N° RG 22/01529 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OETC

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 03 février 2022

RG : 21/07216

ch 10 cab 10 H

S.A.S. JUSTIN

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 25 Avril 2023

APPELANTE :

Société JUSTIN

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Audrey-elise MICHEL, avocat au barreau de LYON, toque : 1531

INTIMEE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice Ia régie Galyo, sis

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvain CAYRE de la SELARL ANTELIS CAYRE – CHAUVIRE & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 866

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 30 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Février 2023

Date de mise à disposition : 28 Février 2023 prorogée au 25 Avril 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 16 novembre 2018, la société Justin (la société) a acquis, au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], le lot n°1 se composant d’un « appartement formant tout le rez-de-chaussée de la maison, aile Est de l’immeuble, composée de huit pièces, cuisine et les locaux en sous-sol, se trouvant dans la partie Nord de la maison, avec la cave portant le lot numéro 1 et les greniers portant les numéros 7 et 8 », outre tantièmes de copropriété, d’une surface de 351,83m² dont 60,73m² en sous-sol.

La société ayant fait réaliser des travaux au sein de ce lot, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) lui a reproché d’avoir créé six appartements, contrairement à la destination de l’immeuble.

Sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Lyon, le syndicat des copropriétaires a fait dresser, le 22 septembre 2020, un procès-verbal d’huissier de justice qui relate que « l’appartement du rez-de-chaussée est actuellement composé d’un couloir desservant cinq portes d’appartement » et que « chaque porte correspond à un appartement indépendant ; un sixième appartement a été créé dans l’ancien office en sous-sol ».

Saisi par le syndicat des copropriétaires selon la procédure de l’assignation à jour fixe, le tribunal judiciaire de Lyon a, par jugement du 3 février 2022 :

– condamné la société à remettre à ses frais le lot n°1 en l’état d’« appartement formant tout le rez-de-chaussée de la maison », soit en un logement unique,

– dit n’y avoir lieu à astreinte portant sur cette condamnation,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état des canalisations et percements présents dans les caves,

– ordonné à la société de cesser la mise à disposition d’occupants distincts des appartements issus de la division matérielle de son lot, sous astreinte de 2 000 euros par appartement irrégulièrement occupé et par infraction constatée, passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 20 infractions,

– condamné la société aux dépens,

– autorisé Maître Sylvain Cayre, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

– condamné la société à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, à l’exception de la condamnation à remettre en état le lot n°1,

– rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration du 23 février 2022, la société a relevé appel du jugement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2023, elle demande à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il :

l’a condamnée à remettre en l’état d’« appartement formant tout le rez-de-chaussée de la maison », soit en un logement unique,

lui a ordonné de cesser la mise à disposition d’occupants distincts des appartements issus de la division matérielle de son lot, sous astreinte de 2 000 euros par appartement irrégulièrement occupé et par infraction constatée passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 20 infractions,

l’a condamnée aux dépens,

a autorisé Maître Sylvain Cayre, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision,

l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, à l’exception de la condamnation à remettre en état le lot n°1,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état des canalisations et percements présents dans les caves,

dit n’y avoir lieu à astreinte,

et statuant de nouveau,

– prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance du syndicat des copropriétaires qui lui a été signifiée le 15 novembre 2021, pour défaut d’autorisation du syndic à ester contre elle,

à défaut,

– débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation tendant à remettre son lot n° 1 en l’état initial tel que décrit dans le règlement de copropriété ainsi qu’au plan avant transformation,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état des parties communes de l’immeuble,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à lui ordonner de cesser de mettre à la disposition d’occupants multiples tous les appartements issus de la division matérielle de son lot n° 1 sous astreinte de 20 000 euros par infraction constatée,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande nouvelle en cause d’appel d’autoriser un huissier de justice à procéder à toute mesure sur les lieux,

en tout état de cause,

– rejeter toutes demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires formulées à son encontre,

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la régie Galyo, demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société à remettre en l’état d’appartement formant tout le rez-de-chaussée de la maison, soit en un logement unique,

– y ajoutant : à savoir un « appartement formant tout le rez-de-chaussée de la maison, aile Est de l’immeuble, composée de huit pièces, cuisine et les locaux en sous-sol, se trouvant dans la partie Nord, avec la cave portant le lot n°1 » ainsi qu’au plan avant transformation tel que versé aux débats (pièce 21 du syndicat) et ce sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, aux frais de la société Justin,

– réformer le jugement en ce qu’il :

a dit n’y avoir lieu a astreinte portant sur cette condamnation,

l’a débouté de sa demande de remise en état des canalisations et percements présents dans les caves,

en conséquence,

– condamner la société à remettre en état les parties communes de l’immeuble via la suppression des canalisations et percements présents dans les caves telles que décrits dans le constat de Maître [S], huissier de justice, en date du 6 juillet 2020 et ce sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, aux frais de la société,

– assortir toutes les condamnations au titre des remises en état, y compris celle de l’appartement, d’une astreinte de 2 000 euros par jour de retard et ce à l’expiration d’une période de quatre mois suivant la signification de l’arrêt, et ce pour une période de huit mois, sous réserve d’une nouvelle astreinte à solliciter ultérieurement devant le juge de l’exécution après liquidation de la première,

– confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné à la société de cesser la mise à disposition d’occupants distincts les appartements issus de la division matérielle de son lot n°1, d’une astreinte par appartement irrégulièrement occupé et par infraction constatée passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 20 infractions,

– réformer le jugement en ce qu’il a jugé que cette astreinte serait de 2 000 euros,

– juger que l’astreinte sera en définitive de 20 000 euros et autoriser tout huissier mandaté par lui procéder à toute mesure sur les lieux pour s’assurer du respect de cette condamnation,

– confirmer le jugement au titre des frais irrépétibles et des dépens,

– débouter la société de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

ajoutant au jugement

– condamner la société à lui payer la somme de 6 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la procédure d’appel,

– condamner la société aux entiers dépens au profit de Maître Sylvain Cayre, avocat, sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2023.

A l’audience du 6 février 2023 à 13 heures 30, la cour a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel formé par la société pour défaut de justificatif de l’acquittement du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts et a mis l’affaire en délibéré au 28 février 2023.

Le 6 février 2023 à 14 heures 36, le conseil de la société a produit le justificatif de l’achat du timbre fiscal dématérialisé correspondant à la procédure et les parties ont été informées de la prorogation du délibéré au 25 avril 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la nullité de l’assignation

La société fait valoir que le syndic n’était pas valablement habilité à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires en l’absence d’une résolution en ce sens ; que le défaut de pouvoir du syndic constitue une irrégularité de fond qui entraîne la nullité de l’assignation ; qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires a communiqué un procès-verbal d’assemblée générale du 16 juin 2022 comportant une résolution autorisant le syndic à agir contre elle ; qu’elle en prend acte.

Le syndicat des copropriétaires confirme que l’assemblée générale du 16 juin 2022 a adopté la résolution n°7 aux termes de laquelle il est donné mandat au syndic pour agir à l’encontre de la société aux fins de remise en état du lot n°1 ; que par la même résolution, l’assemblée générale confirme le mandat préalablement donné au syndic et l’autorise à mener toutes procédures devant toutes juridictions, dirigées à l’encontre de la société.

Réponse de la cour

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

Encore, selon, l’article 121 du même code, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, la cour observe, d’une part, que la société se contente de soulever la nullité de l’assignation sans en tirer de conséquence sur la procédure en cours, d’autre part, que par une résolution adoptée à l’assemblée générale du 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a donné mandat au syndic pour agir à l’encontre de la société aux fins de remise en état du lot n° 1, de sorte que la cause de nullité a disparu au jour où la cour d’appel statue.

La société est en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance.

2. Sur les demandes relatives à la division du lot n° 1

La société fait valoir en substance :

– qu’à défaut de clause contraire contenue dans le règlement de copropriété, la division des lots est libre ; que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais adopté un refus général de diviser les lots ; que la demande de division refusée par l’assemblée générale en 1981 dont tente de se prévaloir le syndicat des copropriétaires n’est pas transposable au cas d’espèce dans la mesure où elle avait pour objet l’exercice d’une profession dans l’immeuble et que le règlement de copropriété interdit ces activités ; qu’une précédente division de lot a eu lieu en 2013, entraînant une modification de l’état descriptif de division ;

– que la clause du règlement de copropriété selon laquelle l’immeuble est affecté à une occupation bourgeoise ne fait aucunement référence à un standing particulier mais signifie seulement que l’immeuble est exclusivement affecté à l’habitation et qu’aucun usage commercial des lots n’est permis ; que le règlement de copropriété permet la location des lots et ne comporte aucune clause interdisant expressément la location d’un lot unique à des locataires multiples ; que la clause interdisant les pensions de famille fait référence à une activité professionnelle assimilée à l’hôtellerie, café, café chantant ou donnant des concerts, restaurant, de sorte que le lot n° 1 ne peut pas être considéré comme une pension de famille ; qu’elle n’exerce aucune activité professionnelle au sein de son lot ni aucune activité de type « airbnb » ;

– que le local du sous-sol est vide et ne peut être utilisé à usage d’habitation dès lors qu’il ne répond pas aux conditions du règlement sanitaire départemental ; que par procès-verbal d’huissier du 29 novembre 2021, il a été constaté que le lot n°1 comprend désormais quatre appartements au rez-de-chaussée ; que la division a pour effet d’augmenter de trois le nombre d’appartements dans l’immeuble, soit une augmentation de 21% du nombre total d’appartements, augmentation conforme avec les critères de la jurisprudence, de sorte que les aménagements ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ;

– que l’immeuble est situé dans un arrondissement hétéroclite et cosmopolite, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement arguer de ce que les appartements porteraient atteinte à la tranquillité des copropriétaires ; que l’immeuble n’est pas de très haut standing puisque les parties communes sont en mauvaise état.

Le syndicat des copropriétaires réplique essentiellement :

– que la division du lot n° 1 en cinq appartements porte atteinte à la destination de l’immeuble, de très haut standing, et aux droits des autres copropriétaires ; que la division a entraîné la création de six appartements de petite taille qui va nécessairement augmenter le nombre d’occupants, les nuisances et charges en découlant, de sorte que cette situation porte atteinte à la tranquillité des copropriétaires occupants ;

– que la société n’ignorait pas, lors de son acquisition, que l’assemblée générale du 3 mai 2018 avait refusé à son vendeur de procéder à la division de son lot ; que l’assemblée générale du 27 avril 1981 a refusé à chaque copropriétaire le droit de diviser son lot et que la contestation de la résolution refusant le droit de diviser les lots a été rejetée par un jugement définitif du tribunal de 1982 qui n’a pas été retrouvé ;

– que le règlement de copropriété énonce que « les divers appartements des étages, même de celui du rez-de-chaussée sont en principe affectés à des habitations bourgeoises et personnelles » ; qu’il autorise la mise en location de chaque appartement mais prend soin de stipuler que « les pensions de famille » sont interdites ; que la société ne peut valablement arguer du fait que la division ne comporte plus que quatre appartements alors que le constat d’huissier a constaté l’existence de six appartements dont un en sous-sol et qu’elle s’est contentée de supprimer une simple cloison entre deux appartements qui disposent chacun d’une cuisine et d’une salle de bain de sorte que cette cloison pourra être rétablie.

Réponse de la cour

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Par ailleurs, selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de ces textes, la division d’un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, et le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Dès lors, est licite la clause d’un règlement de copropriété interdisant ou restreignant la division des lots si cette interdiction ou cette restriction est justifiée par la destination de l’immeuble, notamment à effet de préserver le standing d’un immeuble résidentiel.

En l’espèce, il est stipulé dans le règlement de copropriété que :

– « L’immeuble sera divisé en six lots ; chaque lot sera la propriété exclusive et particulière de son acquéreur. »,

– « Il ne pourra jamais être installé aucun commerce ou industrie ou autre profession qui à raison du bruit, de l’odeur, des dangers d’incendie ou autres inconvénients, seraient de nature à compromettre ou troubler la tranquillité et la jouissance des autres co-propriétaires ou locataires de la maison. »,

– « Les divers appartements des étages, de même que celui du rez de chaussée sont en principe affectés à des habitations bourgeoises et personnelles. Les propriétaires ne pourront louer qu’à des personnes de bonne vie et moeurs. »,

– « Chaque propriétaire pourra faire à ses frais, dans les portions d’immeuble lui appartement et même sur les portions communes de l’immeuble, tous travaux se rapportant à la distribution et à l’agrément intérieur des portions lui appartenant. Il pourra faire tous les travaux et innovations qu’il jugera convenables pourvu qu’il ne change pas la disposition des choses communes. »,

– « Il ne pourra être installé aucune pension de famille, avec ou sans logement, hôtel […] ».

