COUR D’APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 26 JANVIER 2023
N° RG 19/04133 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEZR
SARL AGENCE SELIKA
c/
Monsieur [T] [I]
Madame [C] [V]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 avril 2019 (R.G. 18/03397) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2019
APPELANTE :
La SARL AGENCE SELIKA S.A.R.L immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 437 986 854, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Frédéric DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[T] [I]
né le 04 Février 1982 à [Localité 8]
de nationalité Française
Profession : Directeur de restaurant,
demeurant [Adresse 3]
non représenté, assigné selon acte d’huissier en date du 02 octobre 2019 délivré à l’étude
[C] [V]
née le 15 Mai 1951 à [Localité 6]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 29 novembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Madame Christine DEFOY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
– par défaut
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Le 13 octobre 2017, Mme [C] [V] a confié à la société à responsabilité limitée Agence Selika d'[Localité 5] (l’Agence Selika) un mandat de vendre, non exclusif, son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] (33) moyennant le prix de 93 000 euros net vendeur, outre une commission de 6 500 euros.
Le 28 octobre 2017, la société Agence Selika a reçu de M. [I] une offre de prix conforme au mandat, ce qu’elle a notifié au vendeur par lettre recommandée adressée le 4 novembre 2027 et dont Mme [V] a accusé réception le 13 novembre 2017.
Le 14 novembre 2017, le vendeur a notifié à l’agence avoir accepté le 2 novembre 2017 une offre d’un montant supérieur de 105 000 euros émanant des époux [X].
Un compromis était signé le 28 février 2018 au prix de 109 000 euros, commission de l’agence inclus.
La date de réitération était fixée au plus tard le 21 mai 2018.
Considérant avoir été victimes d’un refus fautif de passer le compromis puis l’acte authentique du fait du vendeur alors que la vente était, selon eux, parfaite dès le 28 octobre 2017, par exploit d’huissier en date du 29 mars 2018, la Sarl Agence Selika et M. [T] [I] ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action dirigée contre Mme [C] [V] sur le fondement de l’article 1583 du code civil.
Par jugement rendu le 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
– rejeté la fin de non recevoir tenant au défaut de publication de l’assignation auprès du service de la publicité foncière et déclaré l’action recevable,
– débouté la société Agence Selika et M. [T] [I] de l’ensemble de leurs demandes,
– débouté Mme [C] [V] de sa demande reconventionnelle,
– débouté les parties de leurs demandes en frais irrépétibles,
– condamné solidairement la société Agence Selika et M. [T] [I] aux dépens,
– ordonné l’exécution provisoire,
– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration électronique en date du 22 juillet 2019, la Sarl Agence Selika a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant :
– débouté la société Agence Selika et M. [T] [I] de l’ensemble de leurs demandes,
– débouté les parties de leurs demandes en frais irrépétibles,
– condamné solidairement la société Agence Selika et M. [T] [I] aux dépens.
La Sarl Agence Selika, dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 5 février 2020, demande à la cour, au visa de l’ article 1231-1 du code civil, de:
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 30 avril 2019 et, statuant à nouveau, :
– dire fautive l’attitude de Mme [V] à l’égard de la société Agence Selika dans l’exécution du mandat du 13 octobre 2017 et sa résiliation.
En conséquence,
– la condamner au paiement d’une somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts.
– condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– la condamner aux dépens de première instance et d’appel.
Mme [V], dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 5 novembre 2019, demande à la cour, au visa de l’article 1583 du code civil et de loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application, de :
– dire et juger que Mme [V] n’a pas accepté l’offre de M. [T] [I] du 4 novembre 2017, ayant préalablement accepté le 2 novembre 2017 celle présentée par les consorts [X] par l’intermédiaire de l’agence Optimhome,
En conséquence,
– dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,
– dire et juger nul et de nul effet le mandat de vente sans exclusivité régularisé entre l’agence Selika et Mme [V] le 13 octobre 2017,
En conséquence,
– dire et juger que l’agence Selika ne pouvait engager son mandant et priver de tout droit à commission ou dommages et intérêts,
En conséquence,
– débouter l’agence Selika de son action en paiement de dommages et intérêts,
– réformer le jugement entrepris et reconventionnellement, condamner l’agent Selika au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,
– condamner l’agence Selika au paiement de la somme de 3 000 euros sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.
M. [I] n’a pas constitué avocat bien que la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par exploit d’huissier en date du 2 octobre 2019.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de relever que si la cour est saisie de l’appel d’une décision qui a débouté M. [I] et l’Agence Selika de toutes leurs demandes, elle n’est plus saisie d’une demande de vente forcée au profit de M. [I] dont le tribunal était saisi à titre principal, mais de la seule demande dont était saisi le tribunal à titre subsidiaire, pour le cas où M. [I] renoncerait à acquérir l’immeuble en cours de procédure, d’indemnisation du préjudice résultant pour l’agence immobilière d’un refus fautif de la part de Mme [V] de poursuivre la vente avec M. [I], étant précisé que le tribunal n’a, à bon droit, pas examiné cette demande subsidiaire dès lors que M. [I] n’avait effectivement pas renoncé en première instance à poursuivre la vente forcée de l’immeuble.
La question n’est donc plus ici de savoir si, vis à vis de M. [I], la vente était parfaite dès l’acceptation de l’offre par ce dernier, le 4 novembre 2017, avec pour conséquence qu’elle devait être réitérée, mais si Mme [V] a commis une faute vis à vis de l’agence en ne donnant pas suite à une offre conforme au mandat alors que l’agence tirait du mandat qui lui était conféré le pouvoir d’engager son mandant et qu’à la date de l’offre de M. [I], Mme [V] n’avait reçu aucune offre, n’ayant finalement pas donné suite à l’offre du 2 novembre 2017, et en confiant à une autre agence un mandat exclusif sans avoir au préalable dénoncé le mandat confié à l’agence Selika, ce qui pose la question de la nature et de l’étendue du mandat qui avait été confié à l’agence Selika, Mme [V] demandant la cour de juger, dans l’hypothèse où la cour déciderait qu’il s’agissait d’un mandat de représentation, que celui ci est frappé de nullité, en sorte que l’agence Selika ne peut s’en prévaloir à l’appui de sa demande indemnitaire.
Il résulte des dispositions de l’article 72 alinéa 3 du décret n°72-672 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet du 10 janvier 1972 modifié par le décret du 29 septembre 2016 que l’agent immobilier engage son client que si une clause expresse du mandat l’y autorise.
Or, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, le mandat confié par Mme [V] à l’agence Selika le 13 octobre 2017 était un simple mandat de recherche. En effet, la seule mention que le mandant ‘charge le mandataire de vendre les biens ci-dessous désignés, dont il est porteur des droits de propriété, et ayant qualité d’en disposer, aux conditions suivantes, que le mandataire accepte.’ ne signifie pas que le mandant conférait au mandataire la qualité de disposer du bien en ses lieu et place par le biais de la représentation, mais uniquement que le mandant attestait être titulaire du droit de disposer de la chose. De même, la mention aux conditions générales du mandat ‘B- Pouvoirs’ selon laquelle ‘le mandant confère au mandataire les pouvoirs suivants afin d’accomplir sa mission … -6 Formaliser, recueillir la signature de l’acquéreur et établir tous actes sous seing privé au prix, charges et conditions des présentes et de leurs avenants éventuels’ ne saurait, en l’absence mention expresse du pouvoir conféré au mandataire de représenter le mandant et de l’engager, suffire à engager Mme [V], en sorte qu’en aucun cas l’agence Selika ne peut évoquer une faute commise par Mme [V], préjudiciable à son égard, pour s’être engagée dans une autre vente alors même qu’elle était engagée par l’acceptation pure et simple de l’offre par M. [I] aux conditions du vendeur, dès lors qu’elle ne justifie pas avoir reçu mandat exprès d’engager le vendeur.
Mme [V] observe par ailleurs à bon droit qu’en aucun cas la règle du mandat apparent, dont serait seul autorisé à se prévaloir M. [I], ne saurait faire échec aux dispositions impératives de la loi Hoguet qui exigent pour que le mandataire puisse engager le mandant qu’il dispose d’un mandat exprès de représentation.
Il s’ensuit que Mme [V] n’était en aucunement liée par l’offre d’achat faite par M. [I] le 28 octobre 2017, laquelle ne constituait en effet qu’une offre d’entrer en pourparlers restant à définir les conditions essentielles de la vente.
Il est par ailleurs constant que Mme [V] a conclu avec l’agence Selika le 13 octobre 2017 un ‘Mandat de vente sans exclusivité’, en sorte que celle ci était libre de conclure la vente de son bien immobilier de particulier à particulier ou par le biais d’une autre agence.
Et d’un point de vue strictement chronologique, alors qu’elle n’avait pas accepté l’offre de M. [I] qui ne lui a été transmise qu’à compter du 4 novembre, elle ne saurait être considérée avoir commis une faute vis à vis de l’agence en s’engageant dès le 2 octobre 2017 dans un acte sous seing privé avec un autre acquéreur, peu important que la vente n’ait à l’échéance pas été réitérée.
L’agence Selika soutient encore que Mme [V] aurait commis une faute qui lui a été préjudiciable en s’engageant avec l’agence Optimhome dans le cadre d’un mandat de vente avec exclusivité, sans avoir préalablement dénoncé le contrat qui les liait, dès lors qu’elle était, au terme du mandat signé le 13 octobre 2017, engagée avec l’agence Selika pour une durée de trois mois et se devait pour mettre un terme à ce mandat de respecter un préavis de 15 jours selon un formalisme déterminé ne pouvant produire effet qu’à l’échéance du mandat initial.
Mme [V] demande pour sa part à la cour, comme en première instance, de juger que le contrat est nul ce qui prive à la fois l’agence de tout droit à commission, lequel est lié à la réalisation de la vente, mais également de dommages et intérêts.
Il importe donc, avant de se prononcer sur le bien fondé de la demande d’indemnisation de l’agence Selika, de statuer sur la question de la validité de l’engagement de Mme [V].
Il convient de relever à cet égard que, conformément aux exigences de la loi Hoguet du 10 janvier 1972 et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par le décret du 29 septembre 1976, le contrat de mandat doit faire l’objet d’un écrit rédigé en autant d’exemplaires originaux que de parties et comporter un certain nombre d’informations prévues à peine de nullité, ce qui pose une difficulté en l’espèce puisque rédigé et signé dans une même liasse originale, conformément aux dispositions susvisées, il apparaît qu’a été remis à Mme [V] un exemplaire du mandat dont la quasi totalité des mentions remplies manuscritement sont illisibles.
Ainsi Mme [V] soutient que le contrat est nul à défaut de préciser notamment la description du bien, de mentionner sa référence cadastrale, le numéro de mandat, la date de fin de validité du mandat, le lieu de signature du mandat , observant que l’agence Selika devra justifier que le mandat est mentionné au registre des mandats, l’absence de mention de l’obligation de reddition des comptes, le lieu de délivrance de la carte professionnelle dont est titulaire l’agence, l’adresse du garant, la forme et le capital de la société Selika.
Cependant, il résulte de l’exemplaire versé aux débats par l’agence Selika, dont la matérialité n’est pas contestée et dont il y a lieu de constater, au regard des mentions manuscrites apparentes sur l’exemplaire remis à Mme [V] que les deux exemplaires de contrat qui concordent sont issus de la même liasse originale et que l’exemplaire remis à Mme [V] n’est pas une copie mais bien le double original correspondant à l’exemplaire de l’Agence Selika, que le contrat comportait notamment une date certaine au 13 octobre 2017, date connue de Mme [V] et que celle-ci ne conteste d’ailleurs pas, même si elle apparaissait illisible sur l’exemplaire remis à Mme [V]. De même il apparaît sur l’exemplaire remis par l’agence que le lieu de signature du contrat y est bien mentionné, à savoir [Localité 5], au domicile du vendeur, ce que n’ignorait pas davantage le vendeur.
A ce propos, l’exemplaire remis à Mme [V] comporte bien le formulaire de rétractation impératif l’avisant de son droit de se rétracter sous 14 jours, lequel expirait en conséquence le 27 octobre 2017 à minuit, ce qu’aucune des parties ne discute d’ailleurs.
L’obligation de mentionner la référence cadastrale du bien n’est pas prescrite à peine de nullité et alors que Mme [V] connaît les caractéristiques du bien proposé à la vente force est de constater que le contrat sur lequel les parties se sont entendues contient des éléments de description du bien suffisants ainsi qu’il résulte de l’exemplaire de l’agence Selika.
Le mandat de vente doit, à peine de nullité, comporter certaines indications relatives au mandat à savoir sa durée, et force est de constater qu’en l’espèce figure bien sur l’exemplaire remis à Mme [V] en mention préimprimée la durée de validité du contrat soit TROIS MOIS à compter de sa signature, de même que les modalités de sa résiliation.
L’article 79 du décret du 20 juillet 1972 modifié, pris en application de la loi Hoguet, prévoit encore que ‘ lorsque le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » reçoit un versement ou une remise à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970, l’acte écrit contenant l’engagement des parties comporte l’indication du mode et du montant de la garantie et celle du garant ou du consignataire.’ Or, force est de constater que n’apparaît pas sur l’exemplaire du mandat remis à Mme [V], le montant du dépôt de garantie à verser par l’acquéreur au comptant au jour de la signature de l’ acte ainsi que le nom de la personne auprès de laquelle ce versement sera effectué et que ces deux mentions sont de même parfaitement illisibles sur l’exemplaire produit par l’agence Selika.
De même, il résulte de l’article 73 que ‘ Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention » Transactions sur immeubles et fonds de commerce « , son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.’
Or, l’exemplaire remis à Mme [V] ne permet pas de lire le montant de la rémunération du mandataire, ni par qui elle est acquittée, ni le montant en pourcentage du prix de vente de cette rémunération et force est encore de constater que l’exemplaire remis par l’agence est lui même partiellement illisible notamment quant au pourcentage du prix de vente que représente la rémunération du mandataire à la charge du vendeur, alors qu’il s’agit d’informations qui intéressent au premier chef le vendeur.
Le contrat de mandat doit encore obligatoirement contenir, à peine de nullité des informations quant à la personne du mandataire. Ainsi l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 prévoit notamment que ‘ le titulaire de la carte professionnelle portant la mention ‘ Gestion immobilière ‘ ou ‘ Syndic de copropriété ‘, son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie, sur lequel les mandats prévus à l’article précédent sont mentionnés par ordre chronologique.
Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant’. Or, il ne peut là encore qu’être constaté que l’exemplaire remis à Mme [V] ne comporte pas le numéro de mandat, lequel n’est apparent que sur l’exemplaire remis à l’agence même si celle ci produit finalement un extrait du registre des mandats sur lequel figure le mandat 6 000 émanant de Mme [V], conforme au numéro porté sur le seul exemplaire de mandat conservé par l’agence.
Il est encore relevé que ne figure sur aucun des deux exemplaires originaux la raison sociale du mandataire, ni le montant du capital de la société, le seul renvoi à un numéro de RC et de RCS ne suffisant pas à remplir cette exigence qui doit figurer au contrat.
De même, si sur le tampon qui est apparent sur les deux exemplaires de contrat figure le numéro de la carte professionnelle de l’agence, il n’y est pas mentionné son lieu de délivrance, autant de mention exigée à peine de nullité.
Contrairement à ce que soutient l’Agence Selika l’ensemble des mentions prévues par le décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet qui encadrent le mandat de vente sont exigées à peine de nullité et même s’il est désormais admis que certaines de ces mentions ne sont prescrites qu’à peine de nullité relative, la nullité peut toujours être invoquée par le mandant que ces dispositions ont vocation à protéger.
Il s’ensuit que la Sarl Agence Selika ne saurait obtenir indemnisation d’un manquement de Mme [V] à ses obligations contractuelles sur la base d’un mandat irrégulier dont la nullité sera au contraire prononcée ainsi que le demande Mme [V], étant ajouté de ce chef au jugement entrepris.
Mme [V] formule une demande de dommages et intérêts tenant au fait que la vente de ce bien serait à ce jour ‘gelée’ du fait de l’initiative procédurale de l’agence Selika et de M. [I] mais force est de constater qu’aucune demande de vente forcée n’étant plus poursuivie devant la cour alors que le tribunal avait débouté les parties de leur demande de ce chef, il n’existait plus aucun obstacle au jour des conclusions de l’intimée à poursuivre la réalisation de la vente de son bien, la demande d’indemnisation qui persistait n’étant pas de nature à constituer un obstacle à la vente.
Par ailleurs, la vente forcée était poursuivie dans l’intérêt essentiel de M. [I] qui était étranger aux conditions de formation du contrat de mandat entre Mme [V] et l’agence Selika, et contre lequel la demande de dommages et intérêts n’est pas formulée alors que celui ci est intimé à la présente instance.
Dans ces conditions, n’étant par ailleurs pas justifié d’un exercice abusif par l’agence Selika de son droit d’agir en justice, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [V] à l’encontre de l’agence Selika.
Succombant en son recours, l’agence Selika en supportera les dépens, le jugement étant confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, l’équité justifiant d’allouer à Mme [V] une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Confirme le jugement entrepris des chefs déférés et y ajoutant:
Prononce la nullité du contrat de mandat conclu le 13 octobre 2017 entre Mme [V] et l’Agence Selika.
Déboute en conséquence la Sarl Agence Selika de ses demandes indemnitaires.
Condamne la Sarl Agence Selika à payer à Mme [C] [V] une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne la Sarl Agence Selika aux dépens du présent recours.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
