COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 480

N° RG 17/19472

N° Portalis DBVB-V-B7B-BBMRF

[P] [Z]

C/

[X] [B] veuve [K]

[G] [C]

[O] [K] épouse [I]

[U] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Elsa GUIDICELLI

Me Audrey BABIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 21 Septembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 17-001769.

APPELANT

Monsieur [P] [Z]

né le 18 Avril 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/12579 du 17/11/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par Me Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [X] [B] veuve [K]

décédée le 27 octobre 2022, représentée par l’agence immobilière IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est situé [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège.

représentée par Me Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [C]

né le 24 Mars 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2], mis dans la cause aux fins qu’il n’en ignore en sa qualité de caution solidaire

Signification de la DA et Conclusions remise à étude le 29 janvier 2018

défaillant

PARTIES INTERVENANTES

Madame [O][K] épouse [I]

née le 17 Janvier 1970 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [U] [K]

né le 23 Août 2021 à [Localité 8] (93), demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Me Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sou seing privé en date du 17 mars 2014, Mme [K] a donné à bail d’habitation un appartement sis [Adresse 4] à M.[Z], pour lequel M.[C] se portait caution solidaire au titre des créances locatives.

Suite à un défaut de règlement des loyers, Mme [K] faisait délivrer à M.[Z] un commandement de payer en date du 15 décembre 2015, dénoncé à la caution le 22 décembre de la même année, et ce sans succès.

Par assignations des 7 et 11 juillet 2016, Mme [K] a fait citer en paiement et référé expulsion M.[Z] et M.[C] devant le Tribunal d’instance de MARSEILLE.

Par ordonnance du 2 février 2017, estimant être en l’état de contestations sérieuses, le juge des référé a rejeté les demandes de Mme [K].

Mme [K] a fait délivrer à M.[Z] par acte du 20 août 2016 un congé aux fins de vente pour la somme de 63 000€ et dont le terme était fixé au 16 mars 2017.

Constatant qu’à l’échéance M.[Z] se maintenait dans les lieux, sans avoir pour autant accepté l’offre de vente dans les délais requis, Mme [K] a par acte d’huissier du 28 avril 2017 assigné Messieurs [Z] et [C] devant le tribunal d’instance de MARSEILLE pour faire constater la validité du congé, obtenir la résiliation du bail et leur expulsion, outre le paiement d’un arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement rendu le 21 septembre 2017, le Tribunal d’instance de MARSEILLE a :

-constaté la régularité du congé pour vente délivré le 24 août 2016 à échéance au 16 mars 2017,

-constaté que depuis le 17 mars 2017 M.[Z] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4],

-ordonné en conséquence l’expulsion de M.[Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

-condamné solidairement M.[Z] et M.[C] à payer à Mme [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer échu charges en sus soit 350€ jusqu’à la restitution effective des lieux, avec remise des clés et état des lieux,

-condamné solidairement M.[Z] et M.[C] à payer à Mme [K] la somme de 2237,56€ selon décompte arrêté au 1er mars 2017,

-condamné solidairement M.[Z] et M.[C] à payer à Mme [K] la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts,

-condamné in solidum M.[Z] et M.[C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce,

-condamné solidairement M.[Z] et M.[C] à payer à Mme [K] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2017, M.[Z] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite :

-l’annulation du jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-l’annulation du jugement en ce qu’il a prononcé la validité du congé faute pour M.[Z] d’avoir reçu communication du congé et de pouvoir le vérifier,

-l’annulation du jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation de M.[Z] à payer à Mme [K] :

*la somme de 2237,56 € comptes arrêtés au 1er mars 2017 dès lors que la consommation en eau et au titre des charges de chauffage ne peuvent être imputées pour résulter d’un dégât des eaux dont il n’est pas responsable et pour avoir été privé de chauffage pendant trois ans,

*la somme de 1 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive pour être injustifiée,

-de voir déduire des sommes réclamées les frais d’huissiers d’un montant de 243,57 €,

-qu’il soit dit et jugé que M.[Z] a subi un préjudice matériel et un trouble de jouissance du fait du dégât des eaux et de l’absence de chauffage qu’il conviendra de réparer et de fixer à hauteur des sommes qui seront mises à sa charge,

-la compensation judiciaire des deux sommes,

A titre subsidiaire si des sommes devaient rester à la charge de M.[Z] :

-qu’il soit dit qu’il bénéficiera de 36 mois de délais en apurement de sa dette,

-qu’il soit dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

-qu’il n’était ni présent ni représenté en première instance et ne peut contester le congé faute d’être en sa possession,

-que la facturation en eau ne peut lui être imputée étant due à une tuyauterie défectueuse encastrée,

-qu’en effet il a subi un dégât des eaux dès son entrée dans les lieux dénoncé au gérant de l’immeuble par courriel du 2 décembre 2015,

-qu’il a signé un constat amiable de dégât des eaux le 31 décembre 2016,

-que des travaux sur la tuyauterie ont été effectués en février 2016.

Mme [K] est décédée le 27 octobre 2020 et ses ayants droits Mme [I] et M.[K] concluent :

-à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 21 septembre 2017 en ce qu’il a :

*constaté la régularité du congé pour vente délivré le 24 août 2016, à échéance au 16 mars 2017

*constaté que M.[Z] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4]

*ordonné en conséquence l’expulsion de M.[Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef

*condamné solidairement M. [Z] et M.[C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus soit 350 €, jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clefs et état des lieux,

*condamné solidairement M. [Z] et M.[C] à lui payer la somme de 2.237,56 € selon comptes arrêtés au 1er mars 2017 réactualisée à la somme de 3.540,79 € selon décompte en date du 17 décembre 2019.

*condamné solidairement M. [Z] et M.[C] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*Prononcé l’exécution provisoire.

– au constat que M. [Z] a quitté les lieux donnés à bail le 28 mars 2018.

– au débouté de M. [Z] de toutes ses demandes fins et conclusions.

– au débouté de M. [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts qu’il ne rapporte pas la preuve de fautes commises par la bailleresse ayant un lien de causalité avec un prétendu préjudice subi par M.[Z].

-à sa condamnation au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

-à sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils soutiennent :

– que le congé aux fins de vente lui a valablement été notifié le 24 août 2016,

– que l’appelant a valablement été cité (avec en pièces jointes le congé et le bail)en première instance où il s’est présenté à la première audience pour solliciter un renvoi à une audience ultérieure pour préparer sa défense sans s’y présenter,

-qu’en tout état de cause il a quitté les lieux le 23 mars 2018 de sorte que sa demande en annulation du jugement en ce qu’il a validé le congé et ordonné son expulsion est sans objet,

-que la bailleresse n’a été informée du dégât des eaux qu’à compter de la déclaration de sinistre du 1er mars 2016, qu’elle a alors mandaté une entreprise pour une recherche de fuite fait les travaux en avril 2016,

-que l’appartement est chauffé par un système de chauffage collectif au sol.

M.[C] est non comparant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022. Avec l’accord des parties, cette clôture a été rabattue et la procédure clôturée le 13 septembre 2022 avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du jugement

Il résulte des pièces versées aux débats que l’appelant a été régulièrement cité à comparaître par devant le tribunal d’instance de MARSEILLE par assignation du 28 avril 2017, qu’il s’est présenté, comme cela résulte du jugement entrepris, à l’audience du 3 juillet 2017 où il a demandé un renvoi pour préparer sa défense, sans l’audience de renvoi du 14 septembre 2017.

Par ailleurs, le congé aux fins de vente lui a été notifié le 24 août 2016 et était annexé, comme le bail, à l’assignation du 28 avril 2017.

De sorte qu’il convient de retenir que l’appelant a bien été cité à comparaître, qu’il a comparu lors de la première audience, étant à l’origine du renvoi et qu’il était en possession de l’ensemble des pièces, qui lui auraient permis de contester le congé.

Ainsi, l’appelant est débouté de sa demande de voir annuler le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la validité du congé et ordonné son expulsion, d’autant qu’il résulte du procès verbal de reprise du 28 mars 2018 qu’il a déménagé le 23 mars 2018 ce qui rend sans objet sa demande de nullité du jugement sur les points critiqués.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé sur ces points.

Sur les sommes dues au titre de la dette locative

Le mail de décembre 2015, isolé, envoyé par le locataire au gestionnaire du bien faisant état d’une fuite, existant depuis l’entrée dans les lieux le 17 mars 2014, et de l’intervention de trois plombiers, n’est pas de nature à lui seul à établir la réalité de cette fuite ni son imputabilité à la bailleresse.

En effet, le locataire ne justifie que d’une déclaration de sinistre dégât des eaux par constat amiable du 1er mars 2016, qui a donné lieu par la bailleresse à une réparation dès le 11 avril suivant.

Aussi, il sera débouté de sa demande à ce titre, ainsi que de toute demande de dommages et intérêts qui en découlerait.

En outre, il ne justifie pas de l’absence de chauffage qu’il allègue alors que la partie adverse établi que le chauffage était collectif par le sol et fonctionnel.

Il résulte du décompte versé aux débats que le dette locative est au 17 décembre 2019 de 3 160,43 € frais d’huissier déduits.

L’appelant, solidairement avec la caution, est condamné à payer cette somme aux intimés.

Par ailleurs, l’appelant ne justifiant ni de ses revenus actuels (avis de non imposition relatif à l’année 2016) ni de ses charges, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la procédure abusive

C’est valablement que le premier juge a retenu que le comportement tant du locataire que de la caution démontre une résistance abusive, ayant pour objet d’obtenir des délais dilatoires préjudiciable à une bailleresse âgée, veuve et invalide, décédée, qui plus est, depuis le jugement entrepris.

Il est confirmé en ce qu’il a octroyé 1 000€ de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M.[Z] est condamné à 1 000 € d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 septembre 2017 par le Tribunal d’instance de MARSEILLE

SAUF à actualiser à la somme de 3 160,43 € selon décompte arrêté au 17 décembre 2019 le locataire ayant quitté les lieux le 28 mars 2018, la somme due solidairement par M.[Z] et M.[C],

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M.[Z] et M.[C] à payer à Mme [I] et M.[K] cette somme de 3 160,43€,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[Z] à régler à Mme [I] et M.[K] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[Z] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT