14 juin 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
22/06491

N° RG 22/06491 -N��Portalis DBVX-V-B7G-OQ5R

Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 08 août 2022

RG : 22/01081

S.A. BOSLE

C/

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS TALAGRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Juin 2023

APPELANTE :

La SA BOSLE, Société anonyme immatriculée au RCS de LYON sous le n° 956 508 154 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680

INTIMÉE :

La SOCIETE IMMOBILIERE LOUIS TALAGRAND, Société Anonyme à conseil d’administration au capital de 428 000 euros, immatriculée RCS de LYON 965 503 188, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4], agissant et représentée par son Président Monsieur [L] [R], domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Mai 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2023

Date de mise à disposition : 14 Juin 2023

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Karen STELLA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Karen STELLA, conseiller

– Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte notarié du 20 avril 2009, la société immobilière Louis Talagrand a consenti à la société Etablissements Bosle, aujourd’hui la SA Bosle, un bail commercial pour neuf ans sur un local sis angles [Adresse 5] et du [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer annuel de 68 000 euros HT payable par trimestre d’avance pour une activité de fabrication, réparation et commerce de bijouterie et horlogerie au détail et en gros.

A compter du 1er janvier 2021, du retard subsistant dans le paiement des loyers et charges locatives, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire le 21 avril 2022 un commandement de payer portant sur la somme de 165 815,02 euros, 2ème trimestre inclus, visant la clause résolutoire contenue dans le bail dont 150 740,93 euros en principal outre majoration forfaitaire de 10 % (15 074,09 euros).

Le commandement de payer n’a pas été apuré en intégralité dans le délai car le 26 avril 2022 seuls cinq chèques de 20 000 euros pour un montant global de 100 000 euros à encaisser sur les 5 mois à venir d’avril à août 2022, ont été adressés.

Par acte du 30 mai 2022, la société immobilière Louis Talagrand a assigné en référé la SA Bosle devant le président du tribunal judiciaire de Lyon en :

constatation de la clause résolutoire et expulsion ;

paiement d’une provision de 150 740,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2022, outre clause pénale contractuelle de 10 % ;

paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux ;

paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience, la bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 106 566,99 euros au 27 juin 2022, 2ème trimestre inclus.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

L’état des inscriptions est néant.

Suivant ordonnance du 8 août 2022, le juge des référés a :

constaté qu’à la suite du commandement en date du 21 avril 2022, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la SCI FLV à compter du 21 mai 2022 ;

dit que la société Bosle SA et tous les occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis angles [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 4], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passée cette date, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;

condamné la SA Bosle à payer à la société immobilière Louis Talagrand la somme provisionnelle de 90 740,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juin 2022, 2ème trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement ;

déclaré son incompétence pour connaître de la demande au titre de clause pénale ;

condamné la SA Bosle à payer à la société immobilière Louis Talagrand une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamné la SA Boyle à verser à la société immobilière Louis Talagrand la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné la SA Bosle aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Appel a été interjeté par déclaration électronique du 28 septembre 2022, par le conseil de la SA Bosle à l’encontre des entières dispositions sauf sur la clause pénale.

Suivant les articles 905 à 905-2 du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai et les plaidoiries fixées au 9 mai 2023 à 9 heures.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2023, la SA Bosle demande à la Cour de :

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,

infirmer l’ordonnance déférée ;

lui donner acte qu’elle se reconnaît débitrice de 55 596,01 euros ;

limiter la condamnation provisionnelle à ce montant ;

lui accorder des délais de paiement sur 12 mois ;

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ;

dire et juger que la clause sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement.

Au soutien de son appel, la SA Bosle soutient en substance que :

elle a été particulièrement impactée par la crise sanitaire. Aucune baisse ni aménagement du loyer ne lui a été consenti. Elle a tenté une solution amiable et envisagé une cession du droit au bail ;

elle a payé une somme de 100 000 euros suivant cinq chèques ;

elle a fait défaut au procès pensant que le bailleur allait renoncer à ses prétentions ;

le décompte du 1er octobre faisait apparaître une dette de 125 088,68 euros dont il fallait déduire la somme de 21 146,21 euros correspondant à la clause pénale qui a été justement écartée. Une somme de 25 000 euros a été réglée le 25 novembre 2022. Ainsi, il ne restait au moment des premières conclusions qu’une somme de 78 942,47 euros à payer en trois échéances ;

elle a ensuite réglé par courriers officiels des 5 décembre 2022, 7 février 2023, et 15 mars 2023 la somme de 75 000 euros. Il ne reste plus que les loyers des premier et deuxième trimestres 2023. La demande de délais pour apurer le solde se justifie par ses efforts. Il doit toujours être déduit de la créance actualisée de 81 907,58 euros la somme de 26 311,57 euros au titre de la clause pénale. Il reste ainsi due la somme de 55 596,01 euros.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 avril 2023, la société immobilière Louis Talagrand demande à la Cour de :

débouter la société Bosle de ses moyens et prétentions ;

confirmer l’ordonnance sauf à actualiser le montant de la provision ;

condamner la société Bosle SA à lui payer la provision de 81 907,58 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, pénalités contractuelles au 18 avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, outre intérêts à compter du commandement de payer du 21 avril 2022 ;

condamner la SA Bosle à lui payer 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel.

L’intimée soutient essentiellement que :

la société Bosle s’est reconnue débitrice de 78 942,47 euros et a sollicité des délais de paiement sur 12 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle lui a fait remettre par son conseil les 25 novembre et 5 décembre 2022 deux chèques d’un montant de 25 000 euros. Elle ne justifie pas de ses difficultés financières ou de trésorerie. Elle ne donne pas d’explication sur la période d’impayé total entre le 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2022 inclus et ne fournit pas de justificatif comptable.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 9 mai 2023 à 9 heures.

A l’audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

La SA Bosle ,qui n’a pas comparu en première instance,demande des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire de son bail commercial dont il n’est pas contesté qu’elle est acquise, mais elle sollicite que soit revu à la baisse le montant de la provision due pour sa dette locative qui doit tenir compte de ses paiements et exclure le montant de la clause pénale.

Ni la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ni l’acquisition de la clause résolutoire ne sont remis en cause, pas plus que les conséquences de droit découlant de l’acquisition de la clause résolutoire en termes d’expulsion et de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, dont le montant n’est pas non plus contesté.

En conséquence, la Cour confirme l’ordonnance déférée sur l’acquisition de la clause résolutoire, sur la mesure d’expulsion et sur la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation.

Sur la provision à valoir sur la dette locative

La Cour constate que la société immobilière Louis Talagrand n’a pas fait d’appel incident sur le chef de l’ordonnance n’ayant pas fait droit à sa demande de provision au titre de la clause pénale. Elle n’a pas sollicité d’infirmation à ce sujet, l’ordonnance étant devenue définitive sur ce point en ce qu’elle a renvoyé la bailleresse à devoir saisir le juge du fond le cas échéant. Dès lors, il n’y a pas lieu de tenir compte dans le montant actualisé de sa créance du montant de la clause pénale à hauteur de 26 311,57 euros.

Déduction faite des quatre chèques de 25 000 euros qui ont été dûment encaissés par la bailleresse entre novembre 2022 et mars 2023, le montant de la créance locative actualisée au 18 avril 2023 est de 55 596,01 euros.

En conséquence, la Cour actualise le montant provisionnel de la créance de la société immobilière Louis Talagrand à la somme de 55 596,01 euros au titre des loyers, taxes d’ordures ménagères de 2020 à 2022, et indemnités d’occupation entre le 1er trimestre 2021 et le 2ème trimestre 2023, suivant décompte du 18 avril 2023.

Sur la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, « le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

Les délais de grâce sont accordés au locataire en situation de régler sa dette locative dans le délai fixé par le juge et sincèrement désireux de sortir de cette situation d’endettement.

En l’espèce, s’il est exact que la SA Bosle n’a pas jugé bon de fournir ses documents financiers et comptables pour attester de ses capacités financières à apurer sa dette, elle a démontré par ses quatre chèques tirés sur son compte et dûment encaissés entre mai et juin 2022 qu’elle a été en capacité de payer la somme conséquente de 100 000 euros. Elle a par la suite fait d’autres efforts substantiels en fournissant entre novembre 2022 et mars 2023 quatre chèques de 25 000 euros, chacun, et a payé une somme de 100 000 euros.

Depuis la conclusion du bail commercial en 2009, il est constant et non contesté qu’il n’y a jamais eu d’incidents de paiement avant le 1er janvier 2021.

Dans ces conditions, il appartient à la société immobilière Louis Talagrand qui s’oppose aux délais de paiement et qui a pu, sous l’effet de la procédure en référé, obtenir d’importants règlements de fournir des pièces à la Cour montrant que la société Bosle n’a pas les moyens financiers d’honorer sa dette et que sa situation financière est fragile. Or, il n’est nulle pièce en ce sens.

Il ne peut être nié que la société Bosle a montré sa volonté d’apurer sa dette.

Dès lors, alors qu’elle n’a jamais fait auparavant l’objet d’une procédure en résiliation de bail commercial, la SA Bosle remplit les conditions pour obtenir des délais de paiement rétraoctifs avec effet suspensif de la clause résolutoire. Toutefois, le délai d’un an n’est pas justifié et est trop important alors qu’elle est en capacité d’établir des chèques provisionnés d’un montant de 25 000 euros.

Ainsi, la Cour fait application de l’article 1343-5 du Code civil et autorise la SA. Bosle à se libérer de sa dette en trois mensualités de 13 900 euros et la quatrième de 13 896 euros en sus du montant du loyer contractuel courant, la quatrième mensualité soldant la provision à valoir sur la dette locative.

La Cour fixe le point de départ de cet échéancier au mois suivant la signification du présent arrêt, l’échéance devant être payée avant le 10 de chaque mois.

La Cour dit qu’en cas de respect de cet échéancier aux termes prévus, la clause résolutoire contenue au bail sera considérée comme n’ayant jamais joué et le bail liant les parties se poursuivra sur ses derniers errements.

La Cour dit qu’au cas contraire et en l’absence de paiement d’une seule échéance de ce remboursement ou du paiement du loyer courant au plus tard le 10 de chaque mois, la clause résolutoire contenue à l’acte retrouverait son plein effet avec toutes les conséquences ordinaires en pareille matière comme il est dit à l’ordonnance dont appel en terme d’expulsion et de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation cela sans qu’il n’y ait lieu à mise en demeure préalable.

Sur les frais et dépens

La Cour confirme le juste sort des frais irrépétibles et dépens de première instance, la société immobilière Talagrand ayant dû saisir la justice après dix mois d’impayés sans explication.

A hauteur d’appel, chaque partie succombant chacune dans l’essentiel de ses prétentions respectives, la Cour laisse à chaque partie le montant de ses propres frais irrépétibles et dépens d’appel.

La Cour déboute la société immobilière Louis Talagrand de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel, le chef relatif au rejet de la demande au titre de la clause pénale n’ayant pas été dévolu à la Cour par la société immobilière Louis Talagrand,

Confirme l’ordonnance déférée sur l’acquisition de la clause résolutoire, sur la mesure d’expulsion et sur la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur la créance provisionnelle au titre de l’arriéré des loyers contractuels, taxes d’ordures ménagères, et indemnités d’occupation,

Confirme le principe de la condamnation de la société S.A Bosle à payer à la société immobilière Louis Talagrand une provision à valoir sur le montant des loyers, taxes d’ordures ménagères, et indemnités d’occupation impayées mais réduit le montant provisionnel de la créance de la société immobilière Louis Talagrand à la somme de 55 596,01 euros au titre des loyers, taxes d’ordures ménagères 2020 à 2022, et indemnités d’occupation entre le 1er trimestre 2021 et le 2ème trimestre 2023, suivant décompte du 18 avril 2023,

Fait application de l’article 1343-5 du Code civil et autorise la SA. Bosle à se libérer de sa dette en trois mensualités de 13 900 euros et la quatrième de 13 896 euros en sus du montant du loyer contractuel courant, la quatrième mensualité soldant la provision à valoir sur la dette locative,

Fixe le point de départ de cet échéancier au mois suivant la signification du présent arrêt, l’échéance devant être payée avant le 10 de chaque mois,

Dit qu’en cas de respect de cet échéancier aux termes prévus, la clause résolutoire contenue au bail sera considérée comme n’ayant jamais joué et que le bail liant les parties se poursuivra,

Dit qu’au cas contraire et en l’absence de paiement d’une seule échéance de ce remboursement ou du paiement du loyer courant au plus tard le 10 de chaque mois, la clause résolutoire contenue à l’acte retrouvera son plein effet avec toutes les conséquences ordinaires en pareille matière comme il est dit à l’ordonnance dont appel en terme d’expulsion et de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, cela sans qu’il y ait lieu à mise en demeure préalable,

Confirme l’ordonnance déférée sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance,

Dit que les parties conserveront à leur charge le montant de leurs propres dépens d’appel et frais irrépétibles d’appel,

Déboute la société immobilière Louis Talagrand de ses demandes au titre de frais irrépétibles et dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT