COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 AVRIL 2023

N° 2023/ 292

Rôle N° RG 22/01384 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYXS

[J] [T]

C/

[I] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandy CARRACCINO

Me Jean-Pascal PADOVANI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 20 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°20/5184 .

APPELANT

Monsieur [J] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1270 du 25/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

né le [Date naissance 1] 1960, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Sandy CARRACCINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [I] [D]

né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 4] – ITALIE, demeurant [Adresse 5] – ITALIE

représenté par Me Jean-Pascal PADOVANI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 22 décembre 2011, monsieur [I] [D] a donné en location à monsieur [J] [T] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 350 €.

Monsieur [I] [D] a fait délivrer un commandement de payer daté du 18 août 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [J] [T] de lui régler la somme de 15 714,07 € au titre de l’arriéré locatif arrêté en août 2020.

Par ordonnance de référé en date du 20 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Nice a :

‘ rejeté les contestations de monsieur [J] [T],

‘ déclaré l’action de monsieur [I] [D] recevable,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 octobre 2020,

‘ ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de monsieur [J] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

‘ dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

‘ dit que l’obligation de quitter les lieux occupés est assortie d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à défaut d’exécuter spontanément dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision et pendant une période de 30 jours,

‘ condamné monsieur [J] [T] à payer à monsieur [I] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 1 350 € par mois, égale au montant du loyer, charges justifiées en sus, à compter du 19 octobre 2020 et jusqu’à libération complète et effective des lieux, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de la décision,

‘ condamné monsieur [J] [T] à payer à monsieur [I] [D] la somme de 25 622,46 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté en avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

‘ rejeté la demande de monsieur [J] [T] en délais de paiement et pour quitter les lieux loués,

‘ renvoyé monsieur [I] [D] à mieux se pourvoir au fond comme il avisera sur ses demandes de condamnation provisionnelle de monsieur [J] [T] à lui régler une provision de 10 000 € à titre de rétrocession des loyers Airbnb et celle de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la sous-location irrégulière de son appartement,

‘ condamné monsieur [J] [T] à payer à monsieur [I] [D] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ rejeté les autres demandes de monsieur [I] [D],

‘ condamné monsieur [J] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2022, monsieur [J] [T] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises, à l’exception de celles ayant renvoyé monsieur [I] [D] à mieux se pourvoir au fond quant à la rétrocession des loyers Airbnb et à l’indemnisation d’une sous-location irrégulière.

Par dernières conclusions transmises le 22 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [J] [T] demande à la cour de :

réformer l’ordonnance en l’ensemble de ses points visés dans la déclaration d’appel,

lui accorder des délais de paiement sur deux ans,

À titre principal :

lui accorder un délai pour quitter les lieux,

À titre subsidiaire :

réformer l’ordonnance en ce que l’obligation de quitter les lieux a été assortie d’une astreinte,

confirmer l’ordonnance pour le surplus,

réformer l’ordonnance en ce qu’il a été condamné à régler les frais irrépétibles et les dépens,

dire que chaque partie conserve la charge des frais et dépens.

Le 6 juillet 2022, il a été procédé à la reprise des lieux.

Par dernières conclusions transmises le 17 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [I] [D] sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance en ce qu’elle a :

– déclaré l’action de monsieur [I] [D] recevable,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 octobre 2020,

– ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de monsieur [J] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que l’obligation de quitter les lieux occupés est assortie d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à défaut d’exécuter spontanément dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision et pendant une période de 30 jours,

– condamné monsieur [J] [T] à payer à monsieur [I] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 1 350 € par mois, égale au montant du loyer, charges justifiées en sus, à compter du 19 octobre 2020 et jusqu’à libération complète et effective des lieux, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de la décision,

– condamné monsieur [J] [T] à payer à monsieur [I] [D] la somme de 25 622,46 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté en avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– rejeté la demande de monsieur [J] [T] en délais de paiement et pour quitter les lieux loués,

– condamné monsieur [J] [T] à payer à monsieur [I] [D] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné monsieur [J] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

réforme l’ordonnance en ce qu’elle a :

– renvoyé monsieur [I] [D] à mieux se pourvoir au fond comme il avisera sur ses demandes de condamnation provisionnelle de monsieur [J] [T] à lui régler une provision de 10 000 € à titre de rétrocession des loyers Airbnb et celle de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la sous-location irrégulière de son appartement,

– rejeté les autres demandes de monsieur [I] [D],

condamne monsieur [J] [T] à lui payer une provision de 10 000 € à titre de rétrocession des loyers Airbnb perçus depuis, au moins, 2018, à charge pour ce dernier de produire durant les débats ses relevés de comptes bancaires portant encaissement des loyers Airbnb afin de déterminer, sil le souhaite, le montant exact,

condamne monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 2 500 € au titre des dommages et intérêts,

condamne monsieur [J] [T] à lui payer la somme supplémentaire de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 février 2023.

Par conclusions du 3 mars 2023, monsieur [J] [T] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture, indiquant ne plus vivre dans le logement et vouloir se désister de ses demandes.

Par soit-transmis du 6 mars 2023, la cour a soulevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité potentielle des conclusions de monsieur [I] [D], intimé, au regard de l’article 905-2 du code de procédure civile, et, a demandé à monsieur [J] [T] de formaliser expressément, le cas échéant, son désistement. Elle a donc demandé aux parties de lui faire retour de leurs observations par le truchement d’une note en délibéré déposée avant le 13 septembre 2023 minuit.

Par note en délibéré déposée par le conseil de l’appelant le 16 mars 2023, l’appelant a demandé que l’irrecevabilité des écritures de l’intimé soit constatée, celles-ci ayant été notifiées hors délai. Sur les autres points, monsieur [J] [T] a indiqué être parti et ne plus sollicité de délais pour quitter les lieux, mais maintenir ses demandes d’infirmation sur les autres points notamment sur sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’occurrence, force est de relever que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture présentée par l’appelant dans ses conclusions du 3 mars 2023, après la clôture du 20 février 2023 est motivée par un désistement à formaliser. Or, ce dernier peut être présenté en tout état de cause, et, en l’occurrence, ne l’a pas été avant l’audience de plaidoiries du 6 mars 2023, ni même à la suite du soit-transmis adressé par la cour à cette fin.

Aucune cause grave ne justifie dès lors le rabat de l’ordonnance de clôture, aucun désistement intégral n’étant au demeurant formalisé. Il n’y a pas lieu à rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité des conclusions d’intimé

L’article 905-2 du code de procédure civile dispose que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, monsieur [I] [D], auquel monsieur [J] [T] a fait notifier ses conclusions le 22 mars 2022, et pourtant constitué dès le 12 avril 2022, a conclu au principal pour la première fois seulement le 17 février 2023, soit bien plus d’un mois après le délai qui lui était imparti pour conclure.

Il en résulte que ces conclusions doivent être déclarées irrecevables.

Sur le désistement

Bien qu’annoncé, et malgré le soit-transmis adressé par la cour en vue de permettre à monsieur [J] [T] de formaliser ce désistement, force est de constater que ce dernier n’est pas formellement sollicité. Il sera uniquement tenu compte de l’incidence du départ de monsieur [J] [T] du logement loué quant aux demandes présentées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 22 décembre 2011 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 18 août 2020, monsieur [I] [D] a fait commandement à monsieur [J] [T] de payer la somme de 15 714,07 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

En l’espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé, ce que monsieur [J] [T] ne conteste pas au demeurant.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 18 octobre 2020. De même, monsieur [J] [T] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s’imposait au moment où le premier juge a statué, le trouble manifestement illicite étant alors constitué, quand bien même l’appelant a, depuis, quitté les lieux. De même, il n’apporte aucun élément permettant de contester son comportement tendant à sous-louer le bien loué sans l’aval du propriétaire, de sorte que l’astreinte accordée est justifiée.

Sur ces points, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise.

Sur la provision pour dette locative

A titre liminaire, il convient d’observer que, par application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. Ainsi, la cour qui n’est pas saisie de conclusions par l’intimé doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

Or, les écritures de monsieur [I] [D] ont été déclarées irrecevables, de sorte que l’intimé est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs de la décision entreprise.

Pour sa part, monsieur [J] [T] sollicite l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions, mais ne soulève aucun moyen pour contester la disposition de l’ordonnance le condamnant au titre du paiement provisionnel d’une dette locative, se contentant essentiellement de solliciter des délais de paiement.

Or, il appert que le premier juge a justement et opportunément retenu le solde débiteur locatif issu du commandement de payer du 18 août 2020 à hauteur de 15 174,07 €, et a écarté une somme sérieusement contestable au regard du montant du loyer convenu entre les parties à hauteur de 1 350 € mensuels, de sorte qu’il a retranché la somme de 351,54 € comme étant sérieusement contestable. Il a également tenu compte des versements de la caisse d’allocations familiales d’avril à août 2020 inclus. Ainsi, c’est une somme de 14 822,46 € qui a été retenue comme créance non sérieusement contestable de monsieur [I] [D] envers monsieur [J] [T] à la date du commandement de payer.

Puis, c’est encore à juste titre que le premier juge a retenu monsieur [J] [T] comme étant débiteur des loyers postérieurs, de septembre 2020 à avril 2021, à hauteur de 1 350 € par mois, soit 10 800 € supplémentaires.

Ce dernier ne conteste aucunement ces sommes, ni ne justifie du moindre paiement.

Dans ces conditions, et par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise quant à la condamnation de monsieur [J] [T] au paiement provisionnel de la somme de 25 622,46 € selon décompte arrêté en avril 2021.

De même, la condamnation de monsieur [J] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux est parfaitement justifiée.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, monsieur [J] [T] justifie être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et ne percevoir qu’une allocation adulte handicapée à hauteur de 903,60 € par mois.

Il ne justifie d’aucun paiement, même partiel, au titre des sommes dues.

Dans ces conditions, ce n’est pas par erreur, mais de manière parfaitement justifiée que le premier juge a rejeté toute demande de délai de paiement, l’appelant ne démontrant pas en quoi des délais de paiement lui permettraient de remplir ses obligations à l’égard de l’intimé, en l’état de sa situation financière difficile, reconnaissant que le montant du loyer dépasse largement le montant de ses ressources.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement, ce que le premier juge a justement apprécié. L’ordonnance sera confirmée.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

Par application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’état du départ de monsieur [J] [T] des lieux loués, cette demande est sans objet ; l’appelant admet d’ailleurs expressément renoncer à une telle prétention. Dès lors, l’ordonnance entreprise qui a confirmé le rejet d’une telle prétention doit être confirmée, plus aucune contestation valable de celle-ci n’étant formée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [J] [T], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, indépendamment du fait qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu de révoquer l’ordonnance de clôture,

Déclare irrecevables les conclusions et pièces notifiées aux intérêts de monsieur [I] [D] le 17 février 2023,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne monsieur [J] [T] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La Greffière La Présidente