23 juin 2022
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/00314

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

(Renvoi à une autre audience)

DU 23 JUIN 2022

sa

N° 2022/ 310

Rôle N° RG 19/00314 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDSZU

[N] [D]

C/

[P] [L]

[X] [M] épouse [L]

[E] [L]

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4]

SARL IMMOBILIERE PUJOL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Me Nicolas MERGER

SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 27 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06229.

APPELANTE

Madame [N] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [P] [L]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [L],

demeurant [Adresse 1].

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], pourssuites et diligences de son syndic en exercice , la SAS, IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL IMMOBILIERE PUJOL Société Immobilière PUJOL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]

représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par un arrêt mixte en date du 25 novembre 2021, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, la cour d’appel de ce siège a :

-dit que le désistement de Madame [N] [D] est devenu sans objet, Monsieur [P] [L] et Madame [B] [L] ayant repris l’instance aux lieu et place de leurs parents.

-déclaré la demande de jonction de Madame [N] [D] sans objet.

-confirmé le jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance d’Aix-en Provence en ce qu’il a :

-débouté Mme [N] [D] de sa demande tendant à voir ordonner le retrait de la copropriété des lots lui appartenant,

-débouté Mme [N] [D] de sa demande tendant à voir ordonner à M. [P] [L] et Mme [B] [L], représentée par M. [E] [L] et Mme [X] [M], son épouse, administrateurs légaux de leur enfant mineur, de ne plus emprunter le fonds dont elle a la jouissance privative,

-débouté Mme [N] [D] de se demande indemnitaire à l’égard de la société Immobilière Pujol,

-débouté Mme [D] de sa demande tendant à voir ordonner la dépose des canalisations et installations de fioul,

-débouté Mme [N] [D] de sa demande tendant à voir condamner M. [P] [L], représenté par M. [E] [L] et Mme [X] [M], son épouse, administrateurs légaux de leur enfant mineur, à justifier que l’activité est en règle vis-à-vis des normes ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise,

-débouté M. [P] [L] et Mme [B] [L], représentée par M. [E] [L] et Mme [X] [M] son épouse, administrateurs légaux de leur enfant mineur, de leur demande indemnitaire présentée à l’égard de Mme [N] [D].

-condamné Madame [D] aux dépens et autorisé la distraction de ceux-ci.

-infirmé le jugement en ce qu’il a condamné Madame [N] [D] à payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [L]

Statuant à nouveau,

-Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des consorts [L] en première instance.

Avant-dire droit sur la demande en nullité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande en restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires,

-ordonné la réouverture des débats afin d’inviter les parties à s’expliquer sur la recevabilité de ces demandes.

-invité l’appelante à conclure sur ce point au plus tard le 4 février 2022.

-invité les intimés à conclure sur ce point au plus tard le 15 avril 2022.

-fixé l’ordonnance de clôture au 3 mai 2022.

-renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience collégiale de la chambre 1-5 du mardi 17 mai 2022 à 14 heures 15.

-dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, sauf en faveur du syndicat des copropriétaires.

-condamné Madame [N] [D] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4], représenté par son syndic, la société immobilière Pujol.

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

-réservé les dépens d’appel en fin de cause.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 février 2022, Madame [N] [D] demande à la cour de :

A titre principal,

-déclarer irrecevable les demandes des Consorts [L] tenant à la nullité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande en restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires comme atteintes par la prescription ;

-déclarer irrecevables les demandes des consorts [L] tenant à la nullité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande en restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires à défaut de mise en cause de Madame [F] et de la SCI Rochan ;

A titre subsidiaire,

-débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

-condamner solidairement, les défendeurs aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ‘ Montero’ Daval Guedj sur son offre de droit

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 15 avril 2002, les consorts [L] demandent à la cour de :

-confirmer le jugement du 27 novembre 2018 en ce qu’il a fait droit aux demandes des concluants notamment sur la nullité des actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 8, 9, 15, 26, 28 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1304, 1382, 1178 et 2227 du Code civil,

Vu le règlement de copropriété,

-dire et juger que seule l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’autoriser la cession de droits de jouissance sur des parties communes ;

En conséquence,

-rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [N] [D] dirigées à l’encontre des concluants;

A titre reconventionnel,

-dire et juger que Madame [N] [D] a acquis le lot n°13 en fraude des droits du syndicat des copropriétaires et des concluants ;

-dire et juger que Madame [N] [D] a cédé le lot n°15 en fraude des droits du syndicat des copropriétaires et des concluants ;

-Annuler les actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007;

-Ordonner la restitution des lots n°13 et 15 au profit du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

-déclarer inopposables au syndicat des copropriétaires et des concluants les actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007 ;

-condamner Madame [N] [D] à payer aux concluants la somme de 6.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître Nicolas Merger, avocat, qui affirme y avoir pourvu;

Par les dernières conclusions qu’il a remises au greffe et notifiées le 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande à la cour de:

-préciser en tant que de besoin que par sa décision ci-dessus la cour a confirmé le jugement de 1 ère instance en ce qui concerne la condamnation de Mme [D] à lui verser la somme de 800€ au visa de l’article 700 du CPC afin de compenser ses frais irrépétibles exposés devant le tribunal d’Aix, -lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte concernant les demandes d’annulation des actes notariés des 05/08/2003, 24/09/2003 et 07/11/2007, et les mises en cause supplémentaires qu’elles pourraient susciter,

-condamner in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP W. & R. Lescudier, avocat en la cause qui y a pourvu.

Selon ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 juillet 2019, la SAS Pujol Immobilière demande à la cour, sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil, de :

-dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute, et en conséquence,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [D] aux entiers dépens,

et, statuant à nouveau,

-condamner in solidum toutes les parties succombantes à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2002.

Motifs de la décision :

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, les consorts [L] poursuivent la nullité de trois actes notariés, demande sur laquelle le syndicat des copropriétaires s’en rapporte.

D’une part :

-l’acte notarié du 5 août 2003, emportant modification de l’état descriptif de division en ce qu’il a procédé à la subdivision du lot n°2 en deux lots, les lots n°12 et n°13

-l’acte notarié du 24 septembre 2003 emportant vente entre Madame [F] et Madame [D] du lot n°13, consistant en la jouissance d’une partie de jardin se trouvant dans le prolongement du lot n°12, sur la partie duquel se trouve une dépendance.

Or, les consorts [L], bien que parties à la cause, ne sont pas parties à l’acte de vente du 24 septembre 2003 dont ils poursuivent l’annulation.

A l’inverse, Madame [F], partie à l’acte de vente litigieux, n’est pas partie à la cause.

En outre, l’annulation de l’acte du 5 août 2003 entraînerait celle de la subdivision du lot n°2, ainsi que de la création des nouveaux lots subdivisés n°12 et n°13, alors que le lot n°13 est l’objet même de la vente conclue le 24 septembre 2003.

D’autre part, le 7 novembre 2007, deux actes notariés ont été dressés :

-l’acte notarié du 7 novembre 2007 par lequel le lot n°10 a été supprimé, et remplacé par trois autres lots, les lots n° 14, 15 et 16.

Il sera relevé que le même jour, un acte de vente a été établi par lequel Madame [D] a vendu à la SCI Rochan les lots n°14 et 15.

Même si ce dernier acte ne fait pas l’objet d’une demande d’annulation, il n’en demeure pas moins que l’annulation de l’acte du 7 novembre 2007 entraînerait celle de la suppression du lot n°10, et de la création des trois nouveaux lots issus de la subdivision du lot précédent, les lots n°14, 15 et 16, alors même que deux de ces lots ont fait l’objet de la vente du même jour à la SCI Rochan.

Cependant, la SCI Rochan, partie à l’acte de vente du 7 novembre 2007, n’a pas été attraite à la cause.

Or, l’annulation de l’acte notarié du 7 novembre 2007 par lequel le lot n°10 a été subdivisé en trois lots, dont les lots n°14 et 15, devenus depuis la propriété de la SCI Rochan, a une incidence sur la consistance du droit de propriété de celle-ci, et donc sur l’acte de vente subséquent à l’acte annulé.

Dès lors, à supposer même que, comme le soutiennent les consorts [L], d’une part, seule l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser la cession de droits de jouissance des parties communes, d’autre part que les actes notariés en cause ont été conclus en fraude de leurs droits et de ceux du syndicat, il n’en demeure pas moins que l’action en nullité d’un acte de vente et d’actes notariés créant des lots objets d’actes de vente subséquents ne peut être poursuivie qu’au contradictoire de l’ensemble des parties aux actes de vente.

Il s’ensuit que la demande en annulation ne peut qu’être déclarée irrecevable en l’absence, à la cause, de toutes les parties ayant qualité et intérêt à défendre, de même que la demande en restitution du lot n° 13, objet de l’acte de vente du 24 septembre 2003.

A titre subsidiaire, les consorts [L] sollicitent que les actes notariés leur soient déclarés inopposables ainsi qu’au syndicat des copropriétaires.

Sur ce point, la cour ordonne la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur la recevabilité de la demande en inopposabilité des actes notariés en l’absence, aux débats de la SCI Rochan et de Madame [F].

Enfin, il a déjà été statué dans l’arrêt mixte du 25 novembre 2021 sur les prétentions de la SAS Immobilière Pujol, dont les dernières conclusions sont antérieures à cet arrêt.

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Les dépens ont été réservés par l’arrêt du 25 novembre 2021.

Par ces motifs,

La cour après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt mixte de cette cour du 25 novembre 2021.

Déclare irrecevables la demande en annulation des trois actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007 et la demande en restitution des lots n°13 et 15 au profit du syndicat des copropriétaires.

– Invite les parties à s’expliquer sur la recevabilité de la demande en inopposabilité des actes notariés, formé par les consorts [L], en l’absence, à la cause de la SCI Rochan et de Madame [F].

Renvoie la cause et les parties à l’audience collégiale du Mardi 22 novembre 2022 à 14h 15 Salle 5 PALAIS MONCLAR

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [D] aux dépens d’appel de l’arrêt du 25 novembre 2021, distraits au profit de Maître Nicolas Merger, et de la SCP W. & R. Lescudier avocats, qui en ont fait la demande.

Condamne les consorts [L] aux dépens d’appel du présent arrêt, distraits au profit de la SCP W. & R. Lescudier, et de la SCP Cohen Guedj ‘ Montero’ Daval Guedj, avocats qui en ont fait la demande.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président