COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 698

Rôle N° RG 21/13405 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDNA

[B] [C]

C/

[R] [K]

[V] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Aurélie BOURJAC

Me Jennifer GABELLE-CONGIO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de CANNES en date du 01 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-0274.

APPELANTE

Madame [B] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/7810 du 10/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 04 Décembre 1987 à [Localité 5] ([Localité 5]),

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par Me Aurélie BOURJAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [R] [K]

né le 22 Avril 1985 à [Localité 3] (CONGO),

demeurant [Adresse 2]

assigné et non représenté

Madame [V] [O],

née le 13 Juillet 1947 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jennifer GABELLE-CONGIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 août 2019, Mme [V] [O] a consenti à M. [R] [K] et Mme [B] [C] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 2]) moyennant un loyer, toutes charges comprises, de 915 euros par mois, ainsi qu’une place de parking et une cave.

Par exploit d’huissier en date du 3 décembre 2019, Mme [O] a délivré à M. [K] et Mme [C] un commandement de payer la somme principale de 915 euros correspondant au loyer du mois de décembre 2019, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par exploit d’huissier en date du 3 juin 2020, Mme [O] a délivré à M. [K] et Mme [C] un commandement de payer la somme principale de 1 515,41 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de juin 2020, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Se prévalant d’un commandement demeuré infructueux, Mme [O] a, par acte d’huissier en date du 21 septembre 2020, assigné M. [K] et Mme [C] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes statuant en référé aux fins d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 1er mars 2021, le juge des référés du tribunal de proximité de Cannes a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 février 2020 ;

– condamné solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] payer, à titre provisionnel, à Madame [V] [O] la somme de 2 468,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2020, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 913 euros à compter du 23 décembre 2019 et du 21 septembre 2020 pour le surplus ;

– autorisé Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] à se libérer de leur dette locative en 24 mensualites de 102,84 euros chacune, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers correspondants, étant rappelé que la 24ème mensualité devait impérativement apurer le solde de la dette ;

– suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés, en sus du paiement du loyer courant ;

– dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

* la totalité de la somme restant due deviendrait immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendrait son plein effet ;

* il pourrait être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [K] et de Madame [B] [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;

* Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] seront tenus au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

* le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– déclaré n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 20 septembre 2021, Mme [B] [C] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 22 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] [C] sollicite de la cour qu’elle :

in limine litis,

– ordonne l’irrecevabilité de l’assignation en référé introductive d’instance qui lui a été signifiée le 21 septembre 2020 pour inobservation des dispositions prévues par la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile ;

– annule en conséquence l’ordonnance entreprise ;

– déboute Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre principal, au fond,

– réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a autorisé des délais de paiement, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– juge que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies en application d’une exception d’exécution ;

– fasse application de l’exception d’exécution qu’elle soulève ;

– juge qu’elle soulève une contestation sérieuse ;

– juge qu’il n’y a pas lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse ,

– juge inapplicable, en conséquence, la clause résolutoire ;

– déboute Madame [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

– condamne Mme [O] à lui verser la somme de 7 000 euros, à titre provisionnel, pour non-respect de l’obligation lui incombant ;

– ordonne la compensation des sommes dues par chacune des parties ;

à titre infiniment subsidiaire,

– l’autorise à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités ;

– suspende les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de 36 mois laquelle ne sera réputée n’avoir jamais joué si elle se libère dans les délais du paiement de sa dette locative ;

en tout état de cause,

– condamne Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamne aux entiers dépens, comprenant ceux de première instance et d’appel, distraits au profit de Me Aurélie Bourjac, avocat aux offres de droit près la cour d’appel d’Aix en Provence.

Par dernières conclusions transmises le 26 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [O] sollicite de la cour qu’elle :

– déboute Madame [C] de ses contestations en cause d’appel et de sa demande de réformation de l’ordonnance de référé du 1er mai 2021 ;

– déboute Mme [C] de ses demandes reconventionnelles en cause d’appel ;

– confirme, en conséquence, l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 février 2020 ;

* condamné solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] payer, à titre provisionnel, à Madame [V] [O] la somme de 2 468,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2020, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 913 euros à compter du 23 décembre 2019 et au taux légal du 21 septembre 2020 pour le surplus ;

* condamné solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et de l’assignation ;

* rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

– la reçoive en son appel incident ;

– l’infirme en ce qu’elle a :

* autorisé Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] à se libérer de leur dette locative en 24 mensualités de 102,84 euros chacune, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers correspondants, étant rappelé que la 24ème mensualité devait impérativement apurer le solde de la dette ;

* suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés, en sus du paiement du loyer courant ;

* dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

– la totalité de la somme restant due deviendrait immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendrait son plein effet ;

– il pourrait être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [K] et de Madame [B] [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;

– Monsieur [R] [K] et Madame [B] [C] seront tenus au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

-le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– statuant à nouveau et y ajoutant ;

– rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

– condamne in solidum M. [K] et Mme [C] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Bien que régulièrement intimé par la signification de la déclaration d’appel le 28 octobre 2021 et des conclusions le 29 novembre 2021, M. [K] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance et l’annulation de l’ordonnance entreprise

Au regard de la loi du 6 juillet 1989

Le II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 précitée.

Le III du même article prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, Mme [O] justifie avoir dénoncé à la CCAPEX des Alpes Maritimes par voie électronique avec accusé de réception, le 24 décembre 2019, le premier commandement de payer délivré le 3 décembre 2019 et, le 18 juin 2020, le deuxième commandement de payer délivré le 3 juin 2020.

Or, l’assignation en résiliation de bail a été régulièrement signifiée le 21 septembre 2020, soit deux mois après la dernière saisine de la CCAPEX.

De plus, elle a été notifiée à l’autorité préfectorale par voie électronique avec accusé de réception le 23 septembre 2020, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 novembre 2020 devant le tribunal de proximité.

La bailleresse a ainsi respecté les diligences qui lui incombaient aux termes du texte susvisé conformément à ce qui a été jugé en première instance, de sorte que l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile

L’article 750-1 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, les demandes de Mme [O] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de Mme [C] et M. [K] constituent des demandes indéterminées qui ne sont pas soumises aux dispositions de l’article susvisé.

Mme [C] ne peut donc valablement se prévaloir de l’irrecevabilité de l’acte introductif d’instance pour non-respect de l’artice 750-1 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en déboutant Mme [C] de sa demande formée de ce chef.

Dès lors que la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise formée par Mme [C] à hauteur d’appel est fondée sur l’irrecevabilité de l’acte introductif d’instance, elle sera également déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la mise en ‘uvre de la clause résolutoire

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de bail en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ‘uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, le contrat de bail à effet au 16 septembre 2019 stipule dans les conditions particulières (en page 4), qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie et du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le dernier commandement de payer délivré par Mme [O], qui date du 3 juin 2020, porte sur la somme principale de 1 515,41 euros correspondant à des loyers et charges impayés entre le 16 septembre 2019 et le 6 mai 2020.

Mme [C] et M. [K], qui n’ont pas réglé cet arriéré locatif dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, en l’état d’une dette qui a augmenté comme s’élevant à 2 417,14 euros à la date du 1er août 2020, opposent une exception d’inexécution tirée du caractère indécent du logement.

Les décomptes révèlent que Mme [C] et M. [K] n’ont pas réglé l’échéance du mois d’octobre 2019 puis la part du loyer laissée à leur charge après déduction de l’aide au logement versée directement par la caisse d’allocations familiales à la bailleresse en mai 2020, octobre 2020 et à compter du mois d’août 2021 ainsi que les taxes d’ordures ménagères réclamées en juin 2020 (79 euros), novembre 2020 (278 euros), octobre 2021 (278 euros).

L’arriéré locatif, déduction faite des frais portés au débit du compte, s’élève à la somme de 7 438,02 euros.

Bien que l’état des lieux d’entrée ne soit pas versé aux débats, Mme [C] et M. [K] vont adresser à leur bailleresse un courrier recommandé en date du 25 septembre 2019 afin de la mettre en demeure de réaliser les réparations nécessaires suite aux désordres constatés dès le lendemain de l’état des lieux, à savoir deux fuites d’eau dans la salle de bain, la baie vitrée de la chambre parentale qui ne se ferme pas et dont la partie droite coulisse avec elle, la baie vitrée du séjour qui ne se ferme pas avec un volet roulant qui se ferme à moitié, la faience peinte des WC qui est fissurée à différents endroits, la lumière de la salle de bain qui ne fonctionne pas, la présence d’une seule prise électrique dans cette pièce et deux disques sur les quatre de la plaque de cuisson qui ne fonctionnent pas.

La bailleresse justifie avoir fait intervenir la société Pelissou Stores et Fermetures à deux reprises le 2 octobre 2019 afin de changer le tablier du volet roulant existant dans le salon (facture n° 10591 pour un montant de 1 002,10 euros), le 17 janvier 2020 afin d’intervenir sur la baie vitrée existant dans le séjour (facture n° 10786 pour un coût de 165 euros) ainsi que la société Philippe Perez Plomberie PPP pour remédier à la fuite du robinet de la machine à la laver le 2 février 2020 (facture n° FA00001110 pour un coût de 77,44 euros), outre le fait que le gestionnaire du bien informe les locataires, dans un courrier en date du 1er octobre 2019, avoir procédé aux travaux de réparations sollicités.

Dès lors que Mme [C] et M. [K] ne vont plus se plaindre, par la suite, de ces désordres, il y a lieu de considérer, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse y a remédié.

En effet, ce n’est que, par courrier en date du 5 mars 2021, qu’ils vont alerter le gestionnaire du bien d’autres désordres, à savoir la récurrence des pannes affectant le chauffage et l’eau, la présence de traces de moisissures dans le logement et des difficultés pour eux de jouir de leur place de stationnement en raison de la présence d’une porte d’accès menant à la cave d’un voisin.

Concernant les pannes, la bailleresse verse aux débats une note du syndic de la copropriété en date du 20 janvier 2021 destinée aux résidents faisant état d’une importante panne électrique survenue dans l’immeuble à l’origine d’une coupure de chauffage et de l’alimentation en eau chaude. Il leur est indiqué que tout est mis en oeuvre par l’entreprise en charge de l’entretien, qui doit commander des pièces à changer, pour réduire au maximum la gêne occasionnée.

Concernant la place de stationnement, Mme [C] et M. [K] n’allèguent ni ne démontrent une impossibilité pour eux de jouir de leur place de stationnement, étant relevé par ailleurs que le syndic a alerté Mme [O], par courrier en date du 31 juillet 2020, du fait que ses locataires pénétraient dans le garage avec un camion à l’origine de dégradations au niveau de la porte du garage.

Concernant les traces d’humidité et de moisissures, un contrôle du logement sera effectué le 9 mars 2021 par les services de la mairie après un signalement effectué par les locataires auprès du pôle de lutte de l’habitat indigne.

Par courrier en date du 23 mars 2021, il sera indiqué aux locataires que le logement ne présente pas de risque pour leur santé et qu’aucune insalubrité ou indécence n’est caractérisée. Les locataires sont informés toutefois de l’envoi d’un courrier à la bailleresse et au syndic de la copropriété afin qu’une enquête soit réalisée et que des réparations soient effectuées pour remédier aux problèmes d’humidité affectant le mur du fond du placard de la chambre des enfants qui donne sur l’extérieur.

Dans le rapport annexé à ce courrier en date du 24 mars 2021, outre la présence de moisissures sur le mur du placard de la chambre des enfants donnant sur l’extérieur avec un taux d’humidité situé entre 25 et 40 %, il est relevé des traces de moisissures au-dessus des fenêtres de la baignoire et des toilettes. Il est préconisé la mise en place d’un système de ventilation suffisant pour permettre une circulation de l’air naturelle sans devoir ouvrir les fenêtres, et en particulier des ventilations hautes et basses dans les pièces de service (cuisine, salle de bain et WC).

La bailleresse justifie avoir fait intervenir la société Pelissou Stores et Fermetures, suivant facture n° 11776 en date du 8 avril 2021, aux fins de poser six aérations sur menuiseries pour un coût de 891 euros et que le syndic de la copropriété a invité Mme [C] et M. [K], par courrier en date du 22 mars 2021, à procéder à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur afin de déterminer l’origine des traces de moisissures.

Un diagnostic sera, malgré cela, dressé, à la demande de la caisse d’allocations familiales, par l’organisme Soliha le 3 août 2021 après une visite des lieux le 22 juillet 2021 qui conclut à l’indécence du bâti, des équipements électriques et de chauffage ainsi que de l’humidité et l’aération. Il relève, s’agissant des parties privatives, une installation électrique non sécurisée avec un organe de coupure trop haut, une faible pression des robinets, la présence de traces d’humidité importantes dans le placard de la chambre 1 et dans la salle de bain ainsi qu’un système de ventilation insuffisant et non adaptée dans la salle d’eau et les WC.

La bailleresse va contester, par courrier en date du 12 novembre 2021, les conclusions de non décence du diagnostic en saisissant la commission de recours amiable de la caisse d’allocations familiales le 23 novembre 2021.

Elle justifie en effet avoir remédié aux anomalies électriques relevées dans le rapport de l’état de l’installation électrique dressé le 31 juillet 2019 par le cabinet A à Z Expertises Immobilières suivant facture en date du 23 septembre 2019 de la société AC/DC Elec.

S’agissant des traces d’humidité et de moisissures, Mme [C] et M. [K], pas plus que la bailleresse, n’allèguent ni ne démontrent avoir procédé à une déclaration de sinistre, pas plus que les travaux qui ont été réalisés pour y remédier.

Or, par courrier en date du 21 février 2022, la caisse d’allocations familiales indique avoir conclu à la mise en conformité du logement avec les critères de décence à la suite d’un contrôle des travaux qui ont été réalisés, tout en informant la bailleresse que le versement de l’allocation pour le logement est rétabli avec le versement d’un rappel pour la période comprise entre les mois de novembre 2021 et janvier 2022, ce qui résulte du dernier décompte qui fait état d’un versement de 1 089 euros en mars 2022 ainsi que la reprise des virements émanant de la caisse d’allocations familiales.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse a rapidement remédié aux désordres dénoncés par Mme [C] et M. [K], excepté les traces d’humidité et de moisissures affectant le placard de la chambre des enfants, la salle de bain et les WC, lesquelles apparaissent avoir persisté malgré la pose en avril 2021, soit un mois après avoir été alertée de ces désordres, d’aérations dans le logement.

Il reste que Mme [C] et M. [K], qui sont demeurés dans les lieux, n’établissent pas une impossibilité totale de les occuper, justifiant le non-paiement du loyer à compter du mois d’octobre 2019 et la part résiduelle laissée à leur charge, après déduction des allocations pour le logement versées directement à la bailleresse par la caisse d’allocations familiales, sans aucune autorisation d’un juge conformément à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’un logement ne répondant pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de la même loi.

De plus, faute pour eux de pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution afin de justifier le non-paiement de leurs loyers et charges résultant du commandement de payer en date du 3 juin 2020, la validité de cet acte, qui est manifeste, justifie la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à effet au 3 août 2020.

Or, en occupant sans droit ni titre le logement à compter du 4 août 2020, Mme [C] ne peut opposer à Mme [O] une exception d’inexécution l’affranchissant de son obligation de régler le loyer et charges à compter du 4 août 2020 comme étant redevable, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par Mme [C] tirée du caractère inhabitable du logement, et en particulier entre le mois d’octobre 2019, date du premier impayé, et le 3 août 2020, date de l’expiration du délai de deux mois imparti aux locataires pour régler les causes du commandement de payer délivré le 3 juin 2020.

Dès lors que le commandement de payer délivré le 3 juin 2020 porte sur des sommes qui étaient dues par les locataires, il y a lieu de constater la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail au 3 août 2020, et non au 23 février 2020 comme retenu par le premier juge sur la base du premier commandement de payer délivré le 23 décembre 2019.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire, sauf à dire que cette dernière s’est trouvée acquise au 3 août 2020.

Sur la demande de provision formée pour manquement de la bailleresse à son obligation de louer un logement décent

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la bailleresse a remédié rapidement aux désordres dénoncés par Mme [C] avant la délivrance du commandement de payer délivré le 3 juin 2020.

Si les traces d’humidité et de moisissures affectant le placard de la chambre des enfants, la salle de bain et les WC apparaissent avoir persisté, malgré la pose en avril 2021 d’aérations dans le logement, Mme [C] et M. [K] se sont plaints, pour la première fois, de ces désordres au mois de mars 2021, soit à un moment où ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 4 août 2020, tel que cela a été développé ci-dessus.

Au surplus, faute pour Mme [C] d’avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, comme elle a été invitée à le faire par le syndic de la copropriété, la preuve n’est pas rapportée, en l’état des éléments versés aux débats, de traces d’humidité et de moisissures imputables à la vétusté du bâti (toiture, terrasse…) et/ou à l’absence de ventilation suffisante dans le logement, soit à un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, et non à un usage anormal des lieux par Mme [C] et M. [K].

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance allégué par Mme [C] se heurte à une contestation sérieuse.

Elle sera donc déboutée de sa demande de provision formée de ce chef.

Sur la demande de provision formée par la bailleresse au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte, quittancement du mois d’avril 2022 inclus, il apparaît que Mme [C] et M. [K] étaient redevables d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation d’un montant non sérieusement contestable de 7 438,02 euros, déduction faite des sommes correspondant à des frais portés au débit du compte.

A la date du 8 février 2021, ils étaient redevables de la somme non sérieusement contestable de 2 257,23 euros, et non de 2 468,23 euros comme retenue par le premier juge.

Par ailleurs, les sommes allouées à titre provisionnel porteront intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance entreprise.

Il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement M. [K] et Mme [C] payer, à titre provisionnel, à Madame [V] [O] la somme de 2 468,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2020, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 913 euros à compter du 23 décembre 2019 et du 21 septembre 2020 pour le surplus.

Ils seront condamnés solidairement à verser à Mme [O] la somme provisionnelle de 2 257,23 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2021, quittancement du mois de février 2021 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de l’ordonnance entreprise, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte versé aux débats, il apparaît que Mme [C] et M. [K] ont cessé de régler la part résiduelle laissée à leur charge à compter du mois d’août 2021, la dette locative passant alors de 2 528,63 euros après le dernier virement effectué par les locataires le 2 juillet 2021 d’un montant de 528 euros et déduction faite des frais à 7 438,02 euros le 6 avril 2022.

Ce faisant, ils n’ont pas respecté l’échancier de 24 mois accordé par le premier juge pour apurer leur dette locative, tout en reprenant le paiement de leurs loyers et charges.

Mme [C], qui est mère de deux enfants à sa charge exclusive, justifie percevoir 897,22 euros d’allocation de retour à l’emploi, 132,74 euros d’allocation pour l’éducation d’un de ses enfants et 132,08 euros d’allocations familiales, soit un total de 1 162,04 euros, tandis qu’elle indique que M. [K] est sans ressource.

Même en déduisant du loyer l’allocation pour le logement perçue par le couple, ce dernier n’a manifestement plus les capacités financières de supporter la part résiduelle laissée à sa charge, qui s’élève à plus de 550 euros.

Mme [C] et M. [K], qui ont arrêté tout paiement depuis le mois d’août 2021, ne justifient pas être en mesure d’apurer leur dette sur une période de 36 mois, laquelles s’élève à 7 438,02 euros à la date du 6 avril 2022, en plus de régler leurs loyers et charges courants d’un montant mensuel de 923,63 euros, ce qui supposerait pour eux de régler plus de 750 euros par mois avec des ressources qui s’élèvent à 1 162,04 euros.

Si la cour doit tenir compte des difficultés financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins de la bailleresse, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bailleur privé, comme en l’espèce, lequel ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par ses locataires.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accordé des délais de paiement à Mme [C] et M. [K] en suspendant la clause résolutoire.

Ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner leur expulsion des lieux loués, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif de la décision, et condamnés in solidum à verser à Mme [O] une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation à compter du 3 août 2020, soit la somme mensuelle de 920,24 euros à compter de mars 2021 puis 923,63 euros à compter de février 2022, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [K] et Mme [C] aux dépens de première instance, en ce compris en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et de l’assignation, et n’a pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors que Mme [C] n’a pas obtenu gain de cause à hauteur d’appel, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à Mme [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

Mme [C], en tant que partie perdante, sera déboutée de sa demande formée du même chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– rejeté la fin de non-recevoir de l’acte introductif d’instance tirée de la violation des articles II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

– constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement M. [R] [K] et Mme [B] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et de l’assignation ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Rejette la fin de non-recevoir de l’acte introductif d’instance tirée de la violation de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de voir annuler l’ordonnance entreprise ;

Dit que le bail est résilié à compter du 3 août 2020 ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [B] [C] à verser à Mme [V] [O] la somme provisionnelle de 2 257,23 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2021, quittancement du mois de février 2021 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de l’ordonnance entreprise, et ce jusqu’à parfait paiement ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par M. [R] [K] et Mme [B] [C] ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. [R] [K] et Mme [B] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dit qu’il serait procédé, conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Rappelle que l’expulsion ne pouvait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne in solidum M. [R] [K] et Mme [B] [C] à verser à Mme [V] [O] une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation à compter du 3 août 2020, soit la somme mensuelle de 920,24 euros à compter de mars 2021 puis 923,63 euros à compter de février 2022, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Déboute Mme [B] [C] de sa demande de provision pour manquement de Mme [V] [O] à son obligation de délivrance à l’origine d’un préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [B] [C] à verser à Mme [V] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [B] [C] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente