Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21896 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE2WZ

Décision déférée à la Cour : du 29 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 19/58714

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Mme [D] [I], domiciliée en cette qualité audit siège

Hôtel de Ville

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat du barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMEE

Société OLMINA (RCS de PARIS n°498 909 803)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée de Me Lorène DERHY, avocat plaidant du barreau de PARIS, toque : E1320

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie PATE

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Marie-Hélène MASSERON, présidente de chambre et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 20 août 2019, la Ville de [Localité 5] a fait assigner la société Olmina devant le tribunal de grande instance de Paris saisi en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5] (bâtiment A, 4ème étage, lot n°15).

Par ordonnance du 08 novembre 2019, le tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 5] dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

La Cour de justice de l’Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 5] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 24 septembre 2021.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la Ville de [Localité 5] demandait de voir :

‘ condamner la société Olmina à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 5] conformément à l’article L. 651-2 du code la construction et de l’habitation,

‘ ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés autorisation, situés dans le bâtiment A au quatrième étage de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] d’une surface de 31m², correspondant au lot numéro 15, sous astreinte de 240 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à Mme ou M. le Président de fixer,

‘ se réserver la liquidation de l’astreinte,

‘ condamner la société Olmina au paiement d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme,

‘ condamner la société Olmina au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, la SCI Olmina a sollicité le rejet des demandes, subsidiairement la réduction de l’amende civile, la condamnation de la ville à lui verser 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou que chacun conserve les frais et dépens, le rejet de l’exécution provisoire.

Par ordonnance contradictoire du 29 octobre 2021, le magistrat saisi a :

– débouté la Ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

– débouté la Ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

– condamné la Ville de [Localité 5] à payer à la société Olmina la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la Ville de [Localité 5] aux dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 13 décembre 2021, la Ville de [Localité 5] a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions remises le 18 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 5] demande à la cour, au visa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l’article 492-1 du code de procédure civile, de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, des articles L. 324-1-1 et L.324-2 du code du tourisme, de :

– infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau ;

– dire et juger que la société Olmina a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé dans le bâtiment A au quatrième étage de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] d’une surface de 31m², correspondant au lot numéro 15 ;

– condamner la société Olmina à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– condamner la société Olmina au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Ville de [Localité 5] soutient en substance :

– que, dans le cadre d’une opération de contrôle de l’occupation des locaux d’habitation, une présomption d’infraction (location meublée de courte durée dans un local à usage d’habitation) a été détectée concernant un appartement situé dans le bâtiment A au quatrième étage de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] d’une surface de 31 m², correspondant au lot numéro 15 ;

– qu’à la suite de ce contrôle, les recherches effectuées ont permis de déterminer que la société Olmina était propriétaire de cet appartement ;

– que le local est à usage d’habitation au 1er janvier 1970 contrairement à ce qu’ont affirmé les juges en première instance ;

– qu’elle produit en cause d’appel un constat complémentaire effectué le 08 décembre 2021 établissant que le bien litigieux était à usage d’habitation ;

– qu’en outre, cette affirmation est confirmée par le relevé de propriété qui établit qu’aucun changement d’usage n’est intervenu depuis le 1er janvier 1970 et que le bien reste à usage d’habitation ;

– que le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur ;

– que la société Olmina déclare des revenus fonciers mais aucun revenu résultant de location meublée ;

– qu’à la suite des recherches effectuées par le contrôleur assermenté de la Ville de [Localité 5], celui-ci a constaté que le local figurait parmi les annonces du site airbnb.fr proposant des locations de courte durée ;

– que les annonces comportent une description du bien et sont accompagnées de photos correspondant à celles prises par l’agent assermenté ;

– que l’appartement a fait l’objet de 276 appréciations de clients depuis 2013 ;

– que dans plusieurs commentaires, le prénom d'[Y], gérante de la société Olmina est cité ;

– qu’au regard du nombre de commentaires laissés sur airbnb, de la qualification fiscale des lieux en résidence secondaire, des observations de la gérante de la société Olmina sur les conditions d’occupation du local et malgré la production d’un bail de un an aux débats, il apparaît que le local a été utilisé à usage de meublé touristique, loué de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, en infraction à la réglementation du changement d’usage ;

– que le gain estimé serait de l’ordre de 194.400 euros depuis le début de l’activité en 2013.

Dans ses conclusions remises le 5 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Olmina demande à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019, des articles 696, 9 et 700 du code de procédure civile, de :

– déclarer recevables l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– débouter la Ville de [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

y faisant droit,

– confirmer l’ordonnance en la forme des référés rendue le 29 octobre 2021 n°19/58714 par le tribunal judiciaire en toutes ses dispositions ayant débouté la Ville de [Localité 5] de ses prétentions ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire l’ordonnance venait à être réformée,

– prendre acte de sa bonne foi et des diligences entreprises pour se conformer à la réglementation en vigueur, de la situation personnelle et financière de sa gérante, de l’absence d’enrichissement par rapport à une location classique, de la cessation de l’activité litigieuse avant l’opération de contrôle ;

– déclarer que le montant maximal de l’amende civile de 50.000 euros est manifestement disproportionné et injustifié au regard des circonstances de l’espèce ;

en conséquence,

– réduire l’amende civile à un montant ne pouvant excéder la somme de 1.000 euros ;

en tout état de cause,

– condamner la Ville de [Localité 5] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Derhy, et subsidiairement, ordonner que chacune des parties conservent à sa charge les frais de procédure et les dépens compte tenu de l’équité.

La société Olmina soutient en substance :

– que la Ville de [Localité 5] ne parvient pas à démontrer que le local était réputé à usage d’habitation au moment de sa construction ;

– qu’en effet, la fiche H2 produite est datée du 5 décembre 1972 et la fiche R est non datée et illisible ;

– que le constat supplémentaire du 8 décembre 2021 fourni aux débats en cause d’appel n’est pas signé par l’agent assermenté et comprend de nouveaux éléments juridiques dont la portée est très discutable ;

– que ce constat complémentaire est dénué de tout force probante ainsi que ses annexes pour défaut de signature ;

– que les autres pièces annexées au premier constat du 8 mars 2019 ne permettent pas non plus de rapporter la preuve de l’usage du local litigieux au moment de sa construction ;

– qu’elle déboutera la Ville de [Localité 5] pour insuffisance de preuve quant à l’usage d’habitation du lot litigieux, dès lors que les calepins produits sont illisibles, raturés et que le déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité ne permettent pas de déduire l’usage du bien incriminé au moment de sa construction ;

– qu’elle a fait preuve de bonne foi justifiant en toute hypothèse la réduction du montant de l’amende à de plus justes proportions ;

– qu’en effet, elle a légitimement cru pouvoir louer l’appartement litigieux de manière licite, qu’elle s’est montrée coopérative lors de l’opération de contrôle dès qu’elle a eu connaissance du courriel de l’agent assermenté et qu’elle a cessé toute activité de location avant même que la première visite de contrôle lors de la campagne meublée n’ait eu lieu ;

– qu’elle ne s’est pas enrichie au détriment de la Ville de [Localité 5] illégalement ;

– que Mme [V], la gérante, se trouve incontestablement dans une situation personnelle et financière qui mérite d’être prise en compte pour fixer équitablement et proportionnellement l’amende.

SUR CE LA COUR

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, notamment eu égard au formulaire H2 rempli à cette époque en application de la législation fiscale immobilière, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

En l’espèce, les parties s’opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant ici que le local a été acquis neuf, après une livraison intervenue en 1971, postérieurement au 1er janvier 1970, de sorte qu’il est réputé avoir l’usage pour lequel la construction a été autorisée.

Dans ces conditions, il appartient ainsi à la Ville de [Localité 5] de démontrer l’usage d’habitation par la production du permis de construire ou de tout autre élément juridique, de nature à établir l’usage pour lequel la construction du local a été autorisée.

Sur ce point, à titre liminaire, la SCI Olmina invoque à tort que le constat complémentaire de l’agent de la Ville de [Localité 5] du 8 décembre 2021 (pièce 4) serait, du seul fait d’un défaut de signature, dénué de toute force probante, ce alors que la preuve en matière civile est libre, de sorte que la cour peut apprécier la portée d’un tel document, et qu’en toute hypothèse, les annexes jointes à ce constat sont régulièrement versées aux débats par l’appelante, l’examen de leur portée probatoire étant donc soumis à la libre discussion des parties puis à l’appréciation de la cour, ce nonobstant les jurisprudences citées en sens contraire.

Il sera en outre rappelé que le permis de construire n’est pas ici produit, pièce qui aurait pu établir de manière claire l’usage prévu.

Il convient donc, à l’examen des pièces notamment produites en cause d’appel, d’apprécier si la cour dispose d’éléments suffisants démontrant que le local en cause avait été construit à usage d’habitation.

Comme l’a rappelé à juste titre le premier juge, la fiche H2, remplie le 5 décembre 1972, fait état d’une entrée dans les lieux de [S] [L] en 1971, occupant non propriétaire, le logement consistant en une chambre, une cuisine et une salle d’eau.

Elle ne saurait établir la nature de l’autorisation accordée lors de la construction, pas plus d’ailleurs que la fiche R non datée ou le relevé de propriété édité sur support informatique lors du constat par l’agent de la ville.

S’agissant des pièces versées à hauteur d’appel, il faut constater :

– que la déclaration d’achèvement des travaux du 26 mai 1971 fait état de la construction d’un immeuble “pour les 3/4 au moins à usage d’habitation”, sans autre précision ;

– que le certificat de conformité du 15 juin 1973 vise un arrêté de permis de construire du 30 décembre 1965 et fait état de la construction d’un bâtiment de “8 étages avec ouverture de la cour à rez-de-chaussée (habitation, bureaux, garage parking en 4 niveaux de sous-sol)”, tandis qu’est également produite une “description générale du programme” évoquant des appartements “du 2ème au 9ème étage”, étant observé que le certificat de conformité ne précise donc pas les lots concernés par l’usage d’habitation, la description du programme, document non officiel, faisant elle référence de manière incohérente à un immeuble de 9 étages ;

– que le calepin des propriétés bâties, également versé aux débats, porte mention d’un [S] [L], dont le nom est cependant raturé, de sorte que l’on ne peut rien déduire de la mention “local d’habitation”, la référence à “CN 1971” n’étant pas explicitée par l’appelante.

Il se déduit de ces divers éléments que la ville n’établit pas que les lieux loués avaient été construits suite à une autorisation pour usage d’habitation, l’absence de permis de construire et les autres pièces versées ne permettant pas une telle déduction.

Sans qu’il n’y ait lieu d’évoquer les autres moyens soulevés, la décision du premier juge sera donc confirmée, la ville ne démontrant pas l’usage d’habitation du bien en cause, condition indispensable pour que l’infraction en cause soit caractérisée.

Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. A hauteur d’appel, la ville, qui succombe, devra indemniser l’intimée dans les conditions indiquées au dispositif, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la Ville de [Localité 5] à verser à la SCI Olmina la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la Ville de [Localité 5] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Me Derhy en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE