Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 OCTOBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05598 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWDA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1119012391

APPELANT

Intimé à titre incident

Monsieur [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

né le 24 septembre 1955 à [Localité 6](92)

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Raphaël MITRANI de la SELARL MITRANIAVOCAT LIBER, avocat au barreau de PARIS, toque : A658

INTIME

Appelant à titre incident

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 1991, M. [M] [B], agissant ès qualités de mandataire de la société anonyme Indicateur Central, a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [J] pour un appartement situé à [Adresse 3], avec cave en sous-sol n°11 et parking n°27, le tout moyennant le paiement d’un loyer et d’une provision sur charges d’un montant mensuel de 5.263 francs.

Par acte signifié à personne le 26 janvier 2018, M. [M] [B] a donné “congé valant offre de vente” à M. [Y] [J] pour un prix de 560.000 euros, le congé prenant effet le 30 septembre 2018 à minuit.

M. [Y] [J] a quitté les lieux le 8 novembre 2018.

Se référant au congé donné par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2018, M. [M] [B] a, par acte du 2 avril 2019, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses selon l’article 659 du code de procédure civile, le 5 avril 2019, fait signifier à M. [Y] [J] un “prix de vente valant offre de vente” de 468.000 euros pour le bien loué à l’exception du parking.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2019, M. [Y] [J] a fait citer M. [M] [B] devant le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir :

– la nullité des congés qui lui ont été délivrés les 26 janvier 2018 et 2 avril 2019,

– la nullité de toute vente qui serait intervenue et la réintégration dans l’appartement situé à [Adresse 3],

– la condamnation de M. [M] [B] au paiement de :

– la somme de 100.000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral,

– la somme de 2.703,93 euros de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

– la somme de 8.610 euros au titre des provisions sur charges réglées et non justifiées,

– la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 février 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare nulle l’offre de vente signifiée par acte d’huissier du 5 avril 2019 ;

Déboute M. [Y] [J] de sa demande en nullité du congé délivré le 26 janvier 2018 relatif au bail conclu entre M. [Y] [J] et M. [M] [B] portant sur les locaux situés à [Adresse 3], avec cave en sous-sol n°11 et parking n°27, lequel a donc pris fin le 30 septembre 2018 à minuit ;

Déclare M. [Y] [J] irrecevable en sa demande de “nullité de toute vente” ;

Condamne M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] la somme de 8.610 euros en remboursement des provisions sur charges 2016, 2017 et 2018 ;

Condamne M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] la somme de 78,14 euros en remboursement du coût de la sommation de quitter les lieux du 10 octobre 2018 ;

Déboute M. [M] [B] et M. [Y] [J] de toutes leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [J] aux dépens ;

Ordonne le bénéfice de l’exécution provisoire, à l’exception des deux condamnations en paiement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 mars 2020 par M. [M] [B] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er juin 2021 par lesquelles M. [M] [B], appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 15-11 et 23 de la Loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1240 du code civil et 559 du code de procédure civile,

Sur l’appel principal :

Confirmer le jugement rendu le 7 février 2020 par juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

– Débouté M. [Y] [J] de sa demande en nullité du congé délivré le 26 janvier 2018 ;

– Déclaré M. [Y] [J] irrecevable en sa demande de nullité de toute vente ;

– Condamné M. [Y] [J] à payer à M. [M] [B] la somme de 78.14 euros en remboursement du coût de la sommation de quitter les lieux du 10 octobre 2018 ;

– Débouté M. [Y] [J] de toutes ses autres demandes, notamment ses demandes de réintégration et de condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts ;

– Condamné M. [Y] [J] aux dépens ;

– Ordonné le bénéfice de l’exécution provisoire, à l’exception des deux condamnations en paiement ;

Réformer le jugement rendu le 7 février 2020 par juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

– Déclaré nulle l’offre de vente signifiée par acte d’huissier du 5 avril 2019 ;

– Condamné M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] la somme de 8.610 euros en remboursement des provisions sur charges 2016, 2017 et 2018 ;

– Débouté M. [M] [B] de ses demandes de condamnation ;

Sur l’appel incident :

Débouter M. [Y] [J] de sa demande de réintégration dans l’appartement du [Adresse 3] ;

Débouter M. [Y] [J] de ses demandes de dommages et intérêts en les déclarant non fondées ;

Et statuant à nouveau :

Rejeter la demande en nullité de la signification des prix et conditions de vente valant offre de vente au profit de M. [Y] [J] par acte d’huissier du 5 avril 2019 ;

Déclarer valable et ayant produit tous ses effets à l’égard du locataire la signification des prix et conditions de vente valant offre de vente au profit de M. [Y] [J] par acte d’huissier du 5 avril 2019 ;

Débouter M. [Y] [J] de sa demande en condamnation de M. [M] [B] au paiement d’une somme de 8.610 euros au titre du remboursement des provisions pour charges locatives versées au titre des années 2016, 2017 et 2018 ;

Arrêter le compte locatif de régularisation des charges dues pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019 à la somme de 158,91 euros en faveur de M. [Y] [J] au vu des pièces justificatives présentées dans le cadre de la présente instance ;

Condamner M. [Y] [J] à payer à M. [M] [B] une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel incident abusif en application des articles 1240 du code civil et 559 du code de procédure civile ;

Condamner M. [Y] [J] à payer à M. [M] [B] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner la compensation judiciaire de toutes les sommes qui seraient dues entre les parties à l’instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 juin 2022 au terme desquelles M. [Y] [J], intimé, demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 15 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 1240 du code civil,

Débouter M. [M] [B] de l’ensemble de ses demandes et de ses moyens ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– Déclaré nulle l’offre de vente du 5 avril 2019 ;

– Condamné M. [M] [B] à rembourser à M. [Y] [J] une somme de 8.610 euros au titre des provisions mais ramener le montant de la condamnation à la somme de 158,91 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Y] [J] de sa demande en nullité du congé et statuant à nouveau :

Prononcer la nullité du congé du 26 janvier 2018 ;

Condamner M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamner M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] une somme de 2.703,93 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

Condamner M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [M] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, selon l’article 954 du code de procédure civile : “Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.”

Force est en l’espèce de constater que les dernières conclusions de M. [Y] [J], remises au greffe le 7 juin 2022, ne comportent aucune “discussion”, mais simplement huit sections, intitulées :

I. Rappel des faits

II. La confirmation du jugement sur la nullité de l’offre de vente du 5 avril 2019

III. L’infirmation du jugement sur le congé du 26 janvier 2018

IV. Sur la demande de réintégration

V. Sur la demande de dommages et intérêts

VI. Sur le remboursement des charges

VII. Demande de dommages et intérêts pour l’appel incident abusif

VIII. Demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

À défaut de “discussion”, la cour ne pourra donc examiner aucun des moyens invoqués dans ses conclusions par M. [Y] [J] au soutien de ses prétentions telles qu’énoncées au dispositif, moyens qui doivent donc être considérés comme n’étant pas expressément énoncés au soutien de ses demandes de confirmation ou d’infirmation du jugement.

Sur le congé valant offre de vente du 26 janvier 2018

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, qui a validé le congé qui lui a été signifié le 26 janvier 2018 à la requête de M. [M] [B] pour vendre le bien loué, M. [Y] [J] demande à la cour d’en prononcer la nullité, mais ne “discute” aucun moyen utile à cette fin.

Il y a néanmoins lieu de constater que c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’intimé, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu’il a retenu que le congé litigieux était précis quant au bien mis en vente et que la volonté de M. [M] [B] de vendre était établie par la production d’un mandat de vente signé le 15 novembre 2018 et celle d’une promesse de vente signée le 18 mars 2019, sans que le caractère frauduleux du congé soit par ailleurs démontré.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l’offre de vente du 5 avril 2019

Selon l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

“II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. (…)”

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a déclaré nulle l’offre de vente signifiée à M. [Y] [J] le 5 avril 2019, M. [M] [B] soutient d’une part que le changement de périmètre de l’offre de vente est inopérant quant à la validité de celle-ci et, d’autre part qu’il n’existe pas de nullité sans texte.

Mais c’est justement, par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a considéré que si l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, cela s’entend du bien loué, sans rien y soustraire ou y ajouter.

La cour fait en outre observer que, selon ce même texte, lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il doit lui-même ou bien le notaire les notifier au locataire ;

Que cette notification n’est pas celle d’un nouveau congé mais celle d’un changement de prix ou de conditions de la vente ; que le fait, en l’espèce de ne proposer à la vente qu’une partie du bien, la place de parking figurant au bail ayant été retirée de cette proposition, elle ne satisfait donc pas aux exigences d’ordre public du premier alinéa de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit la nullité de cette nouvelle offre, illégale.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur le remboursement des charges au locataire

Devant la cour, les parties s’accordent pour réduire la condamnation de M. [M] [B] à rembourser à M. [Y] [J] au titre des charges locatives de 2016 à 2018 à la somme de 158,91 euros.

Le jugement entrepris sera réformé en ce sens.

Sur la réparation du préjudice moral et du préjudice matériel invoqués par M. [Y] [J]

M. [Y] [J] entend voir réparer son prétendu préjudice moral à hauteur de 100.000 euros et son préjudice matériel à hauteur de 2.703,93 euros.

Mais, ne “discutant” aucun moyen utile au soutien de ces deux demandes, il verra la cour les rejeter, le jugement entrepris étant en cela confirmé.

Sur le caractère abusif de l’appel incident de M. [Y] [J]

Se prévalant du caractère abusif de l’appel incident de M. [Y] [J], M. [M] [B] demande à la cour de le condamner à l’indemniser à hauteur de 15.000 euros pour avoir, d’une part, commis une erreur grossière quant à sa réelle intention de vendre le bien et, d’autre part, maintenu devant la cour sa demande de réintégration, tout en formulant une demande en paiement de 100.000 euros de dommages et intérêts.

Mais, outre le fait que dans ses dernières conclusions M. [Y] [J] ne demande plus sa réintégration, M. [M] [B] ne caractérise pas la faute que l’intimé aurait commise en formant appel incident devant la cour, lui permettant de dire que son droit d’ester en justice a dégénéré en abus.

Cette prétention sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] la somme de 8.610 euros en remboursement des provisions sur charges 2016, 2017 et 2018,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [M] [B] à payer à M. [Y] [J] la somme de 158,91 euros en remboursement des provisions sur charges 2016, 2017 et 2018 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [M] [B] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président