par l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant les délais prévus à l’article 1792-4-1 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble.

Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent. »

Attendu qu’il résulte des pièces produites au débat que la désignation du cabinet LVS en qualité de Syndic a été actée lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2019.

Que l’assignation a été délivrée le 24 mars 2022 soit bien avant l’échéance de trois ans au 21 décembre 2022, le syndic ayant parfaitement la qualité pour agir en justice en représentation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]

Qu’il convient par conséquent de débouter Monsieur [C] de sa demande, de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] recevable et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu » à  défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande à la cour de condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 3.497,59 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 15 février 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 sur la somme de 3453,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception a été adressée à ce dernier le 14 décembre 2021.

Que plus de 30 jours se sont écoulés depuis le lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée et la délivrance de l’assignation.

Qu’ainsi les conditions visées à l’article ci-dessous sont remplies de sorte qu’il y a lieu de dire que les provisions non encore échues deviendront immédiatement exigibles et de condamner Monsieur [C] au paiement des provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents

Attendu que pour se faire, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] verse à l’appui de sa demande les procès-verbaux d’assemblée générale des 27 décembre 2018, 21 décembre 2019 et 25 juin 2021 par lesquels les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices correspondants et ont adopté les budgets prévisionnels notamment celui de l’exercice 2022.

Qu’il produit également les relances simples et mises en demeure adressées en recommandé avec accusé de réception à Monsieur [C], les relevés des appels de fonds des années litigieuses afférents aux charges courantes et aux travaux, les décomptes individuels de charges, un état récapitulatif détaillé de la créance ainsi que le contrat de syndic et les factures.

Qu’il résulte de ces éléments et notamment de l’état récapitulatif détaillé de la créance arrêté au 15 février 2022, que le compte copropriétaire est débiteur depuis le 31 décembre 2019 pour un montant de 3558,10 €.

Attendu que Monsieur [C] soutient que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne fournit aucun état descriptif de division.

Qu’il n’est cependant nullement indiqué aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] doit justifier de cet état descriptif de division

Qu’il est seulement mentionné que « le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Que force est de constater que ces documents ont été versés aux débats par l’intimé.

Attendu qu’enfin Monsieur [C] fait valoir que les appels de charges ont été faits sur la base de 12/1000 alors que l’appel de fonds du 4 juin 2020 a été fait sur la base de 54/1000 ce qui ne correspond pas à ses tantièmes.

Que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] indique que ce dernier n’avait pas hésité à appliquer de faux tantièmes lorsqu’il exerçait la fonction de Syndic et produit en la cause le tableau explicatif quant à la neutralisation des tantièmes faussement appliqués.

Qu’il ajoute que les tantièmes faussement appliqués ont fait l’objet de régularisation par le syndic actuel.

Qu’il convient tenant ces éléments de rejeter le moyen soutenu par Monsieur [C] et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné ce dernier au paiement des charges impayées et provisions.

Qu’il convient de réactualiser la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et de condamner Monsieur [C] à payer la somme de 3.497,59 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 15 février 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 sur la somme de 3453,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

5°) Sur le frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »

Attendu que Monsieur [C] soutient que de nombreux frais ont été mis abusivement à sa charge comme cela relève explicitement des relevés de situation de compte, la redondance des frais de relance d’un montant total de 358,08 euros étant incompréhensible et excessive.

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] fait valoir que les frais rendus nécessaires s’élèvent à la somme de 373, 50 € rappelant que l’assemblée générale des copropriétaires a voté en 2021 une clause d’aggravation des charges libellée en des termes dénués d’ambiguïté.

Qu’il indique que la mise en ‘uvre d’une telle clause suppose, de jurisprudence constante, l’établissement d’une faute du copropriétaire auquel on l’oppose ainsi qu’un préjudice subi par la copropriété.

Que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] fait valoir que cette absence de règlement volontaire des charges de la part de Monsieur [C] n’a été qu’une tentative supplémentaire de bloquer le fonctionnement de la copropriété.

Attendu que dans la somme de 373,50 euros réclamée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], ce dernier sollicite la condamnation de Monsieur [C] au paiement de la somme de 240 euros au titre des frais de constitution du dossier contentieux.

Qu’il sera débouté de cette demande, celle-ci ne faisant pas partie des frais visés à l’article ci-dessus.

Qu’apparaissent par contre nécessaires les frais de mise en demeure avec accusé de réception , limités à un envoi par an de sorte qu’il y a lieu de réformer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [C] à payer la somme de 13, 50 euros au titre des frais de mise en demeure avec accusé de réception en date du 16 novembre 2020 et celle de 60 euros au titre des frais de mise en demeure avec accusé de réception en date du 20 octobre 2021 , soit la somme totale de 73,50 euros .

6°) Sur les demandes de Monsieur [C]

Attendu que Monsieur [C] demande à la Cour de condamner le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] à lui payer les frais avancés par lui en sa qualité de président du conseil syndical.

Qu’il convient de le débouter de cette demande faute d’en préciser le montant et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que Monsieur [C] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Que ce dernier ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] mènerait une vendetta à son endroit, comme il l’indique dans ses conclusions, ni que l’intimé serait animé d’une intention de nuire.

Qu’il convient par conséquent de le débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point

7°) Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4]

Attendu que le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] demande à la cour de condamner l’appelant à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie subi ainsi que celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

Attendu qu’il est indéniable que le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] s’est trouvé privé de légitimes rentrées de fonds pendant plusieurs années.

Que cependant il ne démontre pas que cette absence de versements l’a contraint à renoncer à certains projets ou à les modifier ou à emprunter pour préserver l’équilibre financier de la copropriété.

Qu’il ne démontre pas plus l’existence d’un préjudice moral. 

Qu’il convient, tenant ces éléments de débouter le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] de ces demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point

Attendu que le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] demande à la cour de condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 10. 000 € à titre d’amende civile.

Que l’article 32-1 du code de procédure civile énonce que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Que cependant l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’un quelconque abus de la part de Monsieur [C] qui avait intérêt à ester en justice

8°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que ‘la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.’

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [C] aux dépens en cause d’appel y incluant au regard de la résistance abusive dont il fait preuve le droit proportionnel de l’huissier prévu au n°129 du tableau de l’article A 444-31 et A 444-32 du Code de commerce (ancien article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale).

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en date du 16 décembre 2022 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Monsieur [C] à payer au syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] la somme de 73,50 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

DÉBOUTE le syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] de sa demande au titre de l’amende civile.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [C] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNE Monsieur [C] aux entiers dépens en cause d’appel y incluant au regard de la résistance abusive dont il fait preuve le droit proportionnel de l’huissier prévu au n°129 du tableau de l’article A 444-31 et A 444-32 du Code de commerce (ancien article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale).

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,