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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00041 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OOXS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 OCTOBRE 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1119000172

APPELANTE :

Madame [M] [X]

[Adresse 9]

[Localité 6] / FRANCE

Représentée par Me Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/018781 du 11/12/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 15]

[Localité 13]

Représenté par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [F] [G]

[Adresse 16]

[Localité 8]

Représenté par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [C] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [O] (décédée le 11 mai 2019) [V]-[G]

[Adresse 3]

[Localité 6] / FRANCE,

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [Z] [G]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [U] [G]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTES :

Madame [Z], [W], [A] [G] ès qualité d’héritière de Madame [O] [V] (décédée le 11 mai 2019)

née le 30 Mai 1967 à [Localité 6]

[Adresse 17]s

[Localité 12]

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [N], [J], [A] [G] ès qualité d’héritière de Madame [O] [V] (décédée le 11 mai 2019)

née le 04 Octobre 1970 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [U], [A], [D] [G] ès qualité d’héritière de Madame [O] [V] (décédée le 11 mai 2019)

née le 28 Septembre 1984 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Mai 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

– Contradictoire.

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

**

Le 5 décembre 1997, [H] [P] a consenti à [M] [X] et [E] [S] un bail d’habitation.

Suite à son décès, le 8 octobre 2005, la bailleresse a laissé pour lui succéder l’indivision des consorts [G].

Le 23 mai 2018, les consorts [G] ont notifié un congé avec offre de vente à [M] [X] et [E] [S].

Les 16 et 17 janvier 2019, les consorts [G] ont assigné les locataires aux fins notamment de voir valider le congé délivré, obtenir leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement des loyers et charges arrêtées au 1er décembre 2018 ainsi que d’une indemnité d’occupation.

[E] [S] a comparu pour confirmer qu’il ne résidait plus dans le bien loué depuis janvier 2001.

[M] [X] a opposé la nullité du congé pour absence d’intention de vendre de la part des propriétaires, ce qui serait démontré par le prix excessif au vu de l’indécence de l’appartement. Elle a contesté les sommes dues et l’existence d’un préjudice pour les bailleurs. Reconventionnellement elle a sollicité l’indemnisation de son préjudice du fait des moisissures et des chutes de morceaux de peinture dans la salle de bain pour un montant de 77 300 €.

Le jugement rendu le 14 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Valide le congé délivré par les consorts [G] à [M] [X].

Dit que [M] [X] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 1er septembre 2018.

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés à la locataire, délai augmenté de six mois supplémentaires, il sera procédé à son expulsion.

Déboute les consorts [G] de leur demande d’astreinte.

Condamne [M] [X] à payer aux consorts [G] une indemnité mensuelle d’occupation de 625, 85 € jusqu’au départ effectif des lieux et 1 871,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2019 inclus.

Condamne les consorts [G] à payer à [M] [X] 1 500 € de dommages et intérêts.

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [G] à l’encontre de [M] [X].

Condamne [M] [X] à payer aux consorts [G] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne [M] [X] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle dont elle bénéficie.

Déboute [M] [X] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Le jugement constate que le congé pour vendre délivré par les bailleurs respecte les exigences légales. La production d’annonces ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit de biens comparables. Le jugement constate que le prix proposé ne semble pas dépasser le prix du marché, que le seul besoin de réfection du système de ventilation de la salle de bain ne justifie pas de retenir un prix bien plus bas. Le mandataire des propriétaires démontre que [M] [X] s’est opposée à donner l’accès au logement pour effectuer les démarches de vente.

Le jugement relève que la situation de chômage de la débitrice et les problèmes de santé dont elle justifie ainsi que la nécessité de se reloger avec un enfant majeur étudiant, permet de lui accorder 6 mois supplémentaires pour quitter les lieux.

Le jugement constate que rien ne permet de contester le décompte produit par les bailleurs.

Le jugement constate que la locataire démontre avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’humidité et des problèmes de ventilation dans la salle de bain notamment. Le fait que le rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé dédié à la décence du logement ait été établi sans la présence des bailleurs ne permet pas de l’écarter des débats.

Les consorts [G] ne justifient d’aucun élément permettant de démontrer leur préjudice.

[M] [X] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 janvier 2020.

Le 11 mai 2019, [O] [V]-[G] est décédée et [Z] [G], [N] [G] et [U] [G] ont continué l’action tant en qualité de propriétaires indivis qu’en qualité d’héritières.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2022.

Les dernières écritures pour [M] [X] ont été déposées le 15 avril 2022.

Les dernières écritures pour les consorts [G] ont été déposées le 24 mai 2022.

Le dispositif des écritures pour [M] [X] énonce en termes de prétention :

Infirmer le jugement entrepris.

Déclarer nul le congé aux fins de vente.

Débouter les consorts [G] de leur demande d’expulsion, et subsidiairement, accorder un délai de trois ans à [M] [X] après le commandement de quitter les lieux.

Débouter les consorts [G] de leurs demandes.

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande de paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Confirmer que le bien immobilier donné à bail est un logement indécent et que les consorts [G] ont manqué à leurs obligations de délivrance et d’assurer une jouissance paisible à leur locataire.

Condamner solidairement les consorts [G] à payer à [M] [X] la somme de 90 600 € au titre des préjudices subis et à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux décrits.

Assortir l’obligation d’une suspension du paiement des loyers.

Condamner solidairement les consorts [G] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

[M] [X] soutient que le congé délivré par les consorts [G] est nul puisque le prix mentionné, de 110 000 €, est volontairement dissuasif. Elle fait valoir que la valeur du bien ne peut excéder le prix du marché actuel soit 60 000 € au regard des annonces immobilières versées au débat, et ce alors même qu’il ne s’agit pas d’un logement décent. Elle souligne que la salle de bain ne dispose d’aucun système de ventilation, que les parois de la baignoire sont rouillées et que la porte fenêtre du salon n’est pas étanche. Elle affirme que les consorts [G] n’ont effectué aucune diligence en vue de parvenir à la vente et n’ont jamais fait visiter les lieux. Elle ajoute que de nouveaux désordres sont apparus postérieurement au jugement. Subsidiairement, elle demande un délai plus large pour quitter les lieux en faisant valoir qu’elle héberge son fils de 25 ans, étudiant en médecine. Elle précise être dans une situation financière délicate et avoir des problèmes de santé.

[M] [X] expose que le décompte versé aux débats était incompréhensible et sans aucun lien avec les sommes réclamées. Elle avance qu’ils auraient augmenté les appels de provision de charge de manière potestative. Dès lors la différence entre cette augmentation, sans accord, et la somme convenue ne peut être réclamée. Elle verse aux débats ses relevés bancaires pour démontrer être à jour de ses paiements. Elle estime également avoir payé des sommes indument, notamment au titre de la taxe d’ordures ménagères. Elle souligne que les consorts [G] ont ramené leur demande à la somme de 644, 21 € au 30 juin 2019, contre 1 791, 59 € au mois de mai 2019, sans aucune justification.

[M] [X] conteste l’existence d’un préjudice moral pour les propriétaires qui allèguent que [N] [G] aurait été harcelée par son fils par e-mails, sans produire les courriels reçus. En tout état de cause, si seule [N] [G] a été destinataire de ces correspondances, les autres intimés ne peuvent avoir subi de préjudice à ce titre. [M] [X] verse aux débats le courriel litigieux qui démontre uniquement que son fils a attiré l’attention des bailleurs sur l’état de la fenêtre de sa chambre. Le fait que le message ait été notifié à plusieurs reprises dans la même journée résulterait d’un problème informatique. En tout état de cause, il apparait justifié d’attirer l’attention des bailleurs sur les désordres et l’indécence du logement loué. Elle ajoute que rien ne démontre qu’elle ait empêché les artisans de pénétrer dans les lieux.

[M] [X] soutient qu’elle a subi un préjudice du fait de l’indécence du logement. La salle de bain ne dispose d’aucun système de ventilation permanente ce qui est contraire au règlement sanitaire départemental de l’Hérault. Elle affirme subir la présence de moisissures dans la salle de bain et des chutes de morceaux de la peinture des murs qui s’effritent, outre la baignoire qui est rouillée au niveau du siphon d’évacuation et la porte fenêtre non étanche du salon. Plusieurs désordres ont ainsi été signalés aux bailleurs, sans réaction de leur part avant que la CAF de l’Hérault n’intervienne. [M] [X] fait valoir le rapport du service communal d’hygiène et de santé qui a conclu à la non décence du logement, ce qui a conduit à la suspension des APL. Les bailleurs n’ont réalisé les travaux nécessaires que partiellement et près de 16 mois après ledit rapport.

Elle conteste la demande de prescription formulée par les bailleurs contre ses demandes antérieures au 2 avril 2014 puisqu’il s’agit de désordres et infractions continus qui existent depuis sa prise de possession des lieux. L’état des lieux d’entrée fait état de ces problèmes. [M] [X] fait valoir qu’en raison de sa bonne foi et de la résistance avérée des bailleurs à respecter leurs obligations, il convient de lui accorder la suspension des loyers sans consignation.

Elle estime que ses demandes de réalisation des travaux sont recevables puisque certaines sont nées postérieurement au premier jugement ou tendent aux mêmes fins qu’en première instance, c’est-à-dire rendre le logement décent.

Elle conteste la pertinence de sa condamnation aux frais et aux dépens de première instance. Elle ajoute que les bailleurs l’ont obligé à dépenser des frais supplémentaires en procédure en ne l’informant pas du décès d’une des indivisaires.

Le dispositif des écritures pour les consorts [G] énonce en termes de prétention :

Confirmer le jugement de première instance.

Condamner [M] [X] à payer la somme de 1 010, 63 € au titre de l’indemnité d’occupation et dont le décompte est actualisé au 8 octobre 2020.

Condamner [M] [X] à la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1 231-2 du Code civil et à la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral.

Débouter [M] [X] de ses demandes.

Rejeter la demande formée pour la première fois en cause d’appel par [M] [X] en réalisation de travaux.

Condamner [M] [X] au paiement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre la somme de 1 500 € en première instance au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [G] font valoir que le congé pour vente délivré le 23 mai 2018 est valide puisqu’il respecte le formalisme prévu par la loi. [M] [X] n’ayant pas accepté l’offre de vente, elle est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2019. Ils contestent l’indécence mais ajoutent en tout état de cause que l’indécence d’un logement ne peut pas tenir en échec la validité d’un congé pour vente. Les consorts [G] contestent le caractère excessif du prix fixé.

Les consorts [G] affirment qu’ils ont subi un préjudice puisque le maintien dans les lieux de [M] [X] les a privés de la vente de l’immeuble et donc de l’obtention d’une somme d’argent. Ils estiment avoir aussi subi un préjudice moral. Ils avancent que le fils de [M] [X] ne cesse d’envoyer des courriels à [N] [G].

Les consorts [G] contestent le caractère dissuasif du prix fixé dans le congé pour vente. Les travaux mentionnés par [M] [X] sont minimes et ne peuvent diminuer la valeur du bien de 55 000 €. Plusieurs courriers de l’huissier, du diagnostiqueur et du gestionnaire semblent démontrer que [M] [X] a refusé le dialogue et refusé de laisser quiconque pénétrer dans les lieux.

Les consorts [G] contestent l’octroi de délais. [M] [X] a déjà bénéficié de larges délais du fait de la procédure, du délai supplémentaire compte tenu du dépôt d’un dossier d’aide juridictionnelle et de la crise sanitaire.

Les consorts [G] contestent l’indécence du local loué. Ils font valoir l’état des lieux d’entrée qui note que seule la faïence du mur est en mauvais état ainsi que le fait que [M] [X] n’a jamais mentionné à ses bailleurs un quelconque problème à ce titre. Elle n’a pas mentionné l’indécence à la réception du congé non plus. Les consorts [G] soulignent que l’entreprise intervenue dans les lieux n’a constaté aucune fuite dans la salle de bain ni aucun problème d’humidité. Ils ajoutent que le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] a notifié le 12 janvier 2021 un constat de décence des lieux. Les quelques travaux nécessaires étaient résiduels.Il est démontré par l’état des lieux, que le logement ne souffrait d’aucun désordre à la prise de possession, l’existence éventuelle de dégradations ne peut donc être imputable qu’à [M] [X]. Elle aurait manqué à son obligation d’entretien notamment au regard des murs de la salle de bain. En tout état de cause, si préjudice il y avait, il ne peut dater que d’une date postérieure au 17 mars 2016, date où un professionnel a indiqué qu’il n’y avait pas d’humidité dans la pièce. Les consorts [G] font valoir que la demande est prescrite en ce qui concerne la période antérieure au 2 avril 2016 puisque [M] [X] estime le départ de son préjudice au 1er décembre 1997 mais n’a notifié sa demande que le 21 avril 2019. Le rapport du service d’hygiène démontre que le logement est décent à l’exception de la question de l’humidité et de l’aération dans la seule salle de bain, qui a été réglée par des travaux postérieurement. En tout état de cause, il s’agit d’un rapport non contradictoire. Les consorts [G] soulignent que si la salle de bain ne dispose pas d’une VMC, elle comporte tout de même une fenêtre qu’il revient au locataire d’ouvrir régulièrement.

Les consorts [G] soutiennent que les demandes de travaux de [M] [X] sont nouvelles en cause d’appel. Ils contestent la demande de suspension des loyers sans consignation puisque [M] [X] est occupante sans droit ni titre et n’a donc pas qualité pour agir. Subsidiairement, elle ne démontre pas l’impossibilité de jouir de son habitation.

MOTIFS

La cour constate comme le premier juge le respect du formalisme légal par le congé pour vendre délivré le 23 mai 2018, de sorte que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis l’échéance du congé le 1er décembre 2018.

La discussion sur la décence du logement est inopérante sur la validité formelle du congé.

Elle est également inopérante sur la validité au fond, alors que la locataire ne démontre pas un prix excessif par des comparaisons d’annonce dans un quartier différent sans connaissance précise de l’état des locaux considérés, alors que les désordres relevés par le rapport de la CAF ne sont pas démontrés relever de l’obligation d’entretien du bailleur qui n’avait pas été saisi de réclamation au regard d’une occupation des lieux pendant 22 ans, et d’un état des lieux d’entrée le 1er décembre 1997 avec déjà un état d’usage.

La cour confirme en conséquence l’obligation de libérer les lieux sans ajouter de délai supplémentaire concernant une échéance de congé non respectée depuis le 1er décembre 2018.

La cour confirme la constatation par le premier juge d’un préjudice de jouissance du fait des éléments d’indécence du logement dont les réparations ont été mises à la charge du bailleur par la suspension du bénéfice de l’allocation logement selon la relation du courrier de la CAF du 28 mai 2019.

Sans qu’il soit besoin de retenir une prescription d’une demande de réparation d’un préjudice nécessairement continu, la cour retiendra l’appréciation raisonnable du premier juge d’une indemnisation du locataire de 1500 €, en l’absence d’éléments de preuve d’une consistance précise de préjudice en lien de causalité avec une faute du bailleur dans la situation d’occupation des lieux sans réclamation pendant 22 ans.

La demande de réalisation de travaux n’est pas une demande nouvelle en appel alors qu’elle est l’accessoire, la conséquence ou le complément, de la prétention initiale d’un caractère indécent du logement.

La cour rejette en revanche la prétention sans aucun élément d’appréciation d’une expertise contradictoire sur la nature, l’importance, le lien de causalité des travaux avec les éléments d’indécence.

La demande de suspension du montant des loyers n’est pas recevable en l’absence d’un droit d’occupation depuis l’échéance du congé.

[M] [X] ne démontre d’aucune façon au-delà de ses affirmations le sérieux d’une contestation de la créance de loyer et d’indemnité d’occupation actualisée au 8 octobre 2020 pour un montant de 1010,63 €.

Les consorts [G] ne démontrent pas au-delà de l’existence du litige et de la procédure un préjudice distinct en lien de causalité avec un comportement fautif de [M] [X] au soutien de leur demande de dommages-intérêts.

Il est équitable de mettre la charge de [M] [X] qui succombe sur le fondement de son appel une part des frais non remboursables exposés par les consorts [G] pour un montant de 3000 €.

[M] [X] supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;

Confirme le jugement rendu le 14 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Montpellier ;

Condamne [M] [X] à payer aux consorts [G] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne [M] [X] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,