COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 20 OCTOBRE 2022

N°2022/678

Rôle N° RG 21/11687 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5AF

[B] [V]

C/

[Z] [R]

[M] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Véronique POINEAU-CHANTRAIT

Me Paul GUEDJ

Me Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de GRASSE en date du 22 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01736.

APPELANTE

Madame [B] [V]

née le 21 Novembre 1957 à [Localité 6] (93),

demeurant [Adresse 7]

représentée et assistée par Me Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [Z] [R]

née le 26 Février 1936 à [Localité 5] (13),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE

Monsieur [M] [I]

né le 21 Juillet 1956

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par Me Nathalie RUIZ, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail du 1er novembre 1990, madame [J] [F], aux droits de laquelle vient madame [Z] [R], a donné en location à madame [B] [V] un logement situé [Adresse 7], comprenant une maison d’habitation avec terrain, terrasse, place de stationnement et une dépendance formant débarras. Un nouveau contrat a été signé entre madame [B] [V] et madame [Z] [R] le 8 novembre 2009.

Selon bail sous seing privé du 26 avril 2016, madame [Z] [R] a donné en location à monsieur [M] [I] un local commercial situé sur son terrain, à [Adresse 4], aux fins d’entreposer des meubles servant à son activité de brocanteur, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 150 €.

Madame [Z] [R] a fait délivrer un commandement de payer daté du 18 juin 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [M] [I] de lui régler la somme de 7 950 €. Puis, elle a assigné monsieur [M] [I] en constat de la clause résolutoire.

Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

jugé irrecevable l’intervention volontaire de madame [B] [V],

constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 19 juillet 2020,

ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [M] [I] des locaux commerciaux ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de l’ordonnance,

jugé que l’obligation de quitter les lieux dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance est assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’à libération complète des lieux,

dit que les meubles et objets mobiliers donneraient lieu à application des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à 150 €, à compter du 19 juillet 2019 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

condamné monsieur [M] [I] à payer à madame [Z] [R] cette indemnité d’occupation,

condamné monsieur [M] [I] à payer à madame [Z] [R] la somme provisionnelle de 3 900 € arrêtée au mois de juin 2020 inclus, au titre de l’arriéré de loyer,

condamné monsieur [M] [I] au paiement des dépens qui comprennent le coût du commandement de payer du 18 juin 2020, outre une indemnité de 1 000 € à payer à madame [Z] [R] in solidum avec madame [B] [V], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2021, madame [B] [V] a interjeté appel de la décision, l’appel portant uniquement sur l’irrecevabilité de son intervention volontaire, et partant sur la non appréciation de ses demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 août 2021, monsieur [M] [I] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises le concernant, donc à l’exception du rejet de l’intervention volontaire de madame [B] [V].

Les instances ont été jointes par ordonnance du 6 octobre 2021.

Par ordonnance d’incident du 17 février 2022, la demande de madame [Z] [R] aux fins de voir déclarer nulles les conclusions de monsieur [M] [I] notifiées le 26 octobre 2021 a été rejetée, ainsi que sa demande de radiation sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 23 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [B] [V] demande à la cour de :

réformer l’ordonnance entreprise,

la déclarer recevable en son intervention volontaire,

la déclarer régulièrement titulaire d’un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7], comprenant une maison d’habitation avec terrain, terrasse, place de stationnement et une dépendance formant débarras,

déclarer que cette dépendance ne peut être louée à monsieur [M] [I],

déclarer que madame [Z] [R] a outrepassé ses droits de bailleur en consentant à monsieur [M] [I] un bail commercial portant sur un local d’ores et déjà loué à madame [B] [V] dans le cadre de son bail d’habitation,

En tout état de cause :

renvoyer madame [Z] [R] à mieux se pourvoir,

condamner madame [Z] [R] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour avoir agi de façon abusive, en fraude de ses droits,

condamner madame [Z] [R] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

Madame [B] [V] soutient qu’elle bénéficie depuis 1990, puis 2009, d’un bail d’habitation portant sur une maison, mais également sur un terrain attenant avec ses servitudes et annexes, dont un débarras que madame [Z] [R] a loué en 2016 à monsieur [M] [I]. Elle indique que le 3 mai 2018, madame [Z] [R] lui a fait délivrer un congé pour vente. Elle explique que, par ordonnance de référé du 8 mars 2021, madame [Z] [R] a été renvoyée à mieux se pourvoir quant à sa demande d’expulsion de madame [B] [V], et, que par jugement du 8 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a retenu au fond la nullité de ce congé et a rejeté les prétentions de l’intimée en vue de l’expulsion de la locataire.

Madame [B] [V] estime son intervention volontaire recevable et bienfondée. Elle soutient que son bail d’habitation porte également sur le débarras, devenu studio indépendant, mentionné dans le bail de 2009 et dans le congé pour vente, alors que madame [Z] [R] l’a donné à bail en 2016 à monsieur [M] [I], au mépris de ses propres droits. Elle invoque son droit propre de locataire sur l’intégralité des biens objets de son bail, dont le débarras, pour asseoir la recevabilité de son intervention volontaire.

L’appelante estime que ses droits ont été bafoué par la conclusion du bail commercial de 2016, de sorte que ce bail est frauduleux et donc illicite. Elle ajoute que la validité de son propre bail, reconduit, a été consacrée par le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 3] du 8 avril 2022.

Par dernières conclusions transmises le 22 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [Z] [R] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

confirme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions et notamment en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de monsieur [M] [I], l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, outre à une somme au titre de l’arriéré locatif et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire :

constate, en cas de nullité du bail commercial, que monsieur [M] [I] est occupant sans droit ni titre et ordonne son expulsion sous le même chef de dispositif que sus-exposé,

Y ajoutant :

condamne solidairement monsieur [M] [I] et madame [B] [V] au paiement d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

les condamne solidairement au paiement d’une somme supplémentaire en cause d’appel de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Madame [Z] [R] soulève l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de madame [B] [V] dans la mesure où le sort du bail commercial est indifférent au bail d’habitation dont cette dernière bénéficie et n’a aucune incidence sur son occupation des lieux.

Madame [Z] [R] souligne l’illogisme des moyens soutenus de concert par madame [B] [V] et monsieur [M] [I], l’appelante étant censée se réjouir de la demande d’expulsion du locataire commercial dont elle dénonce l’illicéité de l’occupation.

Madame [Z] [R] fait valoir que le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 3] du 8 avril 2022, qui a jugé nul le congé pour vente par elle délivré, et a donc rejeté sa demande d’expulsion de madame [B] [V], est sans incidence sur le présent litige car n’ayant pas statué sur le local occupé par monsieur [M] [I]. L’intimée indique que le bail d’habitation de l’appelante ne porte aucunement sur l’entrepôt donné à bail commercial à monsieur [M] [I], alors compagnon de madame [B] [V].

En tout état de cause, elle fait valoir que si le bail commercial doit être déclaré nul, alors l’occupation de monsieur [M] [I] est sans droit ni titre et justifie de plus fort son expulsion. Elle ajoute que ce dernier a quitté les lieux depuis plusieurs mois.

Par dernières conclusions transmises le 27 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [M] [I] sollicite de la cour qu’elle :

reçoive l’appel principal de madame [B] [V] et son appel incident,

réforme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

déboute madame [Z] [R] de toutes ses demandes,

infirme le commandement de payer en date du 18 juin 2020 visant la clause résolutoire du bail consenti le 26 avril 2016,

infirme l’expulsion de monsieur [M] [I] et par conséquent l’astreinte journalière de 100 euros,

infirme sa condamnation au paiement des arriérés de loyers non vérifiés,

infirme l’indemnité d’occupation de 150 euros mensuels,

déclare nul le contrat de bail commercial signé entre madame [Z] [R] et lui,

déboute madame [Z] [R] de toutes ses demandes et la condamne au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [M] [I] soutient que le bail commercial qui lui a été consenti en 2016 est nul car portant sur des parties qui faisaient déjà l’objet du bail signé entre la mère de madame [Z] [R] et madame [B] [V] en 1990, à savoir le débarras. Il estime que le premier juge aurait dû en tenir compte en ce qu’il fait fi des droits de madame [B] [V], au lieu de ne retenir que la clause résolutoire du bail commercial. Il ajoute qu’en 2018, madame [Z] [R] a projeté de vendre le bien, en son intégralité, sans le proposer à madame [B] [V], comme elle aurait dû prioritairement le faire compte tenu de sa qualité de locataire. Il en déduit que seule madame [B] [V] est titulaire d’un bail valable, de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre lui.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 28 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘constatations’, de ‘prise d’acte’ ou de ‘dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’occurrence, il appert que madame [Z] [R] a conclu le 22 novembre 2021, puis le 28 juin 2022, jour de l’ordonnance de clôture, mais postérieurement à celle-ci, en réplique aux dernières écritures de l’appelante en date du 23 juin 2022. Aucune cause grave n’est démontrée et ne justifie une révocation de l’ordonnance de clôture, même eu égard à la date des dernières conclusions de l’appelante, transmises 5 jours avant la clôture, donc ne pouvant être considérées comme tardives. Au demeurant, force est de constater qu’aucune demande tendant à voir écarter les conclusions de madame [B] [V] du 23 juin 2022 n’est formalisée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à révocation de l’ordonnance de clôture et les conclusions transmises par madame [Z] [R] le 28 juin 2022 doivent être écartées.

Sur l’intervention volontaire de madame [B] [V]

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’occurrence, le litige porte sur le non paiement des loyers par le locataire commercial, et donc, sur la demande de constat de la clause résolutoire et ses conséquences en termes d’expulsion, de dettes locatives provisionnelles et d’indemnité d’occupation, présentée par madame [Z] [R] contre monsieur [M] [I], au titre du bail commercial signé entre eux le 26 avril 2016 portant sur un local situé [Adresse 4].

Les contestations et revendications émises par madame [B] [V], en sa qualité de preneuse, bénéficiaire d’un bail d’habitation en date du 8 novembre 2009, signé avec madame [Z] [R], relatives à la nullité du bail commercial auquel elle n’est pas partie, à une fraude à ses droits de locataire et au congé pour vente délivré en mai 2018 par la bailleresse, ne se rapportent ni à l’objet, ni à la cause du présent litige, mais lui sont étrangers.

Au demeurant, madame [B] [V] émet de nombreuses critiques mais ne forme pas véritablement de prétentions, autres que celles tendant à déclarer son intervention volontaire recevable, et, à obtenir des dommages et intérêts pour action abusive de madame [Z] [R] à laquelle elle reproche d’avoir donné à bail commercial des locaux compris dans son propre bail. Ces demandes sont sans lien avec le litige opposant madame [Z] [R] et monsieur [M] [I].

La position de madame [B] [V] tient à s’associer à celle de monsieur [M] [I] ; cependant, nul ne plaide par procureur.

Au demeurant, si le bail d’habitation du 1er novembre 1990 porte mention d’une dépendance dénommée débarras, force est d’observer que le bail du 8 novembre 2009, actuellement en vigueur entre l’appelante et l’intimée porte sur une ‘maison, sa terrasse et son terrain attenant avec servitudes’, sans aucune mention d’un autre local, débarras ou studio indépendant. En revanche, le bail commercial du 26 avril 2016 a pour objet un local, situé à la même adresse que la maison, ‘pour entreposer des meubles environ 50 m²’. Aussi, il n’est pas établi, du moins avec l’évidence requise en référé, que le local commercial soit d’ores et déjà compris dans le bail d’habitation accordé à madame [B] [V].

En tout état de cause, les droits de locataire de madame [B] [V] ne sont en rien remis en cause par l’action intentée par madame [Z] [R] envers monsieur [M] [I], puisque ce n’est pas l’expulsion de l’appelante qui est sollicitée mais celle du locataire commercial.

C’est donc à bon droit que le premier juge a jugé irrecevable l’intervention volontaire de madame [B] [V] comme ne se rattachant pas par un lien suffisant au litige principal. Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur la demande tendant à la résiliation du bail

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’occurrence, une telle clause figure bien au bail commercial du 26 avril 2016 et le commandement de payer délivré par madame [Z] [R] à monsieur [M] [I] le 18 juin 2020 s’y réfère expressément. Il n’est pas établi, ni même contesté, que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un bail. Or, les irrégularités soulevées par monsieur [M] [I] au titre de ce bail en ce qu’il porterait sur un local déjà objet du précédent bail d’habitation au bénéfice de madame [B] [V], ne sauraient caractériser des contestations sérieuses faisant obstacle à l’action relative à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour non paiement des loyers. Tout d’abord, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que le local donné à bail à monsieur [M] [I] soit inclus dans le bail d’habitation du 8 novembre 2009 dont madame [B] [V] bénéficie. D’autre part, l’action en résiliation pour défaut de paiement des loyers par le locataire est indépendante de celle de la validité du bail, du point de vue du preneur. Enfin, la fraude éventuelle aux droits de madame [B] [V] n’est pas opposable par monsieur [M] [I].

Dès lors, le constat de la mise en oeuvre de la clause résolutoire s’impose et l’ordonnance entreprise doit être confirmée.

Sur l’expulsion de monsieur [M] [I] et ses conséquences

Par l’effet de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, monsieur [M] [I] se trouve occupant sans droit ni titre, de sorte que son expulsion doit être confirmée. En revanche, dès lors que celle-ci est garantie par le recours éventuel à la force publique, il n’y a pas lieu de l’assortir en sus d’une astreinte pécuniaire. En cela, l’ordonnance du premier juge sera réformée.

De même, la condamnation de monsieur [M] [I] à payer à madame [Z] [R] une indemnité d’occupation est parfaitement justifiée.

Enfin, s’agissant de la dette locative provisionnelle, force est de constater que madame [Z] [R] ne sollicite que la confirmation de l’ordonnance sur ce point tandis que monsieur [M] [I] en demande la réformation, sans pour autant produire la moindre pièce de nature à remettre en cause la somme retenue par le premier juge au titre de l’arriéré locatif sur la période d’avril 2016 à fin 2016, puis à compter de 2019, puisque le premier juge a tenu compte du versement d’une somme de 3 450 € au titre des loyers de 2017 et 2018. Il n’est pas fait état d’un autre paiement ultérieur, ni même d’un décompte actualisé. Dans ces circonstances, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise quant à la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par madame [B] [V] pour agissement abusif de la part de madame [Z] [R]

L’intervention volontaire de madame [B] [V] étant irrecevable, toute demande présentée par elle se trouve également irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par madame [Z] [R]

Bien que non fondés, les appels intentés par madame [B] [V] et monsieur [M] [I] ne revêtent pas pour autant un caractère abusif en l’absence de faute dolosive de leur part dans l’exercice de leur droit d’agir. Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [B] [V] et monsieur [M] [I] qui succombent au litige seront déboutés de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de madame [Z] [R] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. L’indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 2 000 euros en cause d’appel, mise à la charge in solidum de madame [B] [V] et de monsieur [M] [I].

L’ordonnance entreprise sera confirmée quant à la charge des dépens de première instance, les dépens d’appel étant supportés in solidum par madame [B] [V] et monsieur [M] [I].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

Ecarte des débats les conclusions transmises le 28 juin 2022 par madame [Z] [R],

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a assorti l’expulsion de monsieur [M] [I] d’une astreinte,

Confirme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion de monsieur [M] [I] d’une astreinte,

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par madame [Z] [R] contre madame [B] [V] et monsieur [M] [I] pour appel abusif,

Condamne in solidum madame [B] [V] et monsieur [M] [I] à payer à madame [Z] [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute madame [B] [V] de sa demande sur ce même fondement,

Déboute monsieur [M] [I] de sa demande sur ce même fondement,

Condamne in solidum madame [B] [V] et monsieur [M] [I] au paiement des dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière,Le président,