Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 JUIN 2023

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10973 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFEO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/03360

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société NOVADB, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 818 980 906

C/O Société NOVADB

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

INTIME

Monsieur [Z] [E]

né le 19 décembre 1993 à [Localité 11] (94)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Et encore : [Adresse 4]

Représenté par Me Eric AUDINEAU et assisté par Me Charles-Amadou DRAME – AARPI AUDINEAU GUITTON – avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PRÉTENTIONS

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] est composé de 5 étages.

Le règlement de copropriété afférent à cet immeuble, daté du 1er février 1961, décrit ainsi qu’il suit le lot n°15 ‘Au 4ème étage, porte face : un débarras et un water-closet et les 8/1000èmes des parties communes générales’.

Par acte reçu le 20 juin 1973 par M. [W] [K], notaire associé à [Localité 10], M. [U] a vendu le lot n°15 à Mme [A] [Y].

Par acte reçu le 4 juillet 2006 par Mme [R] [L], notaire associée [Localité 6] (Val de Marne), Mme [A] [Y] a vendu à Mme [X] [C] divorcée de M. [J] [E] ce lot n°15 :

‘Au 4ème étage porte face, un débarras et water-closets

Etant ici précisé qu’à la suite de travaux effectués par M. [J] [U] précédent propriétaire, à l’intérieur des locaux, la désignation de ce lot s’établit actuellement de la manière suivante : une chambre aménagée’.

Par acte reçu le 13 juin 2014 par M. [P] [H], notaire à [Localité 7], Mme [X] [C] divorcée de M. [J] [E] a vendu à M. [Z] [E], ce lot numéro 15 :

‘Au 4ème étage porte face, un débarras et water-closets

Etant ici précisé qu’à la suite de travaux effectués par le précédent propriétaire, à l’intérieur des locaux, la désignation actuelle de ce lot est la suivante : Studio avec salle de douche et toilettes, cuisinette et chambre en mezzanine’.

En novembre 2014, le plancher du lot n°15 du 4ème étage s’est effondré dans le local situé au 3ème étage.

Le syndic de l’immeuble a mandaté l’entreprise de plomberie ADRC aux fins d’une recherche de fuite. Celle-ci lui a indiqué avoir constaté le 12 novembre 2014 l’existence d’une douche, d’un wc et d’une cuisinette dans la chambre du 4ème étage.

Le syndicat des copropriétaires a fait établir un procès-verbal d’huissier le 14 décembre 2015, aux fins de constats d’un dégât des eaux et de certains aménagements non autorisés de certaines parties communes.

Par acte en date du 14 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] a assigné M. [Z] [E] aux fins de le condamner à cesser d’affecter son lot n°15 à usage d’habitation en supprimant l’ensemble des aménagements réalisés à cette fin (douche, cuisine et coin couchage), et à lui restituer la propriété des combles.

Faisant valoir la suppression de l’alimentation en eau du lot n°15 par le syndicat, M. [Z] [E] a saisi le juge de la mise en état aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture du 12 juin 2018.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2019, le juge de la mise en état a révoqué cette ordonnance de clôture.

Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

– prononcé la clôture de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 17/03360 à la date du 10 décembre 2019,

– déclaré prescrite la demande de cessation de d’affectation du lot numéro 15 à usage d’habitation et de suppression des installations sanitaires, ainsi que la demande de remise en état du mur du fond de son lot numéro 15 (avec suppression du passage de la canalisation d’évacuation et reconstitution du ‘jour’ à la place de la fenêtre),

– rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] aux fins de restitution des combles situés au-dessus de son débarras et du couloir d’accès,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] à faire procéder aux travaux de remise en état de l’alimentation en eau du lot n°15 par une entreprise qualifiée, et à remettre en état de fonctionnement le ballon d’eau chaude de M. [Z] [E] selon les préconisations qui figurent dans le mail Aquastyl du 2 septembre 2015 sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 3 mois à compter de l’expiration d’un délai de trois mois après la date de signification du présent jugement,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [Z] [E] la somme de 3.600 € en réparation de son trouble de jouissance,

– débouté M. [Z] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

– rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 juillet 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], appelante, invite la cour, au visa des articles 2, 3, 8, 9, 14, 25, 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

– infirmer le jugement rendu le 14 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, à l’exception de ce qu’il a débouté M. [Z] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

statuant à nouveau,

– condamner M. [Z] [E] d’avoir à lui restituer la propriété des combles situés au-dessus de l’entrée de son débarras, lot n°15, et du couloir d’accès, notamment en supprimant les aménagements privatifs réalisés (coin couchage et ballon d’eau chaude) et à remettre lesdits combles en état d’origine en rebouchant les accès par lui créés,

– assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner M. [Z] [E] d’avoir à cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et ne l’utiliser qu’à usage de débarras,

en conséquence,

– condamner M. [Z] [E] à supprimer l’installation de douche, de cuisine et le coin couchage,

– assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

– faire injonction à M. [Z] [E] d’avoir à informer tout nouvel acquéreur de son lot de cette interdiction,

– condamner M. [Z] [E] d’avoir à supprimer la canalisation d’évacuation à remettre à l’état de jour d’origine l’ouverture pratique dans le mur du fond de son lot,

– assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

sur les demandes de M. [Z] [E]

– déclarer irrecevable la demande de M. [Z] [E] de le condamner à lui verser la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

– débouter M. [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner M. [Z] [E] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [Z] [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 14 mars 2023 par lesquelles M. [Z] [E], intimé, invite la cour, au visa des articles 9 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1353 du code civil, à :

– confirmer le jugement du 14 mai 2020 en ce qu’il a déclaré prescrite l’action du syndicat à son encontre,

– débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

ce faisant,

– constater que le changement de destination du lot n°15 pour un usage d’habitation date au minimum de 1973 et qu’il s’est perpétué depuis plus de 30 ans sans interruption aux termes de 3 actes notariés successifs,

– déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], tendant à obtenir sa condamnation d’avoir à cesser d’affecter son lot n°15 à usage d’habitation,

subsidiairement,

– constater que l’immeuble du [Adresse 1] est à usage d’habitation,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande tendant à obtenir de d’avoir à cesser d’affecter son lot n°15 à usage d’habitation qui est conforme à la destination de l’immeuble,

– constater que les combles sont situés au-dessus du lot n°15 et ne sont accessibles que par le lot n°15,

– constater qu’il n’y a aucun équipement commun à l’intérieur et qu’ils ne sont d’aucun usage pour la copropriété,

– juger que les combles attenants au lot n°15 sont la propriété privative du copropriétaire,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de cette demande de restitution des combles qui ne sont pas des parties communes,

– constater que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de déposer les installations sanitaires du lot n°15, s’appuie sur des preuves non contradictoires et sur un constat d’huissier constitutif d’une violation de domicile,

– prononcer la nullité du constat d’huissier en date du 14 décembre 2015 dressé par M. [G] dans le lot n°15 sans autorisation de justice ou de sa part,

– constater que la preuve de la non-conformité des installations sanitaires du lot n°15 n’est pas établie,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande de dépose des installations sanitaires du lot n°15 sous astreinte,

– constater que les installations sanitaires du lot n°15 datent de l’époque où Mme [Y] en était propriétaire,

– constater que ces travaux ont plus de 10 ans,

– déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] tendant à supprimer les installations sanitaires de la studette,

– déclarer prescrite et mal fondée l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] tendant à obtenir la remise en état de la fenêtre sous astreinte,

subsidiairement,

– constater que le plan d’origine fait état de l’existence d’une fenêtre dans le lot n°15,

– juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] n’apporte pas la preuve de la modification de la fenêtre du lot n°15,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande de remise en état de la fenêtre,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

reconventionnellement,

– condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] à lui verser la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la prescription d’actions du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires forme trois prétentions, identiques en première instance et en appel, aux fins de condamner M. [Z] [E] à :

– lui restituer la propriété des combles situés au-dessus de l’entrée de son débarras, lot n°15, et du couloir d’accès, notamment en supprimant les aménagements privatifs réalisés (coin couchage et ballon d’eau chaude) et en remettant lesdits combles en état d’origine en rebouchant les accès par lui créés,

– cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et ne l’utiliser qu’à usage de débarras, et en conséquence supprimer l’installation de douche, de cuisine et le coin couchage,

– condamner M. [Z] [E] à supprimer la canalisation d’évacuation et remettre à l’état de jour d’origine l’ouverture pratiquée dans le mur du fond de son lot ;

Ces prétentions s’analysent en :

– une action en restitution de parties communes,

– une action en remise à l’état initial de l’affectation du lot,

– une action en remise en état suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ;

En l’espèce, il convient de considérer que :

– la demande de supprimer les aménagements privatifs réalisés (coin couchage et ballon d’eau chaude) et de remettre en état des combles en état d’origine en rebouchant les accès créés est accessoire à la demande de restitution des combles,

– la demande de n’utiliser le lot n°15 qu’à usage de débarras, et en conséquence de supprimer l’installation de douche, de cuisine et le coin couchage est accessoire à la demande de cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 ;

M. [E] sollicite dans le dispositif de ses conclusions de :

– constater que le changement de destination du lot n°15 pour un usage d’habitation date au minimum de 1973 et qu’il s’est perpétué depuis plus de 30 ans sans interruption aux termes de 3 actes notariés successifs,

– déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], tendant à obtenir sa condamnation d’avoir à cesser d’affecter son lot n°15 à usage d’habitation,

– constater que les installations sanitaires du lot n°15 datent de l’époque où Mme [Y] en était propriétaire,

– constater que ces travaux ont plus de 10 ans,

– déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] tendant à supprimer les installations sanitaires de la studette,

– déclarer prescrite et mal fondée l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] tendant à obtenir la remise en état de la fenêtre sous astreinte ;

En page 8 de ses conclusions d’appel, M. [E] sollicite de déclarer prescrite ‘la demande de cessation de l’affectation du lot n°15 à usage d’habitation, de suppression des installations sanitaires et de remise en état du mur du fond de son lot (avec suppression du passage de la canalisation d’évacuation et reconstitution du jour à la place de la fenêtre)’ ;

Selon l’analyse ci-avant :

– ‘la demande de suppression des installations sanitaires’ est accessoire à la deuxième prétention du syndicat de cesser l’affectation d’habitation,

– ‘la demande de remise en état du mur du fond de son lot (avec suppression du passage de la canalisation d’évacuation et reconstitution du jour à la place de la fenêtre)’ correspond à la troisième prétention du syndicat ;

Il convient donc de considérer que M. [E] soulève la prescription des deuxième et troisième prétentions du syndicat des copropriétaires soit la prescription de :

– l’action en remise à l’état initial de l’affectation du lot,

– l’action en remise en état suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ;

Le syndicat utilisant, pour contester les exceptions de prescription de ses actions, le constat d’huissier du 14 décembre 2015, dont M. [E] demande en appel de prononcer la nullité, il y a lieu au préalable d’étudier la régularité de ce constat ;

sur la régularité du constat d’huissier du 14 décembre 2015

M. [E] sollicite en appel de prononcer la nullité du constat dressé par l’huissier M. [G] le 14 décembre 2015, au motif que l’huissier a pénétré dans le lot n°15 sans autorisation de justice ou de sa part ;

En l’espèce, selon ce constat du 14 décembre 2015, l’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires a pénétré dans les combles litigieuses ; or, il ressort de l’analyse ci-après que ces combles sont des parties communes de l’immeuble ; il n’y avait donc pas lieu à autorisation de justice ou de la part de M. [E] ;

En conséquence, la demande en appel de M. [E] de prononcer la nullité du constat d’huissier du 14 décembre 2015 est rejetée ;

sur la prescription de l’action en remise à l’état initial de l’affectation du lot n°15

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version à la date de l’assignation du 14 février 2017, ‘Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans’ ;

Le point de départ de l’action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 est la date à laquelle le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer cette action ;

En l’espèce, il convient de considérer que la demande de remise à l’état initial de l’affectation du lot n°15 est une action personnelle du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il appartient à M. [E] de démontrer que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’affectation d’habitation du lot n°15, notamment de l’existence d’une douche et d’une cuisinette, depuis plus de 10 ans avant l’assignation du 14 février 2017, soit depuis une date antérieure au 14 février 2007 ;

Le syndicat des copropriétaires indique avoir découvert le changement d’affectation du lot n°15 lors du désordre d’affaissement du plancher du lot n°15 en novembre 2014 ;

M. [E] produit les actes notariés de vente du lot n°15, du 20 juin 1973 et du 4 juillet 2006, qui mentionnent une chambre aménagée, mais M. [E] ne produit aucune pièce justifiant que le syndicat des copropriétaires ait été informé du contenu de ces actes notariés avant le 14 février 2007 ;

M. [E] produit les attestations de Mme [V] [O] épouse [N] et de Mme [B] [F] qui déclarent avoir visité le studio au printemps 2006 comprenant notamment une douche, un wc et une cuisinette, mais M. [E] ne produit aucune pièce justifiant que le syndicat des copropriétaires ait été informé de ces éléments avant le 14 février 2007 ;

En conséquence, M. [E] ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance du changement d’affectation du lot n°15 en habitation avant le 14 février 2007, le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de cessation de d’affectation du lot numéro 15 à usage d’habitation et de suppression des installations sanitaires ;

Et il y a lieu de rejeter l’exception d’irrecevabilité pour prescription soulevée par M. [E] de l’action du syndicat des copropriétaires en remise à l’état initial de l’affectation du lot n°15 ;

sur la prescription de l’action en remise en état suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version à la date de l’assignation du 14 février 2017, ‘Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans’ ;

Le point de départ de l’action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 est la date à laquelle le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer cette action ;

En l’espèce, il convient de considérer que la demande de remise en état du mur du fond du lot n°15 est une action personnelle du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il appartient à M. [E] de démontrer que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du percement et du passage de la canalisation d’évacuation et de la création d’une fenêtre à la place du jour depuis plus de 10 ans avant l’assignation du 14 février 2017, soit depuis une date antérieure au 14 février 2007 ;

Le syndicat des copropriétaires produit un courriel du 20 juillet 2009 (pièce 18) dans lequel un membre du conseil syndical de l’immeuble voisin du [Adresse 2] adresse à son syndic ‘des photos du pignon appartenant au [Adresse 1] montrant un jour de souffrance transformé en fenêtre ouvrante au cours de l’année passée, ainsi qu’un raccordement clandestin sur la colonne des eaux usées du bâtiment C de notre immeuble’ ;

Toutefois ce courriel est postérieur au 14 février 2007 et M. [E] ne produit aucune pièce démontrant que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance, à une date antérieure au 14 février 2007, de ces travaux réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de remise en état du mur du fond de son lot n°15 (avec suppression du passage de la canalisation d’évacuation et reconstitution du ‘jour’ à la place de la fenêtre) ;

Et il y a lieu de rejeter l’exception d’irrecevabilité pour prescription soulevée par M. [E] de l’action du syndicat des copropriétaires en remise en état, suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ;

Sur l’action en restitution de parties communes

Le syndicat des copropriétaires sollicite de lui restituer la propriété des combles situés au-dessus de l’entrée de son débarras, lot n°15, et du couloir d’accès, notamment en supprimant les aménagements privatifs réalisés (coin couchage et ballon d’eau chaude) et en remettant lesdits combles en état d’origine en rebouchant les accès par lui créés ; il fonde sa demande sur les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que les combles litigieuses sont accessibles par le palier et l’escalier qui sont des parties communes ;

M. [E] oppose que les combles litigieuses sont sa propriété privative au motif qu’elles ne sont pas précisées dans le règlement de copropriété et qu’elles n’étaient initialement accessibles que par le lot n°15 ;

sur la nature des combles litigieuses

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, ‘Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire’ ;

Aux termes de l’article 3 de la même loi, dans sa version applicable à la date de l’assignation, ‘Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux…’;

En l’espèce, le règlement de copropriété (pièce 2 SDC) stipule notamment dans son titre 2ème :

– ‘Article 2ème Division de l’immeuble par lots … sur les plans ci-annexés … lot n°15 Au 4ème étage, porte face : un débarras et un water-closet et les 8/1000èmes des parties communes générales …’,

– ‘Article 5ème Parties communes à tous les copropriétaires : Les parties communes … comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement ou logement ou local déterminé (et de ses dépendances) ou celles qui sont déclarées telles par les lois et les usages.

Elles comprennent notamment …

Cette énumération est purement énonciative et non limitative…

– ‘Article 6ème Propriété exclusive et particulière : … chaque propriétaire d’appartements ou locaux aura la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans son lot et lui revenant tels qu’ils sont désignés sous l’article 2ème du titre 2ème ci-dessus … Et, en général, tout ce qui est inclus à l’intérieur des appartements et locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative …’ ;

Les combles litigieuses ne sont pas incluses dans la description du lot n°15 et ne sont pas expressément mentionnées dans la description non limitative des parties communes et des parties privatives du règlement de copropriété ;

Sur le plan annexé au règlement de copropriété (pièce 3 SDC), la partie en haut à droite du plan du 4ème étage (au sud-est) est composée de :

– un premier palier,

– d’un côté de ce palier, un premier escalier qui monte au 5ème étage, et à l’opposé, de l’autre côté de ce palier, un second escalier en direction du lot n°15,

– dans le prolongement de ce second escalier, un second palier,

– dans le prolongement de ce second palier, le lot numéroté 15 ;

Sur ce plan, le lot n°15 a une forme de trapèze, il est noté dans la partie gauche du lot le terme ‘débarras’ et dans la partie droite du lot le terme ‘wc’ ;

Il ressort de ce plan, du constat d’huissier du 14 décembre 2015 (pièce 8 SDC), des photographies produites par M. [E] (pièces 5, 16 et page 11 des conclusions) et des photographies produites par le syndicat des copropriétaires (pièce 31 et page 9 des conclusions), qu’à la date du 14 décembre 2015 :

– l’espace, correspondant aux termes ‘débarras’ et ‘wc’ sur le plan, comprend une douche, des wc et une cuisinette,

– la partie des combles litigieuses, dans laquelle sont installés un matelas et des étagères, est accessible depuis cet espace par une échelle,

– la partie des combles litigieuses, dans laquelle est installé le ballon d’eau chaude, est située dans la prolongation de la partie des combles litigieuses dans laquelle sont installés un matelas et des étagères,

– les deux parties de ces combles sont séparées par une cloison,

– les combles litigieuses composées, de la partie dans laquelle sont installés un matelas et des étagères et de la partie dans laquelle est installé le ballon d’eau chaude, ne sont pas situées au-dessus de l’espace comprenant la douche, les wc et la cuisinette, mais au-dessus du second palier, du second escalier et du premier palier, et donc en dehors de la délimitation du lot n°15 figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété,

– ces combles litigieuses ne sont pas incluses dans les autres lots mentionnés sur le plan ;

Ainsi le syndicat des copropriétaires démontre que les combles litigieuses, tant la partie dans laquelle sont installés un matelas et des étagères que la partie dans laquelle est installé le ballon d’eau chaude, ne sont pas comprises dans le lot n°15, tant selon la description du lot dans le règlement de copropriété que selon le plan annexé au règlement de copropriété, et qu’elles ne sont pas non plus incluses dans un autre lot privatif de l’immeuble ;

Le règlement de copropriété stipule en page 17 dans l’article 5 ‘Parties communes à tous les copropriétaires : …

Les parties communes … comprennent notamment … l’escalier, sa cage et les paliers …

Les parties communes ainsi déterminées dans l’immeuble appartiendront à chacun des copropriétaires dans les proportions qui ont été ci-dessus fixées en millièmes sous l’article deuxième du titre deuxième

Etant ici précisé

Que les escaliers, paliers et couloirs des étages ne seront considérés communs qu’aux propriétaires des appartements ou locaux qu’ils desservent, qui en assumeront seuls les charges d’entretien et de réparation à l’exclusion des autres propriétaires et spécialement ceux du rez-de chaussée et des caves …’ ;

Il ne ressort pas de cette disposition du règlement de copropriété que ‘le premier palier, le second escalier et le second palier’, au dessus desquels sont situées les combles litigieuses, sont des parties privatives de l’immeuble ;

En conséquence, ces combles litigieuses ne sont pas réservées à l’usage exclusif et particulier d’un lot au sens de l’article 5 du règlement de copropriété et sont donc des parties communes de l’immeuble ;

Le fait qu’il existe un accès à ces combles litigieuses à partir du lot n°15, créé par le ou les précédents propriétaires sans autorisation de l’assemblée générale, et maintenu par M. [E], sans autorisation de l’assemblée générale, ne permet pas de considérer que ces combles sont comprises dans le lot n°15 ni qu’elles soient des parties privatives ;

L’absence de démonstration, de l’existence depuis l’origine de l’immeuble de la trappe permettant aujourd’hui d’accéder à ces combles depuis les parties communes de l’immeuble, ne remet pas en cause l’analyse ci-avant selon laquelle ces combles sont des parties communes de l’immeuble ;

Concernant cette trappe, il ressort de la photographie figurant en page 9 des conclusions du syndicat des copropriétaires et du constat d’huissier du 14 décembre 2015 (pièce 8) qu’elle est située en haut d’une échelle installée au niveau du premier palier, partie commune de l’immeuble, et qu’elle donne accès aux combles litigieuses ; dans son courrier du 19 février 2016 (pièce 27 SDC), M. [Z] [E] reproche au syndicat des copropriétaires d’être entré dans son lot ‘en utilisant une trappe qui a été créée précédemment et contre laquelle j’avais protesté et demandé la remise en état auprès du précédent syndic’ ; le vote des travaux de réfection de la cage d’escalier par l’assemblée générale du 9 avril 2018, visant un devis mentionnant ‘Au dernier étage, reconstitution du bâti, puis achat et pose d’une porte d’accès aux combles …’ ne permet pas de déterminer s’il s’agit d’une réfection ou d’une création de la trappe et que cette trappe ait été créée à l’origine ou en 2018 ne modifie pas l’analyse ci-avant ;

Il convient donc de considérer que les combles litigieuses sont des parties communes de l’immeuble ;

sur les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à la restitution des parties communes

Le syndicat des copropriétaires sollicite de lui restituer la propriété des combles situés au-dessus de l’entrée de son débarras, lot n°15, et du couloir d’accès, notamment en supprimant les aménagements privatifs réalisés (coin couchage et ballon d’eau chaude) et en remettant lesdits combles en état d’origine en rebouchant les accès créés ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ‘Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble …’ ;

Il est interdit de s’approprier une partie commune pour en faire un usage privatif du moins sans autorisation ;

En l’espèce, il est constant que c’est sans autorisation de l’assemblée générale que M. [E] s’est approprié les combles litigieuses, partie commune de l’immeuble, pour en faire un usage privatif ; le fait que le ou les propriétaires précédents aient fait de même n’exonère pas M. [E] de son obligation de respect de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ;

Le règlement de copropriété stipule dans son article 7 que ‘Les dégradations faites aux parties communes par le fait d’un copropriétaire, ou son locataire, de son personnel, ou des personnes se rendant chez lui, seront réparées entièrement aux frais du copropriétaire de l’appartement ou du local’ ;

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner M. [E] à lui restituer la propriété des combles litigieuses situées au-dessus de l’entrée de son lot n°15, soit la partie des combles litigieuses dans laquelle sont installés un matelas et des étagères et la partie des combles litigieuses dans laquelle est installé un ballon d’eau chaude, et en conséquence de faire droit à la demande de condamner M. [E] à supprimer les aménagements privatifs réalisés (coin couchage et ballon d’eau chaude) et à remettre lesdits combles en état d’origine en rebouchant les accès créés ;

Et il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur l’action en remise en état suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires sollicite de supprimer la canalisation d’évacuation et remettre, à l’état de jour d’origine, l’ouverture pratiquée dans le mur du fond de son lot, au motif que ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ;

M. [E] oppose, en sus de l’ancienneté des dates de travaux qu’il allègue au soutien de sa demande de prescription de l’action ci-avant analysée, que :

– le syndicat n’apporte pas la preuve des travaux qui ont consisté selon lui à percer le mur extérieur pour passer le tuyau d’évacuation des installations sanitaires et brancher l’évacuation des installations sanitaires,

– la fenêtre apparaît sur le plan d’origine annexé au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la transformation d’un jour en fenêtre ni que cette transformation impose à la copropriété voisine une vue illégale,

– la jurisprudence autorisant l’aménagement d’une douche dans les chambres de bonne ou de service, ce principe induit que les travaux de raccordement des parties privatives au réseau d’évacuation peuvent être réalisés,

– M. [E] n’a pas réalisé les travaux allégués ;

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation, ‘Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant …

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci …’;

Si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat doit recourir à l’intervention du juge pour faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés au besoin sous astreinte ;

sur la fenêtre

En l’espèce, il ressort de la photographie de l’intérieur du lot n°15 (pièce 5a [E]), des photographies du pignon extérieur de l’immeuble, soit celles annexées au courrier du 20 juillet 2009 d’un membre du conseil syndical de la propriété voisine (pièce 18 SDC), celle en page 6 du rapport du 14 mars 2015 de M. [I], ingénieur en construction mandaté par le conseil syndical (pièce 9 SDC) et celle annexée au courrier du syndic du 5 octobre 2016 (pièce 13 SDC), qu’il existe une fenêtre à deux vantaux, avec ouverture à la française et vitres transparentes, sise dans le lot n°15 et donnant sur le pignon de l’immeuble du côté de la propriété voisine sise [Adresse 2] ;

Les pièces produites au dossier démontrent qu’il existait à l’origine de la mise en copropriété de l’immeuble une petite ouverture et que celle-ci a été par la suite élargie :

– sur le plan du 4ème étage annexé au règlement de copropriété, une ouverture est dessinée dans le lot n°15 ; il n’y a pas de précision de ses dimensions mais sa taille est semblable aux ouvertures des autres débarras de l’immeuble et très inférieure à celles des autres lots composés de logements,

– Mme [V] [O] épouse [N] (pièce 8 [E]) et Mme [B] [F] (pièce 9 [E]) attestent avoir visité la studette en mai 2006 et constaté ‘une grande fenêtre’,

– dans le courriel du 20 juillet 2009 (pièce 18 SDC), un membre du conseil syndical de la copropriété voisine sise [Adresse 2] écrit ‘… je vous prie de bien vouloir trouver en pièce jointe des photos du pignon appartenant au [Adresse 1] montant un jour de souffrance transformé en fenêtre ouvrante au cours de l’année passée …’ ; les photos jointes correspondent à la fenêtre du lot n°15,

– dans le courrier du 12 août 2009 (pièce 17 SDC), le syndic du [Adresse 2] écrit au syndic du [Adresse 1] ‘Vous trouverez joint à ce courrier, une photo exposant ce mur pignon (du [Adresse 1]) … ainsi que l’ouverture sauvage d’un jour de souffrance créé par un des copropriétaires de cet immeuble …’,

– dans le courriel du 17 avril 2015 (pièce 16 SDC), le même membre du conseil syndical de la copropriété voisine sise [Adresse 2] écrit ‘L’ouverture du jour de souffrance date d’avant 2009. L’architecte en charge du ravalement de notre cour intérieure l’avait signalé à ma demande à notre ancien syndic en 2009 …’,

– dans le courriel du 29 février 2016 (pièce 15 SDC), le même membre du conseil syndical de la copropriété voisine sise [Adresse 2] écrit ‘Vendredi dernier … j’ai profité de cette rencontre (avec le conseil syndical du [Adresse 1]) pour les informer de l’ouverture illégale d’une fenêtre sur un pignon de leur immeuble donnant sur notre cour intérieure … nous vous prions de bien vouloir informer le nouveau syndic de cet immeuble de l’ouverture de cette fenêtre qui a été réalisée sans demande de permis auprès du service d’urbanisme de la mairie de [Localité 8] et sans que le conseil syndical du [Adresse 1] en ait eu connaissance. Cette transformation remonte à 2008. Je l’avais signalé à notre ancien syndic le 20 juillet 2009…’,

– dans le courriel du 19 septembre 2016 (pièce 12 SDC), le syndic du [Adresse 1] écrit au sujet de l’agrandissement de la fenêtre au 4ème étage sans autorisation ‘… veuillez trouver en pièces jointes : une photo de la fenêtre en question, état actuel … une photo de la fenêtre du 3ème étage à titre de comparaison …’ ;

Il convient de considérer que l’agrandissement d’une petite ouverture en fenêtre a affecté les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il devait donc être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; or, il est constant qu’une telle autorisation n’existe pas ;

M. [E] est donc responsable sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires de ces travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

Le fait que cet élargissement ait été réalisé par un propriétaire antérieur n’exonère pas M. [E] de cette responsabilité ;

Le syndicat des copropriétaires est donc légitime à solliciter la remise en état de cette ouverture ;

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] à remettre, à l’état de jour d’origine, l’ouverture pratiquée dans le mur du fond de son lot ;

Et il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

sur la canalisation d’évacuation

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du lot n°15 du 13 juin 2014 que, postérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble, un copropriétaire du lot n°15 a réalisé des travaux et créé notamment une salle de douche, des toilettes et une cuisinette, sachant qu’à l’origine le lot n°15 était constitué uniquement d’un débarras et d’un wc ;

Concernant les canalisations d’évacuation de ces installations sanitaires, il ressort des pièces produites au dossier notamment les éléments suivants :

– dans le courriel du 29 octobre 2015 (pièce 10 SDC), M. [E] écrit au syndic ‘J’ai bien pris note de votre analyse du désordre lié à mon branchement de cumulus … après la visite de l’entreprise Aquastyl, il a été clairement constaté que … mais que le branchement de descente est relié par l’extérieur au lieu d’être branché à l’intérieur …’,

– dans le procès-verbal du 14 décembre 2015 (pièce 8 SDC), l’huissier précise ‘… des sorties et arrivées d’eau et des tubes PVC récents sont visibles au dessus de la fenêtre sur cour (du 3ème étage). Sur le pan de mur, à hauteur du 4ème étage, je constate qu’il existe une douche avec un robinet et un pommeau de douche. Au 4ème étage, je me rends dans les parties communes où je constate que dans les combles il existe un ballon d’eau chaude et un tuyau d’évacuation en PVC. Le ballon est relié au tuyau PVC …’,

– dans son courrier du 5 octobre 2016 (pièce 13 SDC), le syndic indique ‘nous avons constaté la présence d’un raccordement de plomberie de votre canalisation d’eau sur la descente des eaux pluviales’ et il joint une photographie du pignon du [Adresse 1] sur laquelle est visible, sous la fenêtre du lot n°15, un raccordement d’une canalisation en provenance de l’intérieur de l’immeuble sur la descente des eaux pluviales de l’immeuble,

– dans le courriel du 2 septembre 2015 (pièce 17 [E]), l’entreprise Aquastyl écrit au syndic qu’elle a examiné la plomberie de Mme [C] à la demande du syndic et que l’évacuation du ballon d’eau chaude est ‘actuellement raccordé sur le conduit de ventilation en zinc d’une chute des parties communes’,

– dans le rapport du 14 mars 2015 (pièce 9 SDC), l’ingénieur de la construction mandaté par le syndicat des copropriétaires précise ‘Il apparaît à l’évidence que … les raccordements des pièces d’eau et autre wc (du lot n°15) sur les réseaux collectifs ont été réalisés sans autorisation …’,

– dans le courrier du 9 mars 2016 (pièce 14 SDC), le syndic du [Adresse 2] signale un raccordement clandestin sur une colonne du bâtiment C de sa copropriété,

– dans le courriel du 20 juillet 2009 (pièce 18 SDC), un membre du conseil syndical de la copropriété voisine sise [Adresse 2] écrit ‘… je vous prie de bien vouloir trouver en pièce jointe des photos du pignon appartenant au [Adresse 1] montrant … un raccordement clandestin sur la colonne des eaux usées du bâtiment C de notre immeuble …’ ; les photos jointes correspondent au pignon incluant la fenêtre du lot n°15,

– dans le courrier du 12 août 2009 (pièce 17 SDC), le syndic du [Adresse 2] écrit au syndic du [Adresse 1] ‘… vous pouvez le constater, un raccordement sauvage partant de ce mur rejoignant la colonne de descente appartenant au [Adresse 2] a été créée …’,

– dans le courriel du 29 février 2016 (pièce 15 SDC), le même membre du conseil syndical de la copropriété voisine sise [Adresse 2] écrit ‘Vendredi dernier … j’ai profité de cette rencontre (avec le conseil syndical du [Adresse 1]) pour les informer … d’un raccordement clandestin sur une colonne d’aération …’ ;

Ces pièces démontrent que le mur extérieur de l’immeuble du [Adresse 1], partie commune de l’immeuble, a été percé pour passer le tuyau d’évacuation des installations sanitaires du lot n°15 et le brancher sur une descente d’eaux pluviales ;

Il convient de considérer que ce percement et l’installation d’une canalisation au travers de ce percement puis le long du mur extérieur jusqu’à son branchement sur une descente d’eaux pluviales ont affecté les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ces travaux devaient donc être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; or, il est constant qu’une telle autorisation n’existe pas ;

M. [E] est donc responsable sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires de ces travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

Le fait que ces travaux aient été réalisés par un propriétaire antérieur n’exonère pas M. [E] de cette responsabilité ;

Le syndicat des copropriétaires est donc légitime à solliciter la suppression de la canalisation litigieuse ;

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] à supprimer la canalisation d’évacuation ;

Et il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur l’action en remise à l’état initial de l’affectation du lot

Le syndicat des copropriétaires sollicite de cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et ne l’utiliser qu’à usage de débarras, et en conséquence supprimer l’installation de douche, de cuisine et le coin couchage ;

M. [E] oppose que le changement de destination du lot n°15 est conforme à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu’au vu de la mention de chambre aménagée dans les actes notariés, il a cru de toute bonne foi que le changement d’usage était accepté, et que l’immeuble étant destiné à un usage exclusif d’habitation, le copropriétaire ne viole pas le règlement de copropriété s’il aménage en studio un lot qualifié de remise par ce règlement sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ‘Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble …’ ;

Le changement d’affectation des parties privatives de chaque lot ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, ni être contraire au règlement de copropriété ;

En l’espèce, il convient au préalable de constater qu’il n’y a pas lieu d’étudier, dans le cadre de l’action en remise à l’état initial de l’affectation du lot, la demande du syndicat de supprimer le coin couchage puisqu’il ressort de l’analyse ci-avant que le coin couchage n’est pas inclus dans le lot n°15 ; au surplus, il est déjà fait droit ci-avant à la demande du syndicat de supprimer le coin couchage dans le cadre de son action en restitution des combles ;

Il convient de constater que le lot n°15, décrit comme un débarras et un water-closet dans le règlement de copropriété, a changé d’affectation et est devenu à usage d’habitation avec l’installation d’une douche et d’une cuisine ;

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que ce changement d’affectation porte atteinte à la destination de l’immeuble, ou aux droits des autres copropriétaires, ou qu’il est contraire au règlement de copropriété ;

Il est constant que ce changement d’affectation n’a pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale et M. [E] ne peut valablement prétendre qu’il a cru de toute bonne foi que le changement d’affectation était accepté par la copropriété compte tenu de la mention de chambre aménagée dans les actes notariés, alors qu’il ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du contenu de ces actes notariés, ni qu’il ait eu connaissance des changements intervenus avant l’effondrement du plancher du lot n°15 dans le local du dessous au 3ème étage survenu en novembre 2014 ;

Toutefois le règlement de copropriété ne prévoit pas de disposition particulière relative au changement d’affectation des lots et n’impose pas une autorisation préalable de l’assemblée générale ;

Le règlement de copropriété ne prévoit pas de dispositions particulières relatives à la destination de l’immeuble ; il ressort du paragraphe d’introduction au règlement de copropriété et à l’article 2 relatif à la division de l’immeuble par lots que l’immeuble est composé de ’boutiques, appartements, logements, chambres et locaux’ et il convient de considérer qu’il s’agit d’un immeuble à destination mixte, incluant la destination d’habitation ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant, aux termes de laquelle M. [E] est condamné à restituer au syndicat des copropriétaires les combles, soit le coin couchage et la partie dans laquelle est installé le ballon d’eau chaude, à remettre, à l’état de jour d’origine, l’ouverture pratiquée dans le mur du fond de son lot, et à supprimer la canalisation d’évacuation de sa douche et de sa cuisinette, il convient de constater que le lot n°15 ne dispose plus de coin couchage, que sa surface de ‘4,21 m² Carrez et 14,14 m² au sol mezzanine comprise’ (pièce 6 [E]) sans ce coin couchage est réduite en comparaison des lots disposant de l’affectation d’habitation, et que le lot n°15 ne dispose plus de ballon d’eau chaude, ne dispose plus de canalisation d’évacuation et ne peut donc plus utiliser ni la douche ni la cuisinette ;

Il en ressort que cette description du lot n°15 est contraire à la destination d’habitation prévue par le règlement de copropriété, qui précise dans son article 1er qu’il s’agit ‘d’une propriété de rapport’ et dans son article 8 que ‘Les appartements et leurs dépendances devront être occupés et habités bourgeoisement’, et qu’en conséquence, elle porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires est donc légitime à solliciter la cessation de l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et ne l’utiliser qu’à usage de débarras, mais aussi de wc conformément à la description du lot dans le règlement de copropriété, et en conséquence de supprimer l’installation de douche et de cuisine ;

La question de savoir si les installations sanitaires sont en cause ou non dans l’effondrement du plancher du lot n°15 n’a pas d’incidence sur cette analyse ;

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] à cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et à ne l’utiliser qu’à usage de débarras et wc, et en conséquence à supprimer l’installation de douche et de cuisine ;

Il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur la demande d’injonction d’informer tout nouvel acquéreur de l’interdiction d’affectation d’habitation dans le lot n°15

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que le changement d’affectation des lots de l’immeuble n’est pas interdit, sous réserve qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, et qu’il ne soit pas contraire au règlement de copropriété ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’enjoindre à M. [E] d’informer tout nouvel acquéreur de l’interdiction d’affectation d’habitation dans le lot n°15 ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Z] [E]

sur la demande de rétablissement de l’alimentation en eau du lot n°15

M. [E] demande le rétablissement de l’alimentation en eau du lot n°15 ;

Le syndicat s’oppose au rétablissement de l’alimentation en eau du lot de M. [Z] [E], affirmant que ce lot n’est plus équipé de wc ni même d’une évacuation intérieure pour les wc depuis plusieurs années, et que les évacuations existantes sont celles créées par Mme [C], raccordées sur les évacuations d’eaux pluviales de l’immeuble voisin ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que ‘Il est suffisamment établi l’existence d’une évacuation interne à l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] à tout le moins du fait de l’existence d’un wc dans le lot n°15 mentionné dans le règlement de copropriété’ ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] à faire procéder aux travaux de remise en état de l’alimentation en eau du lot n°15 par une entreprise qualifiée, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 3 mois à compter de l’expiration d’un délai de trois mois après la date de signification du présent jugement ;

sur la demande de remise en fonctionnement du ballon d’eau chaude

M. [Z] [E] sollicite la remise en état de fonctionnement de son ballon d’eau chaude actuellement situé dans les combles, selon les préconisations de la société Aquastyl du 2 septembre 2015 qui indique la nécessité de rediriger l’évacuation du ballon sur une descente ;

En l’espèce, selon la facture du 17 mars 2016 (pièce 26 SDC), la société Aquastyl a procédé à l’arrêt électrique du chauffe-eau et à la dépose de la vidange du groupe de sécurité ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant aux termes de laquelle M. [E] est condamné à restituer au syndicat des copropriétaires les combles, dont la partie dans laquelle est installé le ballon d’eau chaude, à cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et à ne l’utiliser qu’à usage de débarras et wc, et en conséquence à supprimer l’installation de douche et de cuisine, il ne peut être fait droit à la demande de M. [E] de remise en fonctionnement du ballon d’eau chaude ;

Ainsi le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] à remettre en état le fonctionnement du ballon d’eau chaude de M. [Z] [E] selon les préconisations qui figurent dans le mail Aquastyl du 2 septembre 2015 sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 3 mois à compter de l’expiration d’un délai de trois mois après la date de signification du présent jugement ;

Et il y a lieu de débouter M. [E] de sa demande de remise en fonctionnement du ballon d’eau chaude ;

sur la demande au titre du préjudice de jouissance

M. [Z] [E] prétend à un préjudice de jouissance depuis janvier 2016 faute de possibilité d’utiliser les installations sanitaires suite à la mise hors service du ballon d’eau chaude, puis à la suppression de l’alimentation en eau du studio ;

En l’espèce, M. [E] étant condamné à cesser l’affectation d’habitation dans le lot n°15 et à ne l’utiliser qu’à usage de débarras et wc, il n’y a pas lieu de lui accorder un préjudice de jouissance depuis janvier 2016 faute de possibilité d’utiliser les installations sanitaires suite à la mise hors service du ballon d’eau chaude ;

M. [E] ne justifiant pas d’une utilisation du wc en dehors de l’affectation d’habitation du lot n°15, puisque le lot n°15 était déjà transformé en studio lorsqu’il l’a acquis, il n’y a pas lieu de lui accorder une préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser le wc suite à la suppression de l’alimentation en eau du lot n°15 ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [Z] [E] la somme de 3.600 € en réparation de son trouble de jouissance ;

Et il y a lieu de débouter M. [E] de sa demande au titre de son préjudice de jouissance ;

sur la demande au titre du préjudice moral

M. [Z] [E] réclame une somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi du fait de l’attitude et des propos qu’il qualifie de diffamatoires du syndicat des copropriétaires ; il considère que l’action engagée contre lui est abusive ;

En l’espèce, M. [E] succombant en ses demandes, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [E] ;