ARRÊT N°340

N° RG 21/03165

N° Portalis DBV5-V-B7F-GMYK

[I]

C/

[Z]

[V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 JUILLET 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES

APPELANTE :

Madame [J] [B] [I]

née le 20 Avril 1967 à [Localité 7] (67)

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Philippe MINIER de la SCP LLM SOCIÉTÉ D’AVOCATS LEFEBVRE LAMOUROUX MINIER MEYRAND REMY ROUX-MICHOT, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant Me Jenyfer CORVISIER, avocat au barreau de SAINTES

INTIMÉS :

Monsieur [F] [Z]

né le 23 Septembre 1956 à [Localité 4] (21)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [Y] [V] épouse [Z]

née le 08 Décembre 1957 à [Localité 6] (75)

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant tous deux pour avocat postulant et plaidant Me Quentin VIGIÉ de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Les époux [Z] ont mis en vente leur maison située commune de [Localité 5] pour un prix de 115 000 euros.

Mme [I] se portait acquéreur et signait le 28 novembre 2018 un compromis de vente établi par l’agence l’ Immobilière Internationale.

L’acte prévoyait notamment une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt de 125 000 euros, une clause pénale de 11 500 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, il était convenu que l’acquéreur aurait la jouissance du bien à compter du 7 décembre 2018 jusqu’au 15 février 2019 au plus tard dans l’attente de la régularisation de l’acte authentique.

L’indemnité mensuelle était fixée à 480 euros.

Une somme de 2000 euros était déposée sur le compte séquestre de l’agence immobilière.

Mme [I] a occupé l’immeuble entre le 8 décembre 2018 et le 15 février 2019.

Le 7 juin 2019, elle a informé l’ agence immobilière qu’elle n’avait pu obtenir son prêt.

Par courrier du 20 juin 2019, les vendeurs l’ont mise en demeure de leur verser la clause pénale de 11 500 euros outre la somme de 2000 euros.

Par acte du 28 mai 2020, les époux [Z] ont assigné Mme [I] aux fins de paiement des sommes de 11 500 et 2000 euros.

Par jugement du 3 septembre 2021 , le tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :

‘-dit que Madame [J] [I] n’a pas satisfait aux obligations mises à sa charge par le compromis de vente du 28 novembre 2018,

-condamne en conséquence Madame [I] à payer à Monsieur et Madame [F] [Z] la somme de onze mille cinq cent euros au titre de la clause pénale prévue audit compromis de vente

-autorise la SARL IMMOBILIERE INTERNATIONALE, sur production du présent jugement, à déconsigner au profit des époux [Z], la somme de deux mille euros qu’elle détient en vertu de l’accord d’occupation précaire conclu entre les parties au profit de Madame [I]

-condamne en outre Madame [I] aux dépens de l’instance et à payer à Monsieur et Madame [Z] une somme de deux mille Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

-déboute Madame [I] de ses autres demandes ‘

Le premier juge a notamment retenu que :

L’ acquéreur avait attesté qu’il n’existait pas d’empêchement à l’obtention du crédit prévu pour l’acquisition.

Or, le refus notifié le 3 janvier 2019 était motivé par son endettement en relation avec le défaut de vente de sa maison.

Mme [I] ne peut se prévaloir d’une prolongation du délai par avenant alors qu’il n’a pas été signé des vendeurs.

Elle ne justifie ni du dépôt de dossiers, ni de refus émanant des organismes prêteurs visés au compromis.

Les attestations de refus de financement ne précisent ni la date de dépôt de la demande, ni le montant à financer, ni le taux d’intérêt.

Il n’a pas été satisfait aux obligations mises à sa charge.

Elle n’ a pas sollicité la réduction de la clause pénale, sera condamnée à la payer.

La somme de 2000 euros sera déconsignée au profit des vendeurs.

