République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 12/01/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 20/04424 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TILX

Jugement n° 2017/2488 rendu le 09 septembre 2020 par le tribunal de commerce d’Arras

APPELANTE

SARL Entrepôts Froid Services, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Damien Laugier, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

SAS Food’In’ovations prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Christian Delevacque, avocat plaidant, substitué par Me Sophie Sesboüe, avocats au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 09 novembre 2022 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 octobre 2022

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2008, la SARL Entrepôts froid services a donné à bail commercial à la SAS Food’in’ovations partie d’un ensemble immobilier sis à Monchy-Le-Preux, consistant en une cellule frigorifique d’une surface de 570 m2, pour y exploiter une activité de fabrication de produits traiteur. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2008, moyennant un loyer annuel de 31 200 euros.

Parallèlement et par avenant du 30 juillet 2008, la SARL Entrepôts froid services a consenti à la substitution de la société Som baker par la SAS Food’in’ovations dans le cadre d’un bail commercial conclu le 1er février 2007, portant sur une autre partie du même ensemble immobilier, deux cellules frigorifiques attenantes aux locaux déjà loués et à usage également de fabrication de produits traiteur.

Par acte d’huissier de justice du 4 décembre 2017, la SARL Entrepôts froid services a fait assigner la SAS Food’in’ovations devant le tribunal de commerce d’Arras afin d’obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, de la clause pénale, des indemnités d’occupation et dégradations locatives concernant le local de 570 m2 objet du bail conclu le 30 juillet 2008.

Par jugement contradictoire du 9 septembre 2020, le tribunal de commerce d’Arras a :

débouté la SARL Entrepôts froid services de ses demandes, fins et conclusions,

condamné la SARL Entrepôts froid services à verser à la SAS Food’in’ovations la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL Entrepôts froid services aux entiers frais et dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 2 novembre 2020, la SARL Entrepôts froid services a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 26 juillet 2021, la SARL Entrepôts froid services demande à la cour de :

la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

réformer le jugement du tribunal en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

condamner la SAS Food’in’ovations à lui payer la somme de 15 488,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 février 2017,

condamner la SAS Food’in’ovations à lui payer la somme de 2 354,30 euros au titre de la clause pénale calculée au 17 janvier 2017,

condamner la SAS Food’in’ovations à lui payer la somme de 522 euros au titre des pénalités de retard suite à la délivrance du commandement de payer,

condamner la SAS Food’in’ovations à lui payer la somme de 17 351,46 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 20 juillet 2017,

condamner la SAS Food’in’ovations à lui payer la somme de 28 028,59 euros au titre des réparations locatives,

dire et juger qu’elle conservera le dépôt de garantie versé au titre du bail commercial du 30 juillet 2008, qui se compensera avec les sommes dues par la SAS Food’in’ovations,

débouter la SAS Food’in’ovations de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la SAS Food’in’ovations au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure de première instance,

condamner la SAS Food’in’ovations au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d’appel,

la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

aux termes des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil et du contrat de bail, le bail a été résilié de plein droit le 17 février 2017 et la SAS Food’in’ovations a occupé les locaux sans droit ni titre du 18 février 2017 au 20 juillet 2017 ;

la SAS Food’in’ovations est redevable d’un arriéré de loyers et de charges pour la période du 1er octobre 2016 au 17 février 2017 et du paiement de l’indemnité d’occupation ;

le tribunal ne pouvait se fonder sur le constat d’huissier non contradictoire dressé à la requête de la SAS Food’in’ovations le 29 décembre 2016 pour considérer qu’elle avait repris possession des locaux puisque les constatations n’ont été faites que sur les seules déclarations de la SAS Food’in’ovations et son président a délibérément menti ; ce constat établit à l’inverse que la SAS Food’in’ovations avait toujours accès aux locaux, preuve qu’ils n’avaient pas été restitués ;

les dispositions légales relatives au congé sont d’ordre public et le bail ne peut donc avoir été résilié sans aucune information à son égard à la fin du mois de décembre 2016 ; la restitution des locaux se matérialise par la remise des clés au bailleur, ce dont le preneur doit rapporter la preuve ;

le juge des référés ne pouvait connaître le fond du litige et en tout état de cause, l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée.

Elle ajoute que le bail prévoit une clause pénale.

Elle précise que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre l’étendue des modifications faites par le preneur sans l’accord du bailleur, dont la SAS Food’in’ovations doit réparation.

Enfin, s’agissant du dépôt de garantie, elle soutient que la SAS Food’in’ovations ne peut réclamer cette somme qu’elle a déjà déduite des sommes qu’elle estimait dues.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 30 avril 2021, la SAS Food’in’ovations demande à la cour de :

confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

réparer l’omission de statuer du jugement, portant sur sa demande de condamnation de la SARL Entrepôts froid services à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 7 800 euros,

condamner la SARL Entrepôts froid services à lui payer la somme de 7 800 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

en toute hypothèse :

condamner la SARL Entrepôts froid services à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

condamner la SARL Entrepôts froid services en tous le frais et dépens, tant de première instance que d’appel.

Elle soutient que la demande d’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation est infondée, dès lors que :

la SARL Entrepôts froid services a repris possession et jouissance du bien loué a minima en décembre 2016 et qu’elle n’a par suite délivré congé le 30 décembre 2016 à effet au 31 juillet 2017 que par mesure de précaution ; cette reprise des lieux par le bailleur a été constatée par le juge des référés

elle était redevable au 31 décembre 2016 de la somme de 17 782,57 euros, soit après déduction du dépôt de garantie, la somme de 9 982,57 euros, somme qu’elle a réglée ; elle n’est donc redevable d’aucun arriéré de loyers ni d’une indemnité d’occupation.

Elle fait valoir que les demandes au titre des réparations locatives sont également infondées dès lors que le local est une installation industrielle qui, lorsqu’elle a été donnée en location était déjà ancienne, comme en atteste l’état des lieux d’entrée. En outre, elle nie l’existence de toute modification de la configuration des lieux. Elle ajoute que les factures produites ne peuvent être rattachées aux interventions prétendument réalisées dans le local qui faisait l’objet du bail.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2022. Plaidé à l’audience du 9 novembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 12 janvier 2023.

MOTIVATION

1/ Sur la fin du bail

Les parties sont en désaccord sur la fin du contrat de bail conclu le 30 juillet 2008 et portant sur la cellule frigorifique de 570 m2.

La SAS Food’in’ovations soutient que bien qu’aucun congé n’ait été délivré, elle a constaté que la SARL Entrepôts froid services avait repris les lieux en décembre 2016.

De son côté, la SARL Entrepôts froid services conteste une quelconque reprise des lieux de sa part et soutient que le bail a été résilié de plein droit le 17 février 2017, après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le constat d’huissier dressé par Maître D’Halluin le 29 décembre 2016 à la demande de la SAS Food’in’ovations fait état de ce que son requérant lui a exposé « qu’il est toujours locataire d’une cellule dénommée cellule n°2 suivant bail commercial, lequel prend fin en juillet 2017. Qu’il s’avère qu’une société s’est introduite dans cette cellule et commence à procéder au démontage de certaines cloisons et groupes froid, et que je suis requise à effectuer toutes constatations utiles ». L’huissier indique que le gérant de la SAS Food’in’ovations le fait pénétrer dans la cellule commerciale et qu’il constate que deux personnes s’y trouvent, qui lui déclarent travailler pour la société Frigo Clim et précisent être mandatées par la SARL Entrepôts froid services pour démonter les groupes froid. Il constate également que des cloisons ont été démontées et sont remisées sur le sol, le requérant lui précisant que la société Eurisol a été missionnée par le propriétaire pour procéder au démontage des cloisons.

La SARL Entrepôts froid services, qui conteste ce constat d’huissier en indiquant que les salariés présents travaillaient en réalité dans les autres cellules pour lesquelles le bail avait déjà été résilié qui communiquent avec la cellule encore louée par une ouverture réalisée par la SAS Food’in’ovations, produit une attestation de la société Eurisol, indiquant ne pas avoir effectué de prestation dans la cellule n°2 au cours de la période de décembre 2016 à février 2017, mais être intervenue sur cette période dans la cellule n°1. Elle produit également une attestation de la société Frigoclim qui indique avoir réalisé des travaux dans la cellule n°1 pendant la période de décembre 2016 à janvier 2017, mais aucune prestation dans la cellule n°2 dans cette même période.

Ces attestations sont cependant insuffisantes à venir contredire les constats faits par l’huissier de justice, qui évoque la cellule n°2 et sa rencontre avec des ouvriers indiquant avoir été mandatés par la SARL Entrepôts froid services.

Les moyens développés par la SAS Food’in’ovations laissent entendre qu’elle estime que la SARL Entrepôts froid services a repris les locaux de force puisqu’elle n’évoque aucun accord amiable entre les parties pour convenir de la résiliation anticipée du bail. Cette analyse est cependant contredite par plusieurs éléments :

la SAS Food’in’ovations a pu accéder au local avec l’huissier de justice, ce qui signifie qu’elle était toujours en possession des clés et que le bailleur ne lui empêchait pas l’accès au local loué,

elle a elle-même indiqué à l’huissier qu’elle était toujours locataire de la cellule n°2, le bail devant prendre fin en juillet 2017,

elle a fait délivrer « par mesure de précaution » un congé au bailleur le 30 décembre 2016 à effet au 31 juillet 2017.

Dans ces conditions, la présence des ouvriers mandatés par le bailleur dans les locaux loués par la SAS Food’in’ovations, si elle peut démontrer l’existence d’un trouble dans la jouissance par le locataire du local donné à bail pouvant lui ouvrir certaines actions, ne saurait pour autant démontrer la reprise de force du local donné à bail par le bailleur valant résiliation du bail. Si le juge des référés a constaté le 5 décembre 2017 que la SARL Entrepôts froid services avait repris le local au mois de décembre 2016, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée.

Il convient donc de retenir comme date de fin du bail la date du 17 février 2017, invoquée par la SARL Entrepôts froid services, qui n’est pas contredite subsidiairement par la SAS Food’in’ovations, qui sollicitait une date antérieure.

2/ Sur la demande en paiement des loyers, charges, majorations et pénalités

La SAS Food’in’ovations était donc tenue au paiement des loyers et charges jusqu’au 17 février 2017.

La SARL Entrepôts froid services réclame à ce titre la somme de 15 488,38 euros, qui tient compte du paiement de la somme de 9 982 euros effectué par la SAS Food’in’ovations en octobre 2017. La SAS Food’in’ovations ne conteste pas le montant du loyer mensuel ni ne justifie d’un paiement libératoire autre que cette somme de 9 982,57 euros qu’elle a payée en octobre 2017.

Le contrat de bail prévoyant que le dépôt de garantie sera restitué au locataire sous déduction des sommes dues au bailleur au titre des loyers et charges notamment, il convient de déduire la somme de 7 800 euros des sommes dues, ce qu’avait fait la SAS Food’in’ovations dans son calcul avant de verser la somme de 9 982,57 euros.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a débouté la SARL Entrepôts froid services de sa demande au titre du paiement des loyers et des charges et la SAS Food’in’ovations sera condamnée à payer à la SARL Entrepôts froid services la somme de 7 688,38 euros à ce titre.

La SARL Entrepôts froid services sollicite en outre la somme de 2 354,30 euros au titre de la clause pénale et la somme de 522 euros au titre des pénalités de retard.

Le contrat de bail prévoit en effet une clause pénale aux termes de laquelle « en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des provisions sur charges et des charges à leur échéance ou à leur demande, le montant du loyer et des charges dus sera de plein droit majoré de dix pour cent [‘] en plus, le preneur réglera une pénalité de deux pour cent par mois ou fraction de mois de retard, calculée sur les sommes, frais et pénalités compris ».

L’application de cette clause pénale, qui n’apparaît pas manifestement excessive, n’est pas contestée par la SAS Food’in’ovations.

Le jugement sera donc également réformé en ce qu’il a débouté la SARL Entrepôts froid services de sa demande à ce titre.

Il convient de condamner la SAS Food’in’ovations à payer à la SARL Entrepôts froid services, en outre, la somme de 2 354,30 euros sollicitée par la SARL Entrepôts froid services au titre de la majoration des loyers et la somme de 522 euros au titre de la pénalité de 2%.

3/ Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

Le maintien du locataire dans les locaux sans droit ni titre postérieurement à la résiliation crée un préjudice certain pour le bailleur, qui ne peut disposer de son bien.

En l’espèce, la SARL Entrepôts froid services sollicite la condamnation de la SAS Food’in’ovations au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 18 février 2017 au 20 juillet 2017, date du constat d’état des lieux de sortie qu’elle a fait réaliser, l’huissier y ayant indiqué que la SAS Food’in’ovations n’était pas présente et que faute de remise des clés par cette dernière, il a été nécessaire de solliciter l’occupant de la cellule voisine, dans laquelle se trouve une pièce qui ouvre sur le local objet du bail, pour pénétrer dans le local afin d’y réaliser l’état des lieux.

La SAS Food’in’ovations ne démontre pas avoir restitué au bailleur les clés avant cette date.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a débouté la SARL Entrepôts froid services de sa demande à ce titre et la SAS Food’in’ovations sera condamnée à payer à la SARL Entrepôts froid services la somme de 17 351,46 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour cette période correspondant au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette somme étant de nature à réparer le préjudice subi par la SARL Entrepôts froid services.

4/ Sur les réparations locatives

Le contrat de bail prévoit que le preneur « prendra les lieux dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état et les entretiendra en bon état de réparations locatives pendant le cours du bail et les rendra à sa sortie en parfait état d’entretien, le bailleur n’étant tenu qu’à maintenir les lieux loués clos et couverts » et qu’il jouira des lieux en bon père de famille et « ne pourra rien faire qui puisse les détériorer ».

La SARL Entrepôts froid services produit un état des lieux d’entrée contradictoire dressé par huissier de justice le 30 juillet 2008 et un état des lieux de sortie réalisé en l’absence de la SAS Food’in’ovations, par huissier de justice le 20 juillet 2017.

La SARL Entrepôts froid services sollicite la somme de 28 028,59 euros au titre des réparations locatives, qu’elle détaille ainsi :

remplacement de bastaing, verrou coulissant, fixation de bâche haute, réparation du quai 1 800 euros selon la facture de la société Delfi du 31 août 2017,

remplacement d’une rampe et réfection des sols pour une somme de 5 719,20 euros selon facture de la société Renobuild du 25 septembre 2017,

dépose des parois posées par la SAS Food’in’ovations pour un montant de 5 400 euros selon facture de la société Eurisol du 30 septembre 2017,

réorganisation du réseau électrique de la cellule pour un montant de 15 109,39 euros selon facture de la société Varlet électricité du 10 octobre 2017.

La facture établie par la société Delfi vise le remplacement d’un bastaing sur le quai n°5, le remplacement d’un verrou coulissant de la porte sectionnelle n°6, la fixation d’une bâche au niveau du sas n°5 et le remplacement d’une paire de tôles de protection de pieds du niveleur n°5. L’état des lieux de sortie constate effectivement l’existence de ces désordres au niveau des quais de chargement 5 et 6, alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas de mauvais état de ces éléments. En conséquence, ces travaux sont imputables à des dégradations locatives de la SAS Food’in’ovations et la somme de 1 800 euros doit donc être mise à sa charge.

La facture de la société Renobuild concerne des travaux de réalisation d’une rampe en mortier epoxy et la réparation des sols dans une cellule du site. Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune rampe d’accès qui serait dégradée et, concernant les sols, s’il est constaté qu’ils présentent des traces et dégradations dans l’état des lieux de sortie, l’état des lieux d’entrée faisait déjà état d’un sol en mauvais état, avec des traces et dégradations par endroits. Ces réparations locatives ne sauraient donc être imputées au locataire.

La facture Eurisol, que la SARL Entrepôts froid services indique correspondre à la dépose de parois, porte sur des « travaux divers suivant commande mail jointe ». Cependant, en l’absence de production du courriel de commande évoqué, les travaux visés par cette facture ne sont pas connus et ne peuvent donc être considérés comme des réparations locatives dans le local objet du bail à la charge du locataire.

Enfin, la facture de la société Varlet électricité porte sur la suppression de l’installation électrique décrite comme « ne servant plus » et l’installation d’une nouvelle, alors même que l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations ou difficultés au niveau de l’installation électrique. Les travaux visés dans cette facture ne peuvent donc être considérés comme des réparations locatives imputables au locataire.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a débouté la SARL Entrepôts froid services de sa demande au titre de la réparation des dégradations locatives et la SAS Food’in’ovations sera condamnée à payer à la SARL Entrepôts froid services la somme de 1 800 euros sur ce fondement.

5/ Sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ayant été, en application des dispositions contractuelles, déduit des sommes dues, la demande reconventionnelle de la SAS Food’in’ovations tendant à sa restitution est donc sans objet.

6/ Sur les prétentions annexes

Le jugement sera réformé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Food’in’ovations, qui succombe, sera condamnée aux dépens et, en équité, à payer à la SARL Entrepôts froid services la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS Food’in’ovations à payer la SARL Entrepôts froid services la somme de 27 916,14 euros au titre des loyers et charges impayés, majorations de loyers et pénalités et des indemnités d’occupation ;

Condamne la SAS Food’in’ovations à payer à la SARL Entrepôts froid services la somme de 1 800 euros au titre des dégradations locatives ;

Constate que la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie est sans objet ;

Condamne la SAS Food’in’ovations aux dépens ;

Condamne la SAS Food’in’ovations à payer à la SARL Entrepôts froid services la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Le greffier

Valérie Roelofs

Le président

Dominique Gilles