COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 19 JANVIER 2023

N° 2023/6

Rôle N° RG 19/04568 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD7GW

SARL VALORIA INVESTISSEMENTS

C/

S.C.P. BTSG²

SARL CAPITAL & CO

SARL KERTI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Farah CHEBLI

Me Yamina LATELLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de Nice en date du 27 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 2018F00180.

APPELANTE

SARL VALORIA INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE ET APPELANTE

SARL CAPITAL & CO, représentée par sa gérante Mme [P] [B], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Farah CHEBLI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL KERTI, représentée et prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Yamina LATELLA, avocat au barreau de NICE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [G] [Z], assignée en intervention forcée en qualité de liquidateur judiciaire de la société KERTI.,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise PETEL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Valérie GERARD, Première Présidente de chambre

Madame Gwenael KEROMES, Présidente

Madame Françoise PETEL, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023

Signé par Madame Valérie GERARD, Première Présidente de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le 30 octobre 2015, la SARL Kerti a donné à la SARL Capital & Co, exerçant une activité de transactions immobilières depuis mars 2007, mandat exclusif de commercialiser les lots, selon une grille de prix annexée au contrat, d’un programme immobilier « Palais Raphaël » à Nice, le mandataire devant percevoir, en rémunération de sa mission, des honoraires représentant 10 % du prix de vente.

Par exploits du 14 mars 2018, la SARL Capital & Co a fait assigner la SARL Kerti et la SARL Valoria Investissements, respectivement, en paiement d’honoraires et en responsabilité, devant le tribunal de commerce de Nice.

Par jugement du 27 février 2019, ce tribunal a :

‘ prononcé la nullité du mandat du 30 octobre 2015 au regard de l’article 6 de la loi Hoguet,

‘ débouté la SARL Capital & Co de toutes demandes auprès de la SARL Kerti, et notamment en paiement des commissions sur la vente des deux derniers lots du « Palais Raphaël »,

‘ condamné la SARL Valoria Investissements à payer à la SARL Capital & Co la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,

‘ débouté la SARL Kerti et la SARL Valoria Investissements de leurs demandes, fins et conclusions,

‘ ordonné l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir,

‘ condamné la SARL Valoria Investissements à payer à la SARL Capital & Co la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 19 mars 2019, la SARL Valoria Investissements a interjeté appel de cette décision à l’encontre de la SARL Capital & Co.

Suivant déclaration du 29 mars 2019, la SARL Capital & Co a relevé appel du jugement du tribunal de commerce de Nice du 27 février 2019 à l’encontre de la SARL Kerti.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 17 septembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées le 2 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Valoria Investissements demande à la cour de :

‘ confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice le 27 février 2019 en ce qu’il a déclaré nul le contrat de mandat du 30 octobre 2015,

‘ infirmer ledit jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau :

‘ juger totalement infondées les demandes formulées par la société Capital & Co à son égard,

‘ juger qu’elle n’a commis aucune faute à l’égard de la société Capital & Co,

‘ condamner la société Capital & Co à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées et déposées le 13 août 2021, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Capital & Co demande à la cour de :

‘ dire que l’appel interjeté par elle est recevable et bien fondé,

‘ constater que la société Kerti n’a jamais contesté la régularité du mandat qu’elle a parfaitement exécuté depuis sa signature,

‘ constater que les ventes litigieuses qui se rattachent toutes au programme « Palais Raphaël » entrent dans le cadre du mandat exclusif liant la société Kerti et elle,

‘ constater que ces ventes auraient dû donner lieu au paiement d’un honoraire à son bénéfice,

‘ constater que le montant total des commissions non réglées par la SARL Kerti s’élève à la somme de 53.500 euros TTC,

‘ constater que la société Kerti a manqué à ses obligations contractuelles en outrepassant le mandat exclusif qui la lie à elle,

‘ constater que M. [C], toujours son associé, est le bénéficiaire économique de la société Valoria Investissements,

‘ constater que M. [C] avait en tout état de cause connaissance du mandat exclusif entre la SARL Kerti et elle,

‘ constater que M. [C] s’est servi de sa qualité d’associé pour détourner les commissions au profit d’une autre société, la SARL Valoria Investissements dont il est lui-même actionnaire égalitaire,

en conséquence,

‘ infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice du 27 février 2019 en ce qu’il :

‘ a prononcé la nullité du mandat du 20 octobre 2015 au regard de l’article 6 de la loi Hoguet,

‘ l’a déboutée de toutes ses demandes auprès de la SARL Kerti et notamment en paiement des commissions sur la vente des deux derniers lots du « Palais Rafaël »,

‘ confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 27 février 2019 en ce qu’il a condamné la SARL Valoria Investissements à lui payer :

‘ la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,

‘ la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

‘ débouter la SARL Kerti de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

‘ débouter la SARL Valoria Investissements de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

‘ prononcer la validité du mandat exclusif liant la société Kerti à elle,

‘ condamner la SARL Kerti à lui payer la somme de 53.500 euros au titre du mandat exclusif de vente,

‘ condamner la SARL Valoria Investissements à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’elle a subi,

en tout état de cause :

‘ condamner la SARL Kerti et la SARL Valoria Investissements à lui verser respectivement la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ condamner la SARL Kerti et la SARL Valoria Investissements aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées et déposées le 13 septembre 2019, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Kerti demande à la cour de :

à titre principal,

‘ constater la nullité du mandat du 30 octobre 2015 en raison de l’absence de mention obligatoire relative aux :

– signataires du mandat,

– modalités de publicité,

– modalité des actions du mandataire,

– modalité de rémunération,

– modalité de résiliation,

en conséquence,

‘ confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice le 27 février 2019 en ce qu’il a déclaré nul le contrat de mandat du 30 octobre 2015,

à titre subsidiaire,

‘ constater l’absence de clause financière particulière, en l’occurrence clause pénale ou clause imposant la rémunération du mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire,

en conséquence,

‘ débouter la société Capital & Co de toutes ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

si par extraordinaire la cour estimait que la validité du mandat exclusif pouvait encore jouer :

‘ ramener les commissions dues à de plus justes proportions,

‘ dire que les commissions dues ne peuvent être supérieures à la somme globale de 42.000 euros,

dans tous les cas,

‘ condamner la société Capital & Co à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 30 juillet 2020, la SARL Kerti a été placée en liquidation judiciaire, et la SCP BTSG2, prise en la personne de Me [G] [Z], désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Assignée en intervention forcée par la SARL Capital & Co le 18 novembre 2021 selon acte délivré à personne habilitée, la SCP BTSG2, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Kerti, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la nullité du mandat :

La SARL Capital & Co soutient que le tribunal a considéré à tort que le mandat litigieux allait à l’encontre des dispositions de la loi Hoguet et devait en conséquence être déclaré irrégulier et nul en l’absence de précision sur les modalités de résiliation et le renouvellement tacite et indéfini de l’engagement.

Elle expose qu’en effet, non seulement les modalités de résiliation du contrat litigieux sont bel et bien mentionnées, mais il ne saurait être contesté que la SARL Kerti agissait dans le cadre de ses activités professionnelles, que l’on ne saurait donc lui imputer plus d’obligations que n’en prévoit la loi, que, par ailleurs, les premiers juges ont méconnu la jurisprudence récente en la matière qui a assoupli le caractère impératif des dispositions de la loi Hoguet lorsque le mandat a été exécuté, qu’en l’espèce, le mandat exclusif a été exécuté depuis le 18 avril 2016, qu’ainsi, sur les dix-sept lots du programme Palais Rafael pour lequel l’intimée lui avait donné mandat, cette dernière a parfaitement exécuté le contrat en ce qui concerne les quinze lots qu’elle a vendus, que le mandat exclusif du 30 octobre 2015 est en conséquence parfaitement régulier.

Invoquant à titre liminaire l’obligation pour la SARL Capital & Co de produire l’extrait du registre des mandats reprenant le mandat litigieux, la SARL Kerti réplique que le contrat sur lequel se fonde l’appelante est nécessairement nul au regard de ses nombreuses irrégularités.

Elle fait ainsi valoir une absence, dans le mandat du 30 octobre 2015, de mention des noms, qualités et cachet des signataires, de mention relative à la diffusion au public, de mention relative aux actions du mandataire, de précision des modalités de rémunération, et de précision des modalités de résiliation du mandat exclusif.

Sur ce, il est tout d’abord observé qu’est versé aux débats par la SARL Capital & Co l’extrait du registre de ses mandats « transactions sur immeubles et fonds de commerce », où figure, sous le numéro d’ordre 79, le mandat daté du 30 octobre 2015 que la SARL Kerti lui a confié « en exclusivité » pour les biens sis [Adresse 2], s’agissant de 17 lots du « Palais Rafaël ».

Ceci étant, la SARL Capital & Co ne conteste pas que ledit mandat soit soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant l’activité d’agent immobilier, laquelle loi Hoguet n’établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant, de sorte qu’elle s’applique même entre deux professionnels de l’immobilier comme c’est le cas en l’espèce.

Or, ainsi que le fait remarquer l’intimée, outre que, en ce qui concerne le mandant, en l’occurrence la SARL Kerti « représentée par M. [U] [K] ou M. [V] », le mandat litigieux ne comporte pas les nom et qualité du signataire, ni le cachet de ladite personne morale, il apparaît que le contrat du 30 octobre 2015 ne mentionne pas, en contradiction avec les dispositions de l’article 6 de la loi précitée, les moyens employés pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations visées, les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte,

Par ailleurs, selon l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970, sont nulles les conventions qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

A cet égard, le mandat litigieux prévoit, comme le rappelle à juste titre la SARL Capital & Co, qu’il prendra effet à compter du jour de sa signature et jusqu’au 31 décembre 2016.

Toutefois, la clause relative à sa durée se poursuit en indiquant qu’il « se renouvellera ensuite par tacite reconduction par périodes d’une année, sauf résiliation anticipée notifiée par l’une des parties (…) », de sorte que, ainsi que relevé par les premiers juges, ce mandat, mais plus précisément en réalité sa reconduction, a un terme indéfini qui va à l’encontre des dispositions de la loi Hoguet.

En conséquence, étant observé que, malgré les irrégularités précédemment citées, le contrat a été exécuté par chacune des parties, les opérations réalisées par la SARL Capital & Co dans ce cadre ne faisant l’objet d’aucune contestation de part ou d’autre, il doit être considéré que le mandat exclusif donné par la SARL Kerti a pris fin le 31 décembre 2016.

Au-delà de cette date, compte tenu de la contestation élevée par la mandante, fondée à se prévaloir de l’absence de limite à ses effets, il ne saurait être valable.

Dès lors, la revendication de la SARL Capital & Co tendant à voir l’intimée condamnée au paiement de commissions sur la vente des deux derniers lots du « Palais Rafaël », s’agissant de transactions, intervenues les 28 avril et 23 octobre 2017, qu’elle n’a pas effectuées, et pour lesquelles elle ne justifie pas même avoir accompli de quelconques diligences, ne peut qu’être écartée, et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la SARL Valoria Investissements :

La SARL Valoria Investissements fait grief au tribunal d’avoir prononcé une condamnation à son encontre au motif qu’elle aurait commis une faute délictuelle à l’égard de la SARL Capital & Co du fait que ses actionnaires avaient connaissance du mandat exclusif de cette dernière, M. [C] personnellement toujours associé de la SARL Capital & Co ayant ainsi fait preuve d’une déloyauté flagrante envers celle-ci.

L’appelante soutient que cette appréciation, pour le moins surprenante, résulte en effet de plusieurs erreurs de droit manifestes, que, tout d’abord, aucune condamnation en indemnisation de nature contractuelle ou délictuelle ne pouvait être prononcée sur le fondement d’un mandat de commercialisation jugé nul puisqu’en tout état de cause cette nullité prive le demandeur du droit à commission et par voie de conséquence de toute indemnisation au titre de la perte de ce droit à commission, qu’ensuite, la seule connaissance de l’existence d’un contrat ne peut à elle seule constituer une faute susceptible d’acte de concurrence déloyale, qu’en outre, cette prétendue faute est imputée par le tribunal, non pas à elle, mais à M. [N] [C] directement, que ce dernier, tiers à son égard, n’a d’ailleurs même jamais été son gérant.

La SARL Capital & Co réplique que la SARL Valoria Investissements n’est pas un simple tiers et ne pouvait ignorer l’existence du mandat exclusif puisque M. [C], son associé et donc parfaitement au courant de l’existence du mandat, est lui-même actionnaire égalitaire de l’appelante, que, par ailleurs, il appartient à cette dernière de prouver sa bonne foi, force étant de constater qu’elle ne rapporte pas cette preuve.

Elle fait valoir qu’en effet, M. [C] s’est volontairement rapproché de M. [K], gérant de la SARL Kerti, pour créer la SARL Valoria Investissements et pour détourner les commissions qu’elle devait percevoir, dans le seul but de lui nuire, qu’une simple analyse de la chronologie du dossier permet de constater que M. [N] [C] a commencé à monter tout un stratagème visant à lui nuire alors même qu’il n’était pas encore séparé de Mme [P] [B], sa gérante, avec laquelle il vivait précédemment en couple, et que les évènements qui se sont succédés prouvent que c’est bel et bien M. [N] [C] qui est derrière la société appelante.

Sur ce, et sans qu’il y ait lieu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation notamment quant aux relations passées et présentes entretenues par la gérante de la SARL Capital & Co et son ancien concubin et toujours associé, M. [N] [C], président d’une SAS [N] [C] Real Concept Group elle-même actionnaire de la SARL Valoria Investissements, étant par ailleurs rappelé que la mauvaise foi ne se présume pas et que ce n’est donc pas à cette dernière de prouver sa bonne foi, la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la SARL Capital & Co à son encontre ne peut qu’être rejetée.

En effet, en l’absence de mandat exclusif dont elle pourrait se prévaloir, l’intimée n’est pas fondée à reprocher à l’appelante, en tout état de cause personne morale distincte de la personne physique à laquelle elle l’impute, la faute prétendument commise à son préjudice en raison de la vente de deux biens immobiliers réalisée sans son intervention respectivement en avril et octobre 2017.

Étant à cet égard observé que tous les développements de la SARL Capital & Co sur la validité de la SARL Valoria Investissements et de sa carte professionnelle immobilière sont pour le moins inopérants, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SARL Capital & Co de toutes demandes à l’encontre de la SARL Kerti, et notamment en paiement de commissions sur la vente des deux derniers lots du « Palais Raphaël »,

Statuant à nouveau,

Dit que le mandat exclusif du 30 octobre 2015 dont se prévaut la SARL Capital & Co a pris fin le 31 décembre 2016,

Déboute la SARL Capital & Co de toutes ses demandes à l’encontre de la SARL Valoria Investissements,

Condamne la SARL Capital & Co à payer à la SARL Kerti la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Capital & Co à payer à la SARL Valoria Investissements la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT