20 octobre 2022
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/05837

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 OCTOBRE 2022

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05837 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWTE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2020 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 1118217458

APPELANTE

SCI GAN FONCIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149 substitué à l’audience par Me Laurence de MONTAUZAN, même cabinet, même toque

INTIMEE

Madame [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Manuella METOUDI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1137

Ayant pour avocat plaidant : Me Anne LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : P547 substituée à l’audience par Me Pascale PIGNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D327

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 1991, à effet du 1er janvier 1992, la SCI Gan Foncier a consenti à Mme [K] [O] un bail d’habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer en principal de 10.811 francs, payable mensuellement et d’avance, outre une provision sur charges de 1.450 francs par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 21.622 francs.

Des travaux ont eu lieu dans l’immeuble en 2016; se plaignant de ce qu’à cette occasion deux chambres de services mises à sa disposition dans le bail, situées en partie basse de l’immeuble, avaient été détruites, Mme [K] [O] a fait assigner la SCI Gan Foncier, par acte d’huissier du 19 octobre 2018, devant le tribunal d’instance de Paris aux fins, en substance, de faire condamner cette société à réparer son préjudice à hauteur de 19.500 euros, somme arrêtée à la date du 30 septembre 2018, à lui payer 10.000 euros de dommages et intérêts pour mauvaise foi et 15.730 euros, somme arrêtée au 30 septembre 2018 au titre des loyers et charges indûment payés et de voir fixer le nouveau loyer mensuel à la somme de 2.270,12 euros à compter du jugement.

Par jugement contradictoire entrepris du 25 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Ecarte la pièce n°19 de la SCI Gan Foncier des débats ;

Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 16.347,62 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice du fait des loyers trop versés pour Ia période du 16 juillet 2016 au 31 juillet 2019 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour manquement à l’exécution de bonne foi du contrat ;

Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SCI Gan Foncier aux dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative, du procès-verbal de constats et de la signification de l’assignation ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 1er avril 2020 par la SCI Gan Foncier ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 septembre 2022 par lesquelles la SCI Gan Foncier demande à la cour de :

Recevoir la SCI Gan Foncier en son appel, et la déclarer bien fondée ;

Déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de Mme [K] [O] relatives à la prétendue réattribution de la cave n°106 et demandes subsidiaires tendant à la condamnation de la SCI Gan Foncier à régulariser un avenant au contrat de bail, sous astreinte de 500 euros par jours de retard, comme étant nouvelles en cause d’appel ;

Déclarer Mme [K] [O] irrecevable et mal fondée en son appel incident et l’en débouter ;

Débouter Mme [K] [O] de sa demande tendant à la confirmation partielle du jugement ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [K] [O] de sa demande tendant à la fixation d’un loyer réduit pour l’avenir ;

Infirmer le jugement rendu le 25 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il :

– Ecarte la pièce n°19 de la SCI Gan Foncier des débats,

– Juge que la SCI Gan Foncier a manqué à son obligation de délivrance et d’assurer à sa locataire la jouissance paisible,

– Considère que les chambres de service représentaient 18% du loyer total,

– Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 16 347,62 euros (seize mille trois cent quarante-sept euros et soixante-deux cents) de dommages et intérêts au titre du préjudice du fait des loyers trop versés pour la période du 1er juillet 2016 au 31 juillet 2019 assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros ) de dommages et intérêts pour manquement de l’exécution de bonne foi du contrat,

– Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 1 000 euros (mille euros) à au titre des frais irrépétibles,

– Déboute la SCI Gan Foncier de l’intégralité de ses demandes,

– Déboute la SCI Gan Foncier de sa demande tendant à la condamnation de Mme [K] [O] paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance,

– Condamne la SCI Gan Foncier aux dépens en ce compris le coût de la sommation

interpellative, du procès-verbal de constats et de la signification de l’assignation,

– Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Et statuant à nouveau,

Dire et juger Mme [K] [O] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Juger que tant la pièce n°18 que la pièce n°19 versées aux débats par la SCI Gan Foncier ont été manifestement portées à la connaissance de la SCI Gan Foncier et de son mandataire, la société Groupama Immobilier, afin de justifier de la procuration donnée par Mme [K] [O] à Mme [G], pour la réception de son courrier ;

Juger que la communication des pièces n°19 et n°18 ne porte pas atteinte à l’intimité de la vie privée ;

Retenir aux débats les pièces n°18 et 19 de la SCI Gan Foncier ;

Débouter Mme [K] [O] de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°18 et n°19 de la SCI Gan Foncier ;

Juger qu’il n’est pas démontré que la SCI Gan Foncier a manqué à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible des lieux à Mme [K] [O] ;

Juger qu’aucun loyer, ni aucune contrepartie financière n’est payée par Mme [K] [O] au titre de la mise à disposition des chambres de services n°53 et n°56 ;

Juger que la demande de Mme [K] [O] tendant à l’indemnisation de son prétendu préjudice résultant d’un trop-versé de loyer est irrecevable et mal fondée ;

Débouter Mme [K] [O] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Gan Foncier à lui rembourser, au titre des loyers et charges indûment versés, la somme de 302,24 euros par mois et par chambre de service, soit 605 euros mensuels pour les deux chambres, pour la période de juillet 2016 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2017, date de la mise en demeure ;

Débouter Mme [K] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

Juger que la SCI Gan Foncier n’a pas manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail d’habitation ;

Juger que le préjudice moral de Mme [K] [O] n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum ;

Débouter Mme [K] [O] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Gan Foncier au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi ;

Débouter Mme [K] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

Débouter Mme [K] [O] de sa demande tendant à la fixation d’un nouveau loyer mensuel charges comprises à la somme de 2 270,12 euros par mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

Débouter Mme [K] [O] de ses demandes subsidiaires tendant à voir ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la SCI Gan Foncier à régulariser avec elle un avenant au bail fixant le montant du loyer à la somme de 2 270,12 euros charges comprises et tendant à voir condamner la SCI Gan Foncier au paiement d’une somme de 605 euros mensuels à titre de dommages et intérêts jusqu’à régularisation par la SCI Gan Foncier d’un bail conforme à l’assiette du bail ;

En tout état de cause :

Débouter Mme [K] [O] de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles et aux entiers dépens d’instance ;

Débouter Mme [K] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mme [K] [O] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 juin 2022 au terme desquelles Mme [K] [O], intimée, forme appel incident et demande à la cour de :

Déclarer mal fondé l’appel interjeté par la SCI Gan Foncier et l’en débouter,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a jugé :

– Ecarté la pièce n°19 de la SCI Gan Foncier des débats,

– que les chambres de services objet du litige ont été détruites par la SCI Gan Foncier en juillet 2016 au plus tard,

– Que le contrat de bail porte sur l’appartement mais aussi la cave et les deux chambres de service,

– Que la clause prévoyant la possibilité pour le bailleur de reprendre les pièces à l’étage de service est réputée non écrite,

– Que la SCI Gan Foncier a donc changé la forme de la chose louée et manqué à son obligation de délivrance et d’assurer à sa locataire la jouissance paisible des biens loués,

– Et qu’il convient d’indemniser Madame [O] en réparation,

Faire droit à l’appel incident formé par Mme [K] [O], en ce qui concerne le quantum de l’indemnisation accordée et le débouté de sa demande de réduction de loyer pour l’avenir ;

Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Condamner la SCI Gan Foncier à rembourser à Mme [K] [O], au titre des loyers et charges indûment versés, la somme de 302,64 euros par mois et par chambre de service, soit 605 euros mensuels pour les deux chambres, pour la période de juillet 2016 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2017, date de la mise en demeure ;

Fixer le nouveau loyer mensuel charges comprises de Mme [K] [O] à la somme de 2 270, 12 euros par mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi ;

Subsidiairement :

Ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à la SCI Gan Foncier, de régulariser avec Mme [K] [O], un avenant au bail, prenant en compte la modification de l’assiette du bail par la destruction des deux chambres de service, et fixant en conséquence le montant du loyer à la somme de 2 270,12 euros charges comprises ;

Condamner la SCI Gan Foncier au paiement d’une somme de 605 euros mensuels pour les deux chambres de service, à titre de dommages et intérêts, jusqu’à la régularisation par la SCI Gan Foncier d’un bail conforme à l’assiette du bail ;

En tout état de cause :

Débouter la SCI Gan Foncier de ses exceptions d’irrecevabilité et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; pour la procédure d’appel ;

Condamner la SCI Gan Foncier aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 3 novembre 2016, du procès-verbal de constat sur ordonnance du 16 avril 2018, et de la signification de l’assignation

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à ” constater “, ” donner acte “, ” dire et juger ” en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la recevabilité de l’appel incident de Mme [O]

La demande de l’appelante principale visant à faire ‘Déclarer Mme [K] [O] irrecevable en son appel incident’, qui n’est fondée sur aucun moyen, est en réalité une formule de style à laquelle il n’y a donc pas lieu de faire droit.

Sur la recevabilité de demandes nouvelles formées en appel par Mme [O]

Dans le dispositif de ses conclusions, la société Gan Foncier demande que soit déclarées irrecevables comme étant nouvelles en appel:

– les prétentions ‘relatives à la prétendue réattribution de la cave n°106″.

Cependant, la cour constate qu’au vu du dispositif des conclusions de Mme [O], aucune demande de ‘réattribution de la cave n°106″ n’est en réalité formulée.

La société l’admet d’ailleurs dans le chapitre ‘Discussion’ de ses dernières conclusions récapitulatives (conclusions de la société p14, §2.3) et ‘prend acte’ de ce que les développements adverses relatifs à cette cave ne sont que des moyens.

Cette demande est en réalité sans objet.

-‘les demandes subsidiaires de Mme [O] tendant à la condamnation de la SCI Gan Foncier à régulariser un avenant au contrat de bail,sous astreinte de 500 euros par jours de retard’.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; comme en première instance, Mme [O] demande à la cour d’appel, à titre principal, la fixation d’un loyer réduit pour l’avenir ; sa demande subsidiaire précitée tend aux mêmes fins, c’est-à-dire à l’obtention d’un loyer réduit prenant en compte la restriction de la consistance du bien loué dont elle se plaint et qui est l’objet du présent litige.

Ces demandes ne doivent donc pas être considérées comme nouvelles et ne sont donc pas irrecevables.

Sur la demande d’écarter des débats la pièce n°19 produite par la SCI Gan Foncier

Au visa de l’article 9 du code civil, qui dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée, le premier juge a écarté des débats la pièce n°19 qui est la photographie d’un courrier de Mme [O], daté du 25 février 2019, indiquant qu’elle donne procuration à une personne dénommée Mme [Z] [G], pour récupérer en son nom tout courrier et colis lui étant adressé.

La société Gan Foncier demande à la cour d’infirmer la décision, estimant qu’aucune atteinte à la vie privée et au secret des correspondances ne résulte de cette pièce, par laquelle elle entend démontrer que la locataire n’occupe pas, à titre de résidence principale ni de manière régulière, l’appartement loué.

Il résulte de l’article précité et des articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l’homme que la production d’une lettre privée peut être admise si cette production est indispensable à l’exercice du droit à la preuve et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence (1re Civ., 5 avril 2012, pourvoi n° 11-14.177, Bull. 2012, I, n° 85).

En l’espèce, il ressort des éléments du dossiers et des explications de la société Gan Foncier, non utilement contredits par Mme [O], que la bailleresse a eu connaissance du courrier litigieux par Mme [G] elle même afin que la personne chargée de la distribution du courrier dans l’immeuble puisse lui remettre le courrier de Mme [O]. L’obtention de cette pièce ne résulte donc pas d’une violation de la vie privée ou du secret des correspondances ; en outre, cette pièce est nécessaire à l’exercice par la bailleresse de son droit à rapporter la preuve de ses allégations et sa production ne porte en tout état de cause pas une atteinte disproportionnée à ces principes.

Le jugement sera donc infirmé en qu’il a écarté des débats la pièce n°19.

Par ailleurs, Mme [O] mentionne dans la partie ‘Discussion’ de ses conclusions qu”il convient en outre d’écarter la pièce 18″, c’est à dire un courriel adressé par la Poste à Mme [O], lui indiquant que la procuration qu’elle a donnée à Mme [G] le 8 octobre 2018 pour recevoir à sa place ses lettres recommandée avec accusé de réception a été validée.

Le premier juge a refusé d’écarter cette pièce des débats, dont il n’a pour autant pas tenu compte.

En tout état de cause cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour; il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette ‘prétention’ dont la cour n’est pas valablement saisie.

Sur l’obligation de délivrance de la société bailleresse s’agissant des chambres de services

Le premier juge a considéré qu’à la suite des travaux entrepris par la société Gan Foncier, les chambres de service n° 53 et 56 comprises dans le contrat de bail litigieux avaient été entièrement détruites, que le bailleur avait ainsi changé la forme de la chose louée et manqué à son obligation de délivrance et d’assurer à la locataire la jouissance paisible des biens loués, de sorte que le remboursement d’une partie du loyer à titre de dommages-intérêts était justifié.

Il est constant que Mme [O] n’a pas la disposition des chambres de service litigieuses qui ont été détruites.

La société Gan Foncier demande l’infirmation du jugement et fait valoir que :

-aucun manquement à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance de chambre de service ne saurait lui être reproché alors que la locataire a elle-même manqué à son obligation d’occuper les chambres de service et les a laissées à l’abandon,

– cet abandon des lieux a imposé la bailleresse des travaux afin de sécuriser les locaux qui ont été squattés ;

– une clause du bail prévoit une mise à disposition provisoire de ses annexes qui pourront être reprises par le bailleur en cours de contrat,

-aucun loyer n’a été prévu au bail ni payé au titre de l’occupation de ces chambres de service et des caves, qui sont mises à disposition à titre précaire et gratuit ;

-Mme [O] ne réside pas effectivement dans l’appartement et fait d’ailleurs suivre ses correspondances à une autre adresse et a donné procuration à Mme [G], une voisine, afin de récupérer son courrier.

Mme [O] demande la confirmation du jugement et ajoute qu’elle ne dispose désormais pas non plus de sa cave. Elle demande l’infirmation du jugement en ce qui concerne le quantum de la réparation du manquement de la bailleresse à ses obligations (voir plus bas)

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement .

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Ci, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Ci, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’obligation d’assurance de jouissance paisible relève de l’ordre public protecteur du locataire. Le locataire ne peut donc y renoncer qu’après l’acquisition du droit, de manière certaine et non équivoque, et en connaissance de cause ; une renonciation résultant d’une clause intervenue à la signature du contrat et donc avant l’acquisition du droit par le preneur de réclamer au bailleur l’exécution de l’obligation d’ordre public de lui assurer une jouissance paisible ou la délivrance du bien loué n’est pas licite.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’:

‘Est réputée non écrite toute clause :

(…) h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat’; aux termes de l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée, ce qui s’entend non seulement des immeubles et portions d’immeubles faisant l’objet principal du bail, mais aussi des accessoires de la chose louée.’

En l’espèce, le contrat de bail dispose clairement que « le bailleur loue par les présentes, au preneur qui accepte les locaux ‘ci-dessus’ [sic: ci-dessous] désignés dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7] dans le cadre de la loi n°89.462 (…) et selon les conditions suivantes :

DESIGNATION

Au 6ème étage sur [Adresse 5], escalier du vestibule gauche et porte gauche, un appartement comprenant :hall, quatre pièces principales, cuisine, salle de bains, cabinet de toilette, office, débarras, placards, wc.

Cave n°106(Réf :25602V100)

Chambres de service n°53 et 56 (Réf :25601B028 et 25601B02B) » .

La clause relative au loyer indique que celui-ci est fixé à 10.811 francs «et se décompose comme suit : pour le local principal : 10.811 francs»

Plus loin, le contrat comporte également la clause suivante sous le paragraphe ‘OCCUPATION DES LIEUX’ :

‘Il est précisé que les jardins, caves et pièces à l’étage de service mis à la disposition du preneur pourront être repris à titre provisoire ou définitivement par le bailleur en cours de contrat.

Dans ce cas, l’indemnisation de cette privation de jouissance correspondra soit aux loyer desdites pièces, s’il est individualisé dans le prix défini ci-dessus, soit à une somme nette et forfaitaire de 100 francs par mois.’.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

– le bail litigieux porte explicitement sur l’appartement, la cave et les deux chambres de service,

-la clause autorisant le bailleur à reprendre ses locaux en cours de contrat doit être réputée non écrite et ne peut être opposé à Mme [O] ; en particulier, la cour souligne que Mme [O] fait exactement valoir que la somme forfaitaire de 100 francs par mois, ne saurait être considérée comme ‘une contrepartie équivalente’, au sens de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, à la privation de jardins, cave et de deux chambres de services, compte tenu en outre du loyer fixé initialement à 10.811 francs,

– il n’est pas contesté et il est établi par les éléments du dossier que les chambres de service ont été l’objet de squats et de problèmes d’insécurité en 2014 ; que dans un courrier du 2 mai 2016, le gestionnaire de l’immeuble a annoncé leur ‘curage’ pendant une durée de deux mois environ, priant les locataires d’excuser la gêne occasionnée, que courant juillet 2016 il s’est avéré que les chambres de service avaient été complètement détruites, que par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2017, la locataire a mis en demeure la bailleresse de la nécessité de reconstruire les chambres de service n° 53 et 56 et d’adresser toute offre d’indemnisation jusqu’à reconstruction, qu’un procès-verbal de constat du 16 avril 2018 confirme la destruction de la plupart des chambres de service sauf une chambre n°19 et qu’il ne reste que les piliers de soutien de l’immeuble,

– ainsi la bailleresse a changé la forme de la chose louée et manqué à son obligation de délivrance et d’assurer à la locataire la jouissance paisible des biens loués.

La cour ajoute que l’argumentation de la société Gan Foncier relative à la prétendue absence d’occupation des lieux par la locataire, ce qui, selon elle, n’aurait pas permis d’éviter leur occupation illicite par des squatters, est sans incidence puisqu’en tout état de cause les chambres de service ont été purement et simplement détruites par le bailleur, sans être par la suite remises en état, de sorte que le manquement à l’obligation de délivrance du bien loué est constituée, étant souligné par ailleurs que la force majeure n’est ni alléguée ni démontrée.

Devant la cour, la société Gan Foncier fait valoir plus particulièrement que les caves et pièces de service ont en réalité été mises à disposition gratuitement et en déduit que Mme [O] ne saurait se plaindre d’une privation de jouissance en cours de bail au demeurant prévue par le contrat.

Toutefois, la cour relève que le contrat ne stipule pas une telle mise à disposition gratuite.

En outre les affirmations du bailleur à ce sujet sont d’ailleurs contraires à ses propres déclarations dans plusieurs courriers, notamment des 29 juin et 17 septembre 2009, par lequel il est rappelé à Mme [O] que ces pièces de service en sous-sol lui ont été ‘données en location’ et il lui est demandé si elles sont bien occupées ; s’il est exact que la clause sur le loyer mentionne que celui-ci est dû pour le ‘local principal’, cette indication est ambiguë puisque le ‘local principal’ n’est pas explicitement désigné par ailleurs.

De plus, comme il a déjà été dit, le bien ‘loué’ est désigné expressément comme comprenant l’appartement, la cave et les chambres de service ; et, pour mémoire, aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ; la bailleresse n’établit donc pas que la cave et chambres de service ont été mises à disposition de Mme [O] gratuitement et hors du périmètre du bail.

Il convient donc de retenir que la cave et les chambres de service sont compris dans le bien loué et dans le loyer stipulé au contrat de bail. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’obligation de délivrance de la bailleresse s’agissant de la cave

Devant la cour, Mme [O] ajoute qu’elle a été privée de l’accès à sa cave qui a été vidée sans son consentement.

Le bail de Mme [O] mentionne qu’elle dispose d’une cave numérotée 106.

Il résulte des pièces produites, notamment divers courriels produits par l’intimée, que la société Gan Foncier a fait procéder à des travaux de réhabilitation courant 2019, lesquels ont donné lieu à un changement de signalétique des caves (voir courriel adressé le 16 octobre 2019, par l’entreprise chargée de la réhabilitation, aux locataires, accompagné d’un plan des caves), que par courriel du 20 octobre 2019 Mme [O] a répondu qu’elle s’inquiétait car elle ne trouvait pas son nom sur le plan et que la cave portant le numéro 106 semblait avoir été attribuée à quelqu’un d’autre, ce problème étant confirmé par des courriels échangés ensuite courant janvier et février 2020.

La société Gan Foncier se borne à soutenir que cette cave n’a jamais été mise à la disposition de l’intéressée, sans s’expliquer sur la raison pour laquelle elle figure alors dans le contrat de bail. Au demeurant cette affirmation est incohérente avec plusieurs courriers produits par la bailleresse, en date des 7 décembre 2016, 9 février et 10 mars 2017, par lesquels il est demandé à Mme [O], dans le cadre d’un recensement des lots occupés par les locataires de l’immeuble, de localiser sur un plan du sous-sol la cave qu’elle utilise.

La société Gan Foncier affirme que la cave a en réalité été attribuée à d’autres locataires, M. et Mme [S], ce qu’elle entend démontrer par la production de l’état des lieux d’entrée de ces derniers, datant de 2006 et qui viserait une cave n°106 ; toutefois, cet état des lieux comporte la mention d’une cave dont le numéro a été corrigé manuellement et peut apparaître comme 106 ou 108.

Ces arguments doivent donc être écartés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le bail conclu avec Mme [O] comporte une cave n°106, que cette dernière établit ne plus y avoir accès depuis fin 2019 et que le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance et d’assurer à la locataire la jouissance paisible de sa cave, depuis le mois d’octobre 2019.

Mme [O] ne rapporte cependant aucune preuve des objets qui selon elle se trouvait dans ce local ni de la perte en résultant pour elle.

Sur le préjudice subi par Mme [O] et sa demande de dommages-intérêts

La société Gan Foncier demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à Mme [O] la somme de 16.347,62 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des loyers trop versés entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2019 pour les chambres de service; elle estime que Mme [O] n’a subi aucun préjudice car elle n’aurait jamais occupé les chambres de service ni n’aurait versé de contrepartie financière pour cette occupation.

Elle critique également les motifs par lesquelles le premier juge a calculé le préjudice subi, mais sans proposer une évaluation alternative; elle conclut au rejet total des demandes de Mme [O].

Mme [O] demande pour sa part l’infirmation du jugement en ce qui concerne le quantum de son indemnisation; elle demande la somme de 302,64 euros par mois et par chambre de service soit 605 euros mensuels pour les deux chambres, du 1er juillet 2016 jusqu’à la date de l’arrêt ; elle inclut dans cette demande la prise en compte de la privation de l’usage de la cave.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, et sans qu’aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal ne soit produit, que le premier juge a retenu en substance que :

-la locataire a subi un préjudice résultant de la privation de l’usage des chambres de services pourtant prévu au contrat ;

-l’argument de la bailleresse selon lequel Mme [O] n’occupe pas le logement à titre de résidence principale et n’occupait pas réellement les chambres de service détruites est inopérant quant à la réalité de la faute contractuelle de la bailleresse, étant observé que l’inoccupation du logement loué est éventuellement une cause de résiliation du bail, qui n’est en l’espèce pas demandée ; quoiqu’il en soit, il ne résulte pas des éléments du dossier que Mme [O] n’occupe pas l’appartement loué de manière régulière ; en revanche l’occupation ou non des chambres de service est pertinente pour apprécier l’étendue du préjudice subi, lequel en tout état de cause ne saurait être nul.

La cour observe que l’inertie dont la locataire a fait preuve en laissant sans réponse des courriers de la bailleresse concernant l’occupation des chambres de services et les squats constatés, en 2011 et 2013, ne suffit pas à démontrer qu’elle n’a pas usé de ces locaux ; que pour sa part Mme [O] n’établit pas particulièrement l’usage qu’elle en faisait ce qui serait de nature à compléter l’appréciation du préjudice subi.

– le préjudice subi ne doit pas être évalué en fonction du prix d’une location d’une chambre de bonne à [Localité 6], les chambres de service litigieuses n’ayant pas été louées seules et n’étant pas destinées à une sous-location ;

– le préjudice doit être apprécié en rapport avec la taille de l’appartement litigieux auquel ces chambres de service se rattachent; que la surface de l’appartement loué n’est pas établie précisément par les parties (90 m² ou 105 m² selon leurs déclarations), pas plus que celle des chambres de service; que l’appartement comporte quatre pièces principales et un office, un débarras, des pièces d’eau, une cuisine et la cave; qu’il convient de considérer que les chambres de service représentent 18 % du loyer total ;

– le loyer mensuel actualisé est de 2.490,92 euros outre 415 euros de provision sur charges, étant relevé que, comme devant le premier juge, les parties ne produisent pas d’éléments de preuve du montant du loyer entre le 1er juillet 2016 et le 1er janvier 2018 ;

-le préjudice subi par Mme [O] devait être apprécié en fonction du trop payé de loyers au regard de cette proportion de 18% et du loyer payé ;

Au regard de ces éléments, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Gan Foncier à payer à Mme [O] la somme de 16.347,62 euros au titre du préjudice résultant des loyers trop versés pour les chambres de service, entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2019, soit à hauteur de 441,82 euros par mois sur les 37 mois concernés.

Il convient d’actualiser ces éléments en tenant compte, en outre, de l’absence de mise à disposition de la cave depuis le mois d’octobre 2019, la cour estimant le trop-perçu de loyers à ce titre à 50 euros par mois.

La somme due jusqu’à la date du présent arrêt, en complément de celles fixées par le premier juge sera ainsi 19.030,98 euros.

Soit :

17.230,98 euros au titre du préjudice résultant des loyers trop versés pour les chambres de service, du 1er août 2019 à octobre 2022 inclus (soit : 441,82 euros x 39 mois)

+

1.800 euros au titre du préjudice résultant des loyers trop versés pour la cave, d’octobre 2019 à octobre 2022 inclus (soit 50 euros x 36 mois) .

La société Gan Foncier sera donc condamnée à payer à Mme [O] la somme de 19.030,98 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice du fait des loyers trop versés pour les chambres de service, du 1er août 2019 à octobre 2022 inclus, et pour la cave, d’octobre 2019 à octobre 2022 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter des dernières conclusions de Mme [O], soit le 21 juin 2022.

Sur la demande de Mme [O] en réduction du loyer et de fixation d’un nouveau loyer pour l’avenir

Mme [O] demande l’infirmation du jugement qui a rejeté cette demande.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [O], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la demande était fondée manifestement sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur le régime de la responsabilité contractuelle et que cependant ces articles ne permettent pas de réduire le loyer d’un contrat de bail pour l’avenir et jusqu’à la fin du contrat, de sorte que cette demande de voir le loyer réduit pour l’avenir doit être rejetée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes subsidiaires de Mme [O] en ‘régularisation’ du bail

Subsidiairement, Mme [O] demande, sans invoquer aucun moyen de droit, qu’il soit ordonné sous astreinte à la SCI Gan Foncier, de régulariser un avenant au bail, prenant en compte la modification de l’assiette du bail et fixant en conséquence le montant du loyer à la somme de 2.270,12 euros charges comprises et de la condamner au paiement d’une somme de 605 euros mensuels pour les deux chambres de service, à titre de dommages et intérêts, jusqu’à la régularisation par la SCI Gan Foncier d’un bail conforme à l’assiette du bail.

Il résulte des articles 1101 et 1102 du code civil que le contrat est un accord de volontés et que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi, de sorte que la première de ces demandes ne peut qu’être rejetée, étant rappelé qu’il appartient à Mme [O], si telle est sa volonté, de mettre fin au contrat dans les conditions légales ou d’en demander au bailleur la modification des conditions à l’occasion de son renouvellement.

En conséquence et au regard du fait que des dommages-intérêts ne sauraient réparer un préjudice futur incertain, la seconde demande sera aussi rejetée.

Sur la demande de Mme [O] en paiement de dommages et intérêts pour mauvaise foi de la société Gan Foncier

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que Mme [O] ne rapportait pas la preuve des man’uvres de la bailleresse visant à ‘prétexter des travaux’ pour se faire remettre les clés des chambres de service et pouvoir ensuite les détruire et les transformer en logements à louer, que toutefois le bailleur a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi en détruisant une partie du bien loué sans en avoir informé sa locataire ni lui avoir proposé la moindre compensation ni aucune renégociation du contrat, de sorte que le préjudice invoqué justifie l’octroi d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.

La cour ajoute que Mme [O] n’établit pas que la personne chargée de la garde de ses enfants était logée dans ses chambres de service, dont il est avéré qu’elles ont été occupées par des squatters à plusieurs reprises et pendant des mois, et qu’elle ait dû lui payer un autre hébergement ailleurs, ainsi qu’elle le prétend.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens de la présente décision ne justifie pas de modifier les frais et les dépens de première instance.

Il est équitable d’allouer à Mme [O] une indemnité de procédure de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate la recevabilité de l’appel incident de  Mme [K] [O]

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a écarté la pièce n°19 de la SCI Gan Foncier des débats ;

Et statuant à nouveau,

Rejette la demande visant à écarter la pièce n°19 de la SCI Gan Foncier des débats ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 19.030,98 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice du fait des loyers trop versés pour les chambres de service, du 1er août 2019 à octobre 2022 inclus, et pour la cave, d’octobre 2019 à octobre 2022 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2022,

Déclare recevable la demande subsidiaire de Mme [K] [O] en condamnation de la SCI Gan Foncier à régulariser un avenant au contrat de bail, sous astreinte de 500 euros par jours de retard ,

La rejette ;

Condamne la SCI Gan Foncier à payer à Mme [K] [O] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Gan Foncier aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président