LA COUR

Vu l’appel en date du 4 novembre 2021 interjeté par Mme [I]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 3 février 2022, Mme [I] a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1103, 1193, 1104,1231-1 et 1231-5 du code civil,

Vu les articles L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les pièces produites de 1 à 20,

Vu la procédure de rétablissement personnel de Madame [I],

-REFORMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saintes du 3 septembre 2021 en toutes ses dispositions

STATUANT À NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

-DEBOUTER les consorts [Z] de leur demande en paiement des sommes au titre de la clause pénale et clause de dédit au regard de l’exercice par Mme [I] de son droit de rétractation prévu aux articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation entraînant ainsi la caducité du compromis de vente et de convention d’occupation précaire dès lors,

-CONDAMNER les consorts [Z] à verser la somme de 2000 € à Mme [I] au regard des effets de la caducité,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

-DEBOUTER les consorts [Z] de leurs demandes au titre de la clause pénale en l’absence de faute contractuelle commise par Mme [I],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

FIXER le montant de la clause pénale à 1 € symbolique compte tenu de son état de surendettement

DANS TOUS LES CAS :

-CONDAMNER les époux [Z] à 5.000 € d’article 700 du CPC,

-CONDAMNER les époux [Z] aux entiers dépens de l’instance,

A l’appui de ses prétentions, Mme [I] soutient en substance que :

-Elle justifie avoir sollicité avant le 20 décembre 2018 la société Rethaise Assur’Crédit.

-Un refus lui a été notifié le 3 janvier 2019 en relation avec son endettement.

-Un autre refus lui a été notifié le 4 février 2019 par la société S&G Creatif.

-Elle a sollicité un prêt dans les 15 jours du compromis.

-L’ avenant signé le 7 février 2019 reportait la réitération au 25 mars 2019.

-Par courrier recommandé du 17 juin 2019 adressé à l’agence, elle a demandé la restitution du dépôt.

-Le compromis et la convention d’occupation précaire étaient indissociables.

-La convention stipule une clause de dédit au profit des vendeurs de 2000 euros en cas de non-réalisation de la vente nonobstant la réalisation des conditions suspensives.

Cet acte comporte des stipulations additionnelles au compromis, ajoute une sanction financière.

Il aurait dû lui être notifié.

Il fixe un séquestre de 2000 euros, modifie les obligations nées du compromis.

La convention devait être annexée au compromis. Le compromis notifié était incomplet.

Il n’est pas conforme aux dispositions légales.

-Le délai de rétractation n’ a jamais commencé à courir.

-Elle a fait usage de son droit de rétractation, demande restitution de la somme de 2000 euros.

-Subsidiairement, elle a respecté ses engagements, n’a pas reçu d’offre, n’avait pas à justifier de refus dans les 48 heures.

-Le recours au courtier n’est pas fautif. Il a une obligation de moyen.

-Les vendeurs lui avaient consenti un délai supplémentaire.

-L’ avenant n’avait pas besoin d’être passé par écrit. Il a été accepté et exécuté.

-Subsidiairement, la clause pénale ne s’applique pas en cas de non-réunion des conditions suspensives. Le compromis était caduc.

-C’est en raison de son endettement excessif que tous les emprunts lui ont été refusés.

-Elle demande en appel la modération de la clause pénale.

Elle est sur-endettée. Sa capacité de remboursement a été estimée à 478 euros par mois.

-Les vendeurs ont trouvé un acquéreur.

-Elle a payé l’indemnité mensuelle de 478 euros.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 2 mars 2022, les époux [Z] ont présenté les demandes suivantes :

-confirmer le jugement du 3 septembre 2021 en toutes ses dispositions

A titre subsidiaire,

-Condamner Mme [I] à leur verser les sommes de

.2000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien,

.4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

-La condamner aux dépens

A l’appui de leurs prétentions, les époux [Z] soutiennent en substance que:

-Mme [I] a refusé de signer l’acte de vente, n’a pas respecté les conditions posées par le compromis.

-En appel, elle se prévaut d’un droit de rétractation.

La notification de la convention d’occupation précaire n’était pas nécessaire.

Elle l’ aurait été si elle avait comporté une modification substantielle du compromis, ce qui n’était pas le cas.

-Elle ne précise ni la date de dépôt de ses demandes de prêt, ni le montant à financer, ni le taux d’intérêt.

Elle devait faire ses demandes dans les meilleurs délais à compter du 28 novembre 2018.

Le 20 décembre 2018, son dossier était incomplet.

Elle devait justifier des caractéristiques du ou des prêts sollicités.

Elle savait qu’il lui fallait vendre son immeuble. Elle n’a pas fait inclure une condition suspensive relative à la vente de son bien.

Elle a demandé une prorogation du délai.

L’ avenant produit non signé des vendeurs ne prouve pas une acceptation de cette prorogation.

Elle a fait preuve de réticence dolosive en déclarant l’ absence d’empêchement à l’obtention d’un crédit.

-La clause pénale s’applique. Ils s’opposent à sa réduction.

-Ils ont vendu leur immeuble 107 000 euros le 31 janvier 2020. Le bien a été immobilisé entre le 28 novembre 2018 et le 31 janvier 2020.

-La somme de 2000 euros était acquise aux vendeurs en cas de non-réitération.

-La somme détenue en séquestre n’est pas une clause de dédit. Elle compense l’occupation.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mars 2023.

SUR CE

– sur le délai de rétractation

Mme [I] soutient en appel que le délai de rétractation n’a pas couru faute de notification de la convention d’occupation précaire.

Elle assure que cette convention comporte des stipulations additionnelles, fait peser une sanction financière en cas de non-réitération de la vente.

Les vendeurs estiment que seul le compromis de vente devait être notifié.

Il résulte de la convention de 2 pages intitulée ‘accord d’occupation précaire’ qu’elle porte exclusivement sur la jouissance de l’immeuble dans l’attente de la régularisation de la vente.

Elle rappelle que la date de réalisation est fixée au plus tard au 31 janvier 2018.

Elle fixe le montant de l’indemnité d’occupation à 480 euros par mois, précise que l’agence a la qualité de séquestre.

Elle indique : il est convenu entre les parties que la somme de 2000 euros sera acquise au vendeur en cas de non-réitération de la vente par acte authentique.

Mme [I] ne démontre absolument pas que la convention d’occupation précaire ajoute, modifie le compromis de vente de sorte qu’elle aurait dû lui être notifiée à l’instar du compromis pour pouvoir faire courir valablement le délai de rétractation.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

– sur la caducité du compromis

Le compromis prévoit que l’acquéreur :

‘-devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 125 000 euros pour une durée maximum de 25 ans au taux maximum hors assurance de 2% la première année

-s’oblige à constituer son dossier et à le déposer dans les meilleurs délais notamment auprès du crédit agricole et au crédit mutuel , ou tout autre organisme prêteur

-s’oblige à justifier dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de sa réception de l’obtention de toute offre de prêt ….’

Il indique que ‘ la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai de 40 jours ouvrables.

L’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du prêt mentionné ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.’

Il est précisé que le délai de 40 jours court à compter de la signature de l’acte.

Il résulte des productions les éléments suivants:

Le 20 décembre 2018, la société Rethaise d’assurance crédit (RAC) écrit à Mme [I], fait référence à un entretien téléphonique, lui demande des documents manquants.

Elle précise avoir récupéré les autres éléments constitutifs de sa demande de prêt dans son précédent dossier de restructuration de crédits.

Elle lui demande de lui retourner un exemplaire du mandat d’intermédiation paraphé et signé.

Est produit un mandat en blanc portant sur un prêt de 115 000 euros, durée 25 ans, mandat signé par Mme [I] le 20 décembre 2018.

Le 3 janvier 2019, la société RAC écrit à Mme [I], lui indique ‘ne pouvoir donner suite à sa demande pour l’instant. En effet, compte tenu de votre endettement actuel , il nous est impossible d’obtenir un quelconque financement.

Cette opération ne sera possible que lorsque la vente de votre maison sera effective et que vous aurez soldé le prêt immobilier correspondant.’

Le 4 février 2019, la société S&G creacif (solution et gestion de crédit IOB) atteste avoir étudié le dossier de demande de prêt immobilier de Mme [I].

Elle indique: ‘ Nous ne pourrons malheureusement donner suite à cette demande car elle ne rentre pas dans les critères de nos partenaires bancaires pour l’octroi d’un prêt immobilier. ‘

Le 17 juin 2019, Mme [I] avise l’agence immobilière et vise les refus du 3 janvier et 4 février 2019.

Il apparaît donc que Mme [I] n’a pas obtenu d’offres de prêt dans le délai de 40 jours qui a couru le 28 novembre 2018.

Elle justifie avoir constitué un dossier et saisi un courtier aux fins de demandes de prêt le 20 décembre 2018 dans le délai de 40 jours de la signature.

Le mandat portait sur un prêt d’un montant de 115 000 euros remboursable sur une durée de 25 ans, ce qui est conforme au compromis.

Le courtier saisi a fait connaître son refus le 3 janvier 2019.

Un second courtier a fait connaître son refus le 4 février 2019 sans que le montant du prêt demandé soit connu, ni la date de demande indiquée.

Mme [I] a été destinataire des refus les 3 janvier et 4 février 2019, a attendu le 7 juin 2019 pour informer l’agence immobilière.

La non-obtention d’offres de prêt dans le délai de 40 jours ouvrables a entraîné la caducité de la vente.

– sur la prorogation des délais

Le compromis précise que le délai de 40 jours court à compter de la signature de l’acte, qu’une prorogation conventionnelle de la durée de la présente condition suspensive ne peut intervenir que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur.

Si l’agence immobilière a établi un avenant le 7 février 2019, il n’ est signé que de Mme [I].

Il n’est nullement démontré que les vendeurs ont accepté une prorogation conventionnelle du délai, le compromis ayant expressément exigé un écrit.

– sur les fautes commises par l’acquéreur

Les vendeurs demandent sa condamnation à leur payer la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale. Ils estiment que Mme [I] n’a pas respecté les obligations qu’elle avait souscrites, a été déloyale en dissimulant aux vendeurs son endettement, endettement qui faisait obstacle à l’obtention du prêt nécessaire au paiement du prix.

Le compromis stipule :

‘-Non-réalisation des conditions suspensives

Si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur, en raison , notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. ‘

En l’espèce, il résulte du courrier du 3 janvier 2019 que Mme [I] était en situation de surendettement, avait confié à la société RAC un dossier de restructuration de ses crédits.

Elle ne pouvait ignorer que ses demandes de prêt étaient compromises au regard de l’existence de crédits antérieurs non soldés.

Elle a commis une faute à l’égard de ses vendeurs dès lors qu’elle a déclaré ( en caractères gras) qu’il n’existait pas d’empêchement à l’obtention de ce crédit au regard de ses ressources mensuelles et de ses emprunts en cours (page 11 du compromis).

Elle a caché le fait que le projet n’était réalisable que sous la condition d’une vente préalable, condition aléatoire par nature.

L’empêchement existait à la date de la signature du compromis et faisait donc obstacle à l’obtention du crédit sollicité.

Les vendeurs sont donc bien fondés à voir déclarer les conditions suspensives réalisées.

L’acte prévoit que : ‘ Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit et devra en outre payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 11 500 euros.

Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier.

Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 11 500 euros. ‘

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les conditions de condamnation au paiement de la clause pénale étaient réunies.

– sur la réduction de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose: lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Mme [I] sollicite en appel la diminution de la clause, fait valoir sa situation de surendettement.

Ce faisant, elle ne démontre pas que la pénalité convenue est manifestement excessive étant observé qu’elle a attendu le 7 juin 2019 pour annoncer des refus de prêt qui lui avaient été notifiés en janvier et février 2019, a donc prolongé sans nécessité l’immobilisation du bien , que les vendeurs démontrent n’ avoir vendu leur immeuble que le 31 janvier 2020 et pour un prix réduit.

Elle sera donc déboutée de sa demande de modération de la clause pénale.

– sur le sort de la somme de 2000 euros

La convention d’occupation précaire indique de manière parfaitement claire:

‘Il est convenu entre les parties que la somme de 2000 euros sera acquise au vendeur en cas de non-réitération de la vente par acte authentique ou viendra en déduction du coût global de l’opération lors de la réitération de la vente par acte authentique.’

Il est constant que Mme [I] n’a pas acheté l’immeuble , l’ a occupé pendant plus de deux mois. Les conditions de levée du séquestre au profit des vendeurs étaient donc réunies.

Le jugement sera donc confirmé.

– sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de l’appelante.

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés en appel .

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-constate la caducité de la vente

-confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne Mme [J] [I] aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la selarl E. Litis

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,