Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 07 DECEMBRE 2022
(n° , 15 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16546 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B372C
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/14784
APPELANTS
Monsieur [W] [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Ayant pour avocat plaidant : Me Marc BELLANGER et Me Donatien de BAILLIENCOURT, HMS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : P0303
Madame [E] [C] épouse [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Ayant pour avocat plaidant : Me Marc BELLANGER, HMS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : P0303
SCI TEMPLE DLD
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Ayant pour avocat plaidant : Me Marc BELLANGER, HMS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : P0303
INTIMEES
SA ELOGIE-SIEMP ELOGIE-SIEMP venant aux droits de la société SIEMP
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Franck GODET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0103
Société ADOMA
SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 788 058 030
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société Temple DLD, M. [W] [X] et Mme [E] [C] épouse [X] sont propriétaires indivis d’une parcelle située [Adresse 3], laquelle comprend un ensemble à usage d’habitation et accessoirement à usage commercial.
Le 1er juin 2005, la société immobilière d’économie mixte de la ville de [Localité 6] (SIEMP) a acquis, auprès de la société [Adresse 1], la parcelle voisine sise [Adresse 1], dont les constructions inoccupées étaient devenues vétustes et insalubres. Elle a été autorisée par un arrêté de la mairie de [Localité 6] du 25 juillet 2007 à démolir les bâtiments existants.
Par ordonnances des 20 novembre 2007 et 9 mai 2008, à la demande de la SIEMP, le tribunal de grande instance de Paris a désigné M. [D] [Z] en qualité d’expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.
Dans sa note aux parties du 5 juillet 2008, M. [Z] a préconisé la démolition ou l’arasernent du mur séparatif ‘présumé mitoyen’, avec l’accord de la propriété du [Adresse 3].
Au cours de l’été 2008, la SIEMP a fait araser ce mur.
Le 26 février 2009, par acte authentique, la SIEMP a vendu son terrain à la société Adoma, une société d’économie mixte dont l’objet est de construire et gérer des foyers-logements et résidences sociales pour les travailleurs migrants et les personnes en difficulté.
Par arrêté du 21 décembre 2009, le Préfet de [Localité 6] a délivré à la société Adoma le permis de construire qu’elle avait sollicité concernant ce terrain.
Avant l’achèvement des travaux, à la demande de la société Adoma, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné M. [G] en qualité d’expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.
M. [Z] a déposé son pré-rapport d’expertise le 12 mai 2010.
C’est dans ces circonstances que, par actes d’huissier de justice des 3 et 9 octobre 2014, la société Temple DLD et les époux [X] ont saisi le tribunal de grande Instance de Paris aux fins de voir condamner la société Adoma à titre principal et la SIEMP à titre subsidiaire
notamment à reconstruire le mur démoli, à l’enlèvement des gravats et à 1’arasement du terrain en enlevant le surplus de terre.
Le 2 septembre 2015 M. [G] a déposé son rapport.
Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
– déclaré recevables les demandes dirigées par la société Temple DLD et M. [W] [X] et Mme [E] [C] épouse [X] à l’encontre de la SIEMP et d’Adoma,
– débouté la société Temple DLD et M. [W] [X] et Mme [E] [C] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes,
– débouté la société Adoma de sa demande à l’encontre de M. [W] [X], Mme [E] [C] épouse [X] et de la société Temple DLD,
– condamné la société Temple DLD, M. [W] [X] et Mme [E] [C] épouse [X] aux dépens, dont distraction,
– dit que chaque partie conservera à sa charge les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
M. [W] [X], Mme [E] [C] épouse [X] et la société civile immobilière Temple DLD ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 août 2017.
Par ordonnance du 21 février 2018, le conseiller de la mise en état a prononcé l’irrecevabilité des conclusions de la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SIEMP.
La procédure devant la cour a été clôturée le 7 septembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 13 mars 2018 par lesquelles M. [W] [X], Mme [E] [C] épouse [X] et la société civile immobilière Temple DLD, appelants, invitent la cour, au visa des articles 544 et 545, 653 et 662, 1382 et 1383, et 2227 du code civil, à :
– infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 juin
2017, en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,
– débouter la Société Adoma de l’ensemble de ses conclusions d’appel incident,
En conséquence, à titre principal,
– les dire recevables en leurs demandes,
– constater la violation de leur droit de propriété du fait de la démolition partielle de leur mur implanté entièrement sur leur terrain du [Adresse 3], le long de la limite séparative de propriété avec le terrain voisin du [Adresse 1], sans que leur autorisation n’ait été préalablement sollicitée ni obtenue,
– constater la violation de leur droit de propriété de la société Temple DLD et des époux [X] du fait de l’empiètement sur leur terrain par certaines parties des constructions réalisées sur le terrain du [Adresse 1] pour le compte de la société Adoma et du fait de la création de jours par cette dernière,
– constater la violation de leur droit de propriété du fait de la présence, sur leur terrain, de gravats provenant des opérations de démolition partielle de ce mur et de construction réalisées pour le compte de la société Adoma et formant un dénivelé anormal sur leur terrain,
– constater la violation de leur droit de propriété en raison de la détérioration du faîtage de l’immeuble du [Adresse 3] sur sa partie droite sur cour,
– juger que ces fautes sont imputables à la société Adoma, propriétaire du terrain du [Adresse 1],
En conséquence,
– condamner la société Adoma à procéder à la reconstruction du mur leur appartenant jusqu’à atteindre ses dimensions initiales, soit une hauteur initiale de 6,40 mètres, sur toute la longueur et toute la largeur,
– condamner la société Adoma à enlever la terre et les gravats déposés sur la partie non construite du terrain du [Adresse 3] lors de ces travaux de démolition et construction, et à remettre à niveau cette partie du terrain,
– condamner la ociété Adoma à procéder à la démolition de toutes les parties de ses
constructions qui empiètent sur leur terrain,
– condamner la société Adoma à supprimer les jours irrégulièrement créés, à achever les travaux d’étanchéité à niveau de la jonction haute des deux immeubles et à
remettre en état le faîtage du bâtiment de l’immeuble du [Adresse 3] sur sa partie droite sur cour, qui a été détérioré lors des travaux de construction dont elle est maître d’ouvrage,
– juger que l’ensemble de ces travaux de démolition, de reconstruction, de remise en état et à niveau sera réalisé sous le contrôle de leur architecte et dont les honoraires, ainsi que les éventuels frais annexes nécessaires à la réalisation desdits travaux, seront supportés par la société Adoma,
– condamner la société Adoma à une astreinte journalière de 500 € à compter du jour de la décision à intervenir et jusqu’à parfait achèvement des travaux,
– débouter la société Adoma de toutes ses demandes de condamnation, y compris à lui verser les sommes de 5.000 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
A titre subsidiaire,
– les juger recevables en leurs demandes,
– constater la violation de leur droit de propriété du fait de la démolition partielle de leur mur implanté sur leur terrain du [Adresse 3], le long de la limite séparative de propriété avec le terrain voisin du [Adresse 1], sans que leur autorisation n’ait été préalablement sollicitée ni obtenue,
– constater la violation de leur droit de propriété du fait de la présence, sur leur terrain, de gravats provenant des opérations de démolition partielle de ce mur réalisées pour le compte de la SIEMP et formant un dénivelé anormal sur leur terrain,
– juger que ces fautes sont imputables à la SIEMP, anciennement propriétaire du terrain du [Adresse 1] et maître de l’ouvrage à la date de cette démolition,
En conséquence,
– condamner la SIEMP à procéder à la reconstruction du mur leur appartenant, jusqu’à atteindre ses dimensions initiales, soit une hauteur initiale de 6,40 mètres, sur toute la longueur et toute la largeur,
– condamner la SIEMP à enlever la terre et les gravats déposés sur la partie non
construite du terrain du [Adresse 3] lors de ces travaux de
démolition, et à remettre à niveau cette partie du terrain,
– juger que l’ensemble de ces travaux de reconstruction, de remise en état et à niveau sera réalisé sous le contrôle de l’Architecte de la Société Temple DLD et des Epoux
[X] et dont les honoraires, ainsi que les éventuels frais annexes nécessaires à la
réalisation desdits travaux, seront supportés par la SIEMP,
– condamner la Société SIEMP à une astreinte journalière de 500 € à compter du jour de la décision à intervenir et jusqu’à parfait achèvement des travaux,
– débouter la SIEMP de toutes ses demandes de condamnation, y compris celle visant à
ce que la Société Temple DLD la garantisse des condamnations prononcées contre elle au
profit des Epoux [X], et celles présentées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile,
A titre plus subsidiaire,
– les dire recevables en leurs demandes,
– constater la violation des règles de mitoyenneté du fait de la démolition partielle du mur mitoyen situé, en limite séparative de propriété entre le terrain du [Adresse 3] leur appartenant et le terrain voisin du [Adresse 1] appartenant à la Société Adoma, sans que leur autorisation n’ait été préalablement sollicitée ni obtenue,
– constater la violation des règles de mitoyenneté du fait de la construction, pour le compte de la Société Adoma, de bâtiments sur le mur mitoyen situé en limite séparative de propriété entre le terrain du [Adresse 3] leur appartenant et le terrain voisin du [Adresse 1] appartenant à la Société Adoma, sans que leur autorisation n’ait été préalablement sollicitée ni obtenue,
– constater la violation de leur droit de propriété du fait de la présence, sur leur terrain, de terre et de gravats provenant des opérations de démolition partielle de ce mur et de construction réalisées pour le compte de la Société Adoma et formant un dénivelé anormal sur leur terrain,
– constater la violation de leur droit de propriété en raison de la détérioration du faîtage de l’immeuble du [Adresse 3] sur sa partie droite sur cour et de l’emprise irrégulière de la construction réalisée sur le terrain du 125,
– dire que ces fautes sont imputables à la société Adoma, propriétaire du terrain du [Adresse 1],
En conséquence,
– condamner la Société Adoma à procéder à la démolition des parties des constructions de la société Adoma implantées sur le mur mitoyen et à la reconstruction de ce mur mitoyen, jusqu’à atteindre ses dimensions initiales, soit une hauteur initiale de 6,40 mètres, sur toute la longueur et toute la largeur,
– condamner la société Adoma à enlever la terre et les gravats déposés sur la partie non construite du terrain du [Adresse 3] lors de ces travaux de démolition et construction, et à remettre à niveau cette partie du terrain,
– condamner la société Adoma à procéder à la démolition de toutes les autres parties de ses constructions qui empiètent sur leur terrain,
– condamner la société Adoma à supprimer les jours irrégulièrement créés, à achever les travaux d’étanchéité à niveau de la jonction haute des deux immeubles et à remettre en état le faîtage du bâtiment de l’immeuble du [Adresse 3] sur sa partie droite sur cour, qui a été détérioré lors des travaux de construction dont elle est maître d’ouvrage,
– juger que l’ensemble de ces travaux de démolition, de reconstruction, de remise en état et à niveau sera réalisé sous le contrôle de leur et dont les honoraires, ainsi que les éventuels frais annexes nécessaires à la réalisation desdits travaux, seront supportés par la société Adoma,
– condamner la société Adoma à une astreinte journalière de 500 € à compter du jour de la décision à intervenir et jusqu’à parfait achèvement des travaux,
– débouter la société Adoma de toutes ses demandes de condamnation, y compris à lui verser les sommes de 5.000 e, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
A titre plus subsidiaire encore,
– les juger recevables en leurs demandes,
– constater la violation des règles de mitoyenneté du fait de la démolition partielle de leur mur implanté sur leur terrain du [Adresse 3], le long de la limite séparative de propriété avec le terrain voisin du [Adresse 1], sans que leur autorisation n’ait été préalablement sollicitée ni obtenue,
– constater la violation de leur droit de propriété du fait de la présence, sur leur terrain, de terre et de gravats provenant des opérations de démolition partielle de ce mur réalisées pour le compte de la Siemp et formant un dénivelé anormal sur leur terrain,
– juger que ces fautes sont imputable à la SIEMP, anciennement propriétaire du terrain du [Adresse 1] et maître de l’ouvrage à la date de cette démolition,
En conséquence,
– condamner la SIEMP à procéder à la reconstruction du mur leur appartenant, jusqu’à atteindre ses dimensions initiales, soit une hauteur initiale de 6,40 mètres, sur toute la longueur et toute la largeur,
– condamner la SIEMP à enlever la terre et les gravats déposés sur la partie non construite du terrain du [Adresse 3] lors de ces travaux de démolition, et à remettre à niveau cette partie du terrain,
– juger que l’ensemble de ces travaux de reconstruction, de remise en état et à niveau sera réalisé sous le contrôle de leur architecte et dont les honoraires, ainsi que les éventuels frais annexes nécessaires à la réalisation desdits travaux, seront supportés par la SIEMP,
– condamner la SIEMP à une astreinte journalière de 500 € à compter du jour de la
décision à intervenir et jusqu’à parfait achèvement des travaux,
– débouter la SIEMP de toutes ses demandes de condamnation, y compris celle visant à ce que la société Temple la garantisse des condamnations prononcées contre elle au profit des Epoux [X], et celles présentées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile,
En toute hypothèse,
– constater l’incurie et la faute de la société Adoma et de la SIEMP à leur égard, en ne respectant pas les prescriptions de l’expert quant à l’information et la demande d’autorisation à former préalablement auprès des propriétaires pour procéder à toute démolition et construction sur leur propriété,
– condamner les défenderesses à leur verser la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
– condamner la ou les partie(s) défenderesse(s) perdante(s), la société Adoma et/ou la
SIEMP, à leur verser la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Vu les conclusions en date du 16 janvier 2018 par lesquelles la société Adoma, intimée
ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 653, 657, 662, 815-2, 815-3, 1998, 2241, 2243, 1382 et suivants du code civil, à :
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la demande de la société Temple DLD
et des époux [X] tendant à la reconstruction du mur séparatif recevable,
Statuant à nouveau,
– la déclarer irrecevable car prescrite,
Subsidiairement,
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclarée mal fondée,
Sur les autres demandes,
– confirmer le jugement entrepris et en conséquence déclarer la société Temple DLD et les époux [X] mal fondés en leur appel et les en débouter,
Subsidiairement,
– si une expertise était ordonnée sur les demandes sur lesquelles l’expert, Monsieur [G] n’a pas donné son avis, non sollicité, le désigner à nouveau et ce aux frais des appelants,
– condamner la société Temple DLD et les époux [X] solidairement à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :
Sur la prescription de la demande de reconstruction du mur litigieux
La société Adoma soulève la prescription de la demande de reconstruction du mur séparatif, au motif que l’action principale exercée par les appelants est une action personnelle fondée sur la responsabilité délictuelle, même si elle a pour objet un bien immobilier, et non une action réelle ; elle précise que le droit de propriété n’a aucune incidence sur la nature juridique de leur demande relative à la reconstruction du mur, que celui-ci leur appartienne ou qu’il soit mitoyen ;
En l’espèce, il ressort des écritures des appelants que leur action, fondée sur les articles 544, 545, 653 et 662 du code civil, qui tend à voir reconnaître leur droit de propriété sur le mur litigieux et la violation de celui-ci, est une action réelle immobilière qui se prescrit par trente ans ;
La demande de reconstruction du mur litigieux s’analyse en une demande accessoire et le visa des articles 1382 et 1383 du code civil, n’a pour objet que de justifier de la faute de la société ADOMA à laquelle serait imputable la violation du droit de propriété ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de M.et Mme [X] et de la Société Temple DLD ;
Sur les violations alléguées du droit de propriété ou du droit de mitoyenneté
Les appelants estiment qu’ont été violé leur droit de propriété et à titre subsidiaire les règles de mitoyenneté du fait de :
– la démolition partielle du mur séparant les propriétés du 125 et du [Adresse 3],
– l’empiètement sur leur terrain de certaines parties des constructions réalisées sur le terrain du [Adresse 1],
– la création de jours,
– la présence sur leur terrain de gravats provenant de ces opérations de démolition et de construction,
– la détérioration du faîtage de leur immeuble sur sa partie droite sur cour ;
Sur les violations du fait de la démolition partielle du mur séparant les deux propriétés
¿ sur la nature du mur litigieux
Les appelants estiment être propriétaires du mur litigieux séparant leur propriété, sise au [Adresse 3], de la propriété voisine sise au 125 de la même rue, au vu de son emplacement et des marques, alors que la société Adoma considère à titre principal, sur le fondement de l’article 653 du code civil, qu’il s’agit d’un mur mitoyen et à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 657 du même code, que le mur est devenu mitoyen par le jeu de la prescription acquisitive du fait de l’appui de consruction de part et d’autre depuis plus de trente ans ;
Aux termes de l’article 653 du code civil, ‘Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire’ ;
Aux termes de l’article 654 du même code, ‘Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné. Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre’ ;
En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que ‘ M. [Z], expert judiciaire, dans son pré-rapport du 12 mai 2010, indique que les bâtiments dont la SIEMP a décidé de la démolition sont adossés au mur faisant limite avec les fonds voisins. Les bâtiments du [Adresse 3] sont également adossés aux murs mitoyens sur la moitié de la profondeur, l’autre moitié étant occupée par un vaste espace vert non bâti mais portant des traces d’anciennes constructions et semblant bien implantées. Ces traces de construction sont confirmées par M. [G], expert judiciaire intervenu en 2011, qui relève dans le terrain en friche les vestiges écrêtés d’anciens murs de bâtiments maintenus en tant que murs de clôture. Il résulte également de sa note aux parties n°8 que le mur considéré formait la clôture des bâtiments et porte encore la trace des peintures intérieures des logements, traces qui peuvent être observées puisque le mur a été arasé à la demande de M. [Z] en raison du faux aplomb qu’il présentait avec risque de chute dans le jardin du [Adresse 3], et non détruit comme l’écrivent les demandeurs. Ces derniers indiquent par ailleurs eux-mêmes dans leurs écritures que leur terrain accueillait initialement plusieurs séries de bâtiments implantés sur la totalité de la profondeur de leur parcelle.
Or, l’acte de propriété de la société Adoma, l’extrait de plan cadastral pas plus que le plan de géomètre [A] du 23 avril 2012 ne permettent de déterminer l’identité du propriétaire de ce mur, aucune conclusion ne pouvant être tirée de la ‘limite présumée’ mentionnée sur le plan de masse. Les deux procès-verbaux de constat d’huissier de justice n’établissent pas plus de marque contraire, rien ne pouvant être déduit du fait que le mur litigieux est situé dans le prolongement d’un autre mur dès lors que la propriété de celui-ci n’est pas établie, qu’elle ne résulte pas d’évidence des photographies construites et que le bâtiment des demandeurs est accolé à ce mur.
Ainsi, alors que les époux [X] et la Société Temple DLD ne produisent pas de titre contraire, il est établi que le mur litigieux servait de séparation entre des bâtiments qui étaient situés de part et d’autre de celui-ci. Il est par conséquent présumé mitoyen, peu important qu’un espace entre celui-ci et les constructions réalisées ait ultérieurement été aménagé. Cette mitoyemieté est au surplus confirmée par la teneur de l’échange de courriers entre la SIEMP et les demandeurs, dans la mesure où ceux-ci n’ont pas exprimé la moindre contestation à l’idée de la destruction par leur voisin d’un mur alors présenté comme mitoyen dont ils revendiquent pourtant aujourd’hui la propriété exclusive’ ;
Il y a lieu d’ajouter qu’il n’y a pas au dossier d’appel de pièce justifiant d’un titre attestant que le mur litigieux appartiendrait aux appelants et qu’il ne serait pas mitoyen ;
Les appelants produisent un plan du géomètre-expert, M. [A], établi le 23 avril 2012 (pièce 14), tendant à démontrer que la limite de propriété du [Adresse 3] inclut le mur litigieux ; ce plan n’est pas contradictoire en ce qu’il ne comporte pas la signature des propriétaires des parcelles visées ; la société Adoma reprochant aux appelants dans ses conclusions de produire des pièces d’un caractère totalement subjectif et partial, et visant expressément cette pièce 14, il convient de considérer que la société Adoma soulève l’inopposabilité de ce plan du géomètre-expert, qui ne peut en conséquence être pris en compte que s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve ; or, les appelants ne produisent aucune autre pièce corroborant ce plan, dont il convient de considérer qu’il n’a pas de valeur probante ; au surplus, ce plan est en contradiction avec le plan réalisé par le géomètre-expert M. [L] figurant en annexe de l’expertise de M. [Z] et précisant que le mur séparatif est présumé mitoyen ;
Il n’y a pas lieu de considérer qu’il existe deux murs de séparation tel que l’allèguent les appelants mais un seul, l’expert M. [Z] (pièce 3 appelants) précisant au sujet du mur ‘mitoyen’ séparant les parcelles du 125 et du [Adresse 3] que les bâtiments du [Adresse 3] sont adossés à ce mur sur la moitié de la profondeur de la parcelle et que l’autre moitié de la parcelle est occupée par un vaste espace vert non bâti ;
Le fait que l’expert judiciaire M. [K] a relevé qu’une partie du mur litigieux porte la trace de peintures intérieures de logement côté 127 alors qu’il a constaté l’impact des anciennes constructions du 125 sur les pignons des immeubles du 127 et le fait qu’il existe un espace entre ce mur est le mur de la nouvelle construction édifiée sur le terrain du [Adresse 1] ne sont pas des marques de non-mitoyenneté au sens de l’article 654 du code civil et sont insuffisants à renverser la présomption de mitoyenneté édictée par l’article 653 du même code ;
Cette analyse est corroborée par celle de l’expert judiciaire M. [K] qui précise que ‘le caractère juridique de mitoyenneté devrait être admis puisqu’autrefois et jusqu’aux démolitions ‘récentes’ des bâtiments y étaient adossés : ceux du [Adresse 1] ont été démolis au milieu de l’année 2008 sous la maîtrise d’ouvrage de la SIEMP, postérieuremnt aux démolitions entreprises au [Adresse 3]’ ;
Ainsi il y a lieu de considérer que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil s’applique et que le mur séparatif litigieux est mitoyen ;
¿ sur l’accord préalable à l’arasement du mur séparatif mitoyen
Les appelants estiment que l’arasement du mur est intervenu sans leur accord, notamment sans l’accord des époux [X] ;
La société Adoma oppose la théorie du mandat apparent ;
En l’espèce, les premiers juges ont à juste titre relevé que ‘S’il est exact que seul l’accord de la société Temple DLD à la destruction du mur a été recueilli préalablement à son arasement, accord donné par courrier du 9 juillet 2008, il ressort de l’ordonnance de référé du 10 juillet 2013 prise à l’initiative de la société Temple DLD, comme des deux pré-rapports d’expertises judiciaires préventives, que les époux [X] n’ont jamais été mentionnés en qualité de co-indivisaires de la société Temple DLD, alors même qu’ils justifient dans le cadre de cette procédure être propriétaires en indivision de ce terrain depuis le 19 mai 1998 et avoir élargi cette indivision à la société Temple DLD le 28 août 2004. Il est par ailleurs constant que, co-gérants de cette SCI, ils étaient informés des expertises en cours et avaient aisément la possibilité de signaler leur qualité à la SIEMP et à Adoma. Les époux [X] et la Société Temple DLD ont ainsi laissé créer à l’égard des tiers l’apparence que la Société Temple DLD était l’unique propriétairede la parcelle [Cadastre 2], et notamment de la SIEMP qui a légitimement pu penser effectuer les démarches préconisées par l’expert judiciaire avant de procéder à 1’arasement du mur envers le seul véritable propriétaire’ ;
En conséquence, il convient de considérer que M. et Mme [X] sont tenus par l’autorisation de procéder à la destruction du mur donnée par la société Temple DLD dans le courrier du 9 juillet 2008 ;
¿ sur la demande de reconstruction dans ses dimensions initiales du mur mitoyen arasé
Les appelants soutiennent que la société Temple DLD a donné son accord pour la démolition du mur parce que la SIEMP s’était engagée à le reconstruire et que l’absence de reconstruction de ce mur a rendu caduque l’autorisation consentie le 9 juillet 2008 ; ils sollicitent de condamner la société Adoma à le reconstruire jusqu’à atteindre ses dimensions initiales ;
En l’espèce, les premiers juges ont justement retenu que ‘C’est l’expert judiciaire dans sa note aux parties n°3 du 5 juillet 2008 qui a préconisé la démolition de ce mur en raison de son faux aplomb désolidarisé du reste du mur et du risque d’effondrement vers la partie arrière boisée de la parcelle du [Adresse 3], ce qui a également justifié la prise de mesures de sécurité. Si le mur n’a en fin de compte qu’été arasé à 1,50 mètres, cela a été fait à bon escient et à une hauteur acceptable, selon la note aux parties n°8 du 4 avril 2012 de M. [G], d’autant plus qu’il forme soutènement des terres sur une partie de sa longueur ;
Or, il convient de rappeler que, s’agissant d’un mur mitoyen, la réparation et la reconstruction de ce mur sont à la charge de ceux qui y ont droit. Il n’est pas contesté que ces frais ont été intégralement pris en charge par la SIEMP. Ainsi, si les demandeurs arguent du courrier de la SIEMP pour demander la reconstruction du mur, leur demande ne pourra pas prospérer dans la mesure où ce mur n’a pas été détruit mais seulement arasé, à la demande d’un expert judiciaire pour des raisons de sécurité et d’entretien, où cette mesure n’a porté atteinte ni au clos ni à la limite de mitoyenneté et où s’agissant d’un mur mitoyen, il s’agissait de mesures conservatoires urgentes pour lesquelles aucun partage des frais ne leur a été réclamé’ ;
Par conséquent, il y a lieu d’estimer que l’absence de reconstruction du mur à l’identique n’a pas rendu caduque l’accord donné par la société Temple DLD pour sa démolition, qu’il n’y a pas de violation du droit de propriété ni de violation des règles de mitoyenneté du fait de la démolition partielle du mur litigieux et le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Temple DLD et M.et Mme [X] de leur demande de reconstruction dans ses dimensions initiales du mur mitoyen arasé ;
Sur les violations du fait des contructions réalisées
¿ sur l’empiètement
Aux termes de l’article 662 du code civil, ‘Un voisin ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre’ ;
En l’espèce, les premiers juges ont à bon escient relevé que ‘Les demandeurs soutiennent que leur fonds subit des empiétements pour solliciter la destruction des ouvrages concernés. Ils évoquent d’une part celui d’un mur construit par Adoma entre deux nouvelles constructions ainsi que l’une de ces nouvelles constructions dans la mesure où ils ne se trouvent pas dans l’alignement de sa construction mais sont décrochés et avancent sur son terrain. Ils dénoncent d’autre part l’empiètement d’une canalisation installée sur toute la hauteur du mur de liaison.
Il résulte effectivement des photographies produites que les constructions du [Adresse 1] et la canalisation évoquée se situent sur une partie du mur mitoyen du coté de la société Adoma. Il est constant qu’aucune autorisation n’a été sollicitée pour ce faire. Toutefois, les demandeurs n’établissent aucun désordre ou nuisance qui résulterait de cette situation’ ;
Les premiers juges ont justement ajouté que ‘Il n’est ni allégué ni établi que l’existence de ces ouvrages leur soit d’une quelconque manière nuisible (aux demandeurs), la désignation d’un expert judiciaire, qui n’est sollicitée par aucune des parties, apparaissant au surplus inopportune au vu de l’ensemble de ces éléments’ ;
Par conséquent, compte tenu du fait que l’empiètement des constructions et de la canalisation n’a lieu qu’au niveau du mur mitoyen, sur une partie de celui-ci, et qu’il n’est pas démontré, ni même allégué, qu’il soit nuisible aux droits des appelants, il y a lieu d’estimer qu’il n’y a pas de violation du droit de propriété ni des règles de mitoyenneté constituée;
Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Temple DLD et M.et Mme [X] de leur demande de démolition des parties des ouvrages empiétant selon eux sur leur terrain ;
¿ sur les jours
Les demandeurs reprochent à la société Adoma d’avoir porté atteinte à leur droit de propriété en perçant des jours donnant sur leur fonds, que ces jours se trouvent dans un mur mitoyen ou non ;
Aux termes de l’article 676 du code civil, ‘Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant …’ ;
Aux termes de l’article 677 du même code, ‘Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs’ ;
En l’espèce, les premiers juges ont justement relevé que ‘Il ressort de la note aux parties n°16 de M. [G] que ‘quatre baies d’éclairage ont été aménagées dans le mur nouveau en béton du nouvel immeuble du [Adresse 1]. En préalable, je dois préciser que la face extérieure de ce mur nouveau n’est pas située sur la limite de propriété puisqu’il subsiste en partie basse un mur séparatif de moellons dont le caractère juridique de mitoyen devrait être admis’. Il est ainsi indiscutable que les jours dénoncés n’ont pas été percés dans un mur privatif joignant immédiatement l’héritage d’autrui.
L’expert judiciaire relève par ailleurs dans sa note aux parties susmentionnée que ‘Deux des baies sont ouvertes dans la paroi des couloirs du 1er étage du bâtiment C du [Adresse 1] : leurs dimensions, mesurées sous l »il de l’ensemble des participants, à la réunion, sont de 1,46 m de hauteur et de 1,06 m de largeur, au-dessus d’une allège de 0,30 m de hauteur. Deux autres baies sont ouvertes dans la paroi des couloirs du 1er étage du bâtiment C du [Adresse 1], à l’aplomb de celles du 1er étage : leurs dimensions, mesurées sous l »il de l’ensemble des participants à la réunion, sont de 2,08 m de hauteur et de 1,06 m de largeur, sans allège, ce qui fait qu ‘elles seprésentent comme des niches avec une continuité du revêtement du sol.’ Par conséquent, il est également établi que la société Adoma n’a pas respecté les exigences légales concernant les dimensions de ces jours.
Toutefois, il est constant que la détermination du caractère des ouvertures réalisées en dehors des conditions légales s’apprécie souverainement compte tenu des garanties de discrétion offertes au fonds servant. Or, en l’espèce l’expert judiciaire indique également dans sa note aux parties que chacune des baies examinées est pourvue d’une ‘menuiserie métallique fixe, est disposée dans l’alignement de la face extérieure du mur et accueille un vitrage clair sur lequel un translucide a été appliqué. Ainsi aucune ‘ vue’ n ‘est possible dans la configuration existante au 17 décembre 2014. Si les demandeurs allèguent que le film appliqué est aisément retirable, ils ne l’établissent pas, pas plus qu’ils ne démontrent de changement dans la configuration constatée par l’expertjudiciaire ultérieurement à l’intervention de celui-ci’ ;
Les appelants n’ont produit aucune pièce en appel justifiant que le translucide appliqué sur le vitrage clair est aisément retirable, tel qu’ils l’allèguent ;
Il convient de considérer que les baies pourvues d’un vitrage clair sur lequel un translucide a été appliqué tel qu’aucune vue n’est possible offrent au fonds des appelants des garanties de discrétion suffisantes ;
Par conséquent, il y a lieu d’estimer qu’il n’y a pas de violation du droit de propriété du fait de la création de jours ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Temple DLD et M.et Mme [X] de leur demande de supprimer les jours ;
Sur les violations du fait de la présence de gravats
Les demandeurs font valoir que des gravats, dont ils attribuent la provenance aux opérations de démolition ou de construction des sociétés SIEMP ou Adoma, ont généré un rehaussement de leur terrain ;
Les premiers juges ont exactement relevé que ‘Il résulte effectivement du procès-verbal d’huissier de justice susmentionné (du 18 décembre 2012) que le terrain est ‘garni’ de nombreux gravats et détritus divers de part et d’autre (…). Il est à noter que la présence de gravats en partie enfouis et recouverts de terre crée un rehaussement de terrain.
C’est cependant à raison que les défendeurs s’opposent à cette demande.
Tout d’abord, cette pièce, dressée non contradictoirement, ne tient pas compte de l’état antérieur des lieux. Les photographies prouvent la présence de pierres sur le terrain en friche des demandeurs mais ne permettent pas de constater celle de gravats manifestes provenant du chantier. En outre, M. [G], dans sa note aux parties n°15 datée du 7 décembre 2013, qui est ainsi postérieure au procès-verbal considéré, indique ‘ce 6 décembre, nous avons parcouru la portion libre de la parcelle du [Adresse 3] sans y avoir trouvé des déchets ou gravois significatifs pouvant avoir été abandonnés à l’occasion de travaux réalisés pour le ravalement du pignon par les entreprises missionnées par la société Adoma. Il ne subsiste donc aucune trace de ces travaux sur le terrain du [Adresse 3]. (…) Je n’ai pas observé de tels gravois et mon avis est que le terrain est resté à la même altitude que celle qu’il a depuis la démolition dans les années 90 des bâtiments préexistants. (…) Je rappelle aussi que les bâtiments préexistants au [Adresse 1] ont été démolis en 2008, soit antérieurement à l’opération de destruction de la végétation, et sur, par ailleurs, le mur séparatif même si sa hauteur a été réduite en 2008, a subsisté de telle manière qu ‘il forme un obstacle à tout accès avec un engin de chantier susceptible d’apporter des matériaux en quantité préjudiciable. (…) Mon avis est qu’aucun gravois significatif n’a été apporté depuis le terrain du [Adresse 1] depuis 2010, soit pendant la durée de l’expertise.’ Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la présence sur leur terrain de gravats provenant des travaux entrepris par les sociétés SIEMP et Adoma, ni a fortiori du rehaussement de leur terrain qui en aurait été consécutif’ ;
Il y a lieu d’ajouter que les deux photographies (pièce 15 appelants) n’ont pas de valeur probante en ce qu’elles ne comportent pas d’élément relatif à leur date et le lieu ; les appelants ne produisent pas en appel de pièce justifiant de la présence sur leur terrain de gravats provenant des travaux entrepris sur la parcelle voisine ;
Par conséquent, il y a lieu d’estimer qu’il n’y a pas de violation du droit de propriété du fait de la présence de gravats ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Temple DLD et M.et Mme [X] de leur demande d’enlever les gravats et remettre à niveau le terrain ;
Sur les violations relatives au faîtage
Les appelants estiment que, au niveau de la jonction haute de l’immeuble nouvellement construit au [Adresse 1] avec l’immeuble du 127, d’une part, les travaux d’étanchéité n’ont pas été correctement exécutés et ne sont pas achevés dans la mesure où à la jonction des deux immeubles un espace est visible qui laisse apparaître un isolant de type laine de verre posé de manière incomplète et sans aucune couverture ni étanchéité, d’autre part, la construction empiète sur la propriété du 127 ;
¿ sur l’étanchéité
En l’espèce, dans sa note aux parties n°8 du 4 avril 2012 (pièce 2 Adoma), l’expert judiciaire M. [G] a constaté ‘un espage de quelques centimètres parfois comblé par un matériau de type laine de verre maintenu entre cette construction nouvelle (du 125) et le pignon existant du [Adresse 3]’ ; il a invité la société Adoma à préparer et diffuser les documents décrivant les ouvrages qui seront réalisés à la jonction avec les immeuble du [Adresse 3], notamment pour éviter les infiltrations d’eau de pluie ;
L’huissier constate le 17 novembre 2015 (pièce 26 appelants) que ‘Entre les deux murs pignons des 127 et [Adresse 1], je note un écart de 12,5 cm, et ce sur une hauteur d’environ 50 cm à partir de la mousse visible dans cet espace bien que cela ne soit pas visible, on peut deviner que cet espace perdure plus de 2 m à partir de la façade sur cour de l’immeuble. Je note qu’un tube d’une longueur de 1,40 m rentre dans cet orifice, mais ne couvre pas toute la totalité de la longueur vraisemblablement ouverte’ ;
Toutefois ce procès-verbal de constat est insuffisant à justifier que les conseils de l’expert n’ont pas été réalisés et qu’il existe un risque d’infiltration ;
Dans sa note du 13 avril 2015 en réponse au dire du 10 avril 2015 (pièces 22 et 23 appelants), l’expert judiciaire indique ‘Pour répondre à une question qui m’est posée, je peux dire, en technicien, que les travaux ne me paraissent pas achevés à l’emplacement désigné par Me [Y], puisqu’il paraît possible que de l’eau s’infiltre entre les deux immeubles’ ;
Toutefois il ressort de cette note que l’expert ne s’est pas rendu à nouveau sur les lieux et que pour rédiger cette note, il s’est fondé uniquement sur les photographies annexées au dire, dont aucun élément ne permet de déterminer à quelle date ces photographies ont été prises ni si elles sont postérieures à la date de réception des travaux ; aussi, cette note ainsi que la mise en demeure de l’entreprise par Adoma le 22 mai 2015 de procéder aux travaux d’isolation et de couverture sur la partie haute des immeubles, fondée uniquement sur la note de l’expert du 13 avril 2015, n’ont pas de valeur probante ;
En conséquence, il convient de débouter la société Temple DLD et M.et Mme [X] de leur demande en appel d’achever les travaux d’étanchéité ;
¿ sur l’empiètement
En l’espèce, l’huissier indique dans le procès-verbal de constat du 17 novembre 2015 que ‘à l’extrémité droite de la façade sur cour, je note qu’à la jonction du bâtiment du 125 et du 127, la partie cimentée du faîte du bâtiment droit dans la cour du 127 a été cassée sur une longueur d’environ 20 cm, permettant de laisser passer l’extrémité de la façade sur cour du 125’ ;
En sus du fait que ce constat d’huissier ne permet pas de déterminer la cause de la casse constatée et la date à laquelle elle est intervenue, il ne permet pas d’établir l’existence d’un empiètement, ce d’autant qu’il ressort de l’analyse ci-avant que le mur séparatif est mitoyen ;
Par conséquent, il y a lieu d’estimer qu’il n’est pas démontré une violation du droit de propriété qui proviendrait de la détérioration du faîtage ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Temple DLD et M.et Mme [X] de leur demande de remettre en état le faîtage ;
Sur la demande de dommages et intérêts des appelants
Les appelants sollicitent de condamner la société Adoma et la société SIEMP à leur verser la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts, au motif de leur incurie et de leur faute, en ne respectant pas les prescriptions de l’expert quant à l’information et la demande d’autorisation à former préalablement auprès des propriétaires pour procéder à toute démolition et construction sur leur propriété ;
En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que la SIEMP a respecté les prescriptions de l’expert en sollicitant l’autorisation de la société Temple DLD avant de procéder à l’arasement du mur, accord qui a été valablement donné pour l’ensemble des propriétaires du [Adresse 1] en vertu du mandat apparent existant ;
En conséquence, aucune faute n’étant caractérisée à l’encontre de la SIEMP et de la société Adoma, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de condamnation des sociétés Adoma et SIEMP à leur payer des dommages-intérêts ;
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société Adoma
La société Adoma sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 5.000 € pour appel abusif ;
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;
La société Adoma ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de M.et Mme [X] et la société Temple DLD aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;
Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts formée en appel pour appel abusif ;
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Adoma la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute M. [W] [X], Mme [E] [C] épouse [X] et la société Temple DLD de leur demande en appel d’achever les travaux d’étanchéité ;
Déboute la société Adoma de sa demande en appel de dommages et intérêts pour appel abusif ;
Condamne in solidum M. [W] [X], Mme [E] [C] épouse [X] et la société Temple DLD aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Adoma la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
