COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 SEPTEMBRE 2022

N° RG 21/03704 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UR57

AFFAIRE :

Mme [B] [N] épouse [S]

C/

M. [D] [J] [I] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES

N° RG : 1120000096

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20/09/22

à :

Me Julien GIBIER

Me Odile BORDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [B] [N] épouse [S]

née le 29 Novembre 1943 à [Localité 4] (41)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 – N° du dossier 200828

APPELANTE

****************

Monsieur [D] [J] [I] [O]

né le 29 Mai 1943 à [Localité 3] ([Localité 3])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Odile BORDIER de la SCP BORDIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000006 – N° du dossier 2020031

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [O] a autorisé Mme [B] [S], née [N], à s’installer dans un bien dont il est propriétaire, situé [Adresse 2].

Mme [S] a réalisé des travaux dans le logement.

Par acte d’huissier de justice délivré le 21 février 2020, M. [O] a assigné Mme [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir :

– la résiliation du bail consenti à Mme [S],

– son expulsion immédiate des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, par tous moyens et notamment, en cas de besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– sa condamnation à lui payer le montant des loyers et charges dus, actualisés à la date du 18 février 2020 (échéance de février 2020 incluse), à hauteur de la somme de 32 792,13 euros,

– sa condamnation à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,

– sa condamnation à lui payer une somme mensuelle égale au loyer à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite au départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou, si les biens sont séquestrés sur place, jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de deux mois prévu à l’article R433-1 du code de procédure civile d’exécution,

– sa condamnation à lui payer la somme de 650 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– sa condamnation aux dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a :

– constaté l’existence d’un bail verbal à titre onéreux entre les parties à compter du 1er janvier 2015,

– prononcé la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2015 entre M. [O] et Mme [S] concernant le logement situé [Adresse 2],

– constaté en conséquence la résiliation de ce bail à compter du 9 décembre 2018,

– dit qu’à défaut pour Mme [S] d’avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin était et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Mme [S] dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

– condamné Mme [S] à payer à M. [O] la somme de 17 929 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 16 février 2021 (loyer de février 2021 non compris), avec intérêts au taux légal à compter 9 septembre 2018,

– condamné Mme [S] à payer à M. [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant (500 euros);

– dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux,

– rejeté la demande d’expertise,

– rejeté le surplus des demandes,

– débouté Mme [S] de l’intégralité de ses demandes,

– condamné Mme [S] à payer à M. [O] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [S] aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer, d’assignation et de commandement d’avoir à quitter les lieux,

– rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juin 2021, Mme [S] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er mars 2022, elle demande à la cour de :

-d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres en ce qu’il :

* a prononcé la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2015 avec M. [O] concernant le logement situé [Adresse 2],

* a constaté en conséquence la résiliation de ce bail à compter du 9 décembre 2018,

* a dit, qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin était et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

* l’a condamnée à payer à M. [O] la somme de 17 929 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 16 février 2021 (loyer de février 2021 non compris), avec intérêts au taux légal à compter 9 septembre 2018,

* l’a condamnée à payer à M. [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant (500 euros),

* a dit que l’indemnité d’occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux,

* a rejeté la demande d’expertise,

* a rejeté le surplus des demandes,

* l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes,

* l’a condamnée à payer à M. [O] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer, d’assignation et de commandement d’avoir à quitter les lieux,

* a rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

statuant à nouveau, à titre principal, de :

– constater l’absence de bail verbal en date du 1er novembre 2008, et en conséquence,

– débouter M. [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident,

à titre subsidiaire :

– constater qu’elle ne peut être tenue au paiement d’un loyer avant le mois de mai 2019 et en tout état de cause avant le 21 février 2017,

reconventionnellement :

– prendre acte qu’elle a quitté le logement le 30 octobre 2021, et en conséquence,

– déclarer sans objet ses demandes reconventionnelles tendant à voir :

* condamner M. [O] à régulariser un bail d’habitation conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* condamner M. [O] à réintégrer dans le bail d’habitation la jouissance du grenier, de la chambre et de la remise,

* condamner M. [O] à réaliser les diagnostics énergétiques sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* constater que le logement donné en location n’est pas décent au sens de la loi SRU et du décret du 30 janvier 2002, et conséquence,

* condamner M. [O] à réaliser les travaux indispensables pour parvenir à la conformité de ce logement à usage d’habitation et en particulier d’en refaire l’isolation, l’électricité, la plomberie et l’installation de chauffage sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* au besoin, ordonner avant dire droit une expertise ayant pour but de déterminer avec précision les travaux à réaliser et les chiffrer, et ce, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1, 2, 3 et 4 du décret du 30 janvier 2002,

* juger qu’aucun loyer ne sera dû tant que les travaux ne seront pas réalisés et achevés,

en tout état de cause :

– condamner M. [O] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, majorée de la somme de 3 000 euros en cause d’appel,

– condamner M. [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 mai 2022, M. [O] demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Chartres du 6 avril 2021 à savoir :

– constater l’existence d’un bail verbal à titre onéreux entres les parties à compter du 1er janvier 2015,

– prononcer la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2015 avec Mme [S] concernant le logement situé [Adresse 2],

– constater en conséquence la résiliation de ce bail à compter du 9 décembre 2018,

– dire qu’à défaut par Mme [S] d’avoir volontairement libéré le logement 2 mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il serait procédé à son expulsion,

y ajoutant :

– le recevoir en son appel incident,

– condamner Mme [S] à lui payer la somme de 32 792, 13 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 16 février 2020 (loyer de février non compris), avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2018,

– condamner Mme [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant à savoir 500 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

– dire que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux,

– rejeter la demande d’expertise,

– débouter Mme [S] de l’intégralité de ses demandes,

– la condamner à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

– condamner Mme [S] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de ses agissements jusqu’à ce jour,

– condamner Mme [S] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mai 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de Mme [S].

Il y a lieu, conformément à la demande de Mme [S] qui a quitté les lieux, de déclarer sans objet ses demandes tendant à voir :

* condamner M. [O] à régulariser un bail d’habitation conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* condamner M. [O] à réintégrer dans le bail d’habitation la jouissance du grenier, de la chambre et de la remise,

* condamner M. [O] à réaliser les diagnostics énergétiques sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* constater que le logement donné en location n’est pas décent au sens de la loi SRU et du décret du 30 janvier 2002, et conséquence,

* condamner M. [O] à réaliser les travaux indispensables pour parvenir à la conformité de ce logement à usage d’habitation et en particulier d’en refaire l’isolation, l’électricité, la plomberie et l’installation de chauffage sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* au besoin, ordonner avant dire droit une expertise ayant pour but de déterminer avec précision les travaux à réaliser et les chiffrer, et ce, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1, 2, 3 et 4 du décret du 30 janvier 2002,

* juger qu’aucun loyer ne sera dû tant que les travaux ne seront pas réalisés et achevés

1) Sur la nature de la relation juridique existant entre Mme [S] et M. [O]

Au soutien de son appel, Mme [S] reproche au premier juge d’avoir retenu l’existence d’un bail verbal la liant à M. [O] au prix d’une inversion flagrante de la charge de la preuve, tout en méconnaissant les dispositions relatives au bail et au commodat ainsi que la jurisprudence y afférente. Elle fait principalement valoir que la prise en charge de menus travaux, le règlement de primes d’assurances sont à eux-seuls insuffisants à caractériser l’existence d’un bail verbal, étant observé que les travaux ont été rendus nécessaires du fait de la vétusté des installations d’électricité et de plomberie. Mme [S] ajoute que le juge de première instance n’a pas manqué de se contredire en indiquant dans un premier temps qu’elle avait reconnu l’existence d’un bail verbal depuis 2008 et en mentionnant en page 4 ‘Mme [S] qui conteste l’existence d’un bail verbal (…)’.

Mme [S] maintient en cause d’appel qu’aucun bail verbal n’a jamais été conclu entre les parties, qu’elle n’a jamais réglé le moindre loyer, ni reçu la moindre quittance, elle se prévaut d’une occupation à titre gratuit dont elle a bénéficié durant dix ans.

M. [O] réplique que, c’est pour rendre service à Mme [S] qui rencontrait alors d’importantes difficultés financières qu’il a mis à sa disposition l’appartement litigieux qui se trouvait libre et qu’il était convenu entre eux qu’elle ferait de menues réparations en contrepartie de l’absence de loyers, cette situation étant provisoire, pour lui permettre de trouver une solution pour se loger, qu’il a très vite compris que Mme [S] ne remplirait pas ses engagements et que bien plus, elle se considérait comme propriétaire de cet appartement de 150 m², qu’en effet, en dehors de quelques menus travaux d’entretien, elle a entrepris des travaux sans son autorisation, tels la suppression des volets métalliques…., que c’est la raison pour laquelle il en a référé à un huissier de justice qui a proposé la rédaction d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [S] a refusé de signer par l’intermédiaire de son conseil (mail du 19 juin 2019). Il invoque l’existence d’un bail verbal à titre onéreux dont il estime que la preuve est rapportée par les éléments qu’il verse aux débats et conclut que Mme [S] est particulièrement mal fondée à contester son occupation des lieux sans bourse délier depuis de nombreux années, en abusant de sa confiance au motif qu’ils se connaissaient de longue date.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1875 du code civil, ‘le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge par le preneur de la rendre après s’en être servi’, l’article 1876 précisant qu’il est essentiellement gratuit.

L’article 1709 du même code dispose que ‘le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer’. En vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. En vertu de l’article 1714 du code civil, il peut être néanmoins verbal.

Le bail verbal n’est donc pas nul mais doit être prouvé et c’est à celui qui s’en prévaut qu’incombe la charge de le prouver, étant observé que l’occupation des lieux ne permet évidemment pas à elle-seule d’établir l’existence d’un bail verbal, elle doit être accompagnée de faits positifs manifestant la volonté commune des parties.

En l’espèce, M. [O] admet lui-même, aux termes de ses écritures, avoir mis à disposition de Mme [S] l’appartement litigieux sans la moindre contrepartie financière, si ce n’est la prise en charge par l’occupante de menus travaux. Or, il est constamment admis que la prise en charge par l’occupant de menus travaux, de primes d’assurances sont insuffisants pour caractériser l’existence d’un bail verbal.

M. [O] qui, par ailleurs, ne justifie pas avoir remis d’avis d’échéance, ni a fortiori avoir réclamé le moindre loyers à Mme [S] pendant plus de dix ans échoue à démontrer l’existence d’un bail verbal à titre onéreux.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail verbal liant Mme [S] à M. [O] et en ce qu’il a, par voie de conséquence prononcé la résiliation du bail. Statuant à nouveau, il y a lieu de retenir que l’occupante a bénéficié d’un prêt à usage ayant pris fin le 30 octobre 2021, date à laquelle Mme [S] a quitté les lieux.

Le prêt à usage prend fin lorsque l’usage du bien cesse, ou à tout moment à la demande de l’une des parties lorsqu’aucune durée du prêt n’a été déterminée lors de la conclusion du contrat, ou que celui-ci est verbal, ce qui est ici le cas.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que le prêt à usage a pris fin le 30 octobre 2021, date à laquelle Mme [S] a quitté les lieux.

Par suite, le prêteur, M. [O], sera débouté de sa demande en paiement de loyers et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [O] en paiement de dommages-intérêts.

Le jugement déféré étant infirmé en toutes ses dispositions, et le prêt à usage ayant pris fin le 30 octobre 2021, il ne peut être imputée à faute à Mme [S] de s’être maintenue dans les lieux jusqu’à cette date, en sorte que le M. [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

M. [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, infirmées.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare sans objet, conformément à la demande de Mme [S] qui a quitté les lieux, ses demandes tendant à voir :

* condamner M. [O] à régulariser un bail d’habitation conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* condamner M. [O] à réintégrer dans le bail d’habitation la jouissance du grenier, de la chambre et de la remise,

* condamner M. [O] à réaliser les diagnostics énergétiques sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* constater que le logement donné en location n’est pas décent au sens de la loi SRU et du décret du 30 janvier 2002, et conséquence,

* condamner M. [O] à réaliser les travaux indispensables pour parvenir à la conformité de ce logement à usage d’habitation et en particulier d’en refaire l’isolation, l’électricité, la plomberie et l’installation de chauffage sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* au besoin, ordonner avant dire droit une expertise ayant pour but de déterminer avec précision les travaux à réaliser et les chiffrer, et ce, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1, 2, 3 et 4 du décret du 30 janvier 2002,

* juger qu’aucun loyer ne sera dû tant que les travaux ne seront pas réalisés et achevés

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Dit et juge que Mme [S] a bénéficié d’un prêt à usage sur le bien litigieux appartenant à M. [O], qui a pris fin le 30 octobre 2021,

Déboute, en conséquence, M. [O] de la totalité de ses demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [S] de sa demande en paiement,

Condamne M. [O] aux dépens de première instance et d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,