17 janvier 2023
Cour d’appel de Chambéry
RG n°
20/01090

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Janvier 2023

N° RG 20/01090 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GQVQ

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 30 Juillet 2020

Appelante

S.C.I. ANDA THERMAL, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELARL CABINET BOUZOL, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [I] [S]

né le 19 Août 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Mme [H] [N] épouse [S]

née le 21 Août 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

S.A.R.L. LJC, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentés par la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Octobre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 novembre 2022

Date de mise à disposition : 17 janvier 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Claire STEYER, Vice Présidente placée, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

– Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,

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Faits et procédure

Suivant acte notarié en date du 15 avril 2005, la SCI Anda Thermal a donné à bail commercial à la SARL LJC un tènement immobilier sis [Adresse 8] abritant un fonds de commerce de bar, brasserie, française des jeux. Le loyer mensuel a été fixé à 1 016,60 euros toutes taxes comprises.

Par acte authentique du même jour, la SNC Lamanna a cédé à la SARL LJC le fonds de commerce ainsi exploité de café, restaurant, débit de boissons, vente de carburants, vente de tabac, cartes postales, confiseries, souvenirs, licence IV, française des jeux, sous le nom de [Localité 3]. Le prix a été fixé à 195.000 euros dont 173.000 euros au titre des éléments incorporels.

Suivant acte notarié du 11 février 2008, la SCI Anda Thermal a donné à bail à la SARL LJC des locaux situés sur le même tènement que le premier, sis [Adresse 7], destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de pizzas et plats cuisinés à emporter ou consommer sur place. Le loyer a été fixé à 450 euros HT, le contrat prévoyant par ailleurs un droit d’entrée de 29.000 euros.

La SARL LJC s’est plainte d’infiltrations dans les locaux.

Le 25 novembre 2014, la SCI Anda Thermal a fait signifier à la SARL LJC deux commandements de payer visant les clauses résolutoires insérées aux baux des 15 avril 2005 et 11 février 2008 compte tenu de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 30 juin 2015, le juge des référés, saisi à l’initiative de la SCI Anda Thermal, a condamné la SARL LJC à verser à son bailleur une provision de 12.399,72 euros et a constaté l’acquisition des clauses résolutoires.

Le 18 juillet 2015, la SARL LJC a interjeté appel de cette décision.

La SCI Anda Thermal a poursuivi l’exécution forcée de l’ordonnance de référé et a fait expulser la SARL LJC le 25 août 2015 avec l’assistance de la force publique.

Par arrêt en date du 6 octobre 2015, la cour d’appel de Chambéry a infirmé l’ordonnance de référé et statuant de nouveau, a :

– dit que les deux commandements avaient été délivrés de bonne foi,

– accordé rétroactivement à la SARL LJC un délai de paiement jusqu’au 15 août 2015 pour s’acquitter des causes du commandement,

– constaté que le locataire s’est libéré de sa dette dans les conditions fixées par le présent arrêt,

– dit en conséquence que les clauses résolutoires comprises dans les deux baux n’ont pas joué,

– constaté que l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation a été payé jusqu’à fin juillet 2015,

– condamné la société LJC à payer à la société Anda Thermal la somme de 2.041,89 euros représentant le loyer du mois d’août 2015,

– débouté la société LJC de sa demande visant à être autorisée à consigner les loyers,

– ordonné une expertise confiée à M. [D] [T] – [Adresse 6], avec la mission suivante :

– décrire les désordres affectant les locaux à usage de bar à l’enseigne « le Miolans »,

– en rechercher l’origine en précisant s’ils résultent d’un défaut d’entretien, de la vétusté ou de tout autre cause,

– décrire les travaux de remise en état, en chiffrer le coût.

L’expert M. [T] a déposé son rapport définitif le 6 octobre 2015.

Par acte en date du 23 novembre 2015, la SARL LJC a sommé la SCI Anda Thermal de la laisser réintégrer le local commercial. La SCI Anda Thermal a refusé de lui remettre les clés.

Par acte en date du 13 avril 2016, la SARL LJC, M. [I] [S] et Mme [H] [N] épouse [S] ont fait assigner la SCI Anda Thermal devant le tribunal de grande instance de Chambéry en indemnisation de leur préjudice découlant de la ruine du fonds de commerce exploité par la SARL LJC.

Par jugement rendu le 30 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

– condamné la SCI Anda Thermal à verser à la SARL LJC la somme de 106.116,50 euros au titre de la perte de son fonds de commerce,

– condamné la SCI Anda Thermal à payer à M. [I] [S] et à Mme [H] [N] épouse [S] chacun la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

– dit que les intérêts sur les condamnations ainsi prononcées à l’encontre de la SCI Anda Thermal seront capitalisés dans les conditions de l’article 1324-2 du code civil,

– rejeté la demande formée par la SARL LJC, M. [I] [S] et Mme [H] [N] épouse [S] tendant à la condamnation de la SCI Anda Thermal au remboursement du droit d’entrée,

– rejeté la demande formée par la SARL LJC, M. [I] [S] et Mme [H] [N] épouse [S] au titre de la perte de chiffre d’affaires pour la période allant de septembre 2015 à mai 2016 inclus,

– rejeté la demande formée par la SARL LJC, M. [I] [S] et Mme [H] [N] épouse [S] en remboursement de partie des loyers versés à la SCI Anda Thermal,

– condamné la SARL LJC à payer à la SCI Anda Thermal la somme de 5.738,40 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état et en service de la chaudière équipant le local pris à bail,

– condamné la SARL LJC à payer à la SCI Anda Thermal la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les retards de paiement des loyers,

– condamné la SCI Anda Thermal à payer à la SARL LJC la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Anda Thermal aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Me Christian Forquin, avocat au barreau de Chambéry,

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement à concurrence de la moitié des condamnations prononcées.

Par déclaration au Greffe en date du 25 septembre 2020, la société Anda Thermal a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société LJC la somme de 106.116,50 euros au titre de la perte du fonds de commerce, en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. [I] [S] et Mme [H] [N] la somme de 3.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, en ce qu’il a dit que les intérêts seraient capitalisés dans les conditions de l’article 1324-2 du code civil, en ce qu’il l’a condamnée à une indemnité procédurale et aux dépens.

Par dernières écritures en date du 7 mai 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Anda Thermal demande à la cour de:

A titre principal,

– réformer le jugement déféré et statuant à nouveau, débouter la SARL LJC ainsi que les époux [I] [S] et Mme [H] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

– à défaut, ordonner une expertise comptable en commettant tel expert qu’il appartiendra avec pour mission de déterminer l’indemnité due soit au titre du transfert de fonds de commerce, soit au titre de la perte de fonds de commerce,

– rejeter l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par les époux [I] [S], et Mme [H] [N],

– rejeter la demande d’indemnisation de la perte du droit au bail,

– réduire à de plus justes proportions l’indemnisation du fonds de commerce,

– dire et juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrrépétibles de première instance et d’appel au titre de l’équité,

– condamner la SARL LJC aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Anda Thermal soutient que :

‘ la société LJC a repris très rapidement après l’expulsion son activité dans d’autres locaux, si bien que s’est opéré un transfert de fonds de commerce et non une perte de fonds, ainsi que l’a retenu le premier juge,

‘ le transfert de fonds de commerce est caractérisé par le transfert des éléments corporels (matériel, marchandises, licence PMU), et incorporels (nom commercial et enseigne, clientèle, activité de bar brasserie) du fonds,

‘ dès lors, c’est uniquement une indemnité de transfert qui pourrait être due, étant entendu qu’il n’y a en l’espèce aucune perte de chiffre d’affaire liée à l’absence de réintégration, puisque, si la société LJC n’a repris son activité qu’au printemps 2016, c’est parce qu’elle a toujours eu une activité saisonnière, avec fermeture de l’établissement pendant l’hiver,

‘ s’agissant de la perte du fonds de commerce, le tribunal aurait dû débouter la société LJC de sa demande à ce titre, puisqu’elle ne fournit aucun élément de nature à permettre l’estimation du montant de cette perte,

‘ s’agissant de la demande au titre de la perte du droit au bail, elle sera également rejetée, le droit au bail fait partie des éléments constituant la valeur du fonds de commerce, et ne saurait donc être indemnisé deux fois,

‘ aucun fondement juridique ne vient asseoir la demande de réduction du montant du loyer, la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux commerciaux,

‘ s’agissant du préjudice moral, les époux [S] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice actuel et certain, ni celle d’une faute commise à leur encontre, et non à l’encontre de la société LJC.

Par dernières écritures en date du 8 mars 2021 régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société LJC, M. [I] [S] et Mme [H] [N] épouse [S] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 30 juillet 2020 en ce qu’il a :

– jugé que la poursuite par la SCI Anda Thermal de l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue le 30 juin 2015 par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Chambéry a engendré la ruine du fonds de commerce exploité par la SARL LJC,

– condamné la SCI Anda Thermal à payer à M. [I] [S] et à Mme [H] [N] épouse [S] chacun la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

– dit que les intérêts sur les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Anda Thermal seront capitalisés dans les conditions de l’article 1324-2 du code civil,

– condamné la SCI Anda Thermal à payer à la SARL LJC la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance,

– le réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– condamner la SCI Anda Thermal à verser à la SARL LJC à titre de dommages et intérêts un montant de 155.950 euros, correspondant à la valeur du fonds de commerce ruiné, déduction faite de la valeur des éléments corporels qui ont été récupérés, de la valeur de la licence IV, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1324-2 du code civil,

– la condamner encore à verser à la SARL LJC à titre de dommages et intérêts un montant de 29.000 euros, correspondant au droit d’entrée réglé lors de la régularisation du second bail commercial en date du 11 février 2008, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1324-2 du code civil,

– la condamner enfin à dédommager la SARL LJC de la perte de chiffre d’affaires compte tenu de l’absence d’exploitation de la moindre activité pendant 9 mois, représentant un montant de 134.329,50 euros,

– dire et juger que compte tenu de la vétusté des installations, des désordres constatés au niveau du gros ‘uvre et de l’absence de réalisation par la SCI Anda Thermal de travaux propres à y remédier, le montant des loyers aurait dû être moindre,

– condamner la SCI Anda Thermal à verser à la SARL LJC la somme de 55.087,14 euros TTC, correspondant au trop-versé en termes de loyers sur la période du mois de mars 2011 au mois de juillet 2015 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1324-2 du code civil,

– débouter la SCI Anda Thermal de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner la société Anda Thermal à verser à la SARL LJC une indemnité de procédure de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

La société LJC, M. [I] [S] et Mme [H] [N] épouse [S] soutiennent que :

‘ en raison de son expulsion, la société LJC ne pouvait plus exploiter le fonds de commerce, si bien que ce dernier a été perdu,

‘ l’ouverture d’un nouvel établissement quelques mois plus tard à [Localité 9] ne constitue pas un transfert du fonds, puisque les éléments incorporels du fonds, à savoir le droit au bail et la clientèle ont été perdus du fait de la cessation d’activité, et que certains éléments corporels du fonds ont disparu,

‘ l’affirmation selon laquelle l’activité du fonds n’était que saisonnière est fausse, en témoignent les nombreux tickets de caisse de l’hiver 2012-2013 qu’ils produisent aux débats,

‘ les licences PMU et Française des Jeux ont été perdues, peu importe que la licence PMU ait été reprise par un membre de la famille [S],

‘ la société Anda Thermal doit être condamnée à rembourser le droit d’entrée acquitté par la société LJC, correspondant à la valeur de ce droit au bail qui a disparu de son actif,

‘ il est incontestable que la société Anda Thermal, en empêchant la société LJC de poursuivre son activité pendant plusieurs mois, est à l’origine d’une perte de chiffre d’affaires importante,

‘ l’absence de réalisation des travaux nécessaires par la société Anda Thermal pendant le bail justifie une baisse du loyer fixé dans le bail, au regard du fait que les désordres constatés dans le local ont empêché la société LJC d’exercer son activité de brasserie depuis 2011, ce qui a induit une baisse de son chiffre d’affaire de l’ordre de 75%,

‘ les époux [S] ont par ailleurs subi un préjudice personnel, le bar qu’ils exploitaient constituant la seule source de revenus de ce foyer,

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 3 octobre 2022 a clôturé l’instruction de la procédure.

MOTIFS et DECISION

1 ‘ Sur la demande faite au titre de la perte du fonds de commerce

Aux termes de l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve des dispositions de l’article L. 311-4, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire.

L’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Il est de principe que l’exécution d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer, même en l’absence de faute, les conséquences dommageables (2ème chambre civile, 13 janv. 2022).

En l’espèce, il est constant que la SCI Anda Thermal a poursuivi l’exécution forcée de l’ordonnance de référé du 30 juin 2015 en faisant procéder à l’expulsion de la société LJC, son locataire, le 25 août 2015.

Il est tout aussi constant qu’alors que la cour d’appel de Chambéry, par arrêt du 6 octobre 2015, a infirmé l’ordonnance de référé du 30 juin 2015, et dit que les clauses résolutoires n’avaient pas été acquises, la SCI Anda Thermal a refusé la réintégration de la société LJC, malgré la sommation faite en ce sens par cette dernière le 23 novembre 2015.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit besoin d’examiner si la SCI Anda Thermal a commis des fautes dans l’exécution de l’ordonnance de référé du 30 juin 2015, il est de principe qu’elle doit assurer une réparation intégrale de son préjudice en équivalent à la société LJC.

La société LJC invoque un certain nombre de préjudices en lien avec l’exécution forcée de la décision, qu’il convient d’examiner un à un.

‘ sur l’indemnité sollicitée au titre de la perte du fonds de commerce

‘ sur le point de savoir si le fonds a été perdu, ou si un simple transfert de fonds a été opéré

La SCI Anda Thermal soutient que c’est uniquement un transfert de fonds qui est intervenu, ce dernier ne pouvant donner lieu qu’à indemnisation de la perte du droit au bail, qui n’est pas sollicitée en l’espèce par la société LJC.

La société LJC soutient de son côté que le fonds de commerce a été totalement perdu, et que c’est donc la ruine de ce fonds de commerce qu’il convient d’indemniser.

En l’espèce, il doit être relevé que, suite à l’exécution forcée de la décision du 30 juin 2015, l’expulsion est intervenue le 25 août 2015. Il n’est pas contesté que la société LJC n’a repris une activité que courant mai 2016, sous l’enseigne [Localité 3], qui est le nom sous lequel elle exploitait auparavant le fonds de commerce.

Elle ne conteste pas avoir récupéré les éléments corporels du fonds de commerce, notamment son stock de marchandises. Elle a par ailleurs conservé sa licence IV.

Toutefois, il est constant que certains éléments du fonds de commerce ont été perdus : ainsi la licence de la Française des Jeux a été retirée suite à la fermeture de l’établissement.

Par ailleurs, si la SCI Anda Thermal soutient que la licence PMU n’a pas été perdue en ce qu’elle aurait été ensuite utilisée par un membre de l’entourage proche des époux [S], il apparaît que cette licence a été reprise par l’établissement Le coin de Savoie, fonds de commerce distinct de celui exploité par la société LJC, si bien qu’il ne saurait être soutenu que cette licence n’a pas été perdue par la société LJC.

Enfin, si la SCI Anda Thermal soutient que la société LJC a conservé sa clientèle, elle n’apporte aucune preuve de cet élément, ce alors que, de fait, la fermeture pendant plusieurs mois de l’établissement a contraint les clients de ce dernier à se rapprocher d’un autre commerce exerçant la même activité. La SCI Anda Thermal ajoute que la société LJC a toujours eu une activité saisonnière de printemps et d’été, toutefois cet élément est contredit tant par les pièces comptables fournies par la société LJC que par les pièces produites par la SCI Anda Thermal, puisqu’elle produit des pages Facebook d’événements ponctuels se déroulant notamment le 22 octobre 2014, le 28 octobre 2014, le 25 décembre 2014, ces éléments attestant de l’ouverture du commerce y compris au cours des mois d’automne et d’hiver.

Au regard de ces éléments, de la longue période de fermeture de l’établissement, incompatible avec un maintien de la clientèle, du fait que les licences PMU et Française des Jeux ont été perdues, il y a lieu de considérer que, suite à l’expulsion intervenue le 25 août 2015, la société LJC a subi une perte de fonds de commerce.

C’est donc la perte de ce fonds qui doit être indemnisée.

‘ sur le calcul de l’indemnité due au titre de la perte du fonds de commerce

A titre liminaire, il doit être relevé qu’alors qu’aucune des parties n’avait formé de demande d’expertise, la SCI Anda Thermal forme désormais, à titre subsidiaire, et pour la première fois en cause d’appel, cette demande.

Il doit être relevé qu’alors que la procédure est en cours depuis 2016, que l’expulsion date de 2015, il n’est à ce stade plus opportun d’ordonner cette expertise, qui ne ferait qu’allonger encore le temps de la procédure, et donc la durée du litige opposant les parties.

La demande sera donc rejetée.

S’agissant de l’indemnité due au titre de la perte du fonds de commerce, il doit être relevé que la société LJC s’est trouvée dans la situation de l’article L145-14 du code de commerce, lequel règlemente le calcul de l’indemnité d’éviction due en cas de refus de renouvellement du bail.

Aux termes de cet article, cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

S’agissant de la méthode de calcul de la valeur marchande du fonds de commerce, c’est à bon droit, et par des motifs que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que :

‘ cette valeur marchande est calculée par la combinaison de deux méthodes. La première est celle dite du chiffre d’affaires, qui repose sur le choix d’un pourcentage déterminé selon les usages de la profession affecté au chiffre d’affaires moyen du preneur dégagé sur les trois dernières années. La seconde est celle de l’excédent brut d’exploitation sur les trois dernières années d’exploitation, calculé en soustrayant au chiffre d’affaire les charges liées aux achats, les charges liées à la consommation en provenance de tiers, les charges de personnel, et les impôts. La combinaison de ces deux méthodes aboutit à une moyenne permettant de déterminer le plus justement la valeur du fonds de commerce.

‘ la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires pour les années 2012, 2013 et 2014 s’élève à 182.800 euros,

‘ la moyenne des trois derniers excédents bruts d’exploitation, pour les 2012, 2013 et 2014 s’élève à 30.233 euros,

‘ en conséquence, la moyenne de ces deux résultats, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, est de 106.116,50 euros.

Il sera ajouté que :

‘ alors que la société LJC ne produisait en première instance que son bilan de 2014, elle a produit en cause d’appel ses bilans de 2013 et 2014, le bilan de 2013 permettant d’accéder aux chiffres de 2012 (N-1), si bien qu’il a été possible de vérifier que les chiffres retenus par le juge de première instance, sur la base des documents comptables alors fournis par la SCI Anda Thermal, correspondent bien aux bilans transmis à ce jour par la société LJC,

‘ aucune des parties, en appel, n’apporte d’éléments quant au coefficient à appliquer compte tenu des usages de la profession et de la nature du fonds, si bien que c’est la moyenne des deux valeurs qui doit être retenue, sans application de coefficient,

‘ la méthode de calcul retenue par la société LJC, qui propose de retenir la valeur initiale du fonds de commerce, de laquelle seraient déduits le montant des éléments corporels ayant pu être récupérés, et le montant approximatif de la licence IV, est rejetée par la jurisprudence, laquelle expose que la valeur du fonds de commerce doit être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction. (3ème chambre civile, 20 mars 2007)

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité due au titre de la perte du fonds de commerce à 106.116,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement et la décision sera donc confirmée sur ce point.

‘ Sur le droit d’entrée

La société LJC soutient qu’elle doit être indemnisée de la somme de 29.000 euros réglée dans le cadre du bail signé le 11 février 2008.

La SCI Anda Thermal soutient de son côté qu’on ne peut indemniser à la fois la perte du fonds de commerce et la perte du droit au bail.

Sur ce,

Aux termes du bail du 11 février 2008, dans la rubrique « Indemnité d’entrée », il est stipulé que le bail est consenti moyennant une indemnité de 29.000 euros, cette indemnité constituant pour le bailleur la contrepartie de la dépréciation de valeur du bien loué par suite de l’octroi au preneur de la propriété commerciale.

Le bail stipule en outre que lors du départ du locataire des lieux, pour quelque motif que ce soit, le montant de l’indemnité restera définitivement acquis au bailleur.

En l’espèce, la société LJC n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice, en lien avec l’exécution forcée de l’ordonnance de référé du 30 juin 2015, résultant du paiement de cette indemnité à son entrée dans les lieux en 2008.

Par ailleurs, s’il est constant que l’obligation pour un locataire de verser un « pas-de-porte » pour se réinstaller doit être indemnisée (3ème chambre civile, 20 juin 1979), il doit être relevé que la société LJC ne justifie aucunement qu’elle ait dû, postérieurement à son éviction des lieux, régler une telle somme lors de son installation dans ses nouveaux locaux.

Enfin, et dans cette hypothèse, c’est le montant du « pas-de-porte » réglé dans le cadre du nouveau bail qui doit être pris en compte, et non le montant du droit d’entrée initialement versé dans le cadre du premier bail.

La décision ayant rejeté la demande de la société LJC à ce titre sera donc confirmée.

‘ Sur la perte de chiffre d’affaires

La société LJC sollicite que soit indemnisée la perte de son chiffre d’affaires entre septembre 2015 et mai 2016, date de la réouverture de son commerce, pour un montant de 134.329,50 euros.

La SCI Anda Thermal ne conclut pas sur ce point.

Sur ce,

Il doit être relevé qu’il a été considéré plus haut que le fonds de commerce a été perdu par la société LJC suite à la procédure d’expulsion intervenue le 25 août 2015.

Dans ces conditions, et dans la mesure où le fonds de commerce n’existait plus, il ne saurait être sollicité par la société LJC un préjudice au titre de la perte d’exploitation entre les mois de septembre et mai 2016.

La décision de première instance ayant rejeté la demande de la société LJC à ce titre sera donc confirmée.

2 ‘ Sur la demande de réduction du montant des loyers

La société LJC soutient que l’absence de réalisation des travaux nécessaires par la société Anda Thermal pendant le bail justifie une baisse du loyer fixé dans le bail, au regard du fait que les désordres constatés dans le local ont empêché la société LJC d’exercer son activité de brasserie depuis 2011, ce qui a induit une baisse de son chiffre d’affaire de l’ordre de 75%. Elle indique que dans ces conditions, elle sollicite la réduction du montant des loyers depuis 2011, à hauteur de 75%.

La SCI Anda Thermal soutient de son côté qu’aucun fondement juridique ne vient asseoir la demande de réduction du montant du loyer, la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux commerciaux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est de principe que le bailleur est tenu de réparer le préjudice subi par le preneur en cas de troubles de jouissance, cette réparation pouvant prendre la forme d’une restitution d’une partie des loyers perçus (1ère chambre civile, 9 février 1965).

En l’espèce, il est constant, et ce en dépit de l’absence de procès-verbal d’entrée dans les lieux, que, lors de l’entrée dans les lieux de la société LJC, les peintures étaient neuves et qu’aucun désordre n’était apparent.

Il ressort du rapport d’expertise en date du 26 janvier 2016 que la cuisine est affectée des désordres suivants : peintures dégradées, infiltrations d’eau au niveau des verrières.

L’expert expose que « le plafond de la cuisine est en effet constitué d’une dalle en terrasse non étanchée, que l’eau stagnante s’infiltre progressivement en dalle et crée une humidité résiduelle permanente, et que les verrières ne sont pas étanches et laissent apparaître des infiltrations d’eau, accroissant davantage encore l’humidité résiduelle ». L’expert ajoute que « le manque de chauffage implique que l’eau présente en dalle supérieure ne s’évapore pas au fur et à mesure et produit un phénomène de dégradation des peintures en plafond, en périphérie supérieure des murs, et laisse apparaître des moisissures. »

Il conclut au fait que l’origine de ce désordre résulte donc d’un problème de vétusté du gros ‘uvre, aggravé par un manque de chauffage des locaux. Il ajoute que le manque de chauffage et/ou l’utilisation d’un système de chauffage inadapté et générateur de condensation ont largement amplifié le phénomène de dégradation des peintures.

A ce sujet, il doit être noté que le local, lors de l’entrée dans les lieux de la société LJC, était équipé d’une chaudière au fioul en état de fonctionnement. La société LJC a reconnu, au cours des opérations d’expertise, qu’elle avait, à compter de 2008, cessé d’utiliser ce mode de chauffage, compte-tenu de l’augmentation des prix du fioul, au profit de radiateurs électriques, d’un poêle à pétrole et d’un chauffage à gaz.

Au regard des désordres constatés courant 2015 et 2016, il est indéniable que la société LJC a subi un préjudice de jouissance, compte tenu de l’état dégradé des peintures. Toutefois, il doit être relevé que si les réparations au titre du gros ‘uvre revenaient à la SCI Anda Thermal, elle est en revanche responsable de la mauvaise utilisation du chauffage.

S’agissant de son préjudice, elle indique avoir, du fait de ces désordres, été dans l’incapacité d’exercer son activité de brasserie à compter de l’année 2009, même si elle ne sollicite une indemnisation qu’à compter de l’année 2011. Il doit être relevé à ce titre que l’expertise ne date pas l’apparition des désordres, et que, compte tenu de la nature de ces derniers, il s’agit nécessairement de désordres évolutifs, qui n’ont pu que s’aggraver avec le temps.

La société LJC produit un courrier en date du 3 mai 2006, adressé à la SCI Anda Thermal, dans lequel elle indique que « le plafond de la cuisine est en mauvais état, ainsi que la fenêtre (elle est fendue), ce qui entraîne des fuites ». Elle produit ensuite deux courriers envoyés à la société 1000 Habitat, en charge de la gestion du bail, l’un en date du 28 septembre 2012, dans lequel il est indiqué que « dans la cuisine du bar, il y a une infiltration d’eau par la fenêtre du plafond, d’où une humidité dans la cuisine, ce qui nous empêche de pratiquer l’activité de brasserie », et l’autre du 31 juillet 2014, duquel il ressort que « dans la cuisine, le fenêtre située au plafond est mal isolée, l’eau s’infiltre et ceci a entraîné des dégâts au niveau du plafond de la cuisine, notamment les peintures. Nous ne pouvons plus exercer l’activité de restauration, ce qui entraîne une perte de chiffre d’affaires conséquente. »

Les termes de ces deux courriers permettent de considérer que, dès le mois de septembre 2012, un trouble de jouissance existait, mais ne permettent pas à eux seuls de rapporter la preuve que la société LJC, d’une part, avait une activité de brasserie avant l’apparition des désordres, et d’autre part, avait dû cesser cette activité du fait des désordres.

Par ailleurs, et s’agissant du montant du préjudice, il doit être relevé qu’alors qu’elle affirme que son chiffre d’affaires a été réduit de 75% suite à l’arrêt prétendu de l’activité de brasserie, la société LJC ne produit, pas plus en appel qu’en première instance, aucune pièce comptable permettant de démontrer que le chiffre d’affaires aurait, à compter de l’année 2011, ou postérieurement, baissé de manière très significative. La production des bilans antérieurs à l’année 2011, et postérieurs à cette année, aurait pourtant permis d’apporter cette preuve.

Elle produit une attestation de son expert-comptable, lequel indique que « les difficultés matérielles rencontrées pour l’exploitation de la brasserie, ont induit une perte significative de chiffre d’affaires qu’il est possible d’évaluer entre 20 et 25 K€ par an ». Toutefois, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, cette évaluation ne présente aucune force probante, puisque l’expert-comptable ne fournit aucun élément comptable à l’appui de cette attestation, notamment quant à l’importance de l’activité de brasserie dans l’ensemble du chiffre d’affaires du fonds de commerce.

Au regard du fait que la société LJC échoue à rapporter la preuve du fait qu’elle aurait subi un préjudice de jouissance dès l’année 2011, consistant en l’arrêt contraint de son activité de brasserie du fait des désordres, et qu’elle échoue en outre à rapporter la preuve du montant de ce préjudice, la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a débouté cette dernière de sa demande au titre de la réduction du montant des loyers.

3 ‘ Sur la demande des époux [S] au titre de leur préjudice moral

Les époux [S] sollicitent que leur soit allouée la somme de 3.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral.

La SCI Anda Thermal demande qu’ils soient déboutés de leur demande en l’absence de preuve du préjudice.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1183 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait de l’homme quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il se produit à le réparer.

En l’espèce, il est constant que les époux [S], en leur qualité de co-gérants et d’associés uniques de la société LJC, exploitaient le fonds de commerce susvisé.

La SCI Anda Thermal a commis une faute en refusant le retour dans les lieux de la société LJC, qui aurait permis une reprise d’exploitation rapidement après l’expulsion.

Il est indéniable que les époux [S] ont subi un préjudice moral lié aux tracas relatifs à la perte de leur fonds de commerce, qui constituait par ailleurs leur moyen de subsistance.

C’est à bon droit que le premier juge a fixé le montant de ce préjudice moral à la somme de 3.000 euros par époux, et la décision sera confirmée sur ce point, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

4 ‘ Sur les demandes reconventionnelles de la société LJC

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, la société LJC demande que la SCI Anda Thermal soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, incluant les demandes reconventionnelles, auxquelles il avait été, en première instance, fait droit, la société LJC ayant été condamnée à régler à la SCI Anda Thermal la somme de 5.738,40 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état et en service de la chaudière, et la somme de 1.000 euros au titre du préjudice causé par les retards de paiement des loyers.

En revanche, elle ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation.

La décision ne pourra donc qu’être confirmée sur ce point.

De la même manière, alors qu’elle a relevé appel de la capitalisation des intérêts, la SCI Anda Thermal ne développe aucun moyen à ce sujet.

La décision sera donc confirmée sur ce point.

5 – Sur les dépens et sur la demande d’indemnité procédurale

La décision de première instance sera confirmée quant aux dépens.

La SCI Anda Thermal qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance d’appel.

La décision de première instance sera confirmée quant à l’indemnité procédurale.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LJC et des époux [S] l’ensemble de leurs frais irrépétibles ; l’équité commande de faire droit à leur demande à hauteur de la somme de 2.000 euros.

En conséquence, la SCI Anda Thermal sera condamnée à payer à la société LJC et aux époux [S] la somme de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise comptable formée par la SCI Anda Thermal,

Condamne la SCI Anda Thermal aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SCI Anda Thermal à payer à la SARL LJC et à M. [I] [S] et Mme [H] [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le

à

la SELARL CABINET BOUZOL

la SELARL JURIS-MONT BLANC

Copie exécutoire délivrée le

à

la SELARL JURIS-MONT BLANC