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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/05533 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N4A3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 OCTOBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 15/03353

APPELANTS :

Monsieur [A] [R]

né le 23 juin 1972 à [Localité 14]

de nationalité Française

C/O M. et Mme [R] – [Adresse 5]

[Localité 15]

et

Monsieur [N] [R]

né le 22 août 1977 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 17],

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentés par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Laurène NUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [U] [E]

né le 09 Avril 1977 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

et

Madame [D] [E] épouse [M]

née le 07 Novembre 1978 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 1]

Représentée par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Carla GUELLIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 Mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 19 septembre 1998, les consorts [W] ont vendu à [I] [E] et à Mme [L] [Z] les biens immobiliers suivants sis [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 15] (34) :

‘ la parcelle AB n°[Cadastre 6] supportant une maison d’habitation ;

‘ la parcelle AB n°[Cadastre 8] supportant un cabanon abritant un puits ;

‘ ainsi que « tous droits indivis sur une parcelle de terre située même commune » à usage de cour cadastrée AB n°[Cadastre 7].

Par acte notarié du 4 septembre 2003, Mme [Z] a cédé ses droits indivis sur les biens acquis le 19 septembre 1998 à [I] [E].

Cette propriété est contiguë à une parcelle supportant un bâtiment à usage de cave cadastrée section AB n°[Cadastre 9] appartenant à M. [A] [R] et à M. [N] [R] pour l’avoir acquis du GFA de [Adresse 16] par acte notarié du 30 août 2000.

Un contentieux est né entre les parties lorsque les consorts [R] ont revendiqué la propriété du muret incorporé au cabanon situé en limite des parcelles AB n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9]

Par acte d’huissier signifié le 3 mars 2010, les consorts [R] ont fait assigner [I] [E] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins d’obtenir sa condamnation à démolir la construction litigieuse édifiée sur la parcelle AB n°[Cadastre 8] et à leur payer 5 000 euros de dommages-intérêts.

[I] [E] est décédé le 27 novembre 2011.

L’instance a été radiée le 10 mai 2012 à défaut de règlement de la succession.

L’acte de notoriété de la succession de [I] [E] a été établi le 6 novembre 2013.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2015, M. [U] [E] et Mme [D] [E], héritiers venant aux droits de [I] [E], ont fait assigner MM. [A] et [N] [R] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de les voir condamner à remettre en état le cabanon, à reconstruire le mur clôturant la cour cadastrée AB n°[Cadastre 9] et à leur verser 10 000 euros de dommages-intérêts.

Par jugement du 11 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Béziers a :

‘ dit que la péremption d’instance n’est pas acquise ;

‘ rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

‘ déclaré recevable l’action des consorts [E] ;

‘ dit que du fait de la construction ancienne d’un cabanon dont le mur est édifié sur le muret appartenant aux consorts [R], les consorts [E] bénéficient d’une servitude de surplomb sur le fonds voisin ;

‘ condamné les consorts [R] à reconstruire le mur du cabanon appartenant aux consorts [E] sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 8] sur la commune d'[Localité 15] tel qu’il se présentait avant sa démolition, dans le délai maximal de deux mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

‘ condamné les consorts [R] à payer aux consorts [E] la somme de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance ;

‘ rejeté la demande au titre de la suppression du passage ;

‘ condamné les consorts [R] à payer aux consorts [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

‘ condamné les consorts [R] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 5 novembre 2018, M. [A] [R] et M. [N] [R] ont relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions des consorts [R] déposées au greffe le 14 avril 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour :

‘ de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de suppression du passage ;

‘ de débouter en conséquence les consorts [E] de leur demande visant à les voir condamner à refermer cette ouverture sous astreinte ;

‘ d’infirmer le jugement en ses dispositions :

– ayant dit que du fait de la construction ancienne d’un cabanon dont le mur est édifié sur le muret leur appartenant, les consorts [E] bénéficiaient d’une servitude de surplomb sur le fonds voisin ;

– les ayant condamnés à reconstruire le mur du cabanon appartenant aux consorts [E] sur la parcelle AB n°[Cadastre 8] sur la commune d'[Localité 15], tel qu’il se présentait avant sa démolition, dans le délai maximal de deux mois à compter de la signification de la décision et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

– les ayant condamnés à payer aux consorts [E] la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

‘ de juger que la servitude de surplomb ayant existé s’est éteinte du fait de la destruction du cabanon et que, par conséquent, les consorts [E] ne bénéficient plus d’une servitude de surplomb sur le mur appartenant aux consorts [R] ;

‘ de condamner en conséquence les consorts [E] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et du trouble de jouissance dont ils ont été victimes ;

A titre reconventionnel,

‘ de condamner les consorts [E] à remettre la porte du cabanon côté intérieur de leur propriété comme à l’origine dans un délai de deux mois à compter de la signification à intervenir, passé lequel délai une astreinte de 150 euros par jour de retard courra pendant un délai de trois mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

‘ de condamner les consorts [E] à leur verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions des consorts [E] déposées au greffe le 26 avril 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour :

‘ de confirmer le jugement déféré en ses dispositions ayant :

– dit que la péremption d’instance n’était pas acquise ;

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

– déclaré leur action recevable ;

– jugé qu’ils bénéficiaient d’une servitude de surplomb sur le fond voisin du fait de la construction ancienne d’un cabanon dont le mur est édifié sur le muret appartenant aux consorts [R] ;

– condamné les consorts [R] à reconstruire le mur du cabanon appartenant aux consorts [E] sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 8] tel qu’il se présentait avant sa démolition dans le délai maximal de deux mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

– condamné les consorts [R] à leur payer 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

‘ d’infirmer le jugement pour le surplus ;

‘ de condamner les consorts [R] à leur payer 10 000 euros en réparation du préjudice subi ;

‘ de condamner les consorts [R] à supprimer l’accès ouvert dans le mur de clôture de la parcelle AB n°[Cadastre 7] donnant sur la parcelle AB n°[Cadastre 9] permettant le stationnement des véhicules et les condamner à reconstruire le mur clôturant la cour cadastrée AB n°[Cadastre 9] ;

‘ d’assortir cette condamnation, dans le délai maximal de deux mois à compter de la signification de la décision, d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé ce délai l’astreinte courra pendant un délai de trois mois ;

‘ de condamner les consorts [R] à leur verser 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

‘ de débouter les consorts [R] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2023.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la propriété du mur litigieux,

L’acte notarié de vente du 4 décembre 1945 par [S] [R] à [H] [W] de l’immeuble alors cadastré section F n°[Cadastre 10] comprenant le cabanon litigieux actuellement cadastré AB n°[Cadastre 8] précise que cette parcelle confronte « au levant le vendeur par un mur qui reste la propriété exclusive de ce dernier ».

Il se déduit de cet acte que le mur séparant les parcelles aujourd’hui cadastrées AB n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] était alors construit sur la parcelle AB n°[Cadastre 9] appartenant aux consorts [R].

Le mur en pierre décrit par le constat d’huissier du 24 février 2009 et figurant sur les photographies versées aux débats est manifestement de facture antérieure à 1945 au regard de l’état d’usure avancée des matériaux de pierre et de ciment qui le constituent.

Le mur existant en 2009 est donc le mur précisément évoqué dans l’acte de vente du 4 décembre 1945.

Ce mur est la propriété exclusive des consorts [R] ainsi que l’a exactement retenu le jugement déféré en se fondant sur l’analyse des titres de propriété versés au débats.

Sur la servitude de surplomb revendiquée par les consorts [E],

Les consorts [E] revendiquent une servitude de surplomb grevant la parcelle AB n°[Cadastre 9] au profit de la parcelle AB n°[Cadastre 8]. Ils soutiennent que cette servitude a été créée par destination du père de famille en application des article 694 et suivants du code civil ainsi que l’a retenu le jugement déféré.

Les consorts [R] contestent en cause d’appel l’existence de cette servitude par destination du père de famille en faisant notamment valoir que cette servitude a été supprimée en raison de la modification de l’ancien cabanon par [I] [E].

Les articles 693 et 694 du code civil disposent respectivement :

« Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

« Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

Il résulte de la combinaison des deux articles précités que la constitution de servitude par destination du père de famille suppose que soient réunies quatre conditions cumulatives :

‘ l’identité de propriétaire des fonds d’origine ;

‘ un aménagement du fait du propriétaire d’origine ;

‘ l’existence de l’aménagement lors de la division des fonds ;

‘ l’absence de volonté contraire.

En l’espèce, il ressort des actes de propriété versés aux débats que le fonds dominant AB n°[Cadastre 8] et le fonds servant AB n°[Cadastre 9] appartenaient jusqu’au 4 décembre 1945 au même propriétaire [S] [R].

Les mêmes actes de propriété, de même que l’attestation de la fille de l’ancien propriétaire, Mme [Y] [W] veuve [P], et les photographies versées aux débats établissent que le propriétaire d’origine [S] [R] disposait d’un cabanon sur la parcelle AB n°[Cadastre 8] s’appuyant côté Est sur le muret propriété des consorts [R], disposant d’une vue directe sur ce fonds et laissant dépasser l’égout du toit sur la parcelle AB n°[Cadastre 9] qui en reçoit directement les eaux pluviales.

Ce cabanon était déjà mentionné dans l’acte d’acquisition du 23 février 1937 par [S] [R] de la parcelle antérieurement cadastrée section F n°[Cadastre 10] sous le nom de « remise » et a été repris dans l’acte du 4 décembre 1945 sous la même dénomination de « remise ».

La configuration du bâti sur la parcelle E n°[Cadastre 10] montre que cette « remise » construite avant 1937 ne peut correspondre qu’au cabanon construit sur la parcelle ultérieurement cadastrée AB n°[Cadastre 8]. Cette configuration contredit l’attestation de Mme [W] veuve [V] qui soutient contre l’évidence matérielle que « ladite remise était située dans le bâtiment d’habitation ».

Le cabanon édifié sur le mur en pierre des consorts [R] existait avant 1937 et a été conservé dans cette configuration par le propriétaire [S] [R] lors de la vente du 4 décembre 1945. Le maintien de cette imbrication particulière des deux immeubles traduit l’intention du vendeur de créer une véritable servitude réelle, indispensable à la pérennité du cabanon et assujettissant le propriétaire du fonds servant AB n°[Cadastre 9].

L’appui du cabanon sur le muret des consorts [R] existait déjà le 4 décembre 1945, date à laquelle le fonds réunissant alors les parcelles AB n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] a été divisé par [S] [R] qui a conservé la parcelle AB n°[Cadastre 9] et a vendu la parcelle AB n°[Cadastre 8].

Enfin, il ne ressort ni de cet acte de vente notarié du 4 décembre 1945 ni d’aucune autre pièce versée aux débats que le propriétaire ait manifesté une volonté contraire au maintien de l’appui du mur Est du cabanon sur le mur privatif et de la servitude de surplomb dont la propriété est rattachée à la parcelle AB n°[Cadastre 9].

Le seul aspect visuel du cabanon démontre que son mur Est s’appuie sur une portion de mur manifestement plus ancien formant un ouvrage plus vaste et matériellement distinct de ce cabanon. Un tel appui, de même que la vue directe et le surplomb de l’égout du toit sur la parcelle voisine constitue un ensemble de servitudes apparentes et continues pour laquelle la destination du père de famille vaut titre conformément à l’article 692 du code civil.

Enfin, les consorts [R] ne sont pas fondés à soutenir que les travaux de restauration réalisés entre 2007 et 2009 par les consorts [E] ont agrandi le cabanon et qu’ils ont ainsi supprimé l’aménagement créé par le propriétaire d’origine.

En effet, il ressort des éléments décrits et des photographies du constat d’huissier établi le 24 février 2009 comparés à la photographie du cabanon avant la restauration (pièce n°6 des intimés) que la taille et l’implantation du cabanon restauré sont identiques à celles du cabanon existant en 1945 qui n’a aucunement été agrandi ainsi que le soutiennent à tort les consorts [R].

Les appelants n’apportent la preuve d’aucun empiétement commis par les consorts [E] sur la parcelle AB n°[Cadastre 9].

Il en résulte que le cabanon, qu’il ait été reconstruit ou seulement restauré, n’a jamais cessé de bénéficier des servitudes de surplomb et de vue exercées sur le fonds des consorts [R]. Ces derniers ne sont donc pas fondés à soutenir que la configuration des lieux a été modifiée et que les choses ne sont plus dans l’état où les avait mises l’auteur commun.

De même, l’arrêté municipal du 3 juillet 2009 portant opposition à la déclaration de travaux de [I] [E] n’entraîne aucune conséquence sur les droits réels des parties et notamment sur l’existence de la servitude litigieuse.

En conséquence, et ainsi que l’a exactement retenu le jugement déféré, les consorts [E] démontrent que l’appui du mur Est du cabanon litigieux sur le mur des consorts [R] correspond à l’exercice d’une servitude par destination du père de famille.

Les consorts [E] ont donc fait un usage parfaitement régulier de cette servitude de surplomb et de vue grevant la parcelle AB n°[Cadastre 9] au profit de la parcelle AB n°[Cadastre 8] et les consorts [R] n’apportent la preuve d’aucune faute imputable aux propriétaires du fonds dominant.

Cette servitude n’est pas davantage tenue en échec par la présomption de propriété du dessus issue de l’article 552 du code civil invoqué par les appelants au soutien de leur demande.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ses dispositions ayant condamné les consorts [R] à reconstruire le cabanon tel qu’il se présentait avant la démolition.

Les consorts [R] doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 5 000 euros contre les consorts [E] en l’absence de toute faute établie à l’encontre de ces derniers.

Le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté ces chefs de demande formés par les consorts [R] contre les consorts [E].

Sur la demande reconventionnelle des consorts [R],

Les consorts [R] demandent à la cour de condamner les consorts [E] à modifier la porte du cabanon : les appelants exigent que cette porte s’ouvre à l’intérieur du cabanon et non à l’extérieur.

La cour relève cependant que cette porte est intégralement située sur la parcelle AB n°[Cadastre 8] propriété des consorts [E] qui sont donc libres d’en disposer et de la modifier à leur convenance.

Les consorts [R] n’apportent aucune preuve de ce que l’ouverture de cette porte vers l’extérieur du cabanon porterait atteinte à l’exercice d’une servitude de passage grevant la parcelle AB n°[Cadastre 7] au profit de leur fonds AB n°[Cadastre 9].

En conséquence, cette demande doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [E] contre les consorts [R],

Les consorts [R] ne contestent pas avoir procédé en juin 2013 à la démolition partielle du cabanon litigieux ayant abouti à la situation figurant sur les photographies produites par les intimés (pièces n°13 et 14).

De façon inexacte, ces derniers soutiennent dans leurs écritures avoir le 27 septembre 2012 « obtenu la démolition de la partie du cabanon et ce par arrêté municipal » alors qu’aux termes de cet arrêté municipal la commune a seulement déclaré ne pas s’opposer à la déclaration préalable de travaux, un tel arrêté étant toujours délivré sous réserve des droits de propriété des tiers concernés.

Cette démolition a été commise en violation de la servitude grevant la parcelle AB n°[Cadastre 9] mais aussi en violation du droit de propriété des consorts [E] puisqu’une partie des murs a été démolie à l’intérieur même de la parcelle AB n°[Cadastre 8] (sur une bande de 10 à 20 cm) dont il n’est pas discuté qu’elle appartient aux consorts [E].

Ces agissements matérialisent une voie de fait constituant une faute au sens de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Cette faute a causé un préjudice important aux consorts [E] que la cour évalue à 8 000 euros représentant le préjudice de perte de jouissance et l’atteinte esthétique supportés du fait de ce cabanon demeuré béant sur un pan entier de mur depuis plus de dix ans après sa destruction partielle par les consorts [R].

Ce préjudice est subi par les consorts [E] quel que soit le statut d’occupation actuel du cabanon par ses propriétaires ou par d’éventuels locataires.

Le jugement déféré sera donc infirmé en sa disposition ayant limité ce préjudice à la somme de 3 000 euros.

Sur la demande formée par les consorts [E] contre les consorts [R] aux fins de suppression de l’accès à la parcelle AB n°[Cadastre 7] par l’intermédiaire de la parcelle AB n°[Cadastre 9],

Les consorts [E] soutiennent que l’ouverture créée en 2009 dans le mur séparant les deux parcelle AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 9] sous la forme d’un « passage de 3,65 m avec chaîne en travers » permettant l’accès et le stationnement de véhicules sur la parcelle AB n°[Cadastre 9] est illicite.

L’ouverture litigieuse a été réalisée par les consorts [R] à travers un mur intégralement situé sur la parcelle AB n°[Cadastre 9] dont ils sont propriétaires.

Les consorts [E] n’apportent pas la démonstration du caractère illicite de ce passage.

Ils ne sont donc pas fondés à exiger la suppression de cette ouverture qui correspond au simple exercice par les consorts [R] de leur droit de propriété.

Le jugement déféré sera donc confirmé en sa disposition ayant rejeté la demande des consorts [E] de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la mesure où les consorts [R] succombent partiellement en appel, ils seront tenus de supporter les entiers dépens d’appel.

L’équité commande en outre de mettre à leur charge in solidum une indemnité de 3 000 euros à verser aux consorts [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné M. [A] [R] et M. [N] [R] à payer à M. [U] [E] et à Mme [D] [E] la somme de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée ;

Condamne in solidum M. [A] [R] et M. [N] [R] à payer à M. [U] [E] et à Mme [D] [E] la somme de 8 000 euros en réparation du trouble de jouissance ;

Y ajoutant,

Déboute M. [A] [R] et M. [N] [R] de leur demande de modification de la porte du cabanon appartenant à M. [U] [E] et à Mme [D] [E] ;

Condamne in solidum M. [A] [R] et M. [N] [R] à supporter les entiers dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [A] [R] et M. [N] [R] à payer à M. [U] [E] et à Mme [D] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,