COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/ 252

Rôle N° RG 19/15927 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFATC

SAS ETUDE LODEL

C/

[P] [K]

[E] [U] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Septembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/05284.

APPELANTE

SAS ETUDE LODEL poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

demeurant [Adresse 6] -[Localité 1]E

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Alexis MANCILLA, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [P] [K]

né le 11 Février 1940 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

Madame [E] [U] épouse [K]

née le 04 Décembre 1943 à [Localité 11], demeurant[Adresse 4]y – [Localité 9]

Tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,et ayant pour avocat plaidant Me Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Anouk DELMAR, avocat au barreau de GRASSE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame DE BECHILLON, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 mars 2017, Mme [E] [U] épouse [K] et son époux M. [P] [K] ont confié à la Sas Etude Lodel le soin de vendre en viager occupé le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12].

Une proposition d’achat a été signée le 05 mai 2017 par MM. [M] et [B] [Z].

Les époux [K] ayant refusé la proposition faite aux conditions du mandat, par acte du 14 novembre 2017, la Sas Etude Lodel a assigné M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] devant le tribunal de grande instance de Grasse, en condamnation au paiement de la clause pénale.

Par jugement en date du 23 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:

– débouté M. [P] [K] de sa demande de mise hors de cause ;

– débouté M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de leur demande en nullité du mandat exclusif de vente sur le fondement du non respect des dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

– prononcé la nullité du mandat exclusif de vente n°6203 pour manquement aux dispositions du code de la consommation ;

– débouté la Sas Etude Lodel de l’intégralité de ses demandes ;

– débouté M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de leur demande de paiement de dommages et intérets pour procédure abusive ;

– condamné la Sas Etude Lodel à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la Sas Etude Lodel au paiement des entiers dépens.

Le tribunal a considéré en substance que M. [K], ayant signé le mandat de vente litigieux, ne pouvait être mis hors de cause.

La juridiction a par ailleurs rejeté la demande de nullité du mandat fondée sur l’absence de remise ou la remise tardive d’un exemplaire du mandat, mais a jugé en revanche que le mandat avait été conclu hors de l’agence et que les époux [K] n’avaient pas été informés des conditions, du délai et des modalité d’exercice de leur droit de rétractation comme l’impose le code de la consommation, le conduisant à prononcer la nullité du mandat.

Par déclaration en date du 15 octobre 2019, la Sas Etude Lodel a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 13 mai 2023, la Sas Etude Lodel demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu’il a considéré le mandat n°6203 comme nul pour défaut d’application des dispositions du code de la consommation,

Statuant à nouveau,

– dire et juger le mandat n°6203 comme bon, valable et en respect des dispositions légales ;

– dire et juger que M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] ont commis une faute engageant leur responsabilité personnelle en refusant de signer l’offre d’achat qui lui a été présentée par la Sas Etude Lodel, au bénéfice de MMs [M] et [B] [Z], en exécution du mandat immobilier qui lui avait été confié par acte régulier du 29 Mars 2017,

– dire et juger M. [P] [K] engagé personnellement et contractuellement par le mandat de vente eu égard à la signature qu’il a apposé sur celui-ci ;

– condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] à régler à la Sas Etude Lodel la somme de 25 .000 euros au titre de la clause pénale inscrite au mandat et de la perte de la rémunération dont la requérante a été privée ;

– Subsidiairement, condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] à régler à la Sas Etude Lodel la somme de 25 .000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de la rémunération dont elle a été privée ;

– débouter M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de leurs demandes incidentes ;

– débouter M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de leur demande d’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

– débouter M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] à régler à la Sas Etude Lodel la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la Scp Tollinchi-Perret-Vigneron Bujoli-Tollinchi avocat aux offres de droit.

En réponse à la demande de M. [K] tendant à être mis hors de cause au motif que le bien litigieux est propriété de son épouse dont il est séparé de biens, l’appelante réplique que le mandat a été signé par les deux époux et que la rente viagère était prévue au bénéfice des deux époux sans réduction au premier prémourant, ce qui implique que le cas échéant, il appartient à l’époux d’accepter cette libéralité et donc d’intervenir à l’acte.

Sur le respect des dispositions de la loi Hoguet, étant reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir immédiatement remis le mandat aux vendeurs, elle expose que le mandat a été signé par les époux [K], qu’il est mentionné que celui-ci a été ‘fait au cabinet en deux exemplaires, dont l’un a été remis au mandant, qui le reconnaît, et dont l’autre a été conservé par le mandataire’, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’aucun exemplaire ne leur a été remis.

Elle ajoute que rien ne permet de retenir que la signature du mandat a été opérée en dehors de l’établissement, admettant que le projet de mandat a bien été envoyé par courrier mais que le mandat a bien été signé en ses murs.

Subsidiairement, la Sas Etude Lodel indique que la nullité du mandat de vente est une nullité relative pouvant faire l’objet d’une confirmation, et indique que le conseil des intimés, par courrier officiel, a confirmé la volonté de ses clients de consentir la vente du studio en question, valant ainsi renonciation à cette nullité.

Sur la réalisation de sa mission, l’appelante estime l’avoir réalisée en produisant une offre d’acquisition du bien conforme au mandat de vente, et considère que le refus de vendre des époux [K] est constitutif d’une discrimination que ces derniers essaient de dissimuler derrière la nullité alléguée du mandat.

Elle en déduit que ce comportement fautif justifie leur condamnation au paiement de la clause pénale prévue à l’acte.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 2 juin 2023, M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du mandat exclusif de vente et débouté la Sas Etude Lodel de l’intégralité de sa demande de condamnation et l’a condamnée au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;

– débouter de plus fort la Sas Etude Lodel de ses demandes ;

A titre incident,

– réformer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

– constater que les époux [K] sont mariés sous le régime de la séparation de biens, que Mme [U] l’a acquis seule, que M. [P] [K] n’a aucune qualité pour donner mandat de vendre ce bien ;

– mettre hors de cause M. [P] [K] ;

– débouter de plus fort la Sas Etude Lodel de ses demandes à l’encontre de Monsieur [P] [K] ;

– constater que le mandat de vente à titre exclusif a été conclu par voie de correspondance à [Localité 9] ;

– constater l’absence de remise immédiate d’un exemplaire du mandat de vente titre exclusif à Mme [E] [U] épouse [K] ;

Par conséquent,

– déclarer que le mandat de ventre à titre exclusif est nul sur le fondement de l’article 78 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

– constater les manoeuvres de la Sas Etude Lodel visant à forcer la vente du bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 13] et ce nonobstant l’état de santé de Mme [E] [U] épouse [K], handicapée et âgée de 76 ans ;

– constater que la Sas Etude Lodel était parfaitement au courant de l’absence manifeste de légalité du mandat de vente à titre exclusif ;

– constater le caractère abusif de la procédure de la Sas Etude Loden ;

Par conséquent,

– condamner la Sas Etude Lodel à verser à Mme [E] [U] épouse [K] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– débouter la Sas Etude Lodel de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions infondées tant en fait qu’en droit en leur principe et leur quantum ;

– condamner de plus fort la Sas Etude Lodel à verser à Mme [E] [U] épouse [K] et M. [P] [K] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la présente procédure d’ appel.

Les intimés exposent que M. [K] n’a aucune prérogative sur le bien, de sorte qu’il ne pouvait en signer le mandat de vente.

Ils ajoutent qu’il est acquis que tout mandat de vente contenant une clause d’exclusivité au profit d’un agent immobilier doit être immédiatement remis au vendeur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le mandat a été signé par correspondance, comme en atteste le courrier adressé par l’agence.

Ils estiment que l’engagement de cette procédure est abusif est justifie l’allocation de dommages et intérêts, en raison notamment de l’état de santé de la propriétaire.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des dernières conclusions et pièces notifiées le 2 juin 2023

Il est acquis qu’antérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture les conclusions et pièces échangées sont recevables, sauf à démontrer que leur production contrevient aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile relatives au respect du principe de la contradiction.

S’il est exact que les dernières écritures et pièces des époux [K] ont été déposées et notifiées le vendredi 2 juin 2023, alors que la clôture a été prononcée le 5 juin 2023 et que l’audience s’est tenue le 12 juin suivant, il apparaît, à la lecture des écritures déposées par la Sas Lodel le 6 juin que celle-ci, ayant pris connaissance de leur contenu, n’invoque pas la nécessité de répliquer à de nouveaux moyens de fait ou de droit dont l’inclusion aux débats contreviendrait au principe du contradictoire.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à écarter des débats les dernières conclusions et pièces produites par les époux [K].

Sur la mise hors de cause de M. [P] [K]

Il est acquis que le bien objet du litige a été acquis par Mme [E] [U] épouse [K] le 11 janvier 1995, et que celle-ci, mariée avec M. [P] [K] sous le régime de la séparation de biens, a passé avec son époux un contrat de mariage le 6 décembre 2013, stipulant que chaque époux conservera la propriété des biens acquis préalablement au mariage et que chacun conservera la libre disposition de ses biens personnels.

Pour autant, il n’est pas contesté que le mandat de vente litigieux a été signé par les deux époux aux conditions financières suivantes : un bouquet net pour les vendeurs de 30 000 euros et une rente annuelle et viagère de 8 436 euros ‘sur les deux têtes de M. et Mme [K] [P], sans réduction au premier mourant d’entre eux’.

Il est donc établi que le mandat signé également de M. [K] contient des conditions financières à son bénéfice, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande tendant à être mis hors de cause.

Sur la nullité du mandat de vente

Aux termes de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, ‘lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Ainsi, aux termes de cet article, la clause d’exclusivité ne peut recevoir application que si un exemplaire a été remis au mandant.

Il est par ailleurs acquis que l’omission de cette formalité d’ordre public peut être invoquée même par la partie qui aurait accompli un acte d’exécution.

Au cas d’espèce, le mandat signé des parties comporte bien la mention ‘Fait au cabinet du mandadataire, en deux exemplaires, dont l’un a été remis au mandant qui le reconnaît, et dont l’autre est conservé par le mandataire, par dérogation aux dispositions de l’article 2004 du code civil.’

Néanmoins, cette mention, contenue dans un écrit, dont il n’est pas valablement contestable qu’il s’agit d’un formulaire type, est contredite par les termes du courrier adressé par la Sas Etude Lodel le 23 mars 2017, adressant aux époux [K] le mandat de vente qu’il leur est demandé de signer et parapher avant de le renvoyer au siège social de la société ou à l’agence de [Localité 8], en ‘laissant les dates indiquées sur le mandat vierges’.

Il est ajouté que ‘dès réception, nous vous retournerons votre exemplaire daté et régularisé par nos soins.’

Les termes de ce courrier personnalisé adressé aux intimés contredisent la mention type figurant en fin du document litigieux en ce qu’il est établi par cette lettre que contrairement à ce que le mandat indique, leur exemplaire de l’acte n’a pas été remis aux vendeurs concomitamment à la signature de l’acte et il n’est pas davantage produit d’écrit démontrant que copie a été remise postérieurement à l’envoi du mandat.

Par ailleurs, et comme indiqué plus avant, le fait que Mme [U] ait échangé avec l’étude Lodel quant au contenu de l’annonce ne peut être considéré comme un acte d’exécution de nature à couvrir cette omission.

Il apparaît ainsi que les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 n’ont pas été respectées par la Sas Etude Lodel, de sorte que le mandat doit être annulé de ce chef.

S’agissant de la demande d’annulation fondée sur les dispositions de l’article L121-17 à L121-25 du code de la consommation, il doit être jugé, à la lecture du courrier sus-cité adressé par l’étude Lodel aux époux [K], étant établi que ce mandat a été conclu à distance, ce dernier doit à ce titre être jugé nul faute d’information des époux [K] des conditions, du délai et des modalités de leur droit de rétractation.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Sas Etude Lodel de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au Trésor Public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus, le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que la Sas Etude Lodel a entendu abuser de son droit d’agir en justice.

Les époux [K] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès

Succombant, la Sas Etude Lodel sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux époux [K], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu d’écarter les conclusions et pièces déposées le 2 juin 2023 par M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de leur demande en nullité fondée sur les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du mandat exclusif de vente n°6203 pour manquement aux dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et du code de la consommation ;

Y ajoutant,

Déboute M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] de leur demande indemnitaire ;

Condamne la Sas Etude Lodel aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la Sas Etude Lodel à régler à M. [P] [K] et Mme [E] [U] épouse [K] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT