Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 OCTOBRE 2022

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05333 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVQA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2020 -Juge des contentieux de la protection de NOGENT-SUR-MARNE – RG n° 1119000324

APPELANTE

SCI BALTARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Adresse 3]

RCS n° 451 904 981

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : Me Roger ROMELLY, avocat au barreau de PARIS, toque: D1761

INTIMES

Monsieur [V] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

né le 30 janvier 1981 à [Localité 6] (93)

Madame [B] [I] épouse [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

née le 15 juillet 1979 à [Localité 5]

Représentés par Me Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC136

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2017, la SCI Baltard, représentée par la société Courcelles Immobilier-SGLV, a donné en location à M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] un appartement situé à [Adresse 4].

Cette location a été consentie moyennant un loyer mensuel payable d’avance de 2.144,62 euros, une provision pour charge d’un montant de 180 euros payable dans les même conditions ainsi qu’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Il est stipulé dans l’acte que les locataires s’engagent à fournir une caution bancaire d’un montant de 20.091 euros, correspondant à 9 mois de loyers, et que la production de cette caution devra être apportée au plus tard le 15 juillet 2017, sous peine de résiliation de plein droit du bail et d’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie à titre de clause pénale.

Un état des lieux d’entrée a été signé entre les parties le 25 juillet 2017.

Suivant acte du 25 juillet 2017, la SCI Baltard représentée par le même mandataire, a aussi donné à bail à ses locataires un emplacement de parking situé [Adresse 1], pour un loyer de 90 euros par mois et un dépôt de garantie de 180 euros.

M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] ont donné congé des biens loués par lettres recommandées avec accusé de réception des 29 et 30 octobre 2018 adressées à la société Courcelles Immobilier-SGLV indiquant qu’ils souhaitent libérer les lieux le 1er décembre 2018.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par acte de maître [T] [R] huissier de justice à Nogent sur Marne, le 30 novembre 2018 à la demande de la SCI Baltard.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2019, M. [V] [N] a demandé à son bailleur la restitution des dépôts de garantie versés pour l’appartement et le parking.

Par lettre du 10 mars 2019, la SCI Baltard a adressé à M. [V] [N] un chèque de 876,55 euros représentant le solde des dépôts de garantie déduction faite des sommes de :

– 353,07 euros au titre du ‘solde débiteur du compte locataire’,

– 1.095 euros au titre du coût de réparation du carrelage mural de la douche.

Le 13 mars 2019, M. et Mme [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent sur Marne en vue d’obtenir sa condamnation pour paiement des dépôts de garantie non restitués, augmentés des pénalités légales de 10% par mois ou fraction de mois de retard jusqu’au remboursement effectif.

Par jugement contradictoire entrepris du 2 mars 2020 le tribunal de proximité de Nogent sur Marne a ainsi statué :

Condamne la SCI Baltard à payer à M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N], les sommes suivantes :

-650,53 euros en restitution du solde des dépôts de garantie dus,

-3.021 euros représentant Ies pénalités légales de 10% encourues à Ia date du jugement,

-3.429,26 euros en restitution des charges locatives non justifiées,

-1.250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Ia SCI Baltard aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Rejette le surplus des demandes et toutes demandes contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 mars 2020 par la SCI Baltard ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 mai 2022 par lesquelles la SCI Baltard, appelante, demande à la cour de :

Recevoir la SCI Baltard en son appel et ses présentes écritures et l’y dire bien fondée ;

Infirmer partiellement le jugement du 2 mars 2020 dans ses dispositions par lesquelles la SCI Baltard a été condamnée ou déboutée ;

Confirmer le jugement du 2 mars 2020 en ce qu’il a condamné les époux [N] à verser à la SCI Baltard 24 euros correspondant au coût du badge ;

Ordonner le remboursement par les époux [N] de la totalité des sommes mises à la charge de la SCI Baltard par le jugement du 2 mars 2020, à savoir :

– 650,53 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;

– 3 021 euros représentant les pénalités légales de 10% encourues à la date du jugement ;

– 3 429,26 euros en restitution des provisions sur charges locatives ;

– 1 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ET statuant à nouveau :

Juger que l’état de lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée ;

Juger que les dégradations ayant affecté la salle d’eau sont imputables aux époux [N] ;

Juger que les époux [N] n’ont pas transmis leur nouvelle adresse à la SCI Baltard et qu’ils ne lui ont pas remis les clefs conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Juger que le congé formé par les époux [N] ne satisfait pas aux conditions exigées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et partant que le délai de préavis était de trois mois et non pas d’un mois ;

Partant,

Condamner les époux [N] :

– à rembourser à la SCI Baltard la somme de 2 144,62 euros correspondant au dépôt de garantie que la SCI Baltard n’aurait pas dû lui reverser en vertu de l’application de la cause pénale ;

– à régler à la SCI Baltard la somme de 1 095 euros correspondant aux frais de réparation du carrelage de la douche ;

– à régler à la SCI Baltard la somme de 4 334,22 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2018 et janvier 2019 (sur la base des loyers révisés) ;

Condamner les époux [N] à régler à la SCI Baltard:

– 353,07 euros correspondant au montant du solde débiteur du compte des époux [N] chez la société Courcelles Immobilier-SGLV ;

– 799,05 euros correspondant à la régularisation des charges récupérables pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ;

Condamner les époux [N] à régler à la SCI Baltard la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 juin 2022 au terme desquelles M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N], intimés, demandent à la cour de :

Recevoir M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] en leurs présentes conclusions ;

Confirmer le jugement du 2 mars 2020 dans ses dispositions par lesquelles la SCI Baltard a été condamnée ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI Baltard de toutes ses demandes ;

Et y ajoutant,

Condamner la SCI Baltard à payer au profit de M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] la somme de 3 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Baltard aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Me Delaporte.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  » constater « ,  » donner acte « ,  » dire et juger  » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur le délai de préavis du congé et les loyers réclamés par la société Baltard

Les locataires ont donné congé des biens loués par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 29 et 30 octobre 2018 , pour le 1er décembre 2018, soit dans un délai d’un mois.

Comme devant le premier juge, la société Baltard soutient que le délai de préavis devait être de trois mois, en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; ils demandent donc le paiement des loyers des mois de décembre et janvier 2019, sur la base des loyers révisés, à hauteur de 4.334,22 euros.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois; il est toutefois d’un mois dans certains cas et notamment sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 (zones dites tendues), sous réserve que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que si les locataires n’ont certes pas invoqué, dans leurs lettres de congé, le motif du préavis écourté, ce préavis a néanmoins été accepté par la société Baltard qui ne l’a pas remis en cause; qu’ainsi la lettre recommandée avec avis de réception adressée par le mandataire de gestion aux locataires le 31 octobre 2018 prend acte expressément de l’expiration du préavis « au plus tard le 1er décembre 2018 », et accepte ainsi le délai réduit de préavis sans faire la moindre réserve ou protestation, étant observé par la cour qu’il n’est ni contestable ni contesté que le logement se trouve effectivement en zone tendue, ce qui est objectif et ne tient pas à une situation personnelle du locataire, contrairement à certaines causes de délai de préavis réduit prévues à l’article 15 précité.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré que les locataires ne devaient pas trois mois de préavis à la bailleresse et a rejeté la demande de la société Baltard en paiement des loyers des mois de décembre 2018 et janvier 2019.

Sur la demande de mise en ‘uvre de clause pénale prévoyant que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur

Comme devant le premier juge, la société Baltard demande à titre principal la condamnation de la partie adverse à lui payer le montant du dépôt de garantie, sur le fondement de la clause pénale de « cautionnement » stipulée dans le bail dans les termes suivants:

‘Mr [N] et Mme [I] s’engagent à fournir une caution bancaire d’un montant de 20.921 euros correspondant à 9 mois de loyer charges comprises.

A défaut de production de cette caution bancaire au plus tard le 15/07/2017, le présent bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité au tort du locataire et la somme de 2.144,62 € (dépôt de garantie) restera acquise au propriétaire à titre de clause pénale, sans préjudice de toute autre indemnité qu’il pourra obtenir légalement. Mr [N] et Mme [I] seront alors déchus de leurs droits de locataires ».

L’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, d’ordre public dispose qu »est réputée non écrite toute clause:

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

(…)

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location (…)’.

C’est donc par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré en substance qu’au regard de ces dispositions d’ordre public la clause invoquée est illicite et doit être réputée non écrite, et qu’en tout état de cause une attestation de caution bancaire avait bien été produite par les locataires le 1er juillet 2017.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur le solde de la restitution du dépôt de garantie aux locataires au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Il est constant que M. et Mme [N] ont versé un dépôt de garantie d’un montant total de 2.324,62 euros à leur entrée dans les lieux (soit 2.144,62 pour l’appartement et 180 euros pour le parking).

La bailleresse a restitué, le 10 mars 2019, la somme de 876,55 euros, après déduction d’un ‘solde débiteur du compte locataire’ de 353,07 euros et du coût de réparation du carrelage mural de la douche pour un montant de 1.095 euros ; elle n’a alors pas fait état particulièrement de la question des charges locatives.

Le premier juge a retenu en substance que la déduction du coût de réparation du carrelage mural de la douche n’était pas justifiée mais a approuvé la déduction de la somme de 353,07 euros, correspondant notamment à la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le dépôt de garantie ‘(…) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.’

Au préalable il convient d’observer qu’il n’y a pas lieu d’accueillir les demandes de la société Baltard visant à ‘ordonner le remboursement’ des sommes que le premier juge l’a condamnée à payer à M. et Mme [N], cette question relevant de l’exécution des décisions ; cette demande de remboursement sera donc rejetée ; il convient d’examiner le bien-fondé des demandes présentées à la cour et éventuellement de refaire les comptes entre les parties.

Aux termes de l’article 22 précité, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire; iI appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues en fin de bail ; la preuve des dégradations invoquées par le bailleur peut être rapportée par tous moyens mais la simple production d’un devis ou d’une facture est en soi insuffisante à l’établir.

L’article 7 d) prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La société Baltard demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la somme correspondant à la réfection du carrelage de la salle d’eau ne devait pas être retenue sur le dépôt de garantie.

C’est cependant par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

-l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, l’ensemble du logement étant dans un état moyen d’usage et réparation en début et en fin de bail,

-plus particulièrement, le devis produit par la société Baltard à l’appui de sa demande au titre de la réfection du carrelage de la salle d’eau a été établi non contradictoirement par la société AGBD le 18 février 2019 soit plus d’un mois et demi après l’état des lieux de sortie,

La cour ajoute qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée, au demeurant peu lisible, que ce carrelage était en état moyen (qualifié B/C), des traces de calcaire et des joints défectueux étant mentionnés; que l’état des lieux de sortie note également la présence de traces de calcaire sur le carrelage mais ne mentionne aucune dégradation anormale et notamment pas imputable aux locataires ; que M. et Mme [N] ont occupé les lieux pendant un an et demi et que l’augmentation des traces de calcaire correspond a une usure normale sur une telle période.

En outre, il résulte des échanges entre les parties par courrier que les locataires ont en cours de bail tenté de faire disparaître ces traces de calcaire en utilisant un produit qui s’est révélé inapproprié et a décoloré le carrelage en ciment ; mais il ne saurait leur être reproché d’avoir tenté de remplir leur obligation d’entretien alorsqu’il résulte des pièces produites qu’ils n’ont pas été informés en temps utile par la bailleresse de la spécificité ces carreaux de ciment et des précautions à prendre; au demeurant cette décoloration n’est pas mentionnée dans l’état des lieux de sortie.

Par conséquent le jugement est confirmé en ce qu’il retient que la société Baltard n’est pas fondée à déduire du dépôt de garantie les frais des réparations du carrelage, qui sont d’un montant de 1.095 euros.

Par ailleurs, il résulte des éléments du dossier que la société Baltard justifie que le solde débiteur de M. et Mme [N] était de 353,07 euros à la date de fin du bail, cette somme correspondant à un rappel d’indexation des loyers entre juillet et novembre 2018, à la fabrication, à la demande de M. et Mme [N], d’un badge complémentaire, à la taxe sur les ordures ménagères de l’année 2018 et à la réparation d’un robinet d’évier, qui incombent au locataire.

Cette somme a bien été prise en compte par le premier juge, conformément aux demandes de la société.

La société Baltard ne s’explique cependant pas de façon claire sur la critique qu’elle forme cependant du décompte effectué ensuite par le premier juge ni sur les conclusions qu’elle en tire sur le solde du dépôt de garantie restant dû à M. et Mme [N].

Il convient en outre de relever que les intimés, dans le dispositif de leurs conclusions, demandent la confirmation pure et simple de l’ensemble du jugement.

Au vu de ces éléments et de l’ensemble des pièces produites, il convient de considérer que le dépôt de garantie total est de 2.324,62 euros auquel il convient de soustraire 353,07 de solde débiteur et 876,55 euros déjà remboursés par la bailleresse, soit un solde de 1.095 euros (correspondant aux frais de carrelage) revenant en principe à M. et Mme [N], et non un solde de 650,53 euros retenu par le premier juge.

Toutefois, la cour étant tenue par l’objet du litige et les intimés demandant la confirmation du jugement qui leur a octroyé au titre de la restitution du solde de dépôt de garantie la somme de 650,53 euros la cour confirmera le jugement sur ce point.

Il convient de préciser que selon les motifs précités et les propres conclusions de l’appelante, la somme de 24 euros correspondant au coût du badge est comprise dans le solde de 353,07 euros et qu’il n’y a pas lieu d’isoler la condamnation des locataires à payer cette somme.

Sur la majoration prévue par l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Il résulte de l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, cité plus haut, qu’une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal est prévue à défaut de restitution dans les délais prévus et pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Sur la date de restitution des clés

Devant la cour, la société Baltard soutient, comme en première instance, que l’huissier de justice qui a effectué l’état des lieux de sortie n’était pas mandaté pour recevoir les clés et que celles-ci n’ont donc pas été restituées valablement ce qui ne peut faire courir le délai de restitution du dépôt de garantie.

Mais c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que les clés avaient été valablement restituées par les locataires le jour de l’état des lieux de sortie, soit le 30 novembre 2018, comme le constate d’ailleurs le procès-verbal établi par Maître [T] [R], huissier de justice, chargée de cet état des lieux par la bailleresse et son gestionnaire, le cabinet Courcelle immobilier SGLV.

La cour ajoute qu’aucune limite au mandat de l’huissier ne résulte de ce procès-verbal qui précise bien, au contraire, que la restitution des clés est effectuée; en outre, cette objection tenant à l’étendue du mandat de ce professionnel ne saurait être opposée aux locataires alors qu’il n’est pas établi qu’ils en auraient été informés et qu’il est manifeste qu’à leurs yeux l’huissier de justice bénéficiait à tout le moins d’un mandat apparent; enfin, la société Baltard ne prétend pas ne pas avoir reçu les clés à l’issue de cet état des lieux ni ne prétend avoir dû les réclamer à M. et Mme [N].

Il convient donc de considérer que la remise des clés a eu lieu le 30 novembre 2018 et que cette date est susceptible de faire courir le délai de restitution du dépôt de garantie et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la majoration de 10 %

La société Baltard affirme que la majoration de 10 % ne saurait être appliquée car M. et Mme [N] ne lui auraient pas transmis leur nouvelle adresse ; M. et Mme [N] rétorquent en substance que cette adresse était connue du mandataire de gestion et que les relations n’ont jamais été interrompues et n’empêchaient pas la bailleresse de remplir son obligation.

Quoiqu’il en soit, la société Baltard ne démontre pas que l’absence de transmission de l’adresse de M. et Mme [N] l’aurait empêchée de restituer le dépôt de garantie dans le délai légal ; comme l’a retenu le jugement entrepris, il ne résulte d’ailleurs d’aucune pièce du dossier qu’elle ait fait valoir une telle difficulté auprès de M. et Mme [N] et notamment dans le courrier qu’elle leur a adressé le 10 mars 2019, à leur nouvelle adresse, pour leur transmettre les sommes litigieuses, ni par la suite ; de plus il résulte des échanges de courriels entre les locataires et le mandataire de gestion qu’à tout le moins les numéros de téléphone et adresses de messagerie des premiers étaient bien connus et qu’ils communiquaient sans difficulté.

Ce moyen doit donc être écarté.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par la société,il résulte de l’ensemble des motifs précédents que l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de sorte que le délai de restitution du dépôt de garantie était d’un mois à compter de la date de restitution des clés du 30 novembre 2018, en application de l’alinéa 4 l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il expirait donc le 30 décembre 2018.

Par conséquent, la majoration de 10 % du loyer mensuel pour défaut de restitution dans les délais prévus est due à compter du mois de janvier 2019 et s’élève à 235,87 euros par mois (soit : loyer révisé en 2018 de 2.358,72 euros x10 %).

Contrairement à la demande de la société Baltard, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu le principe d’une majoration de 10% mais infirmé en ce qui concerne le montant de celle-ci et son point de départ, points sur lesquels les motifs du premier juge sont imprécis.

Ainsi la société Baltard sera condamnée à ce titre à verser aux intimés la somme de 235,87 euros par mois, à compter du mois de janvier 2019 et jusqu’à la date de paiement effectif de la somme de 650,53 euros restant due au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de la société Baltard en paiement des charges locatives au titre des années 2017, 2018 et 2019

Devant le premier juge la société Baltard demandait la condamnation de M. et Mme [N] à lui payer la somme de 701,98 euros au titre de la régularisation des charges pour 2017 et 2018.

M. et Mme [N] contestaient ces demandes et demandaient la restitution de la somme de 3.429,26 euros au titre de provision pour charges non régularisées et non justifiées.

Le jugement entrepris a accueilli leur demande au constat de l’absence de justificatif produit par la société Baltard.

Devant la cour, cette dernière demande l’infirmation du jugement et le paiement d’un arriéré de charges locatives au titre des exercices 2017 à 2018, à hauteur de 799,05 euros.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation; le bailleur doit communiquer au locataire un décompte des charges selon leur nature et dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle n’est pas en cause en l’espèce, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives.

Devant la cour, la société Baltard produit :

-des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires démontrant qu’elle a procédé à la régularisation des charges locatives après que les locataires ont quitté les lieux puisque les comptes des exercices clos le 30 septembre 2017 et le 30 septembre 2018 n’ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires que le 13 mai 2019 et les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2019 (qui, pour mémoire, recouvre l’occupation du logement litigieux jusqu’au 30 novembre 2018) ont été approuvés par l’assemblée générale du 13 janvier 2020 ;

-le réglement de copropriété et les justificatif de la teneur des lots dont elle est propriétaire au sein de celle-ci ainsi que des quotes-part de tantièmes ceux-ci au sein de la copropriété ; il convient de relever d’une part que le bail du 16 juillet 2017 désigne par erreur  ; l’appartement litigieux et ses dépendances (1er étage, cinq pièces, salle de bains, salle d’eau, deux WC séparés, deux terrasses, un parking en sous-sol) comme le ‘lot 29″ alors qu’il apparait qu’il correspond aux lots 1, 2, 35 et 20 ; d’autre part, le second bail, du 25 juillet 2017 porte sur un deuxième parking, à propos duquel M. et Mme [N] ne sauraient se dispenser du paiement de charges, le contrat dispose bien que le ‘locataire paiera la quote-part de charges afférentes lui incombant ‘ (voir clause VI), quand bien même le paiement d’une provision sur ces charges n’est pas prévue dans le bail.

-les décomptes des charges locatives distinguées selon leur nature, tenant compte de la quote part des locataires, le tout rapporté au temps d’occupation réelle dans les lieux par M. et Mme [N],

-les factures justificatives des diverses charges poursuivies.

Il résulte ainsi des pièces et du décompte produits par la société, que, compte tenu des provisions pour charges versées par les locataire à hauteur de 180 euros par mois, les sommes restant dues au titre des charges des années 2017 et 2018 par M. et Mme [N] s’établissent de la façon suivante:

-582,33 euros au titre de la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018

-304,47 euros au titre de la période allant du 1 er octobre 2018 au 30 novembre 2018, dont il convient de déduire la somme antérieurement versée en excédent par les locataires au titre des charges de l’année 2017, soit 87,75 euros.

soit un total de 799,05 euros ( 582,33 + 304,47 -87,75).

M. et Mme [N] ne critiquent pas utilement ces éléments et notamment ne proposent pas de décompte alternatif.

Par conséquent il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Baltard à rembourser à M. et Mme [N] la somme de 3.429,26 euros au titre des provisions pour charges locatives et la cour condamnera ces derniers à payer à la société la somme de 799,05 euros au titre de l’arriéré des charges impayées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les parties ne font pas de demandes sur les frais de l’article 700 de première instance, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement à cet égard.

Il est équitable d’allouer à M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] une indemnité de procédure de 2.000 euros au titre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Baltard à payer à M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] la somme de 650,53 euros au titre du solde de dépôt de garantie,dit que la société civile immobilière Baltard était redevable envers M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] d’une majoration de 10 % à raison du retard dans la restitution du dépôt de garantie et statué sur les frais de l’article 700 ;

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Baltard à payer à M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] la somme de 235,87 euros par mois, à compter du mois de janvier 2019 et jusqu’à complet paiement de la somme de 650,53 euros, au titre de la majoration légale de 10 %;

Condamne M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] à payer à la société civile immobilière Baltard la somme de 799,05 euros au titre de la régularisation des charges locatives des années 2017 et 2018;

Condamne la société civile immobilière Baltard à payer à M. [V] [N] et Mme [B] [I] épouse [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière Baltard aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président