COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2022

N°2022/374

Rôle N° RG 21/05398 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIPC

[J] [P] épouse [F]

[H] [F]

C/

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES HAUTS DE [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sydney CHARDON

Me Jean-yves LEPAUL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-940.

APPELANTS

Madame [J] [P] épouse [F]

née le 14 Juin 1958 à Alger (Algérie), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [H] [F]

né le 08 Août 1958 à Montmorency (Val d’Oise), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES HAUTS DE [L] Prise en la personne de son gérant domicilié es qualités audit siège., demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président-Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 avril 2000 à effet au 15 mai 2000, la SCI LES HAUTS DE [L] a donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] un bien sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1143,37 euros majoré de provisions sur charges de 182,94 euros.

Le 04 juillet 2018, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2018, Monsieur et Madame [F] ont fait assigner leur bailleur en opposition au commandement de payer ainsi qu’ aux fins de le voir condamner sous astreinte à leur fournir les décomptes par nature de charges des exercices 2014 à2016, les justificatifs de taxe d’ordures ménagères sur les exercices 2015 et 2016 et le voir condamner à leur verser 5000 euros de dommages et intérêts outre une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 mars 2019, l’affaire a été radiée puis reprise à l’initiative des consorts [F].

Par acte d’huissier du 06 mars 2020, la SCI LES HAUTS DE [L] a fait assigner ses locataires aux fins principalement de voir ordonner la jonction entre les deux procédures, constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l’expulsion des consorts [F] et les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un arriéré locatif et de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 10 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Nice a statué en ces termes :

‘ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 19-940, RG 20-1310 et RG 20-1598, sous le numéro unique suivant : RG 11 19-940 ;

DEBOUTE M. [H] [F] et Mme [J] [F] de leur demande tendant à la nullité du commandement de payer du 4 juillet 2018 ;

DIT que le commandement de payer du 4 juillet 2018 ne peut produire aucun effet sur la résiliation du contrat de bail ;

DEBOUTE M. [H] [F] et Mme [J] [F] de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte ;

DECLARE prescrite la demande de M. [H] [F] et Mme [J] [F] tendant au remboursement des provisions perçues pour les années 2005 à 2014 ;

CONDAMNE la SCI LES HAUTS DE [L] à rembourser à M. [H] [F] et Mme [J] [F] la somme de 479,66 euros (quatre cent soixante-dix-neuf euros et soixante-six centimes) au titre des provisions perçues pour l’année 2004 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2006 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI LES HAUTS DE [L] de ses demandes tendant an constat de l’acquisition de la clause résolutoire et au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [J] [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 4 244,57 euros (quatre mille deux cent quarante-quatre euros et cinquante-sept centimes) au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal a compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;

AUTORISE M.[H] [F] et Mme [J] [F] à s’acquitter de leur dette douze échéances mensuelles de 354 euros (trois cent cinquante-quatre euros) à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la douzième échéance devant apurer la dette, et DIT qu’à défaut de respecter une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE M. [H] [F] et Mme [J] [F] et la SCI LES HAUTS DE [L] du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la compensation des dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire’

Le premier juge a écarté la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il a relevé que cet acte comportait les mentions exigées à peine de nullité et visait un décompte qui y était joint.

Il a estimé que ce commandement ne pouvait produire aucun effet puisque l’essentiel de la créance était pour partie prescrite et pour partie incertaine au regard des discussions sur les régularisations de charges et sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il a rejeté la demande de production de pièces sous astreinte au motif qu’elle n’était pas nécessaire à la résolution du litige.

Il a estimé prescrite la demande de remboursement pour les provisions sur charges des exercices 2005 à 2014.

Il a relevé que le délai de prescription n’avait pas couru pour l’année 2004.

Il a jugé recevable la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail. Pour les motifs précédemment évoqués, il a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Il a jugé non prescrite la demande de condamnation formée par le bailleur au titre de la régularisation des charges depuis l’exercice 2015.

Il a écarté des charges sollicitées les frais concernant le maître nageur, les frais du poste ‘charges horizontal AFUL’ comme étant non vérifiables, les frais de location de containeurs, l’entretien maçonnerie, le remplacement des pompes relevage, le plan d’évacuation, la mise en place d’équipement de sécurité. Il a procédé au calcul des sommes dues par les locataires.

Il a relevé que le bailleur avait commis des fautes à l’égard de ses locataires en n’ayant pas mis à leur disposition les pièces leur permettant de comprendre le détail des dépenses. Il a estimé qu’il n’y avait donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers et charges.

Il a indiqué que les consorts [F] ne pouvaient procéder à une retenue au titre d’un procès-verbal d’huissier de justice consécutif à une dégradation provenant d’un tiers au bailleur, sans faute de ce dernier.

Il a accordé aux locataires des délais de paiement et a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les parties.

Le 13 avril 2021, Monsieur et Madame [F] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

Débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] de leur demande tendant à la nullité du commandement de payer du 4 juillet 2018 ;

Dit que le commandement de payer du 4 juillet 2018 ne peut produire aucun effet sur la résiliation du contrat de bail ;

Débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] de leurs demande de communication de pièces sous astreinte ;

Déclaré prescrite la demande de Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] tendant au remboursement des provisions perçues pour les années 2005 à 2014 ; Condamné la SCI LES HAUTS DE [L] à rembourser à Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] la somme de 479,66 € (quatre cent soixante-dix-neuf euros et soixante-six centimes) au titre des provisions perçues pour l’année 2004 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2006 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;

Condamné solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 4 244,57 € (quatre mille deux cent quarante-quatre euros et cinquante sept centimes) au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;

Autorisé Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] à s’acquitter de leur dette en douze échéances mensuelles de 354 € (trois cent cinquante quatre euros) à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la douzième échéance devant apurer la dette, et dit à défaut de respecter une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] du surplus de leurs demandes ;

Ordonné la compensation des dépens.

La SCI LES HAUTS DE [L] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par ordonnance du 05 janvier 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par requête de la SCI LES HAUTS DE [L], a condamné la société IMMOBILIERE TICHADOU à communiquer à cette dernière le projet de répartition, l’état des dépenses, le relevé de compte, l’état financier, la situation des colotis, les comptes de gestion, l’état des travaux et opérations exceptionnelles de l’Association Foncière Urbaine Libre ‘Les Hauts de Gaatamua’ pour les exercices du premier janvier 2015 au 31 décembre 2020, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 08 jours à compter de la signification de l’ordonnance.

*****

Par conclusions notifiées le 22 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [F] demandent à la cour de statuer en ce sens :

‘VOIR REFORMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 10 février 2021 en ce qu’il a :

*Débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] de leur demande tendant à la nullité du commandement de payer du 4 juillet 2018 ;

*Dit que le commandement de payer du 4 juillet 2018 ne peut produire aucun effet sur la résiliation du contrat de bail ;

*Débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] de leurs demande de communication et mise à disposition de pièces sous astreinte ;

* Déclaré prescrite la demande de Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] tendant au remboursement des provisions perçues pour les années 2005 à 2014 ;

*Condamné la SCI LES HAUTS DE [L] à rembourser à Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] la somme de 479,66 € (quatre cent soixante-dix-neuf euros et soixante-six centimes) au titre des provisions perçues pour l’année 2004 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2006 ;

*Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;

* Condamné solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 4 4244,57 € (quatre mille deux cent quarante-quatre euros et cinquante sept centimes) ;

au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;

*Autorisé Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] à s’acquitter de leur dette en douze échéances mensuelles de 354 € (trois cent cinquante quatre euros) à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la douzième échéance devant apurer la dette, et dit à défaut de respecter une seule échéance, la totalité de la dette deviendraimmédiatement exigible ;

*Débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] du surplus de leurs demandes ;

*Ordonné la compensation des dépens.