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, le règlement de copropriété n’interdit pas la division des lots. En effet, cette interdiction n’est pas expressément mentionnée dans le règlement et elle ne résulte explicitement ni de la clause d’occupation bourgeoise, qui n’a pour objet que d’interdire l’exercice des activités commerciales, industrielles, professionnelles ou libérales, ni de celle qui interdit les pensions de famille, ni de celle, enfin, qui précise que « les divers appartements des étages, de même que celui du rez de chaussée sont en principe affectés à des habitations bourgeoises et personnelles », étant rappelé que lorsque le règlement de copropriété apporte des restrictions au droit des copropriétaires, elles doivent être interprétées strictement.

Encore, le tribunal a exactement relevé que si le syndicat des copropriétaires indique qu’une telle division a été interdite par un vote de l’assemblée générale du 27 avril 1981 ayant fait l’objet d’un recours judiciaire rejeté, la décision du tribunal n’est pas produite, de sorte que la subsistance de cette interdiction n’est pas démontrée.

De même, c’est par une exacte appréciation des pièces produites qu’il a considéré que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2018 refusant au précédent propriétaire du lot n° 1 le raccordement d’un logement supplémentaire à l’interphone et aux réseaux ne saurait valoir en soi refus de division de l’immeuble, et ce même si certains copropriétaires ont fait acter que le refus était motivé par l’atteinte à la destination de l’immeuble engendré par la division du lot.

En revanche, c’est à tort que le tribunal a retenu que la division du lot est contraire à la destination de l’immeuble, alors, d’une part, que la clause d’occupation bourgeoise insérée dans le règlement de copropriété ne traduit pas le niveau de standing de l’immeuble, d’autre part, que s’il ressort effectivement des procès-verbaux et photographies produites que l’immeuble est cossu et bénéficie de parties communes de belle facture, la cour retient néanmoins qu’il ne présente pas un caractère particulièrement exceptionnel ou luxueux, au regard notamment de son environnement urbain, que le quatrième étage de l’immeuble est déjà composé de plusieurs logements et que la division opérée par la société conduit à diviser une surface de plus de 350 m² en quatre logements et à ne créer que trois lots supplémentaires, ce qui n’apparaît pas de nature à modifier la manière de vivre des habitants ou à accroître sensiblement les charges et nuisances supportées par la copropriété.

Au vu de ce qui précède, il n’apparaît pas que la division du lot n° 1, qui n’est pas interdite par le règlement de copropriété, soit contraire à la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Aussi convient-il d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société à remettre à ses frais le lot n°1 en l’état d’« appartement formant tout le rez-de-chaussée de la maison », soit en un logement unique, et lui a ordonné sous astreinte de cesser la mise à disposition d’occupants distincts des appartements issus de la division matérielle de son lot. Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes de ces chefs.

3. Sur la demande de remise en état des parties communes de l’immeuble

La société soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de travaux sur les parties communes ; qu’il ne rapporte pas la preuve de ce que les canalisations, tuyaux ou fourreaux ont été posés par elle ; que si la canalisation est neuve, son existence et les travaux de percement du sol sont antérieurs à son acquisition.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’huissier de justice a constaté l’existence de branchement et de percements au niveau des canalisations, parties communes, de sorte que la société devra être condamnée à remettre les canalisations en l’état.

Réponse de la cour

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des canalisations et percements présents dans les caves, dès lors qu’il ne ressort pas du seul procès-verbal de constat produit aux débats la preuve que la société appelante (ou son auteur) serait à l’origine de ces aménagements, aucun élément ne permettant de connaître la configuration initiale, ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en cause d’appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré, sauf en celle de ses dispositions ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de remise en état des canalisations et percements présents dans les caves,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Justin de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,

Le condamne à payer à la société Justin la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT