AFFAIRE : N° RG 21/01088 –

N° Portalis DBVC-V-B7F-GXMS

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de COUTANCES

en date du 29 Mars 2021 – RG n° 21/00004

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2022

APPELANTE :

HLM [Localité 3] [Localité 5]

N° SIRET : 946 620 119

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de Me Jérémie PAJEOT, substitué par Me MOSQUET-LEVENEUR, avocats au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame [U] [G]

née le 13 Novembre 1997 à [Localité 6]

Chez Madame [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Maïtena DUMAINE, avocat au barreau de COUTANCES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021007078 du 25/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

DEBATS : A l’audience publique du 13 juin 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 13 octobre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous seing privé du 4 mai 2018, la société HLM [Localité 3] [Localité 5] a donné à bail d’habitation à Mme [U] [G] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer d’un montant mensuel de 199,23 euros, outre la somme de 95,73 euros à titre de provision sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 199,23 euros.

Un état des lieux a été établi le 4 mai 2018, à l’entrée dans les lieux.

Le 18 mars 2019, le bailleur a fait dresser un procès-verbal de constat dans les lieux loués.

Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal d’instance de Coutances a, notamment, constaté l’acquisition au 11 février 2019 de la clause résolutoire prévue au bail, condamné Mme [G] au paiement de la somme de 831,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 octobre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018 sur la somme de 608,32 euros et accordé à Mme [G] des délais de paiement.

Le 24 février 2020, Mme [G] a quitté les lieux en cause.

Le 6 mars 2020, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 18 juin 2020, la société HLM [Localité 3] [Localité 5] a mis en demeure Mme [G] de lui payer la somme de 10.659,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi que des réparations locatives.

Le 6 juillet 2020, la commission de surendettement a déclaré recevable la requête déposée par Mme [G].

Suivant acte d’huissier du 23 décembre 2020, la société HLM [Localité 3] [Localité 5] a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances aux fins, notamment, de voir condamner celle-ci au paiement de la somme de 8.736,25 euros.

Par jugement du 29 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a :

– condamné Mme [G] à payer à la société HLM [Localité 3] [Localité 5] la somme de 3.980,46 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail du 4 mai 2018,

– rappelé qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

– débouté la société HLM [Localité 3] [Localité 5] du surplus de ses demandes,

– condamné Mme [G] à verser à la société HLM [Localité 3] [Localité 5] la somme de 200 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens,

– rappelé que son jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Selon déclaration du 16 avril 2021, la société HLM [Localité 3] [Localité 5] a interjeté appel de cette décision.

Suivant jugement du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a déclaré irrecevable la requête en surendettement déposée par Mme [G].

Par dernières conclusions du 8 septembre 2021, l’appelante poursuit l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [G] à la somme de 3.980,46 euros en principal ainsi qu’à la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles et a débouté la société HLM [Localité 3] [Localité 5] du surplus de ses demandes.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de confirmer le jugement entrepris pour le surplus, de constater qu’elle n’est pas saisie d’une demande de délai de grâce par Mme [G], de débouter celle-ci de toutes ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 8.724,87 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, celle de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de son conseil.

Par dernières conclusions du 8 septembre 2021, Mme [G] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué, de lui accorder un moratoire d’une durée de 24 mois en application de l’article 1244-1 du code civil et de débouter l’appelante de toutes ses demandes.

La mise en état a été clôturée le 11 mai 2022.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIVATION

1. Sur la demande en paiement

Suivant l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait de tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi le 4 mai 2018, un état des lieux de sortie a été dressé le 6 mars 2020 et Mme [G] a occupé les lieux durant 22 mois.

S’agissant des peintures et boiseries, c’est à tort que le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 40 % concernant les revêtements muraux de l’entrée, du couloir-dégagement, des toilettes, de la salle de bains et de la chambre, alors qu’à l’entrée dans les lieux ces revêtements étaient en bon ou assez bon état et que les murs de ces pièces comportaient à la sortie, après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, une tapisserie déchirée hors d’usage portant des traces de coups dans l’entrée et le couloir, des taches très importantes dans les toilettes, une tapisserie arrachée hors d’usage dans la salle de bain ainsi que des travaux de peinture après détapissage de la chambre non correctement réalisés par la locataire et nécessitant une réfection complète.

En effet, les détériorations ressortant de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie sont dues à un défaut d’entretien et à des dégradations commises par le locataire, qui ne conteste pas avoir hébergé plusieurs chiens dans les lieux loués, et non à la vétusté au sens des dispositions précitées, étant observé que Mme [G] n’a occupé les lieux que 22 mois.

Concernant les murs de la cuisine et du séjour, c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande formée par le bailleur au motif que les dégradations constatées à la sortie des lieux étaient déjà présentes à l’entrée dans ces lieux, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne seulement la présence de rustines, de déchirures et de traces noires, tandis que l’état des lieux de sortie révèle que, sur l’ensemble des murs, la tapisserie est entièrement hors d’usage car très dégradée, griffée et tachée. De telles dégradations justifient une remise à neuf.

S’agissant des plafonds de la cuisine, du couloir dégagement, de la chambre et du séjour, le premier juge a justement rejeté la demande du bailleur au motif qu’ils sont décrits en bon état ou en état d’usage dans l’état des lieux de sortie, sans que l’appelante ne produise en cause d’appel des éléments de nature à contredire cette appréciation.

Concernant la remise en peinture des boiseries, le premier juge a rejeté la demande du bailleur en retenant qu’à l’entrée dans les lieux ces menuiseries présentaient déjà quelques dégradations telles que manque de peinture, éclats sur les plinthes du séjour, éclats sur la porte de la salle de bain.

Tout en imputant la mauvaise réfection des plinthes de la chambre au locataire et en accueillant la demande du bailleur à ce titre, le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 40 %.

Toutefois, ce défaut d’entretien résultant d’une réfection défectueuse n’est pas dû à la vétusté au sens des dispositions précitées.

S’agissant de la réfection des sols, c’est à tort que le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 40 % concernant les sols de la salle de bain et de la chambre.

Si l’état des lieux d’entrée mentionne quelques traces de découpe et des accrocs, l’état des lieux de sortie révèle que le sol de la salle de bain est sale et comporte des taches ne paraissant pas pouvoir partir avec un simple nettoyage et que le sol de la chambre est hors d’usage, ce qui nécessite son remplacement.

Ces défaut d’entretien et dégradations ne sauraient être imputés à la vétusté au sens des dispositions précitées compte tenu notamment de la durée d’occupation des lieux.

Concernant les menuiseries et la vitrerie, c’est à tort que le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 20 % s’agissant de la porte du couloir dégagement alors qu’à l’entrée dans les lieux celle-ci était en bon état hormis une carrée fendue et qu’à la sortie des lieux sa boiserie est explosée en partie haute, rongée et que la vitre centrale est manquante.

En effet, de telles dégradations ne peuvent être imputées à la vétusté.

Le jugement entrepris n’est pas autrement critiqué.

Le jugement sera donc infirmé de ces chefs et, la cour statuant à nouveau, Mme [G] sera condamnée à payer à la société HLM [Localité 3] [Localité 5] la somme de 8.329,22 euros (8.425,87 euros au titre des réparations locatives + 102,58 euros frais d’état des lieux ‘ 199,23 euros au titre du dépôt de garantie), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, date de réception de la mise en demeure.

2. Sur la demande de délai de paiement

Aux motifs de ses dernières conclusions, la société HLM [Localité 3] [Localité 5] affirme que la demande de délais de paiement formée par Mme [G] dans ses dernières conclusions est irrecevable comme tardive pour ne pas avoir été formée dans ses premières conclusions et, au dispositif de ses mêmes écritures, soutient que la cour ne se trouve ainsi pas saisie d’une telle demande.

Or une demande de délais de paiements peut être formée en tout état de cause.

La demande de délais de paiement formée par Mme [G] sera donc déclarée recevable.

Mme [G] justifie vivre au domicile de sa mère avec un enfant à charge et percevoir le RSA.

Cependant, comme le soutient justement l’appelante, Mme [G] n’a pas respecté les délais de paiement qui lui ont été accordés pour s’acquitter de sa dette dette locative et ne justifie pas être en mesure de régler sa dette à l’expiration du moratoire qu’elle sollicite, étant en outre relevé que l’intimée a d’ores et déjà bénéficié d’importants délais de fait.

La demande de délais de paiement formée par Mme [G] sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

Mme [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [U] [G] à payer à la société HLM [Localité 3] [Localité 5] la somme de 3.980,46 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail du 4 mai 2018 et en ce qu’il a débouté la société HLM [Localité 3] [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,

Condamne Mme [U] [G] à payer à la société HLM [Localité 3] [Localité 5] la somme de 8.329,22 euros (8.425,87 euros au titre des réparations locatives + 102,58 euros frais d’état des lieux ‘ 199,23 euros au titre du dépôt de garantie), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020 ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de délais de paiement formée par Mme [U] [G] ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [U] [G] ;

Condamne Mme [U] [G] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

N. LE GALLF. EMILY