Statuant à nouveau :

VOIR PRONONCER l’irrecevabilité de l’assignation du 6 mars 2020 des époux [F] par la SCI Les Hauts de [L] aux fins de constat de résiliation du bail sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

VOIR PRONONCER l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle formée le 30 novembre 2018 par la SCI Les Hauts de [L] aux fins de constat de résiliation du bail sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

A TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L] à restituer aux époux [F] les provisions sur charges indûment perçues sur les exercices 2004 à 2014, soit la somme de 23 989,28 euros, en suite du refus du bailleur d’en justifier sans qu’aucune prescription ne puisse être opposée par le bailleur en l’absence de production de « décomptes par nature de charges » au terme de chaque exercice et encore à ce jour, outre le refus de mise à disposition par le bailleur des « pièces justificatives », conformément aux dispositions de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 10 février 2021 en ce qu’il a condamné la SCI Les Hauts de [L] à rembourser aux époux [F] la somme de 479,66 euros au titre des provisions perçues pour l’année 2004 outre les intérêts au taux légal mais à compter du 25 avril 2005, au lieu du 16 mars 2006, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

A TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L] à restituer aux époux [F] les provisions sur charges indûment perçues sur les exercices 2015 à 2018, soit la somme de 7 860,00 euros, en suite du refus du bailleur d’en justifier, en l’absence de production de « décomptes par nature de charges » du poste « charges horizontales AFUL » de l’exercice 2015, outre le refus de mise à disposition par le bailleur des « pièces justificatives » sur ces exercices, conformément aux dispositions de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours qui suivra la signification de l’arrêt à intervenir, d’avoir à fournir aux époux [F] :

– les « décomptes par nature de charges » du poste « charges horizontales AFUL » de l’exercice 2015 au visa des dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

– le mode de détermination du montant de la plus récente provision sur charges exigible postérieurement à une régularisation de charges conforme et complète à effectuer au titre de l’exercice 2018.

A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours qui suivra la signification du l’arrêt à intervenir, d’avoir à tenir à la disposition des époux [F], dans des conditions normales, les « pièces justificatives » des régularisations de charges des exercices 2015 à 2018 conformément aux dispositions de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

A TITRE PRINCIPAL, JUGER que les demandes formulées pour la première fois en appel par la SCI Les Hauts de [L] au titre des régularisations de charges des exercices 2019 et 2020 en date des 29 septembre 2021 et 4 mars 2022 sont irrecevables au visa des dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile

A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER que les régularisations de charges des exercices 2019 et 2020 n’étaient pas exigibles au jour des conclusions en réponse n° 1 de la SCI Les Hauts de [L], soit au 1er octobre 2021, en application de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et sont par la suite irrecevables ultérieurement au visa des dispositions de l’article 910-4 du Code de Procédure Civile ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L] à restituer aux époux [F] les provisions sur charges indûment perçues sur les exercices 2019 et 2020, soit la somme de 3 840,00 euros, en suite du refus du bailleur d’en justifier, en l’absence de mise à disposition par le bailleur des « pièces justificatives » sur ces exercices, conformément aux dispositions de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours qui suivra la signification du l’arrêt à intervenir, d’avoir à tenir à la disposition des époux [F], dans des conditions normales, les « pièces justificatives » des régularisations de charges des exercices 2019 et 2020 conformément aux dispositions de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

ASSORTIR la restitution aux époux [F] des provisions sur charges des exercices 2004 à 2014, 2015 à 2018, 2019 et 2020 de l’intérêt au taux légal à compter des dates d’échéance respectives desdites provisions ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter des dates d’échéance respectives desdites provisions ;

JUGER que le commandement de payer délivré le 4 juillet 2018 est entaché de nullité ;

JUGER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

VOIR DEBOUTER la SCI Les Hauts de [L] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

JUGER que la prescription triennale est à ce jour acquise au profit des époux [F] pour la période antérieure au 25 novembre 2017, subsidiairement antérieure au 6 mars 2017 ; soit trois années décomptées à rebours de l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2020, subsidiairement de l’assignation du 6 mars 2020 par la SCI Les Hauts de [L] ;

DEBOUTER la SCI Les Hauts de [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER la SCI Les Hauts de [L] de son appel incident dans ses différentes branches ;

En conséquence,

REFORMER le jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 10 février 2021 en ce qu’il a condamné les époux [F] à régler la somme de 4 244,57 euros à la SCI Les Hauts de

[L] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER qu’aucune reddition des comptes entre les parties ne

pourra intervenir avant :

– communication par la SCI Les Hauts de [L] aux époux [F] des « décomptes par nature de charges » du poste « charges horizontales AFUL » de l’exercice 2015 au visa des dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

– mise à disposition par la SCI Les Hauts de [L] des « pièces justificatives » des régularisations de charges des exercices 2015 à 2018 conformément aux dispositions de l’article 23 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour autant que la Cour soit à même d’identifier et de quantifier une éventuelle dette locative,

ACCORDER des délais de paiement aux époux [F] en application de l’article 23 pénultième al. ou des V et VII de l’article 24 de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 et dans cette seconde hypothèse ACTER la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés ;

CONDAMNER la SCI Les Hauts de [L] à payer aux époux [F] :

– la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

– la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de première instance et d’appel.

CONDAMNER la SCI Les hauts de [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel’.

Ils indiquent que leur bailleur n’a pas tenu à leur disposition les pièces justificatives de charges locatives si bien qu’il ne peut solliciter leur versement.

Ils ajoutent que ne leur pas été transmis un décompte avec une ventilation poste par poste permettant la vérification de la nature récupérables des charges.

Ils forment en conséquence une action en répétition des provisions sur charges indûment perçues par leur bailleur sur les exercices 2004 à 2014. Ils soutiennent que leur bailleur n’a jamais procédé à une régularisation de charges conforme à l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 si bien que le délai de prescription n’a jamais couru.

Ils exposent que ce n’est que le 14 juin 2019 que leur bailleur a communiqué des régularisations de charges conformes pour les exercices 2015 à 2017; ils notent que ce n’est que le 04 mars 2022 que leur bailleur a produit un états des dépenses comportant un décompte par nature de charges des dépenses de l’AFUL. Ils contestent l’argument du premier juge selon lequel auraient été transmis des décomptes par nature de charges, sauf pour l’année 2004.

Ils sollicitent la communication sous astreinte des pièces justificatives des régularisations de charges et la communication des décomptes par nature de charges du poste ‘charges horizontales AFUL’ des exercices 2015 à 2018. Ils indiquent n’avoir été destinataires des décomptes par nature de charges pour les exercices 2015 à 2017 que le 14 juin 2019 (hors dépenses AFUL), le 30 octobre 2019 (hors dépenses AFUL) pour l’exercice 2018 et le 04 mars 2022 pour les dépenses AFUL des exercices 2016 à 2018 ; ils soutiennent qu’en dépit de leurs demandes faites dans les délais de transmission de ces pièces, ils n’ont jamais pu avoir la possibilité de vérifier les pièces justificatives des décomptes par nature de charges. Ils indiquent que leur bailleur en fait d’ailleurs l’aveu judiciaire.

Ils sollicitent la restitution des provisions sur charges indûment perçues au titre des exercices 2015 à 2018 au motif qu’ils se sont vus refuser la mise à disposition des pièces justificatives des exercices 2015 à 2018, comprenant celles relatives à l’AFUL. Ils contestent l’irrecevabilité de cette demande soulevée par leur bailleur qui s’appuie sur l’article 910-4 du code de procédure civile.

Ils soulèvent la nullité du commandement de payer du 04 juillet 2018. Ils font état de son caractère erroné, du défaut de régularisation des charges au jour de cet acte et de leur non exigibilité, ce qui leur a causé un grief.

Ils font état de la prescription des demandes de leur bailleur. Ils indiquent que son assignation du 06 mars 2020 est irrecevable et que l’interruption de la prescription en ce qui le concerne est reportée au 25 novembre 2020, si bien que la SCI n’est fondée à formuler une demande de régularisation de charges que pour la période postérieure au 25 novembre 2017. Ils contestent l’argument du premier juge retenant une interruption de prescription au 30 novembre 2018, date de communication par la SCI de sa demande reconventionnelle, puisqu’il s’agissait d’une procédure orale et que seul le dépôt des conclusions de cette SCI lors de l’audience de plaidoiries du 25 novembre 2020 vient interrompre la prescription.

Faisant état de la prescription et reprenant l’argument de l’absence de mise à disposition à leur bénéfice des pièces justificatives des charges, ils sollicitent l’infirmation du jugement déféré qui les a condamnés au versement de la somme de 4244,57 euros. Ils discutent le caractère récupérables de certaines charges.

Ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes adverses portant sur les exercices 2019 et 2020, pour être nouvelles en cause d’appel. Subsidiairement, ils les estiment infondées puisque les pièces justificatives n’ont pas été mises à leur disposition et demandent la restitution des provisions indûment perçues pour les exercices 2019 et 2020.

Au-delà des prescriptions qu’ils soulèvent, ils discutent le bien fondé des demandes.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande aux fins de constat de résiliation du bail du 30 novembre 2018 et contestent toute irrecevabilité de leur demande sur ce point. Ils notent que leur bailleur n’a pas effectué la notification par huissier de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans les délais. Ils ajoutent que le premier juge ne disposait pas du diagnostic social et financier de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Ils précisent que la CCAPEX n’a pas été saisie préalablement à cette demande reconventionnelle.

Ils estiment irrecevable la demande aux fins de constat de résiliation du bail faite par assignation du 06 mars 2020. Ils allèguent de l’absence de la saisine de la CCAPEX et notent que la saisine de cette instance, le 05 juillet 2018, n’est pas appropriée. Ils ajoutent que cette assignation n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat., la sous-préfecture de Grasse n’étant pas un service compétent, puisque les locaux loués ne sont pas situés dans cet arrondissement.

Sur le fond, ils déclarent que la clause résolutoire n’est pas acquise à la suite de la délivrance du commandement de payer. Ils ajoutent n’avoir commis aucune faute justifiant la résiliation du bail. Ils reprochent à leur bailleur de n’avoir pas fait respecter le règlement de copropriété, ce qui a entraîné un conflit avec un voisin qui a cassé leur porte et s’est rendu coupable d’une violation de domicile. Ils indiquent avoir fait constater la dégradation de leur porte par huissier de justice; ils estiment que le coût de cet acte doit être supporté par leur bailleur.

Ils ajoutent que les taxes d’enlèvement d’ordure ménagères ne pouvaient faire l’objet de provisions sur charges.

Ils sollicitent des dommages et intérêts en lien avec le comportement de leur bailleur, qui continue à refuser toute mise à disposition des pièces justificatives et qui cherche à dissimuler sa tentative de récupération de charges non récupérables.

Par conclusions notifiées le 18 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SCI LES HAUTS DE [L] demande à la cour de statuer en ce sens :

Réformer partiellement le jugement n° 21/151D prononcé le 10 février 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice en ce qu’il a :

*Dit que le commandement de payer du 4 juillet 2018 ne peut produire aucun effet sur la résiliation du contrat de bail.

*Condamné la SCI LES HAUTS DE [L] à rembourser à M. [H] [F] et Mme [J] [F] la somme de 479,66 euros (quatre cent soixante dis neuf euros et soixante six centimes) au titre des provisions perçues pour l’année 2004 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2006.

*Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision.

*Débouté la SCI LES HAUTS DE [L] de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

*Condamné solidairement M. [H] [F] et Mme [J] [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 4.244,57 euros (quatre mille deux cent quarante quatre euros et cinquante sept centimes) au titre des loyers et charges, outre les intérêts aux taux légal à compter de la présente décision.

*Autorisé M. [H] [F] et Mme [J] [F] à s’acquitter de leur dette douze échéances mensuelles de 354 euros (trois cent cinquante quatre euros) à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la douzième échéance devant apurer la dette et dit ‘à défaut de respecter une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

*Débouté la SCI LES HAUTS DE [L] du surplus de ses demandes

*Ordonné la compensation des dépens.

Et statuant à nouveau :

Dire et juger que le commandement de payer signifié le 04 juillet 2018 est demeuré plus de

deux mois infructueux.

Constater la résiliation du bail en date du 04 avril 2020 consenti par la SCI LES HAUTS DE

[L] aux époux [F] par l’effet de la clause résolutoire stipulée au bail,

Dire et juger que Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse

[F] ont violé leur obligation essentielle de payer à leur terme les loyers, charges et

accessoires échus.

Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti en date du 04 avril 2020

par la SCI LES HAUTS DE [L] aux époux [F],

Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et de Madame [P] [J]

épouse [F] des lieux sis à [Localité 1]

[X] », Les Apogées A3, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous

occupants de leur chef, sous astreinte de 200,00 Euros par jour de retard, à l’expiration

d’un délai de 1 mois à compter du jour de la signification de l’arrêt à venir.

Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J]

épouse [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] une indemnité

d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamé jusqu’à

libération effective des locaux, d’un montant actuel de 1.843,42 euros par mois.

Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 3.716,42 euros au titre des échéances locatives échues et impayées (arrêtée au 10 mai 2022, échéance du 1er au 31 mai 2022 incluse).

Subsidiairement, condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame

[P] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 2.441,70 euros au titre des échéances locatives échues et impayées (arrêtée au 10 mai 2022, échéance du 1er au 31 mai 2022 incluse), déduction faite des charges locatives contestées par les époux [F] (862,78 € pour l’année 2016 et 411,94 pour l’année 2017).

Dire et juger prescrite la demande des époux [F] de restituer les provisions sur

charges perçues sur l’exercice 2004.

Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 699,01 euros à titre de restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement réformé, avec intérêts légaux capitalisés à compter du 02 avril 2021, jour de la réception du règlement.

Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives et injustifiées.

Assortir les condamnations prononcées des intérêts légaux à compter du 04 juillet 2018, jour de la signification du commandement de payer demeuré infructueux.

Dire et juger que les intérêts échus se capitaliseront par année entière en application des dispositions de l’article 1321-2 du Code Civil.

Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES HAUTS DE [L] la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût

du commandement de payer du 04 juillet 2018.

Débouter les époux [F] de leur demande d’interdiction de reddition des comptes par

le bailleur.

Vu l’article 910-4 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger irrecevable la demande des époux [F] aux fins d’irrecevabilité de

l’assignation signifiée le 6 mars 2020.

Subsidiairement,

Vu l’article 750-1 du Code de Procédure Civile.

Vu les articles 24 II et 24 III de la Loi du 06 juillet 1989 :

Dire et juger que l’assignation du 6 mars 2020 n’est pas soumise à l’obligation de tentative de

conciliation préalable de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que l’assignation du 06 mars 2020 a été signifiée plus de 2 mois après la notification à la CCAPEX le 05 juillet 2018 du commandement de payer du 04 juillet 2018,

Dire et juger que l’assignation du 06 mars 2020 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique réceptionné le 17 mars 2020 plus de deux mois avant

l’audience du 25 novembre 2020.

Dire et juger que la demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail du 30 novembre

2018 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par le représentant du

bailleur plus de deux mois après un commandement de payer signifié le 04 juillet 2018 et plus

de deux mois avant l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2020, conformément aux

dispositions de l’article 24 IV de la Loi du 06 juillet 1989.

Dire et juger que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 ont été respectées.

En conséquence, débouter Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande d’irrecevabilité de l’assignation du 06 mars 2020.

Débouter Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail du 30 novembre 2018.

Vu l’article 910-4 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger irrecevable la demande des époux [F] de condamnation de la SCI LES

HAUTS DE [L] à leur payer la somme de 7.860,00 euros au titre des charges

prétendument indûment payées des exercices 2015 à 2018.

Subsidiairement,

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces justificatives des charges des exercices 2015 à 2018 versées aux débats,

Dire et juger prescrite la demande des époux [F] en répétition de la somme de 7.860,00 euros au titre des charges prétendument indûment payées des exercices 2015 à 2018.

Débouter les époux [F] de leur demande en répétition de la somme de 7.860,00

euros au titre des charges prétendument indûment payées des exercices 2015 à 2018.

Confirmer le jugement critiqué pour le surplus en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande aux fins de nullité du commandement de payer signifié le 04 juillet 2018.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande d’irrecevabilité de l’assignation du 06 mars 2020.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande au titre de la prescription.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SCI LES HAUTS DE [L] à leur communiquer les décomptes par nature de charge des exercices 2015 à 2018, les justificatifs de taxe d’ordures ménagères des exercices 2015 à 2018, le mode de détermination

de la provision sur charges.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SCI LES HAUTS DE [L] à tenir à leur disposition les justificatifs des redditions de charges des exercices 2015 à 2018.

Jugé prescrite la demande des époux [F] en répétition de la somme de 23.989,28 euros au titre des charges prétendument indûment payées des exercices 2005 à 2014.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande de condamnation de la SCI LES HAUTS DE [L] à leur payer la somme de 23.989,28 euros au titre des charges prétendument indûment payées des exercices 2005 à 2014.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leur demande de condamnation de la SCI LES HAUTS DE [L] à leur payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouté Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Débouter Monsieur [F] [H] et Madame [P] [J] épouse [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.’

Elle conteste toute nullité de son commandement de payer délivré le 04 juillet 2018. Elle indique qu’il n’est affecté d’aucune irrégularité et que cet acte demeure valable pour la partie incontestable de la dette.

Elle conteste l’irrecevabilité de l’assignation qu’elle a fait délivrer le 06 mars 2020. Elle précise à titre préliminaire que les appelants n’ont pas interjeté appel de ce chef de la décision déférée. Elle ajoute que cette demande n’a été soutenue que postérieurement au délai de l’article 908 du code de procédure civile, si bien qu’elle est irrecevable sur le fondement de l’article 910-4 du même code. Subsidiairement, elle note que son commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 06 juillet 2018 si bien que son assignation du 06 mars 2020 a bien été signifiée plus de deux mois après cette notification à la CCAPEX. Elle soutient que son assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans les délais impartis. Elle relève que l’absence de diagnostic social et financier n’est pas une cause d’irrecevabilité.

Elle soutient que la demande d’irrecevabilité de sa demande reconventionnelle du 30 novembre 2018 en constat de la résiliation du bail est irrecevable. Elle fait valoir que les époux [F] n’ont pas relevé appel de ce chef et que leur demande a été soutenue postérieurement au délai de l’article 908 du code de procédure civile, l’irrecevabilité devant être prononcée en application de l’article 910-4 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle indique avoir fait notifier sa demande reconventionnelle par lettre de son conseil au représentant de l’Etat le 10 décembre 2018, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 novembre 2020. Elle ajoute que cette demande a été notifiée à la CCAPEX, selon les mêmes modalités que son assignation du 06 mars 2020.

Elle estime prescrite la demande en répétition de l’indu formée par les époux [F]. Elle affirme avoir communiqué des décomptes par nature de charges. Elle déclare que le point de départ de la prescription court à compter du jour de chaque paiement de chacune des sommes indues.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de ‘restitution des provisions’ des exercices 2015 à 2018 pour être nouvelles en cause d’appel. Elle estime qu’elle est également irrecevable au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile. Elle ajoute qu’elle est en tout état de cause prescrite. Elle l’estime quoiqu’il en soit mal fondée. Elle relève avoir communiqué les pièces justifiant des charges.

Elle déclare avoir communiqué les décomptes de charges ainsi que les charges de l’AFUL qu’elle a pu avoir en sa possession.

Elle soutient justifier du mode de calcul des provisions sur charge.

Elle indique n’avoir jamais opposé aux locataires un refus de mise à leur disposition des pièces justificatives. Elle note que le délai de 6 mois qui court à compter de l’envoi du décompte de régularisation annuel de charges est expiré.

Elle estime irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel la demande au titre de la reddition des comptes.

Elle conteste la prescription de sa demande pour les charges de l’année 2015; elle note que l’état de répartition des charges ne lui a été adressé que le 26 avril 2016, qui est donc le point de départ de la prescription ; elle adopte le même argument pour la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Elle affirme envoyer chaque année aux époux [F] un décompte de régularisation de charges conforme à la législation.

Elle fait état de sa créance pour les charges du premier janvier 2014 au 31 décembre 2021.

Elle fait état de sa créance au titre des provisions sur charge pour l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2022 arrêtée au 31 mars 2022.

Elle fait état de sa créance au titre des taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire en raison des causes non réglées du commandement de payer, acte qu’elle estime régulier.

Elle sollicite subsidiairement la résiliation judiciaire du bail au motif que ses locataires ne s’acquittent pas de leur obligation essentielle de payer les loyers et les charges.

Elle note que sa demande reconventionnelle en résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat le 10 décembre 2018 (distribué le 13 décembre 2018). Elle note que son assignation du 06 mars 2020 en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en résiliation de bail a également été notifiée au représentant de l’Etat par l’huissier instrumentaire le 17 mars 2020.

Elle indique que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par les époux [F] est irrecevable pour avoir été faite postérieurement au délai de l’article 908 du code de procédure civile.

Elle soulève la mauvaise foi de ses locataires qui lui a créé un préjudice dont elle demande réparation.

Elle estime irrecevable la demande de délais de paiement formée par les époux [F] puisqu’elle a été faite dans un délai postérieur à celui prévu par l’article 908 du code de procédure civile. Elle l’estime par ailleurs injustifiée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’assignation du 06 mars 2020 délivrée par la SCI LES HAUTS DE GATTUMUA

L’article 910-4 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802 du code de procédure civile, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Devant le premier juge, les époux [F] avaient soulevé l’irrecevabilité de l’assignation délivrée le 06 mars 2020 par leur bailleur. Le premier juge, dans le corps de son jugement (page 12) a estimé que les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la demande de résiliation du bail évoqués dans l’assignation étaient recevables ; dans son dispositif, il a notamment débouté les époux [F] du surplus de leurs demandes et donc rejeté leur demande tendant à voir déclarer irrecevabilité l’assignation du 06 mars 2020; dans leur déclaration d’appel, les époux [F] mentionnent former appel de la disposition qui les déboute du surplus de leurs demandes. En conséquence, l’effet dévolutif portant sur la recevabilité de l’assignation a bien joué.

Par ailleurs, la demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’assignation du 06 mars 2020 a pour objet de répliquer aux conclusions adverses tendant à la constatation de la clause résolutoire et au prononcé de la résiliation du bail.

Cette demande ne souffre donc d’aucune irrecevabilité.

La SCI LES HAUTS DE [L] est une personne morale qui n’est pas constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré.

A ce titre, elle n’était pas tenue de faire délivrer à la CCAPEX le commandement de payer qu’elle a délivré le 04 juillet 2018.

En application de l’article 24 II, III et IV de la loi du 06 juillet 1989, elle était tenue, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de notifier son assignation aux fins de constat de la résiliation et aux fins de prononcé de la résiliation du bail pour impayés locatif au représentant de l’Etat dans le département, à la diligence de l’huissier de justice.

Cette assignation a été notifiée au préfet par voie électronique avec enregistrement le 17 mars 2020, soit moins de deux mois avant l’audience de première instance du 25 novembre 2020, conformément aux dispositions précédentes.

Par ailleurs, en application de l’article 24 II, III et IV de cette loi, la SCI LES HAUTS DE [L] ne pouvait faire délivrer son assignation aux fins de constat de résiliation du bail et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayé locatif, sous peine d’irrecevabilité de sa demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Or, la saisine de cette instance a été faite le 05 juillet 2018, à la suite de la délivrance du commandement de payer du 04 juillet 2018; l’assignation du 06 mars 2020 de la SCI LES HAUTS DE [L] en constatation de l’acquisition de la résolutoire, est la simple demande de voir produire les effets au commandement de payer du 04 juillet 2018 ou de voir prononcer la résiliation du bail. La saisine de la CCAPEX, même faite en 2018, est régulière, puisque délivrée deux mois avant l’assignation, acte qui s’appuie notamment sur le commandement de payer délivré le 04 juillet 2018.

Dès lors, l’assignation du 06 mars 2020 n’encourt aucune irrecevabilité. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail formée par les conclusions du 30 novembre 2018

Pour les mêmes motifs que ceux expliqués précédemment (effet dévolutif de l’appel et réplique aux demandes adverses), la demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande en résiliation de bail formée par les conclusions du 30 novembre 2018 du bailleur est recevable.

En application de l’article 24 II, III et IV de la loi du 06 juillet 1989, les demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation formulées par les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, motivées par l’existence d’une dette locative, doivent être notifiées par le bailleur au représentant de l’Etat dans le département et sont soumises à la saisine préalable de la CCAPEX.

La CCAPEX a été saisie le 05 juillet 2018.

Le bailleur a fait signifier ses conclusions (pièce 45) par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2018 à la préfecture des Alpes Maritimes. Il a donc respecté l’exigence, à peine d’irrecevabilité, de notifier sa demandes reconventionnelle en résiliation de bail pour impayé locatif au représentant de l’Etat dans le département. Le fait qu’il soit ajouté que la lettre est adressée à la ‘direction départementale de la cohésion sociale Mission logement’ est sans importance, la lettre étant bien notifiée à la préfecture des Alpes Maritimes.

Dès lors, la demande en résiliation judiciaire du bail faite par conclusions du 30 novembre 2018 n’encourt aucune irrecevabilité.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en restitution de charges formées par les époux [F] pour la période courant du premier janvier 2004 au 31 décembre 2014

Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 31 décembre 1998 au mars 2014, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Selon le même article, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 octobre 2020, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR, l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer; ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

Comme l’indique avec justesse le premier juge, les règles concernant la prescription des actions relatives aux baux d’habitation ont changé le jour de l’entrée en vigueur de la loi Macron du 06 août 2015, soit le 08 août 2015, (en application de l’article 82 2° de cette loi) la prescription antérieure de 5 ans étant réduite à trois ans si bien qu’en application de l’article 2222 du code civil, le nouveau délai de prescription ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de cette loi sans pouvoir excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Les époux [F] produisent eux-même au débat (leurs pièces 30 et 31) les documents qui leur avaient été adressés par leur bailleur.

Ces documents témoignent de ce que ces derniers ont été avisés le 16 mars 2006 du décompte de charges, par nature de charges (consommations; contrat; entretien courant au titre des dépenses de fonctionnement; des charges par bâtiments; des charges des ascenseurs par bâtiment et de la consommation d’eau), avec la ventilation qui mentionne quelles sont les charges locatives, avec la quote-part locative (donc avec la clé de répartition) pour l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2004.

Ils ont également été destinataires de ces décomptes par nature de charges et la quote-part locative (donc avec la clé de répartition) pour les exercices courant du premier janvier 2005 au 31 décembre 2014 (le 04 juin 2008 pour l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2007; le 27 janvier 2010 pour l’exercice du premier janvier 2008 au 31 décembre 2008; le premier mars 2011 pour l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2009; le 14 septembre 2012 pour l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2010; le 14 septembre 2012 pour l’exercice du premier janvier 2011 au 31 décembre 2011; le 26 juillet 2013 pour l’exercice du premier janvier 2012 au 31 décembre 2012 ; le 04 décembre 2015 pour l’exercice du premier janvier 2013 au 31 décembre 2013; le 04 décembre 2015 pour l’exercice du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014). Ils ne contestent pas avoir reçu les décomptes pour les exercices du premier janvier 2005 au 31 décembre 2006 avant le 04 juin 2008.

A la réception de ces documents qui valent régularisation de charges, les époux [F] étaient donc en mesure de contester les charges locatives qui leur étaient imputées et de demander à ce que les pièces justificatives soient mises à leur disposition. La dernière date de réception du décompte par nature de charges avec mention de la quote-part locative est le 04 décembre 2015. Les époux [F] pouvaient contester ces charges jusqu’au 04 décembre 2018, ce qu’ils n’ont pas fait.

En matière de procédure civile orale, des conclusions reconventionnelles déposées à une audience par une partie présente ou représentée interrompent, à leur date, la prescription, dès lors que cette partie ou son représentant a comparu et les a reprises oralement lors de l’audience de plaidoirie ultérieure.

Le premier juge indique que la demande reconventionnelle en remboursement de provisions sur charge a été faite par les époux [F] par conclusions du 26 septembre 2019.

Ils sont donc prescrits à solliciter la restitution des provisions sur charges qu’ils ont payées au titre de l’envoi effectué le 04 décembre 2015 (pour les exercices du premier janvier 2013 au 31 décembre 2014). Ils sont également prescrits également pour les envois de décompte de charges plus anciens.

Le jugement déféré sera confirmé sur cette prescription et infirmé en ce qu’il a estimé que le décompte produit au débat, envoyé le 16 mars 2006 au titre du décompte de charges de l’exercice du premier janvier 2004 au 31 décembre 2004, ne vaut pas décompte de charges par nature et charges avec ventilation des charges locatives et régularisation de charges. Pour cette période, les époux [F] se heurtent également à la prescription de leur demande de restitution de charges. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI LES HAUTS DE [L] à leur rembourser la somme de 479,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2006 et en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2018

A sur la recevabilité de la demande de restitution des provisions sur charges sollicitées par les consorts [F]

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Selon l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Enfin, l’article 910-4 du même code énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Le commandement de payer délivré le 04 juillet 2018 par le bailleur et ses demandes au titre de l’arriéré locatif concernent un arriéré qui a débuté le premier janvier 2015, constitué principalement par un arriéré de charges locatives (à l’exception du loyer du mois de juillet 2017). En première instance, le bailleur avait sollicité l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance de ce commandement de payer ainsi qu’un arriéré locatif ((qui comprenait les charges arrêtées au 31 décembre 2019); les époux [F] s’étaient opposés au paiement de ces charges, sans toutefois solliciter la restitution des provisions de charges qu’ils avaient payées pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2018.

Le bailleur, qui sollicitait l’arriéré locatif, était demandeur initial à la suite de la délivrance de l’assignation du 06 mars 2020.

La demande en restitution des provisions sur charges s’analyse non comme un moyen de défense tendant à faire écarter les prétentions du bailleur mais comme une demande reconventionnelle puisque les époux [F] ne se contentent pas d’estimer mal fondée la demande au titre des charges locatives mais entendent voir tirer les conséquences du mal fondé de la demande adverse en sollicitant la restitution des provisions sur charges qu’ils ont payées.

Il s’agit d’une demande reconventionnelle qui est recevable puisqu’elle se rattache aux prétentions originaires du demandeur (le bailleur) par un lien suffisant.

Toutefois, il ne faut pas assimiler prétention nouvelle recevable et concentration temporelle des prétentions exigées par l’article 910-4 du code de procédure civile.

Le dispositif des conclusions notifiées par les époux [F] sur le RPVA le 02 juillet 2021 dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile ne comprend pas de demandes de restitution de provisions sur charges pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2018. Il ne s’agit pas d’une prétention destinée à répliquer aux conclusions adverses; il s’agit d’une demande reconventionnelle. Dès lors, puisque cette demande n’a pas été formée dans les délais exigés par l’article 910-4 du code de procédure civile, elle est irrecevable.

Ils ne peuvent pas plus demander à ce que le bailleur tienne à leur disposition les charges justificatives pour cette période et les décomptes par nature de charges du poste ‘charges horizontales AFUL’ de l’exercice 2015 ni qu’aucune reddition de comptes ne pourra intervenir avant d’avoir eu communication de ces pièces.

B Sur la prescription de la demande de la SCI LES HAUTS DE [L] au titre de l’arriéré pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2018

En matière de procédure civile orale, des conclusions reconventionnelles déposées à une audience par une partie présente ou représentée interrompent, à leur date, la prescription, dès lors que cette partie ou son représentant a comparu et les a reprises oralement lors de l’audience de plaidoirie ultérieure.

Le premier juge expose que la demande reconventionnelle du bailleur en paiement de l’arriéré locatif avait été faite par conclusions du 30 novembre 2018 pour l’audience du 06 décembre 2018.

Il ressort d’un courrier du 30 novembre 2018 (pièce 28 des appelants) que ces conclusions leur ont été signifiées. Le conseil du bailleur, dans ce courrier, indiquait qu’il soutiendrait des conclusions à l’audience du 06 décembre 2018. Il n’est pas contesté qu’elles l’ont été.

Aux termes de ces conclusions, le bailleur sollicitait un arriéré locatif de 6596,21 euros arrêtée au 24 octobre 2018.

En conséquence de quoi, comme l’indique avec pertinence le premier juge, cette demande reconventionnelle est une demande en justice interruptive de la prescription à la date du 30 novembre 2018.

Le point de départ du délai de prescription pour solliciter le paiement des charges locatives est le 26 avril 2016 pour l’exercice 2015 (date à laquelle le bailleur a eu connaissance du montant des charges pour cet exercice), le 12 juin 2017 (pour l’exercice 2016) et le 20 avril 2018 (pour l’exercice 2017). S’agissant du montant du loyer du juillet 2017, c’est à compter de cette date que part le délai de prescription de trois ans. Les conclusions de novembre 2018 ont interrompu le délai de prescription.

S’agissant des demandes postérieures de charges postérieures pour l’exercice 2018, l’assignation du 06 mars 2020 est venue interrompre le délai de prescription triennal.

Dès lors, l’action formée par le bailleur pour les charges des exercices du premier janvier 2015 au 30 décembre 2018 et pour le loyer de juillet 2017 n’est pas prescrite.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n’exige pas une communication systématique des pièces justificatives au locataire, le bailleur se devant seulement de les tenir à disposition à la demande du locataire sans être obligé de lui en remettre une copie. Il suffit alors de venir les consulter sur place, chez le bailleur, dans les locaux de l’intermédiaire immobilier chargé de la gestion immobilière ou du syndic de copropriété.

Le bailleur peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement.

La communication d’un décompte de charges établi par le syndic même détaillé ne dispense pas de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives; Les pièces justificatives de chaque poste de dépense ne se confondent ni avec le décompte détaillé par nature de charges, ni avec les relevés généraux des dépenses.

Si l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c’est au bailleur de justifier qu’il a rempli cette obligation.

Ainsi, pour prétendre au paiement des charges sollicitées, la SCI LES HAUTS DE [L] doit démontrer :

avoir envoyé à ses locataires un décompte par nature de charges

leur avoir communiqué la répartition entre les locataires, ces derniers vivant dans un immeuble collectif

avoir tenu à la disposition de ses locataires les pièces justificatives des charges dont elle demande le paiement.

La SCI LES HAUTS DE [L] justifie que son mandataire a envoyé à ses locataires les décomptes par nature de charges et la répartition entre les locataires pour les exercices du premier janvier 2015 au 31 décembre 2018. Sont versés au débat les détails exhaustifs des dépenses (Pièces 10-11 et 24-25; 12-13 et 26-2728; 14 et 29-30-31; 38 et 40-41). Ces pièces cependant ne valent pas pièces justificatives.

Par lettre recommandée du 05 janvier 2018 avec accusé de réception signé le 06 janvier 2018, les locataires étaient avisés qu’ils devaient verser la somme de 983, 16 euros au titre de l’exercice 2016 et que les pièces justificatives étaient tenus à leur disposition pendant un délai d’un mois à compter de la réception ‘des présentes’.

Contrairement à ce qui est indiqué dans cette lettre, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, pendant un délai de six mois par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 à compter de l’envoi du décompte.

A réception de cette lettre, il n’apparaît pas que les époux [F] aient demandé à pouvoir consulter ces pièces. Ils ne peuvent dès lors, dans le cadre de la présente instance, contester l’intégralité des charges de l’année 2016 au motif que n’a pas été tenu à leur dispositif les pièces justificatives.

Ainsi, à l’exception de cette lettre du 05 janvier 2018 pour l’exercice 2016, il n’est pas démontré par le bailleur qu’il ait tenu à la disposition de ses locataires les pièces justificatives des charges qu’il réclame.

Sur les charges de l’exercice du premier janvier 2019 au 31 décembre 2019 et sur les charges de l’exercice du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020

La SCI LES HAUTS DE [L] justifie que son mandataire a envoyé à ses locataires les décomptes par nature de charges et la répartition entre les locataires pour les exercices du premier janvier 2019 au 31 décembre 2020. Sont versés au débat les détails exhaustifs des dépenses mais ces pièces ne valent pas pièces justificatives. (pièces 54 à 57; pièces 59 à 62 et pièce 64).

La SCI LES HAUTS DE [L] ne justifie pas avoir satisfait à son obligation de tenir à la disposition de ses locataires les pièces justificatives des charges qu’il réclame.

Aucune pièce produites par la SCI LES HAUTS DE [L] ne permet de constater qu’elle a tenu à la disposition du preneur les pièces justificatives des charges locatives figurant aux décomptes qu’elle a adressés à ses locataires, si ce n’est pour les charges de l’exercice 2016 puisqu’elle proposait aux époux [F] de venir consulter les pièces justificatives, proposition dont ils ne se sont pas saisis. Pour cette période, la cour s’appuiera sur les décomptes de charges exhaustifs produits au débat.

La SCI LES HAUTS DE [L] ne produit aucune pièce justificative au débat concernant les charges des années 2015, 2017, 2018, 2019 et 2020, si ce n’est la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Sur la recevabilité de la demande de la SCI LES HAUTS DE [L] au titre de la régularisations des charges des exercices 2019 et 2020

Cette demande n’avait pas été faite devant le premier juge.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Selon l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, selon l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Cette demande de paiement des sommes dues au titre des charges des exercices 2019 et 2020 est recevable puisqu’elle n’est que le complément de ses demandes au titre de l’arriéré locatif, calculé en tenant compte des provisions sur charge pour les années 2019 et 2020.

Enfin, l’article 910-4 du même code énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les demandes de paiement des charges locatives pour les exercices 2019 et 2020 ont été formées après la régularisation de charges faite par le bailleur, intervenue postérieurement aux premières conclusions de l’appelant; l’assemblée générale qui a approuvé les comptes ne s’est tenue qu’à la fin du premier semestre de l’année 2021. Les locataires n’ayant pas payé les charges sollicitées, il s’agit de la survenance d’un fait qui justifiait que le bailleur les sollicitent, ce qu’il ne pouvait faire dès ses premières conclusions.

En conséquence, les demandes du bailleur sont recevables en appel.

En revanche, et pour les motifs précédemment indiqués, elles sont mal fondées puisque le bailleur ne justifie pas avoir tenu à la disposition du preneur les pièces justificatives des charges locatives figurant aux décomptes qu’elle a adressés à ses locataires.

En conséquence de quoi, la SCI LES HAUTS DE [L] est mal fondée à solliciter l’arriéré des charges locatives pour les exercices 2015, 2017, 2018, 2019 et 2020. Il convient de préciser qu’il n’est pas plus démontré que le bailleur a tenu à la disposition du preneur les pièces justificatives des charges de l’AFUL dans les délais impartis. Devant la cour, aucune pièce justificative n’est versée.

En revanche, les charges de l’année 2016, alors que les locataires étaient avisés de leur possibilité de venir consulter les pièces justificatives, sont dues dans leur principe; les détails seront analysés ultérieurement.

Sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

La SCI LES HAUTS DE [L] expose calculer la quote part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en fonction d’un revenu cadastral total estimé à 80.887 euros, dont 4732 euros pour les lots n° 28, 30 et 72 loués aux époux [F].

Elle justifie du montant de la taxe et du calcul auquel elle procède (pièces 17, 18, 19, 20, 37, 42 et 52). Elle affecte le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères du coefficient suivant : revenu cadastral des lots loués par les époux [F]/ revenu cadastral total. Les époux [F] ont été avisés de la clé de répartition du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères; cette clé est équitable.

Dès lors, c’est à juste titre qu’elle sollicite :

-la somme arrondie de 515, 75 euros au titre de l’année 2015 (soit 8816 x 4732/80887)

-la somme arrondie de 521, 05 euros au titre de l’année 2016 (soit 8908 x 4789/81720)

-la somme arrondie de 523, 17 euros au titre de l’année 2017 (soit 8945 x 4800/82069)

-la somme arrondie de 489,86 euros au titre de l’année 2018 (soit 8220 x 4857/83028)

-la somme arrondie de 441,96 euros au titre de l’année 2019 (7555 x 4965/84874)

-la somme arrondie de 424, 85 euros au titre de l’année 2020 (7263 x 5022/85854)

-la somme arrondie de 425,91 euros au titre de l’année 2021 (7281 x 5034/86057)

Les époux [F] ne se sont pas acquittés du montant de ces taxes, qui étaient appelées par le biais de provisions sur charges supplémentaires. Ils seront condamnés au versement de celles-ci, soit la somme totale de 3342, 55 euros.

Sur les provisions pour charges dues pour l’exercice du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021 et pour l’exercice débutant le premier janvier 2022

Le bailleur justifie d’une régularisation des charges de l’année 2020 et peut en conséquence solliciter une provision sur charges.

Il lui appartiendra de tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives (qui s’entendent donc non des états des dépenses même exhaustif mais des pièces au soutien de ces dépenses -factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, etc-), dans les conditions prévues à l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’il effectuera la régularisation de charges.

En conséquence, il convient de condamner les époux [F] à verser la somme de 360 euros au titre des provisions sur charges échues et impayées du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021 et celle de 300 euros au titre des provisions sur charges locatives échues et impayées du premier janvier au 31 mai 2022, ces derniers n’ayant pas versé la totalité des provisions qui ont été appelées.

Sur le loyer de juin 2017

Les époux [F] ne peuvent solliciter la prise en charge par leur bailleur d’un procès-verbal d’huissier de justice au titre de la dégradation de leur porte d’entrée par un tiers. Ils ne pouvaient défalquer la somme de 324,09 euros du montant du loyer et provisions sur charges du mois de juin 2017. Le loyer s’élevait à la somme de 1558, 03 euros. Il a été jugé que le bailleur ne pouvait solliciter les charges pour cet exercice. En conséquence, alors que les époux [F] ont payé la somme de 1393, 94 euros au titre du loyer de juin 2017, ils seront condamnés à verser à leur bailleur le restant dû de ce loyer d’un montant de 164, 09 euros.

Sur les charges locatives de l’année 2016 (hors taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères).

Ainsi qu’il l’a été indiqué, les époux [F] ont été invités à prendre connaissance des pièces justificatives, ce qu’ils n’ont pas fait.

La cour peut donc s’appuyer sur les décomptes exhaustifs produits au débat (état des dépenses comprenant l’état des dépenses de l’AFUL CAP [X]-pièce 70-).

Il ressort des pièces 26-27-28 de l’intimée (détail des dépenses pour la période du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016) que le montant total des charges récupérables s’élève à la somme de 79.126, 44 euros au titre de la copropriété où résident les époux [F], dont 32.556, 57 euros au titre des charges récupérables de l’AFUL. Or, ce montant n’apparaît pas sur l’état des dépenses de l’AFUL pour l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2016 et le bailleur n’explique pas la manière dont la somme de 32.556,57 euros est calculée.

Il ne peut donc être tenue compte de cette somme. Elle sera déduite du montant de 79.126, 44 euros.

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatifs aux charges récupérables établit une liste limitative des charges pouvant être récupérées auprès des locataires.

*sur les charges de la piscine

Le décret mentionne que sont récupérables, dans les espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments, l’exploitation et l’entretien courant des aires de jeux, des bassins, fontaines, caniveaux, et canalisations d’évacuations des eaux pluviales.

La piscine est un bassin qui sert également d’aire de jeux. A ce titre, les époux [F] ne peuvent indiquer qu’aucune dépense relative à la piscine située dans la copropriété n’est une charge récupérable.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a pris en compte les charges sollicitées par le bailleur, à l’exception des frais relatifs au maître-nageur qui n’est pas un gardien (salaire; charges URSAFF; charges retraite). C’est à juste titre qu’il a estimé que devait être écartée la somme de 2153, 66 euros. Reste récupérable au titre des charges pour la piscine, la somme de 3451, 26 euros, qui concerne l’exploitation et l’entretien courant de celle-ci.

*sur les frais de gardiennage de nuit :

Les époux [F] font valoir qu’il s’agit de frais compris dans les charges horizontales de l’AFUL dont il a été indiqué qu’elles ne pouvaient être retenues puisque le bailleur ne justifiait pas de la manière dont il calculait ces derniers.

*sur les charges de ‘locations containers’

Cette charge n’est pas prévue par le décret du 26 août 2017; il ne s’agit ni de l’exploitation, ni de l’entretien courant des appareils de conditionnement des ordures ni de l’entretien et vidanges des fosses d’aisance. C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que cette dépense n’était pas une charge récupérable. Sera donc écartée la somme de 2006, 40 euros pour l’année 2016.

C’est la somme de 36.716, 63 euros qui doit être déduite pour l’année 2016 (soit 32.556, 57 euros-charges AFUL- + 2006, 40 euros -charges ‘location containesr’ + 2153,66 euros -charges maître nageur’), ce qui correspond à une baisse de 46,40%.

La somme sollicitée auprès des époux [F], pour les charges de cette période, s’élève à 2963, 16 euros (pièce 12). N’est en réalité due que la somme arrondie de 1588, 25 euros (après déduction de 46, 40%). Les époux [F] ont payé pour cette période la somme de 2070 euros.

Ainsi, aucune somme ne peut être sollicitée par le bailleur au titre d’un arriéré de charges locatives pour l’année 2016.

Sur la restitution des provisions sur charges pour les exercices 2019 et 2020

Les époux [F] sollicitent la restitution des provisions sur charges qu’ils ont payées sur les exercices 2019 et 2020 à hauteur de 3840 euros.

Il a été jugé que le bailleur, qui n’a pas justifié avoir tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives pour ces exercices et qui n’a pas produit au débat les pièces justificatives en dépit de la contestation de leurs locataires, est mal fondé à réclamer les charges locatives. C’est à bon droit que les époux [F] sollicitent la restitution des provisions sur charges qu’ils ont versées, soit la somme de 3840 euros (somme non contestée par la SCI LES HAUTS DE [L]).

La SCI LES HAUTS DE [L] sera condamnée à leur verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’effet du commandement de payer

Le commandement de payer du 04 juillet 2018 a été délivré de mauvaise foi par le bailleur puisqu’il qu’étaient sollicitées des sommes prescrites (comme l’indique avec justesse le premier juge), qu’existait un contentieux entre les parties sur le montant réel des charges locatives, que le bailleur n’a pas démontré qu’il avait tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives lorsqu’il envoyait les décomptes par nature de charges sauf pour l’année 2016, qu’il provisionnait, en plus des provisions sur charges, une autre provision pour la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, alors que le contrat ne le prévoit pas et alors que dans le même temps, les locataires s’acquittaient du montant de leur loyer et d’une partie des provisions sur charges.

C’est donc avec pertinence que le premier juge a refusé de donner effet au commandement de payer délivré le 04 juillet 2018. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Le contrat de bail, souscrit le 04 avril 2000 à effet au 15 mai 2000 est soumis aux articles du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

S’il est exact que les époux [F] ont, sans autorisation judiciaire, défalqué le montant d’un constat d’huissier de 324, 09 euros du loyer et des provisions sur charges du mois de juin 2017 (leur pièce 10) , refusé de payer la totalité des provisions appelées en estimant leur montant trop élevé et injustifié et refusé de s’acquitter du montant de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont eu connaissance du mode de calcul de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères que par un courrier de mars 2018 et qu’ils se sont acquittés de l’essentiel des sommes dues (loyers et provisions), dans un contexte de réclamations récurrentes sur la justification des charges, alors même que le bailleur ne justifie pas avoir tenu à leur disposition les pièces justificatifs après l’envoi du décompte par natures de charges, à l’exception de l’exercice 2016.

Il ressort ainsi de la pièce 43 du bailleur que les locataires, entre le 02/01/2015 et le premier février 2020, ont versé la somme de 106.755, 62 euros sur un montant total appelé de 112.321, 99 euros; de janvier 2020 à septembre 2021 (pièce 63 de l’intimée), ils ont versé la somme de 146.439,72 euros sur la somme sollicitée de 150.026, 01 euros, ce qui démontre qu’ils n’ont pas commis un manquement à ce point grave à leurs obligations de paiement justifiant la résiliation du bail, en application de l’article 1184 alinéa 2 du code civil

Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de résiliation du bail, sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formées par les époux [F]

Les époux [F] ont partiellement eu gain de cause puisque l’arriéré des charges sollicité pour les années 2015, 2017, 2018 a été rejeté et qu’ils se sont vus restituer les provisions sur charges pour les exercices 2019 et 2020. Ils ne justifient pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas réparé. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LES HAUTS DE [L]

La SCI LES HAUTS DE [L] n’a pas démontré avoir respecté la lettre de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, notamment en avisant ses locataires, après l’envoi du décompte par nature de charges, qu’elle tenait à leur disposition les pièces justificatives. Elle a confondu l’état des dépenses (même exhaustif) et les pièces justificatives. Dès lors, elle s’exposait à des réclamations de ses locataires et à des motifs d’incompréhension. Elle ne peut donc revendiquer l’allocation de dommages et intérêts.

Sur les sommes dues par les parties

Les époux [F] sont redevables des sommes suivantes :

-3342,55 euros au titre de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour les années 2015 à 2021

-164,09 euros au titre du loyer de juin 2017

-360 euros au titre des provisions sur charges pour l’année 2021

-300 euros au titre des provisions sur charges du premier janvier 2022 au 02 mars 2022

La SCI LES HAUTS DE [L] est redevable à l’égard des époux [F] de la somme de 3840 euros au titre de la restitution des provisions sur l’année pour les exercices 2019 et 2020.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Les époux [F] ne versent aucune pièce relative à leur situation financière. Ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [F] et la SCI LES HAUTS DE [L] sont en partie succombantes. Il convient en conséquence de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et infirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’assignation délivrée le 06 mars 2020 par la SCI LES HAUTS DE [L], en ce qu’il a déclaré recevable la demande en résiliation de bail formée par les conclusions du 30 novembre 2018 par la SCI LES HAUTS DE [L], débouté Monsieur [H] [F] et Madame [J] [F] de leurs demandes tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 04 juillet 2018, en ce qu’il a dit que ce commandement de payer ne produirait aucun effet, en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SCI LES HAUTS DE [L], en ce qu’il a débouté les époux [F] de leurs demande de communication de pièces sous astreinte, en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de Monsieur et Madame [F] tendant au remboursement des provisions perçues pour les années 2005 à 2014, en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur et Madame [F] et par la SCI LES HAUTS DE [L] et en ce qu’il a rejeté les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉCLARE prescrite la demande de restitution de provisions sur charges sollicitée par Monsieur et Madame [F] au titre de l’exercice de l’année 2004,

DÉCLARE irrecevable la demande de restitution des provisions sur charges pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2018 formée par Monsieur et Madame [F],

DÉCLARE recevables la demande d’arriérés de charge formée par la SCI LES HAUTS DE [L] pour les exercices 2019 et 2020 à la suite de la régularisation des charges pour ces années,

REJETTE les demandes formées par la SCI LES HAUTS DE [L] au titre des arriérés de charges locatives (hors taxes d’enlèvement des ordures ménagères) pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2020,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [J] [P] épouse [F] à verser à la SCI LES HAUTS DE [L] les sommes suivantes :

– 3342,55 euros au titre de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour les années 2015 à 2021,

– 164,09 euros au titre du loyer de juin 2017,

– 360 euros au titre des provisions sur charges pour l’année 2021,

– 300 euros au titre des provisions sur charges du premier janvier 2022 au 02 mars 2022,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI LES HAUTS DE [L] à verser à Monsieur [H] [F] et Madame [J] [P] la somme de 3840 euros au titre de la restitution des provisions sur charge pour les années 2019 et 2020,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes de communication de pièces formées par les époux [F] et la demande de mise à disposition des pièces justificatives pour les exercices 2015 à 2018 et pour les exercices 2019 à 2020,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par les époux [F],

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel,

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,