N° RG 20/03129 – N° Portalis DBV2-V-B7E-ISD6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/02910

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’EVREUX du 25 Août 2020

APPELANTE :

S.A.S. MICACONSEILS

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE et assistée par Me Jocelyne SKORNICKI LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIME :

Monsieur [O] [L]

né le 21 Juillet 1968 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté et assisté par Me Laurent GOMIS de la SELEURL LG LEX, avocat au barreau De l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 Mai 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

M. MANHES, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme DEVELET, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Mai 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2022

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 15 Septembre 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Mme DEVELET, Greffier.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Le 18 avril 2014, la SAS Micaconseils a embauché M. [L] par contrat de travail à durée indéterminée comportant une période d’essai jusqu’au 17 août 2014 en qualité de directeur commercial.

Le 1er juin 2014, M. [L] a consenti à la SAS Micaconseils un bail qualifié par les parties de « commercial » portant sur « une grange entrepôt et une pièce bureau » dans une propriété lui appartenant en indivision avec sa compagne, Mme [K], constituant leur domicile, moyennant un loyer annuel de 10 800 euros payable par trimestre à échoir outre la taxe à la valeur ajoutée.

Par courrier du 28 novembre 2017, la SAS Micaconseils a procédé au licenciement de M. [L] avec un préavis de trois mois dont il a été dispensé.

Par courrier du 22 février 2018, la SAS Micaconseils a dénoncé le bail les liant pour le 28 février 2018, date de fin de préavis de M. [L], en estimant que ce dernier contrat était lié à l’exécution du contrat de travail et que sa cessation devait entraîner la fin du bail.

M. [L] ayant contesté l’existence d’un lien entre les deux contrats et estimant que le bail avait été dénoncé hors période, a fait assigner la SAS Micaconseils devant le tribunal de grande instance d’Evreux par acte d’huissier du 30 juillet 2018 afin d’obtenir le paiement des loyers restant à échoir jusqu’au 31 mars 2020.

Par jugement du 25 août 2020, le tribunal judiciaire d’Évreux a :

-prononcé la nullité de la résiliation du bail effectuée par le société Micaconseils en date du 22 février 2018,

-condamné la société Micaconseils à payer à M. [L], la somme de 24.300 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers restant à échoir jusqu’au 31 mai 2020,

-débouté la société Micaconseils de ses demandes de nullité du contrat de bail,

-débouté la société Micaconseils de sa demande de restitution du dépôt de garantie et des loyers perçus,

-débouté les parties de leurs plus amples demandes,

-condamné la société Micaconseils à payer à M. [L], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société Micaconseils aux dépens,

-dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

La SAS Micaconseils a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er octobre 2020.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 octobre 2021, la demande de résolution judiciaire du bail formée par a SAS Micaconseils a été déclarée recevable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS :

Vu les conclusions du 4 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de la SAS Micaconseils qui demande à la cour de :

-infirmer le jugement en ce qu’il a :

-prononcé la nullité de la résiliation du bail effectuée par le société Micaconseils en date du 22 février 2018,

-condamné la société Micaconseils à payer à M. [L], la somme de 24.300 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers restant à échoir jusqu’au 31 mai 2020,

-débouté la société Micaconseils de ses demandes de nullité du contrat de bail,

-débouté la société Micaconseils de sa demande de restitution du dépôt de garantie et des loyers perçus,

-condamné la société Micaconseils à payer à M. [L], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

-dire et juger que le contrat de travail conclu entre M. [L] et la société Micaconseils le 18 avril 2014 et le contrat de bail signé successivement entre les mêmes parties le 1er juin 2014 sont interdépendants et constituent un ensemble contractuel indivisible,

-dire et juger valable la résiliation du bail intervenu par LRAR du 22 février 2018 avec effet au 28 février 2018,

-dire et juger que le bail dont question est nul par application des articles 1873-1 et 815-3 et -4 du code civil, pour défaut de signature de l’ensemble des co-indivisaires propriétaires du bien objet du bail signé le 1er juin 20014,

-dire et juger que le bail dont question est nul par application de l’article L 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, les locaux sis [Adresse 2] constituant le domicile principal du bailleur ne pouvant valablement faire l’objet d’un bail au profit d’un tiers, de surcroît société commerciale,

-dire et juger que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies

En conséquence,

A titre principal

-prononcer la caducité du contrat de bail à la date du 28 février 2018,

-déclarer réputée non écrite la clause 2 du bail du 1er juin 2014 car inconciliable avec l’interdépendance des contrats de bail et de travail,

A titre subsidiaire,

-prononcer la résolution judiciaire, ou à titre infiniment subsidiaire, la résiliation du contrat de bail à la date du 28 février 2018,

En tout état de cause,

-déclarer M. [L] irrecevable et mal fondé en ses demandes,

-débouter M. [L] de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

-condamner M. [L] à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 900 euros,

-condamner M. [L] à restituer la totalité des loyers perçus soit 40 500 euros,

-condamner M. [L] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [L] aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 8 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de M. [L] qui demande à la cour de :

-d’accueillir les présentes écritures,

-de déclarer la demande de M. [L] recevable et bien fondée,

-de débouter la société Micaconseils en toutes ses demandes,

-de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Évreux du 25 août 2020 (N° RG 18/02910),

-de condamner la société Micaconseils au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-de condamner la société Micaconseils aux dépens d’appel,

-d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIVATION DE LA DECISION :

Sur la qualification du contrat du 1er juin 2014 :

Exposé des moyens :

La SAS Micaconseils soutient que le contrat du 1er juin 2014 ne relève pas des dispositions des articles l145-1 et suivants du code de commerce en ce que :

– aucune activité commerciale n’a été exercée dans les lieux ;

– aucune clientèle n’a été reçue par M. [L] chez lui ;

– un bail commercial ne peut porter sur un entrepôt ;

– aucune marchandise n’a jamais été entreposée chez M. [L].

M. [L] soutient que :

– le contrat est expressément qualifié de bail commercial ;

– la SAS Micaconseils a indiqué sur le registre du commerce et des sociétés le fait qu’elle disposait d’un établissement secondaire au domicile de M. [L] ;

– les lieux ont servi au stockage de diverses marchandises appartenant à la SAS Micaconseils et elle y a laissé un carton pesant 100 kg.

Réponse de la cour :

Selon l’article L145-1 du code de commerce, « I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. ».

Dès lors que les locaux donnés à bail ont été constitués d’un bureau et d’une grange destinée au stockage, que nul n’allègue que la SAS Micaconseils n’a jamais eu l’intention d’exploiter un magasin de vente dans ces locaux, qu’il n’est pas contesté qu’aucune clientèle n’y a jamais été reçue et qu’en conséquence les locaux ne constituaient pas le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce, il s’ensuit que le bail considéré ne relève pas des dispositions de l’article L145-1 du code de commerce

En revanche, le fait pour un particulier de consentir à une société commerciale l’usage d’un bureau et d’une grange destinée au stockage contre le paiement d’un loyer constitue un bail professionnel.

Sur les demandes de nullité du bail conclu entre la SAS Micaconseils et M. [L] :

Exposé des moyens :

La SAS Micaconseils soutient que :

– le bail conclu le 1er juin 2014 est nul en ce que l’immeuble sur lequel il porte est la propriété indivise de M. [L] et de Mme [K] et que cette dernière, contrairement aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, n’y a pas consenti alors qu’il s’agit d’un acte assimilable à un acte de disposition ;

– y compris en cause d’appel, M. [L] ne produit pas le prétendu pouvoir qu’il invoque et qui lui aurait été donné par Mme [K] ;

– le bail est également nul comme contraire aux dispositions de l’article L631-7-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’aurait été créée l’exercice d’une activité commerciale dans un local à usage d’habitation.

M. [L] soutient que :

– Mme [K] a été informée de l’existence du contrat et l’intimé indique verser aux débats une attestation de sa compagne en ce sens ;

– la sanction de la méconnaissance des dispositions de l’article 815-3 du code civil est l’inopposabilité de l’acte litigieux à l’indivisaire n’ayant pas consenti au contrat et non sa nullité ;

– les dispositions de l’article L631-7-3 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables en l’espèce.

Réponse de la cour :

1°) selon l’article 815-3 du code civil : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. ».

La méconnaissance des dispositions de cet article n’étant pas sanctionnée par la nullité de l’acte mais par son inopposabilité à l’indivisaire n’y ayant pas consenti, la SAS Micaconseils ne peut ni demander ni obtenir l’annulation du contrat du 1er juin 2014 sur ce fondement

2°) Selon l’article L631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, « Dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales. »

Ce texte applicable aux activités professionnelles exercées dans un local qui sert d’habitation soit à un preneur titulaire d’un bail d’habitation, soit à un copropriétaire au sein d’une copropriété est sans application lorsque l’activité professionnelle est exercée à son domicile par le propriétaire d’une maison individuelle, même en indivision, dès lors qu’elle n’est pas soumise aux dispositions fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAS Micaconseils de ses demandes de nullité du contrat de bail.

Sur la demande de caducité du bail formée par la SAS Micaconseils :

Exposé des moyens :

La SAS Micaconseils soutient que :

– le bail du 1er juin 2014 n’a été conclu que parce que M. [L] était son salarié et afin de faciliter son travail alors que le siège social de l’entreprise était situé à plus de 100 km de son domicile;

– l’existence du bail ne peut se concevoir en dehors de l’existence du contrat de travail ;

– le licenciement de M. [L] a entraîné la caducité du bail eu égard à l’interdépendance existant entre les deux contrats.

M. [L] soutient que :

– le bail a présenté des avantages pour la SAS Micaconseils qui a pu stocker divers matériels dans sa grange ;

– étant salarié de la SAS Micaconseils, il ne disposait d’aucun moyen de pression pour la contraindre à devenir son preneur ;

– il n’existe pas d’interdépendance entre les contrats qui n’ont pas été conclus le même jour et qui sont parfaitement divisibles.

Réponse de la cour :

Le contrat de bail a été conclu le 1er juin 2014 alors que le contrat de travail l’avait été le 18 avril 2014 et que M. [L] se trouvait toujours en période d’essai jusqu’au 17 août 2014 en qualité de directeur commercial. Il prévoit en son article 2 qu’il est « consenti et accepté pour une durée de 3,6 ou 9 années qui commenceront à courir le 1er juin 2014 avec faculté pour le preneur seul de faire cesser le bail à l’expiration de l’une ou l’autre des deux premières périodes triennales en prévenant le bailleur par acte d’huissier signifié six mois au moins à l’avance ». Il ressort de cette disposition que les parties n’ont pas eu la volonté de corréler la fin du contrat de travail et celle du bail. Par ailleurs aucun des deux contrats ne fait de référence à l’autre. Le contrat de bail ne fait aucune reference à l’activité professionnelle de M. [L] et le contrat de travail precise que M. [L] exercera ses fonctions dans les locaux de la société Micaconseil, situés [Adresse 1].

L’interdépendance des contrats ne se présume pas et la société Micaconseil ne peut utilement soutenir que cet article 2 est réputé non écrit sans démontrer préalablement que nonobstant cette disposition qui émane de la volonté des parties les deux contrats sont interdépendants.

Or, même si le conseil de prud’hommes de Bernay a relevé dans le cadre du litige portant sur le licenciement de M. [L] que ce bail avait permis à M. [L] de télétravailler, les opérations prévues dans les contrats de travail et de bail sont parfaitement divisibles et ne participent pas à la réalisation d’une opération économique unique. La société Micaconseil qui a souscrit ce bail avant même la fin de la période d’essais de son salarié ne produit aucun élément de nature à démontrer que les parties ont entendu donner au contrat de travail et de bail un caractère interdépendant.

La SAS Micaconseils sera déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la caducité du contrat de bail et déclaré que sa clause n°2 est réputée non écrite.

Sur la demande formée par la SAS Micaconseils tendant au prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail ou au prononcé de sa résiliation :

Après avoir sollicité, dans le corps de ses écritures, le prononcé de la caducité du contrat de bail du fait de la cessation du contrat de travail ayant lié les parties, la SAS Micaconseils à A sollicité « à titre subsidiaire’de prononcer la résolution judiciaire ou à titre infiniment subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du 28 février 2018. ».

La cour constate que ces deux demandes ne sont pas autrement motivées et que la SAS Micaconseils n’indique pas quelle serait la méconnaissance contractuelle qu’elle pourrait imputer à son bailleur permettant de solliciter cette sanction.

Ces deux demandes seront rejetées.

Sur les sommes réclamées par M. [L] à la SAS Micaconseils :

Ainsi qu’il l’a été rappelé plus haut, le bail prévoit une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er juin 2014 avec faculté pour le preneur seul de faire cesser le bail à l’expiration de l’une ou l’autre des deux premières périodes triennales en prévenant le bailleur par acte d’huissier signifié six mois au moins à l’avance.

Il s’ensuit qu’au 22 février 2018, date à laquelle la SAS Micaconseils a dénoncé le bail, celui-ci ne pouvait être résilié par la SAS Micaconseils que pour le 1er juin 2020 par acte d’huissier délivré antérieurement au 1er janvier 2020.

La dénonciation du bail effectuée le 22 février 2018 pour le 28 février suivant n’ayant pu avoir aucun effet pour cette date, M. [L] est effectivement en droit de réclamer à la SAS Micaconseils l’intégralité des loyers à échoir jusqu’au 31 mai 2020 étant observé que le calcul de la somme réclamée de 24 300 euros n’a pas été contestée par la SAS Micaconseils.

Le jugement entrepris qui a condamné la société Micaconseils à payer à M. [L], la somme de 24.300 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision, au titre des loyers restant à échoir jusqu’au 31 mai 2020, sera confirmé.

Sur les sommes réclamées par la SAS Micaconseils à M. [L] :

La SAS Micaconseils sollicite la restitution de tous les loyers perçus par M. [L], soit 40 500 euros.

La SAS Micaconseil succombant en ses demandes d’annulation, de résolution, de résiliation et de caducité du bail, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande pécuniaire formée par la SAS Micaconseils.

La SAS Micaconseils sollicite la restitution du dépôt de garantie de 900 euros versé par elle à M. [L].

M. [L] n’a émis aucune observation sur cette demande et a sollicité la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande.

L’article 24 du contrat de bail prévoit le versement par la SAS Micaconseils d’un dépôt de garantie de 900 euros.

Le bail étant résilié depuis le 1er juin 2020, la cour constate que M. [L] n’a allégué l’existence d’aucune réparation locative dont la charge devrait peser sur la SAS Micaconseils.

Il n’existe dès lors aucune raison que M. [L] conserve cette somme de 900 euros alors que la SAS Micaconseils a été condamnée au paiement des loyers à échoir jusqu’au 31 mai 2020 et qu’il appartient, si nécessaire, à M. [L] de procéder à une compensation entre ces deux sommes.

Le jugement entrepris qui a rejeté cette demande sera infirmé sur ce point et M. [L] sera condamné à restituer à la SAS Micaconseils le dépôt de garantie de 900 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 25 août 2020 en ce qu’il a rejeté la demande formée par la SAS Micaconseils tendant à condamner M. [L] au paiement de 900 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau :

Condamne M. [L] à payer à la SAS Micaconseils la somme de 900 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant ;

Déboute la SAS Micaconseils de ses demandes tendant au prononcé de la caducité du contrat de bail, à sa résiliation et à sa résolution judiciaire ;

Déboute la SAS Micaconseils de sa demande tendant à faire déclarer non écrite la clause n° 2 du bail ;

Condamne la SAS Micaconseils aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SAS Micaconseils à payer à M. [L] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE