Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 02 NOVEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03613 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJG4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance

Ordonnance du 09 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1221001551

APPELANTS

Madame [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Née le 02 Novembre 1962 à [Localité 8] (MAROC) (99)

représentée par Me Omar OUABBOU, avocat au barreau de PARIS, toque : L0108

Monsieur [I] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Né le 25 Avril 1976 à [Localité 6] (Liban) (99)

Représenté par Me Omar OUABBOU, avocat au barreau de PARIS, toque : L0108

INTIME

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

né le 19 Août 1965 à [Localité 7]

Représenté par Me Frédéric GROSHENNY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1720

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé parJean-Paul BESSON, Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2019, M. [E] a consenti un bail meublé à usage de résidence secondaire à Mme [B] et M. [D] pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1 740 euros outre 120 euros de provision pour charges, portant sur un appartement de type studio situé [Adresse 3].

Le 3 mars 2021, M. [E] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [B] et M. [D], pour le paiement d’un arriéré de loyers s’élevant à la somme de 21 884 euros.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 8 mars 2021, M. [E] a donné congé aux locataires avec un délai de préavis de 3 mois prévu au bail.

Par actes d’huissier des 5 et 14 mai 2021, M. [E] a fait assigner Mme [B] et M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de Mme [B] et M. [D] sous astreinte, et les entendre condamnés à payer une provision au titre des loyers et charges impayées et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [B] et M. [D] ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 13 juin 2019, à effet du 14 juin 2019, pour le logement situé au [Adresse 3], sont réunies au 4 avril 2021 et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ordonné l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de Mme [B] et M. [D], et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte ;

dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du même code ;

fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle due par Mme [B] et M. [D] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les a condamné solidairement à payer à M. [E] cette indemnité à compter du 4 avril 2021, jusqu’au départ effectif des lieux, de tout bien, de toute personne de leur chef et la remise des clés ;

condamné solidairement Mme [B] et M. [D] à payer à M. [E] la provision de 32 904 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus le 5 octobre 2021 (septembre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal sur 20 024 euros à compter du 2 février 2021 ;

condamné solidairement Mme [B] et M. [D] à payer 1 500 euros, à M. [E] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement Mme [B] et M. [D] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2021.

Par déclaration du 11 février 2022, Mme [B] et M. [D] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 10 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, ils demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

À titre principal :

déclarer infondées les demandes de M. [E] ;

dire M. [E] a manqué à son obligation de délivrance ;

juger que le bail du 13 juin 2019 doit être requalifié en bail à usage d’habitation principale soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

constater leur droit au maintien dans les lieux ainsi que celui de leurs deux enfants ;

juger que le commandement de payer du 3 mars 2021 est entaché de nullité ;

condamner M. [E] à leur verser une provision équivalente à la totalité des loyers impayés soit un montant de 25 604,00 euros à valoir sur le préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

condamner M. [E] à réaliser les travaux de mise en conformité avec les normes de décence du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

À titre subsidiaire :

dire qu’ils pourront s’acquitter de leur dette en 36 mensualités ;

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

dire que la cause du commandement sera réputée n’avoir jamais jouée s’ils respectent l’échéancier fixé par la juridiction ;

En tout état de cause :

condamner M. [E] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [E], aux termes de ses dernières conclusions en date du 9 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

constater qu’à la suite du commandement du 3 mars 2021, la clause résolutoire insérée au bail d’habitation du 13 juin 2019 est acquise faute pour les locataires d’avoir régularisé sa situation ;

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [B] et M. [D], le 8 mars 2021 pour le 13 juin 2021 ;

Et ainsi :

ordonner l’expulsion des locataires, M. [B] et M. [D], et de tout occupant de son chef des lieux loués (studio) situé au [Adresse 3]), rez-de-chaussée face sur cour constituant le lot n° 3, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, en la forme accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée ainsi que d’un serrurier si besoin est ;

ordonner la séquestration des biens meubles garnissant les lieux qui appartiendraient aux occupants, dans tel garde meuble qu’il plaira au juge de désigner, et ce aux frais, risques et périls du débiteur ;

condamner M. [B] et M. [D] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 1 860 euros payable d’avance et ce, à compter du 4 avril 2021, jusqu’au départ effectif des lieux loués ;

condamner solidairement M. [B] et M. [D] au paiement de la somme de 47 784 euros correspondant à la dette locative (loyers et charges/indemnité d’occupation) arrêtée au 8 juin 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021 ;

dire que ces sommes resteront à parfaire au jour de l’audience et de la complète exécution ;

rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des appelants ;

condamner solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les locataires aux dépens lesquels devront comprendre le coût du commandement du 3 mars 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Cette disposition ne permet pas au juge des référés, dont les décisions ne peuvent préjudicier au fond, de requalifier un bail meublé à usage de résidence secondaire en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni d’annuler un commandement de payer. Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs.

En revanche, il convient de vérifier si ces moyens sont de nature à constituer une contestation sérieuse qui empêcherait de constater l’acquisition de la clause résolutoire, alors qu’il est constant que les causes du commandement de payer, s’élevant à 22 099,50 euros, n’ont pas été payées dans le mois de sa délivrance.

En l’espèce, il résulte des termes clairs et précis du bail, qui ne nécessitent aucune interprétation, que celui-ci était consenti « exclusivement pour la résidence secondaire du locataire ». Le bail lui-même était intitulé « contrat de location ‘ location en meublé à usage de résidence secondaire », dans lequel Mme [B] et M. [D] déclaraient résider [Adresse 1], qui portait sur un studio meublé et équipé de vaisselle, draps, couettes etc.

Les consorts [B] font valoir qu’ils ont pris à bail l’appartement de M. [E] avec leurs deux enfants à la suite de leur expulsion de leur précédent logement et expliquent qu’ils vivent depuis lors dans un studio de 45 m² dans des conditions indécentes de vie du fait de l’insalubrité du logement. Ils soulignent qu’ils souffrent tous deux de problèmes de santé importants et que leur fils est affecté d’un handicap sévère. Ce moyen est dépourvu de pertinence dès lors qu’il n’est pas établi que le bailleur connaissait ces circonstances au moment où le bail dérogatoire a été passé, ni même qu’il les a connues par la suite.

Les consorts [B] affirment qu’ils ont fait installer une ligne téléphonique dans le logement, un accès à internet, une télévision et qu’ils y reçoivent leur courrier et y ont toutes leurs affaires. À nouveau, il n’est pas établi que le bailleur ait connaissance de l’usage qui est fait du studio ni qu’il y ait consenti alors qu’il est manifestement contraire à la convention des parties.

Les consorts [B] soutiennent que M. [E] reconnaît que le logement est le lieu d’habitation principale de la famille puisque c’est à cette adresse qu’il a expédié ou fait délivrer une mise en demeure du 29 janvier 2021, une mise en demeure du 8 avril 2021, un commandement de payer du 3 mars 2021, un commandement de quitter les lieux du 11 avril 2022, un commandement de saisie-vente du 28 avril 2022. Cependant, le fait pour le bailleur d’utiliser l’adresse des appelants plus de deux ans après la signature du bail pour leur notifier des mises en demeure et faire signifier des actes d’huissier ne constitue pas un acte de consentement à une modification du bail, alors qu’il apparaît que la destination des lieux a été modifiée de manière unilatérale par les appelants.

En définitive, en l’état du bail qui a été passé et de la commune intention des parties qui en résulte de manière évidente, les appelants échouent à démontrer qu’il existe une contestation sérieuse portant sur la qualification de la convention et l’application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives aux baux à usage d’habitation principale.

Pour le surplus, il y a lieu de constater que le bail comprend une clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit du bail après un commandement de payer infructueux en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges récupérables. Les consorts [B] reprochent au commandement de payer du 3 mars 2021 visant la clause résolutoire de ne pas respecter les prescriptions de l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Aucune contestation sérieuse ne résulte de ce moyen, dès lors qu’il a été décidé que la requalification du bail en bail d’habitation principale ne constituait pas une contestation sérieuse.

Subsidiairement, les appelants soutiennent que, en violation de l’article 648 du code de procédure civile gouvernant la forme des actes d’huissier, le commandement de payer ne mentionne pas leur profession, nationalité, date et lieu de naissance. Ce moyen manque en droit dès lors que, outre que les appelants ne font valoir aucun grief, ces renseignements ne sont exigés par l’article 648 précité que du requérant à l’acte d’huissier, et non de son destinataire.

Les appelants affirment enfin que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, en faisant qu’ils subissent des problèmes d’humidité dans le studio, avec traces d’humidité et le décollement de peinture, ainsi que des fuites d’eau. Ils en déduisent que le logement ne répond pas aux critères de logement décent car il porte atteinte à la santé et la sécurité physique des locataires. Cependant, outre que les photos versées par les appelants attestent du caractère minime des problèmes rencontrés et que l’état des lieux d’entrée établi de manière contradictoire permet de vérifier le bon état du logement, le bailleur justifie de l’existence d’un dégât des eaux en septembre 2021 et des mesures prises pour y remédier (travaux, saisine du syndic). Aucune contestation sérieuse ne résulte donc de ce moyen.

En définitive, les consorts [B] ne caractérisent aucune contestation sérieuse empêchant de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 4 avril 2021, et permettant leur maintien dans les lieux. L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Compte tenu de la résiliation du bail à cette date, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir déclarer « valable au fond et en la forme le congé délivré » à Mme [B] et M. [D] le 8 mars 2021 pour le 13 juin 2021.

Sur les demandes de provision

En vertu du 2e alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, alors que les appelants ne contestent pas le quantum des loyers et indemnités d’occupartion impayés, l’ordonnance entreprise a donné titre à M. [E] à deux reprises pour la période du 4 avril 2021 au 5 octobre 2021 puisqu’elle a :

1°) fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle due par Mme [B] et M. [D] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus et les a condamné solidairement à payer à M. [E] cette indemnité à compter du 4 avril 2021, jusqu’au départ effectif des lieux ;

2°) condamné solidairement Mme [B] et M. [D] à payer à M. [E] la provision de 32 904 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus le 5 octobre 2021 (septembre 2021 inclus).

Dans ces conditions, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle fixe une indemnité d’occupation à compter de la résiliation et condamne au paiement d’une provision de 32 904 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus le 5 octobre 2021 (septembre 2021 inclus) ; mais infirmée pour le surplus, en ce que Mme [B] et M. [D] seront condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle seulement pour la période postérieure au 5 octobre 2021.

L’actualisation de la provision à la somme de 47 784 euros arrêtée au 8 juin 2022 est sans objet et sera rejetée puisqu’elle est couverte par la condamnation pour la période postérieure au 5 octobre 2021. Au demeurant, M. [E] n’a pas demandé l’infirmation de l’ordonnance entreprise pour élever le montant de ses demandes.

S’agissant des intérêts, ils seront dus à compter du 3 mars 2021,date du commandement de payer, pour la somme de 21 884 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Par ailleurs dès lors que les appelants font vainement valoir l’existence d’un logement indécent pour justifier l’absence de paiement de loyer ou d’indemnité d’occupation, il y a lieu de rappeler qu’il a été jugé que cette circonstance n’était pas démontrée et de constater que le montant des loyers impayés et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 47 784 euros arrêtée au 8 juin 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021, date de la mise en demeure.

Les consorts [B] réclament de leur côté une indemnité provisionnelle sur le trouble de jouissance tiré du caractère indécent du logement loué. Cette demande se heurte à une contestation sérieuse puisque, ainsi qu’il a été jugé ci-dessus, les consorts [B] ne démontrent pas l’existence de ce trouble au titre de l’humidité du logement. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les délais

En l’absence de toute pièce justifiant des revenus et des charges de la famille, et alors qu’il est établi que les appelants n’ont plus payé aucune mensualité complète depuis août 2020, il conviendra de rejeter la demande d’échelonnement de l’arriéré et de suspension de la clause résolutoire, cette dernière demande n’ayant au demeurant aucun fondement en droit. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes d’échelonnement et de suspension de la clause résolutoire, et ordonné l’expulsion de consorts [B] et statué sur le sort des meubles.

Sur les autres demandes

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à l’indemnisation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile seront confirmée.

Mme [B] et M. [D] seront tenus aux dépens d’appel et condamnés au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [B] et M. [D] à payer à M. [E] l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 4 avril 2021 et en ce que les sommes dues portent intérêts au taux légal à compter du 2 février 2021 ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées ;

Condamne solidairement Mme [B] et M. [D] à payer à M. [E] l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la période postérieure au 5 octobre 2021 ;

Dit les provisions allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021 sur la somme de 21 884 euros, et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [E] tendant à la validation du congé délivré aux locataires le 8 mars 2021 à effet du 13 juin 2021 ;

Condamne Mme [B] et M. [D] in solidum à payer à M. [E] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] et M. [D] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT