28 septembre 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
23/00907

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général

N° RG 23/00907 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG5QA

Décision déférée à la cour

Jugement du 06 décembre 2022-Juge de l’exécution de Bobigny-RG n° 22/07853

APPELANTE

S.C.I. ARTHUR GUERIN

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTIMES

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Johanna GUILHEM de l’ASSOCIATION ASSOCIATION LASNIER-BEROSE et GUILHEM, avocat au barreau de PARIS, toque : R239

TRESOR PUBLIC DE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 8]

n’a pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 juillet 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT

-défaut

-par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

Déclarant agir en vertu d’un acte notarié en date du 27 juin 2014 contenant prêt d’un montant de 450 000 euros en capital, la société BNP Paribas a, le 8 janvier 2019, délivré à la SCI Arthur Guérin un commandement valant saisie immobilière portant sur un bien sis [Localité 7] (93), [Adresse 3], qui a été publié au service de la publicité foncière de Bobigny le 16 février 2019.

La société BNP Paribas ayant assigné la SCI Arthur Guérin à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution de Bobigny selon assignation datée du 17 juillet 2018, ce magistrat a, par jugement en date du 26 juillet 2022, qui sera rectifié par un jugement daté du 6 décembre 2022 :

– débouté la SCI Arthur Guérin de toutes ses demandes ;

– ordonné la vente forcée du bien sur la mise à prix de 280 000 euros prévue au cahier des conditions de vente ;

– fixé la créance du créancier poursuivant à 517 832,03 euros (au 21 janvier 2019) ;

– autorisé la société BNP Paribas à faire procéder à la visite du bien par un huissier de justice ;

– autorisé la publication de la vente.

Pour statuer ainsi, il a relevé :

– que l’action en nullité de l’acte notarié était prescrite en vertu de l’article 2224 du code civil ;

– qu’en outre, l’acte serait affecté de simples erreurs matérielles ne pouvant entraîner sa nullité ;

– que le commandement valant saisie immobilière n’était pas nul, la déchéance du terme ayant été régulièrement prononcée en vertu de la clause résolutoire visant un certain nombre de cas, notamment la fourniture de renseignements inexacts ayant une incidence sur l’objet du crédit ou le risque du prêteur, ou encore de fausses déclarations ;

– que la SCI Arthur Guérin ne pouvait être regardée comme une non professionnelle, si bien qu’elle ne pouvait soutenir que cette clause résolutoire était abusive ;

– que l’immeuble ayant fait l’objet d’une saisie pénale en vertu d’une ordonnance du juge d’instruction datée du 17 juillet 2017, la vente amiable ne pouvait être ordonnée, par application de l’article 706-146 du code de procédure pénale ;

– qu’il n’y avait pas lieu de réduire la clause pénale égale à 7 % du capital restant dû.

Selon déclaration en date du 16 janvier 2023, la SCI Arthur Guérin a relevé appel de ce jugement.

Par actes en date des 13 et 15 février 2023, elle a assigné la société BNP Paribas, ainsi que la Trésorerie principale de [Localité 8], créancier inscrit, devant la Cour d’appel de Paris à jour fixe, autorisée à cette fin par une ordonnance sur requête en date du 1er février 2023.

La SCI Arthur Guérin fait valoir :

– que l’acte notarié est nul ; qu’en effet il mentionnait que le prêt était destiné à financer un bien sis à [Localité 9], [Adresse 10], alors qu’il n’en était rien ; que de plus, il faisait référence à deux prêts alors qu’il n’en existait qu’un seul ;

– que le délai de prescription applicable à l’action en nullité courait, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil, à la date à laquelle elle connaissait ou aurait dû connaître le vice affectant l’acte ;

– que ce n’est qu’à l’occasion de la présente saisie immobilière, après la délivrance d’une seconde copie exécutoire de l’acte en cause, qu’elle s’est aperçue de ses irrégularités ; qu’en effet, lors de sa signature, le notaire n’avait pas procédé à sa lecture et ne lui en avait pas remis une copie ;

– que la prescription n’est donc pas acquise ;

– qu’il s’ensuit que le commandement valant saisie immobilière est nul ;

– subsidiairement, qu’aucune clause ne figurait quant à l’exigibilité du prêt, permettant de fixer le montant de la créance ;

– que la clause entraînant la déchéance du terme est abusive au sens de l’article L 212-2 du code de la consommation, lequel est applicable aux contrats passés entre professionnels et non professionnels ; qu’en effet elle créait un déséquilibre significatif entre les parties, en autorisant la banque à résilier le prêt en cas de fourniture de faux renseignements ; que cette clause lui permet de déchoir l’emprunteur du terme sans qu’il ne puisse faire valoir ses observations ;

– que pour sa part, elle ne saurait être considérée comme une professionnelle, s’agissant de l’acquisition d’un bien à destination familiale ;

– que la nullité du prêt est encourue par application de l’article L 312-10 du code de la consommation, car le délai de réflexion de dix jours, durant lequel l’offre de prêt doit être laissée à la disposition de l’emprunteur, sans qu’il ne puisse l’accepter, n’a pas été respecté ;

– qu’il est possible d’ordonner la vente amiable du bien, même s’il fait l’objet d’une saisie pénale, le juge d’instruction ayant, selon ordonnance du 17 septembre 2018, autorisé la société BNP Paribas à procéder à la saisie immobilière ce qui démontre que l’immeuble n’a plus vocation à être confisqué.

La SCI Arthur Guérin demande en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– annuler le contrat de prêt ;

– annuler le commandement valant saisie immobilière ;

– procéder à la déchéance des intérêts ;

– réduire la clause pénale ;

– autoriser la vente amiable du bien sur un prix minimal de 500 000 euros ;

– rejeter les prétentions de la société BNP Paribas ;

– la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Etevenard.

En ses conclusions notifiées par RPVA le 30 mars 2023, et qui ont été signifiées à la Trésorerie principale de [Localité 8] le 12 avril 2023, la société BNP Paribas réplique :

– que la demande d’annulation du prêt a été formée pour la première fois par la SCI Arthur Guérin dans des conclusions déposées devant le juge de l’exécution le 25 janvier 2021, soit plus de cinq ans après la signature dudit contrat ;

– que la prescription est acquise ; qu’en effet, dès la signature du contrat l’appelante avait eu connaissance du contenu de ses clauses ;

– que de plus, une partie ne peut soulever la nullité d’un acte ayant reçu un commencement d’exécution ;

– sur le fond, que l’acte est entaché de simples erreurs matérielles dépourvues de conséquences sur sa validité ;

– qu’elle détient bien un titre exécutoire ;

– qu’en pages 7 et 8 du contrat, un paragraphe prévoyait les cas de défaillance de l’emprunteur ;

– que la déchéance du terme a été prononcée à bon droit pour cause de fausses déclarations, celles-ci ayant été mises en exergue par le juge d’instruction, la SCI Arthur Guérin ayant obtenu le crédit sur la foi de faux documents ;

– qu’en vertu de l’article L 212-1 du code de la consommation, ce code s’applique aux contrats passés entre professionnels et consommateurs, mais la SCI Arthur Guérin n’en est pas un ; qu’il s’agit d’une SCI ayant acquis un immeuble et contracté un prêt dans le cadre de son objet social tel que prévu aux statuts ;

– que l’article L 313-2 du code de la consommation exclut les prêts conclus dans un cadre professionnel ;

– que les règles relatives au délai de réflexion de dix jours imparti à l’emprunteur ne s’appliquent donc pas au cas d’espèce ;

– qu’il n’y a pas lieu de réduire la clause pénale, qui n’est pas manifestement excessive ;

– que toute vente amiable est impossible, eu égard à l’application de l’article 706-146 du code de procédure pénale ; que le compromis de vente dont se prévaut la SCI Arthur Guérin est ancien de plus de deux ans et ne mentionne pas l’existence d’une saisie pénale sur l’immeuble.

La société BNP Paribas demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement ;

– condamner la SCI Arthur Guérin au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Langlais.

Assignée en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, la Trésorerie principale de [Localité 8] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, l’acte notarié a été signé le 27 juin 2014 ; la SCI Arthur Guérin ne peut raisonnablement soutenir qu’elle n’a pas été mise en possession d’une copie de cet acte qui de ,écessairement lui a été remise par le notaire instrumentaire. Son gérant était d’ailleurs comparant lors de la signature dudit acte, lequel mentionnait en page 12 qu’il en avait été donné lecture aux parties.

L’appelante a donc eu connaissance des irrégularités qu’elle invoque à cette date.

Il s’ensuit que la demande d’annulation du prêt, présentée pour la première fois le 25 janvier 2021 (date des conclusions déposées par la SCI Arthur Guérin devant le juge de l’exécution), soit plus de cinq ans après la signature de l’acte, est irrecevable car la prescription est acquise. Il convient d’en déduire que la société BNP Paribas détient bien un titre exécutoire. C’est à tort que la SCI Arthur Guérin soutient qu’aucune clause ne permettait de déterminer le montant des sommes dues en cas de résiliation ; en effet, la clause résolutoire dont il sera question infra indiquait qu’en conséquence de la défaillance de l’emprunteur, seraient dus le solde du compte qui produirait intérêts de retard au taux du prêt, outre une indemnité de 7 % calculée sur le montant du solde restant exigible.

En vertu de l’article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

(…)

L’article L 212-2 du même code prévoit que le texte susvisé s’applique aux contrats entre des professionnels et des non professionnels, ce dont il faut déduire que son champ d’application ne se réduit pas aux contrats conclus par un consommateur. L’article liminaire du code de la consommation définit le non professionnel comme toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles. Une SCI familiale est une société dont les parts sont détenues par des membres d’une même famille alors qu’à l’inverse, une SCI professionnelle est détenue par des associés n’ayant pas de lien de parenté et qui n’ont pas forcément de patrimoine commun. En l’espèce, si l’objet social de la SCI Arthur Guérin était l’acquisition, l’administration et la gestion d’immeubles ou toute opérations financière s’y rattachant, le bien acquis par elle et objet de la présente saisie immobilière avait une destination familiale, s’agissant d’une maison à usage d’habitation principale. Il n’est pas démontré ni même soutenu que la SCI Arthur Guérin aurait acquis d’autres biens, et l’immeuble susvisé constitue son siège social. Il faut en déduire que dans le cadre du contrat de prêt litigieux, la SCI n’avait pas contracté en qualité de professionnelle. L’article L 212-1 du code de la consommation lui est donc applicable.

La clause litigieuse, insérée en page 9 de l’offre préalable, prévoyait le prononcé de la déchéance du terme dans un certain nombre de cas, notamment les renseignements personnels ou confidentiels inexacts ou les fausses déclarations de l’emprunteur, ayant une incidence sur l’objet du crédit ou le risque du prêteur. Ces motifs de résiliation corrrespondaient à des éléments essentiels ayant déterminé l’accord de la banque ou pouvant compromettre le remboursement du prêt, sans exclure le recours au juge, de sorte que cette stipulation, qui visait à prévenir un défaut d’exécution de ses engagements par la SCI si elle venait à manquer à son obligation de loyauté lors de la formation du contrat, n’avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur. La clause querellée n’est donc pas abusive, et c’est à juste titre que la société BNP Paribas a prononcé la déchéance du terme sur son fondement, étant rappelé que l’appelante ne disconvient pas avoir fait de fausses déclarations lors de la signature du prêt.

La SCI Arthur Guérin soutient que les dispositions de l’article L 312-10 du code de la consommation n’ont pas été respectées. En vertu de ce texte en sa version applicable au litige, l’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur.

L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

Ce texte figurait dans le chapitre II du Titre Ier du Livre III du code de la consommation ; or l’article liminaire de ce code précise qu’est considérée comme consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il s’ensuit que la SCI Arthur Guérin, qui est une personne morale, ne saurait être regardée comme un consommateur ; le texte susvisé ne lui est donc pas applicable.

La société BNP Paribas soutient que la demande de la SCI Arthur Guérin à fin d’autorisation de vente amiable de son bien ne peut qu’être rejetée au regard des dispositions de l’article 706-146 du code de procédure pénale. Selon ce texte, si le maintien de la saisie pénale du bien en la forme n’est pas nécessaire, un créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut être autorisé, dans les conditions prévues à l’article 706-144, à engager ou reprendre une procédure civile d’exécution sur le bien, conformément aux règles applicables à ces procédures. Toutefois, il ne peut alors être procédé à la vente amiable du bien et la saisie pénale peut être reportée sur le solde du prix de cession, après désintéressement des créanciers titulaires d’une sûreté ayant pris rang antérieurement à la date à laquelle la saisie pénale est devenue opposable. Le solde du produit de la vente est consigné. En cas de classement sans suite, de non-lieu ou de relaxe, ou lorsque la peine de confiscation n’est pas prononcée, ce produit est restitué au propriétaire du bien s’il en fait la demande.

En cas de reprise d’une procédure civile d’exécution suspendue par la saisie pénale, les formalités qui ont été régulièrement accomplies n’ont pas à être réitérées.

Au cas d’espèce, le juge d’instruction de Lille a selon ordonnance datée du 18 juillet 2017 ordonné la saisie pénale de l’immeuble en cause. Une autre ordonnance, datée du 17 septembre 2018, qui était annexée au commandement valant saisie immobilière, a autorisé la société BNP Paribas à poursuivre la procédure de saisie immobilière et ordonné que les effets de la saisie pénale seront reportés sur le solde du prix de vente après désintéressement des créanciers ayant pris rang antérieurement à la date de la saisie pénale. Si la poursuite de la saisie immobilière a été ainsi autorisée, elle ne peut aboutir qu’à une vente forcée, eu égard au texte susvisé. La demande à fin d’autorisation de vente amiable a donc été rejetée à bon droit par le juge de l’exécution.

La SCI Arthur Guérin sollicite la réduction de la clause pénale, égale à 7 % du solde du compte. Une clause pénale constitue la réparation, fixée forfaitairement et à l’avance, du préjudice causé par le débiteur au créancier en raison de sa défaillance. Conformément à l’article 1152 du code civil en sa version applicable au litige, le juge peut, même d’office, modérer la peine qui avait été convenue, mais uniquement si elle est manifestement excessive. La SCI Arthur Guérin n’établit pas que tel est le cas en l’espèce, et ce d’autant plus qu’aucun acompte n’a été payé depuis le mois de janvier 2016. Il n’y a donc pas lieu de réduire ladite clause pénale.

Le jugement est confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

La SCI Arthur Guérin, qui succombe en son appel, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– CONFIRME le jugement en date du 26 juillet 2022, rectifié par jugement daté du 6 décembre 2022 ;

– CONDAMNE la SCI Arthur Guérin à payer à la société BNP Paribas la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE la SCI Arthur Guérin aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Guilhem dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,