18 mai 2022
Cour d’appel de Paris
RG n°
19/06816

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 18 MAI 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/06816 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7TWH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 17 – RG n° 15/17908

APPELANTE

SA NEXITY STUDEA prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 342 090 834

[Adresse 1]

TSA 10034

[Localité 4]

représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant

Me Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0319, avocat plaidant

INTIMEE

SCI LA PERGOLA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 423 847 326

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Jérôme JAMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0529

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA’, président de chambre, chargé du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA’, président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée

de fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Gilles BALA’, président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mai 1999, la SCI Giovasi aux droits de laquelle vient la SCI Pergola, a donné à bail commercial à la société GRS aux droits de laquelle vient désormais la société Nexity Studea, ou anciennement dénommé Lamy Résidences, pour une durée de 9 ans, à compter d 1er septembre 1999, les lots n°1, 2 et 55, situés au sein de la résidence étudiante ‘[5] » sise [Adresse 3], la consistance des lots étant la suivante :

– lot n°1 à usage de cafétéria, situé au rez-de-chaussée,

– lot n°2 à usage d’accueil gardien, situé au rez-de-chaussée,

– lot n°55 à usage de réserve, situé au sous-sol.

Par exploit d’huissier du 30 septembre 2009, la SCI La Pergola a donné congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société Lamy Résidences pour le 31 mars 2010.

Par exploits d’huissier des 28 mai et 2 juin 2010, la SCI La Pergola a exercé son droit de repentir et sollicité un loyer du bail renouvelé d’un montant de 9.600 € par an en principal.

La SCI La Pergola a alors saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé et par jugement du 5 mai 2015, le juge des loyers, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K], a fixé à 11.937,50 € par an en principal le loyer du bail renouvelé.

Par exploit d’huissier du 2 juillet 2015, la société Nexity Studea a exercé son droit d’option et offert de délaisser les locaux loués.

Après avoir interjeté appel du jugement du 5 mai 2015, la société Nexity Studea s’est désistée de son appel.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2015, la SCI La Pergola a assigné la société Nexity Studea devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner à lui verser notamment la somme de 55 365,96 € en principal à titre d’indemnité d’occupation des locaux pour la période du 28 mai 2010 au 5 novembre 2015, date de restitution des lieux.

Par jugement en date du 06 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

– Rejeté les moyens d’irrecevabilité soulevés par la SCI La Pergola pour s’opposer à la demande reconventionnelle aux fins d’expertise ;

– Débouté la société Nexity Studea de sa demande d’expertise ;

– Condamné la société Nexity Studea à verser à la SCI La Pergola la somme de 52.563,39 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la périodes du 20 mai 2010 au 5 novembre 2015 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamné la société Nexity Studea à verser à la SCI La Pergola la somme de 4.185,30 € au titre des frais d’expertise avec intérêts au taux légal à compter de la décision, capitalisés annuellement ;

– Débouté la SCI La Pergola de sa demande en dommages et intérêts ;

– Condamné la société Nexity Studea à verser à la SCI La Pergola la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

– Condamné la société Nexity Studea aux dépens avec application de l’article 699 du CPC.

Par déclaration en date du 27 mars 2019, la société SA Nexity Studea a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2022, par lesquelles la société Nexity Studea, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

– Annuler et subsidiairement réformer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2018 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’expertise et l’a condamnée à payer à la SCI La Pergola la somme de 52 563,39 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 20 mai 2010 au 5 novembre 2015, la somme de 4 185,30 € au titre des frais d’expertise, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation annuelle, outre la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– Statuant à nouveau, à titre principal, fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 mai 2010 au 5 novembre 2015, au montant qui a été payé pour cette période, condamner la SCI La Pergola à lui rembourser les sommes payées en exécution du jugement dont appel, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement et capitalisation ; et confirmer le jugement dont appel pour le surplus ;

– Subsidiairement, ordonner une expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation en prenant comme référence de comparaison les loyers perçus par les bailleurs de locaux de services d’autres résidences étudiantes.

– En toute hypothèse, débouter la SCI La Pergola de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la condamner à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris ceux de première instance dont distraction au profit de Me Véronique de la Taille.

Vu les dernières conclusions notifiées le 1er février 2022, par lesquelles la SCI La Pergola, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de rejeter la demande de nullité du jugement du 6 novembre 2018, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Nexity Studea à lui payer la somme de 52 563,39 €, hors indexation, au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 20 mai 2010 au 5 novembre 2015, et la somme de 4.185,30 € au titre des frais d’expertise, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018 et capitalisation annuelle, outre la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens, et d’infirmer le jugement pour le surplus, et y ajoutant de :

– Condamner la société Nexity Studea à lui payer la somme complémentaire de 658,56 € en application de l’article L.145-57 du Code de commerce.

– Juger que les indemnités d’occupation seront indexées conformément aux stipulations de l’article 10-II du bail expiré, et pour la première fois le 28 mai 2011 jusqu’à la date de restitution des lieux, le 5 novembre 2015.

– Condamner la société Nexity Studea à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, en application de l’article 1240 du Code civil.

– Condamner la société Nexity Studea à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de l’instance d’appel, et les dépens d’appel ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la demande d’annulation du jugement du 6 novembre 2018,

La demande d’annulation porte sur un jugement dont il est prétendu qu’il a réparé à tort une erreur matérielle d’un précédent jugement sans respect des règles du contradictoire, de surcroît en portant atteinte à la chose jugée.

Mais si une copie pour information de la décision devant être rendue a pu être délivrée aux avocats, elle ne constituait pas le jugement du tribunal lequel résulte de la seule minute signée par le président et le greffier. Le tribunal a rendu une unique décision, le président et le greffier n’ayant signé qu’un seul jugement, lequel n’encourt pas de grief de nullité.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L 145-57 du code de commerce, « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

La loi veut en effet que chacune des parties demeure libre de ne pas se lier et ne puisse pas se voir imposer un bail tant que les conditions du bail renouvelé ne sont pas définitivement fixées. Il est admis que lorsque l’option est exercée après le jugement ayant fixé le prix du bail renouvelé, ce jugement est mis à néant pour sa seule disposition relative au loyer. Le locataire n’a pas de préavis à respecter ; après l’exercice de l’option, il devient occupant légal, rétroactivement depuis la date d’expiration du bail, mais il n’est occupant sans titre que depuis la date d’exercice de son option. C’est pourquoi il est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire depuis l’expiration du bail, jusqu’au jour de l’exercice de son option, puis d’une indemnité de droit commun postérieurement à cette date en cas de départ différé.

En l’espèce, le bail a pris fin le 31 mars 2010 par l’effet du congé signifié le 30 septembre 2009. La notification par le bailleur de son droit de repentir par acte du 28 mai 2010 a provisoirement entraîné la prise d’effet d’un nouveau bail à cette date de sorte qu’entre le 31 mars et le 28 mai 2010, la société locataire était redevable d’une indemnité d’occupation statutaire. Elle est donc également redevable de la même indemnité statutaire pour la période ayant couru du 28 mai 2010 jusqu’au 2 juillet 2015, et enfin d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à son départ des lieux le 5 novembre 2015.

La procédure en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé étant mise à néant par l’exercice de l’option de la société locataire, les données du rapport de l’expert qui avait été désigné par le juge des loyers commerciaux seront utilisées à titre de simple renseignement.

L’indemnité statutaire d’occupation doit être fixée par référence aux dispositions de l’article L 145-33 du Code civil, indépendamment de la rentabilité financière de l’investisseur immobilier ou de la valeur du loyer initial.

L’indemnité doit correspondre à la valeur locative.

Les locaux sont situés au numéro [Adresse 3] ; la surface utile en est de 76 m², soit 20 m² pour le rez-de-chaussée à usage de cafétéria, 13 m² à usage de bureaux, et une cave de 43 m² accessible depuis le hall d’entrée.

Une pondération des surfaces est nécessaire, afin de distinguer les surfaces les plus attractives au plan commercial ; en appliquant les coefficients de pondération habituels pour des boutiques offrant une surface de vente inférieure à 100 m², la surface de la cafétéria peut être affectée d’un coefficient de 120 %, soit une surface pondérée de 24 m² ; la surface des bureaux sera retenue pour 100 %, soit 13 m² ; la cave de 43 m² n’est accessible que par un escalier prenant naissance dans le hall de l’immeuble, et elle est affectée aujourd’hui à usage de débarras, avec un sol en béton, des murs en parpaings, un flocage en plafond, ce qui avait conduit l’expert [H] [K] à proposer un coefficient de 10 % ; s’il s’agit de locaux accessibles, ils ne sont pas reliés au local principal et accessibles seulement à partir d’une partie commune de l’immeuble, ce qui suffit à justifier le coefficient de 10 %.

Il en résulte que la surface pondérée s’établit à 41,30 m²P.

Afin de déterminer le prix par mètre carré de surface pondérée, il n’est pas aisé de procéder par voie de comparaison et il faut tenir compte de la destination des lieux, y compris au regard du règlement de copropriété qui n’a été modifié que postérieurement à la période d’occupation litigieuse.

Cependant, la société Nexity Studea qui critique les nombreuses références de l’expert judiciaire, ne produit pas d’autres éléments de comparaison ; or, l’expert avait relevé des loyers judiciaires variant entre 272 et 500 € par mètre carré, des loyers conventionnels variant entre 231 et 917 € par mètre carré et des loyers de renouvellement amiable déplafonné variant entre 204 et 417 € par mètre carré.

Il en résulte que tenant compte des caractéristiques de l’immeuble, de sa situation, de la destination des lieux et des obligations respectives des parties, le tribunal doit être approuvé d’avoir adopté l’avis de l’expert en retenant une valeur locative de 250 € par mètre carré pondéré, soit pour 41,30 m² une valeur locative d’ensemble de 10’325 € arrondie à 10’300 € hors taxes et hors charges.

En application des principes ci-dessus définis, la créance d’indemnité d’occupation s’établit comme suit :

du 28 mai 2010 au 5 novembre 2015 (10300/365x 1987 jours) = 56’071,50 €

à déduire somme reçue pendant cette période. – 12’363,33 €

solde restant dû : 43’708,17 €

Il n’y a pas lieu à indexation de l’indemnité d’occupation, en l’absence de stipulations contractuelles, et en ce qu’il n’est pas démontré que la valeur locative aurait évolué sensiblement.

Sur les frais d’expertise

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, les frais sont à la charge de la société locataire ayant exercé son droit d’option, cette disposition du jugement n’est pas contestée. La société Nexity Studea n’est donc pas fondée à solliciter une modification des seuls intérêts dus sur cette condamnation en cas de paiement tardif.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI La Pergola maintient sa demande de dommages-intérêts. La résistance de la société locataire n’a pas dégénéré en abus de droit, relevant de l’exercice légitime du droit de se défendre. La demande n’est pas fondée.

Sur les autres frais

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, celui qui exerce son droit d’option doit supporter les frais de l’instance.

En l’espèce, la société Nexity Studea ayant renoncé au renouvellement du bail doit donc supporter les frais.

La réclamation de la SCI La Pergola d’un montant de 658,56 €, correspond à :

– acte d’assignation du 7 septembre 2011 : 69,73 €

– actes d’assignation du 8 février 2011 : 62,82 €

– notification de repentir : 177,84 €

– congés : 262,55 €

Total : 572,94

Elle ne précise pas à quels frais correspond la différence entre le montant réclamé et le total des frais ci-dessus ; l’acte de congé, et l’exercice de son droit de repentir, ne font pas partie des frais visés par le texte précité. À défaut de production des actes, il n’est pas possible de vérifier que les actes d’assignation se rapportent à la procédure. Cependant, la société Nexity Studea a été condamnée aux dépens qui comprennent l’assignation introductive d’instance sans qu’il soit nécessaire d’en indiquer le montant par une disposition spéciale.

Il n’y a donc pas lieu de réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation spéciale en limitant la condamnation aux frais au montant de l’expertise judiciaire.

Sur la demande de condamnation à restituer les sommes payées en vertu de l’exécution provisoire

L’arrêt qui réforme un jugement assorti de l’exécution provisoire vaut titre de restitution ; les comptes de l’exécution provisoire ne sont d’ailleurs pas connus. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de condamnation.

Sur les frais irrépétibles

La disposition du jugement entrepris relative aux frais irrépétibles doit être confirmée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, gardera à sa charge les frais exposés à l’occasion de l’instance d’appel. Les demandes d’indemnisation de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du même code doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande d’annulation du jugement,

Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 6 novembre 2018,

Le réforme seulement en ce qu’il a condamné la société Nexity Studea à payer à la SCI la Pergola la somme de 52’563,39 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 20 mai 2010 au 5 novembre 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Nexity Studea à payer à la SCI la Pergola la somme de 43’708,17 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 20 mai 2010 au 5 novembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et capitalisation annuelle,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnisation des frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés à l’occasion de l’instance d’appel, dit n’y avoir lieu à distraction à défaut de condamnation aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT