ARRÊT N°22/

NC

R.G : N° RG 21/00687 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FRHQ

S.C.I. MOMO LE LA

C/

[H]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 15 AVRIL 2022

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 22 MARS 2021 suivant déclaration d’appel en date du 22 AVRIL 2021 RG n° 11-19-708

APPELANTE :

S.C.I. MOMO LE LA

13 lotissement Tandry

97427 L’ETANG-SALE

Représentant : Me Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [U] [H]

20 Bis rue Augustin Archambaud

97410 SAINT PIERRE

Représentant : Me Laurent LABONNE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 23/09/2021

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 février 2022 devant Madame COURTOIS Nathalie, Présidente de chambre à la Chambre d’Appel de Mamoudzou, déléguée à la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunon par ordonnance de Monsieur le Premier Président, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 avril 2022.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre à la Chambre d’Appel de Mamoudzou, déléguée à la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunon par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunon par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunon par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Greffiere : Madame Nathalie BEBEAU.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 avril 2022.

* * *

LA COUR

Exposé du litige

Par acte d’huissier du 29 juillet 2019, la SCI MOMO LE LA a fait assigner M.[U] [I] [H], sur le fondement des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 546, 547, 1728 et 1729 du code civil, 138, 139, 142, 482, 483 et 700 du code de procédure civile aux fins de voir :

avant dire droit, ordonner à M.[U] [I] [H] la communication des soldes de tous les sites internet sur lesquels il a pu mettre en location l’appartement loué sous quinzaine à compter de la signification du jugement avant dire droit, à savoir : booking.com, tripadvisor.fr, airbnb, vivaweek

ordonner à M.[U] [I] [H] la communication de sa comptabilité pour les exercices 2017 et 2018 sous quinzaine à compter de la signification du jugement avant dire droit,

assortir la communication des soldes et de la comptabilité d’une astreinte de 250 euros par jour à compter de l’expiration du délai de 15 jours,

surseoir à statuer dans l’attente du dépôt desdits documents,

au fond, constater que M.[U] [I] [H] a exercé une activité professionnelle dans les lieux loués,

dire et juger que M.[U] [I] [H] a de ce fait gravement violé la loi et manqué à ses obligations contractuelles,

dire et juger que les lieux ont été restitué dans un état dégradé,

en conséquence, à titre principal, condamner M.[U] [I] [H] à verser la totalité des sommes perçues au titre des locations saisonnières, fruits civils perçus par lui, avec intérêts au taux légal dus à compter de l’assignation, sommes déterminées grâce aux documents transmis,

à titre subsidiaire, en cas de refus de transmission des documents demandés, le condamner au versement de la totalité des sommes perçues au titre des locations irrégulières soit la somme de 75595 euros avec intérê ts au taux légal dus à compter de l’assignation,

en tout état de cause, le condamner à lui rembourser les travaux de réhabilitation de l’appartement soit la somme de 4219,79 euros,

le condamner au versement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts,

ordonner que M.[U] [I] [H] cesse toute utilisation des images et photographies de l’appartement de la SCI MOMO LE LA,

ordonner l’enlèvement des annonces faites par M.[U] [I] [H] portant sur l’appartement de la SCI MOMO LE LA quel qu’en soit le support, notamment sur les sites internet,

assortir l’obligation d’enlever les annonces d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la fin du délai d’un mois et ce jusqu’au jour de la complète suppression des annonces,

condamner M.[U] [I] [H] aux dépens et au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-[U] a :

rejeté les demandes avant-dire droit de la SCI MOMO LE LA,

rejeté l’ensemble des demandes de la SCI MOMO LE LA,

débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Le 22 avril 2021, appel de cette décision a été interjeté par la SCI MOMO LE LA.

Par conclusions notifiées le 8 juin 2021 par RPVA, la SCI MOMO LE LA demande, sur le fondement des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 546, 547, 1728 et 1729 du code civil, 138, 139, 142, 482, 483 et 700 du code de procédure civile, de voir :

constater que M.[U] [I] [H] a exercé une activité professionnelle dans les lieux loués,

dire et juger que M.[U] [I] [H] a de ce fait, gravement violé la loi et manqué à ses obligations contractuelles,

dire et juger que les lieux ont été restitués dans un état dégradé,

en conséquence, le condamner à verser la totalité des sommes perçues au titre des locations saisonnières, fruits civils perçus par lui, avec intérêts au taux légal dûs à compter de l’assignation, sommes déterminées grâce aux documents transmis, à savoir:

19680 euros pour la période allant de juin à novembre 2017,

17515 euros pour la période de décembre 2017 à janvier 2018,

38400 euros pour la période allant de février 2018 à novembre 2018,

condamner M.[U] [I] [H] à lui rembourser les travaux de réhabilitation de l’appartement soit la somme de 4219,79 euros,

le condamner au versement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts,

ordonner que M.[U] [I] [H] cesse toute utilisation des images et photographies de l’appartement de la SCI MOMO LE LA,

condamner M.[U] [I] [H] à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux dépens.

Par conclusions notifiées le 7 septembre 2021 par RPVA, M.[U] [I] [H] demande de voir :

confirmer le jugement querellé dans toutes ses dispositions et débouter la SCI MOMO LE LA de son argumentation erronée,

y ajoutant, sur le recours exercé par la SCI MOMO LE LA et au visa de l’article 1240 du code civil, condamner la SCI MOMO LE LA à lui payer la somme de 20000 euros à titre de dit pour procédure abusive,

la condamner à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’appel.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux développements infra.

Sur ce’:

Sur le fond

Selon l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ‘ Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location’.

Selon l’article 1717 du code civil, ‘Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur’.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, la SCI MOMO LE LA reproche à M.[U] [I] [H] d’avoir exercé une activité professionnelle dans les lieux loués et de n’avoir pas respecté ses obligations contractuelles. Elle sollicite notamment le paiement des sommes perçues au titre de la sous-location.

Il résulte de la page 2 du contrat de bail signé le 23 juin 2016 entre M.[U] [I] [H], locataire, et, M et Mme [C] [B] et [G], anciens bailleurs, que les locaux sont destinés à l’usage exclusif d’habitation principale avec mention manuscrite ‘le bailleur autorise la sous location et fixera librement son prix’. Le contrat de bail porte sur l’appartement n°9 pour une durée de 3 ans. La sous-location n’est pas contestée par M.[U] [I] [H]. Ce dernier explique que, propriétaire d’un appartement n°11 au sein de la même copropriété, victime d’un dégât des eaux l’empêchant de l’utiliser, il a décidé en accord avec son ancien bailleur, de louer l’appartement n°9 dans l’optique de le sous-louer et d’obtenir des rentrées d’argent pour l’aider à faire face à cette période difficile.

Le 23 juin 2017, la SCI MOMO LE LA a acquis le bien loué. Par courrier en date du 2 mai 2017, la SCI MOMO LE LA a fait savoir à M.[U] [I] [H] qu’elle lui demandait de cesser la sous-location de l’appartement n°9. La SCI MOMO LE LA ne pouvait remettre en cause le contrat de bail signé par le précédent propriétaire avant d’en être elle-même propriétaire et elle se devait de soumettre à M.[U] [I] [H] un avenant à ce contrat de bail pour modifier les termes de cette location, ce qu’elle n’a pas fait.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat d’huissier a été rédigé le 29 juin 2017 soit 6 jours après la signature de l’acte notarié de vente de l’appartement par la SCI MOMO LE LA. Si le constat fait mention de location postérieure au 29 juin 2017, pour autant cela est insuffisant pour établir la confirmation et donc la réalité de ces réservations. Comme le relève le premier juge, ce constat ne prend pas en compte les éventuelles annulations ultérieures et les sommes en jeu sont bien inférieures au montant du loyer prévu au contrat de bail de 1010 euros. Par ailleurs, les copies d’écran figurant dans les écritures sont pour la plupart antérieures à la date d’acquisition ou sans date. La seule attestation de Mme [W] ne permet pas de démontrer la poursuite de la sous-location.

Si comme M.[U] [I] [H] n’a pas respecté la destination du local c’est-à-dire un usage exclusif d’habitation principale et s’il a exercé une activité saisonnière dans cet appartement, pour autant, le contrat de bail ne démontre pas que le règlement de copropriété lui a été transmis. Or, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par la SCI MOMO LE LA précise que lorsque l’immeuble est soumis au statut de copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble. La SCI MOMO LE LA ne peut donc pas se prévaloir de la violation de cet article.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement critiqué.

Sur les demandes de réparation

Sur le remboursement des travaux

La SCI MOMO LE LA ne produit aucun élément nouveau. Elle ne fait que reprendre devant la cour ses prétentions et ses moyens de première instance. En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

En effet, la SCI MOMO LE LA ne démontre pas l’existence de désordres qui dépasseraient l’usure normale du logement donné à bail et qui seraient imputables à M.[U] [I] [H]. Le premier juge relevant que certains éléments étaient déjà défectueux ou endommagés lors du précédent état des lieux tels que la hotte, le meuble du four et la porte de l’armoire de la chambre.

Il convient donc de confirmer le jugement critiqué de ce chef

Sur la réparation du préjudice moral

La SCI MOMO LE LA ne produit aucun élément nouveau. Elle ne fait que reprendre devant la cour ses prétentions et ses moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveaux soumis à son appréciation la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef.

En effet, comme le premier juge, la Cour relève que la SCI MOMO LE LA n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses prétentions sur l’objet de l’acquisition et l’utilisation des photographies de son appartement depuis la résiliation du bail en 2018.

Il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

 Selon l’article 1240 du Code civil, «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer»

La responsabilité délictuelle implique trois conditions :

* Une faute,

* Un préjudice,

* Un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Peu important que la faute soit grossière ou non et que le préjudice soit ou non anormal. Il appartient au demandeur de caractériser la faute de l’organisme, de rapporter le préjudice en résultant et d’établir le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Par ailleurs, en application de l’article 1241 du Code Civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol lorsque un préjudice en résulte.

En l’espèce, M.[U] [I] [H] ne démontre pas le caractère abusif de la procédure et sera débouté de sa demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI MOMO LE LA à payer à M.[U] [I] [H] la somme de 3000€.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI MOMO LE LA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,en matière civile, par mise à disposition conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 22 mars 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-[U] de la Réunion ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SCI MOMO LE LA à payer à M.[U] [I] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI MOMO LE LA aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRESIGNELA PRÉSIDENTE