22 septembre 2022
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/19589
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 22 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 224
Rôle N° RG 19/19589 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFK4J
SAS CHEMINADANA
C/
[O] [RV]
[P] [RV]
[G] [RV]
[F] [RV]
[M] [RV]
[N] [RV]
[Z] [RV]
[D] [RV]
[X] [RV]
[U] [RV] épouse [I]
[A] [J] veuve [RV]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE Me Romain CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 28 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06271.
APPELANTE
SAS CHEMINADANA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège est sis [Adresse 4]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Pauline KHIRA, avocat au barreau de NICE substituant Me Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [O] [RV]
né le 14 Septembre 1960 à [Localité 12],
Demeurant [Adresse 15]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [P] [Y] [S] [RV]
né le 25 Mars 1956 à [Localité 12],
Demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [G] [H] [RV] épouse [K]
née le 25 Mars 1966 à [Localité 13],
Demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [F] [RV]
né le 01 Mai 1963 à [Localité 12],
Ddemeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [M] [B] [RV]
né le 11 Avril 1958 à [Localité 12],
Demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [N] [RV]
né le 17 Septembre 1967 à [Localité 13],
Demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [Z] [RV]
né le 15 Décembre 1968 à [Localité 13],
Demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [D] [B] [Y] [RV]
né le 20 Février 1950 à [Localité 13],
Demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [X] [RV]
né le 21 Mai 1959 à [Localité 12],
Demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [U] [E] [RV] épouse [I]
née le 17 Janvier 1954 à [Localité 12],
Demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [A] [R] [J] veuve [RV],
Demeurant [Adresse 15]
représentée par Me Romain CHERFILS, de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 21 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure, prétentions et moyens
Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2013, Monsieur [D] [RV], propriétaire indivis, représentant Madame [A] [J], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV] et Monsieur [Z] [RV], a donné à bail à Monsieur [L] [V], ‘ou toute personne morale qu’il désire se substituer’:
– une licence IVème catégorie moyennant un loyer annuel de 500€
– des locaux situés à [Adresse 14], ainsi désignés :
‘ figurant au cadastre sur les références suivantes :
– section G n° [Cadastre 8], lieudit ‘ [Adresse 11]’ contenance 02a 36ca
les 1290/1760è des biens et droits immobiliers ci-après désignés :
un local occupant une partie du rez-de-chaussée (sauf accès à 1′ étage) et comprenant une grande salle de bar, une cuisine et un water-closet attenant à ladite salle,
– section G n°[Cadastre 7], lieudit ‘ [Adresse 11]’ contenance 09a 22ca
un terrain non-bâti en nature de terrasse puis au-delà du parc automobile longeant la route départementale et jouxtant la copropriété susvisée vers le sud et vers l’ouest ‘
Moyennant un loyer de 1.200€ par an soit100 € mensuels T.T.C.
Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2013 pour se terminer le 30 novembre 2022, pour y exercer une activité de Bar Restaurant.
A Monsieur [L] [V] s’est substituée la SAS CHEMINADANA, constituée le 27 novembre 2013 par Monsieur [L] [V], associé majoritaire et Madame [W] [C], associée et présidente.
Par acte extra-judiciaire en date du 26 avril 2016, les indivisaires à l’exception de Mme [A] [J] veuve [RV] ont fait délivrer à Monsieur [L] [V] et à la société CHEMINADANA une notification d’inopposabilité de la cession du bail à la société CHEMINADANA et un commandement d’avoir à procéder à l’enlèvement d’une cuve installée hors bail et d’une véranda extérieure, à produire les documents administratifs de transfert de la Licence IV de débit de boisson et à justifier d’une police d’assurance dûment acquittée pour la période courante, visant la clause résolutoire du bail.
Par exploit en date du 16 novembre 2016, Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV] et Monsieur [Z] [RV] ont assigné la SAS CHEMINADANA devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir dire acquise la clause résolutoire figurant au bail du 12 novembre 2013 depuis le 26 mai 2016, prononcer la résiliation du bail commercial à cette date, condamner sous astreinte la S.A.S CHEMINADANA à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils ont été donnés à bail, dire non opposable au bailleur la convention sous-locative de la Grande Licence au profit du gérant libre et expulser la S.A.S. CHEMINADANA et tous occupants de son chef notamment le locataire-gérant en place.
Mme [A] [J] veuve [RV] est intervenue volontairement en cours d’instance.
Par jugement en date du 28 octobre 2019 le Tribunal de Grande Instance de Nice a :
– dit la S.A.S. CHEMINADANA irrecevable en son exception de nullité de l’assignation ;
– dit que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 12 novembre 2013 liant les consorts [RV] et la S.A.S. CHEMINADANA n’est nullement acquise;
– débouté les consorts [RV] de leur demande en résiliation du dit bail ;
– condamné la S.A.S CHEMINADANA à retirer la cuve à gaz, son socle, le tuyau d’alimentation et tout autre accessoire, de la parcelle cadastrée Section G numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 11], sise [Adresse 4] (06) appartenant aux consorts [RV], sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande de retrait du panneau publicitaire d’une parcelle sise à [Localité 10] ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande tendant à condamner les parties à établir un avenant au contrat de bail sous astreinte et à dire que le contrat de bail sera résilié de plein droit sans indemnité d’éviction en cas de résistance du preneur à réaliser l’avenant malgré une mise en demeure de s’exécuter du bailleur ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande relative aux taxes des ordures ménagères ;
– débouté la S.A.S CHEMINADANA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– condamné solidairement Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV], Monsieur [Z] [RV] et Madame [A] [T]( veuve [RV] à payer à la S.A.S CHEMINADANA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
– dit n’y avoir lieu d’ordonner l`exécution provisoire ;
– condamné Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV], Monsieur [Z] [RV] ct Madame [A] [J] veuve [RV] aux dépens.
La S.A.S. CHEMINADANA a interjeté appel par déclaration en date du 23 décembre 2019, enrôlée sous le n° RG 19/19589. Une seconde déclaration d’appel a été formée le 24 décembre 2019, un des intimés ayant été omis de la première déclaration, laquelle a été enrôlée sous le n° RG 19/19668. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 19 juin 2020 pour être poursuivies sous le n°19/19589.
Par conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 16 septembre 2020, la S.A.S. CHEMINADANA demande à la cour de :
Vu l’article 815-3 du Code civil
Vu l’article 117 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,
Vu le bail commercial en date du 12 novembre 2013,
* réformer le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 28 octobre 2019 en ce qu’il a :
– Dit que la S.A.S. CHEMINADANA est irrecevable en son exception de nullité de l’assignation ;
– Condamné la S.A.S CHEMINADANA à retirer la cuve à gaz, son socle, le tuyau d’alimentation et tout autre accessoire, de la parcelle cadastrée Section G numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 11], sise [Adresse 4] (06) appartenant aux consorts [RV], sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signifcation de la présente décision ;
– débouté la S.A.S CHEMINADANA de sa demande de paiement par les consorts [RV] de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 28 octobre 2019 en ce qu’il a :
– dit que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 12 novembre 2013 liant les consorts [RV] et la S.A.S. CHEMINADANA n’est nullement acquise ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande de résiliation du bail commercial ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande de retrait du panneau publicitaire d’une parcelle sise à [Localité 10] ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande tendant à condamner les parties à établir un avenant au contrat de bail sous astreinte et à dire que le contrat de bail sera résilié de plein droit sans indemnité d’éviction en cas de résistance du preneur à réaliser l’avenant malgré une mise en demeure de s’exécuter du bailleur ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande relative aux taxes des ordures ménagères ;
– condamné solidairement Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV], Monsieur [Z] [RV] et Madame [A] [J] veuve [RV] à payer à la S.A.S CHEMINADANA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.,Débouté les consorts [RV] de leurs demandes plus amples ou contraires ;
– dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;
– condamné Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV], Monsieur [Z] [RV] et Madame [A] [J] veuve [RV] aux dépens.
Par conclusions signifiées et déposées le 17 juin 2020, les consorts [RV] demandent :
Vu les articles 56, 114, 11 7, 121 et 755 du Code de procédure civile,
Vu les articles L145-1 et suivants et L210-6 du Code de commerce,
Vu les articles 518, 524, 525, 815-3, 1224, 1690, 1792 et 1843 du Code civil,
Vu la rédaction de l’article 1108 du Code civil applicable au litige,
Vu la rédaction de l’article R421-1 7 du Code de l ‘urbanisme applicable au litige,
Vu les articles L3332-I et L3332-4 du Code de la Santé Publique,
Vu les articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les pièces produites, et notamment le bail commercial du 12 novembre 2013, la notification d’inopposabilité de la cession de bail et commandement visant clause résolutoire du 26 avril 2016 et le procès-verbal de constat d’Huissier du 31 mai 2016,
Vu la jurisprudence citée et, généralement, le droit positif
* confirmer le Jugement du 28 octobre 2019 en ce qu’il a :
– dit la S.A.S. CHEMINADANA irrecevable en son exception de nullité de l’assignation
– condamné la S.A.S CHEMINADANA à retirer la cuve à gaz, son socle, le tuyau d’alimentation et tout autre accessoire, de la parcelle cadastrée Section G numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 11], sise [Adresse 4] (O6) appartenant aux consorts [RV], sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision;
* juger recevables les Intimés en leur appel incident,
* infirmer le Jugement déféré en ce qu’il a :
– dit que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 12 novembre 2013 liant les consorts [RV] et la S.A.S. CHEMINADANA n’est nullement acquise;
– débouté les consorts [RV] de leur demande en résiliation du dit bail ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande de retrait du panneau publicitaire d’une parcelle sise à [Localité 10] ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande tendant à condamner les parties à établir un avenant au contrat de bail sous astreinte et à dire que le contrat de bail sera résilié de plein droit sans indemnité d’éviction en cas de résistance du preneur à réaliser l’avenant malgré une mise en demeure de s’exécuter du bailleur ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande relative aux taxes des ordures ménagères ;
– condamné solidairement Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV], Monsieur [Z] [RV] et Madame [A] [J] veuve [RV] à payer à la S.A.S CHEMINADANA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
– condamné Monsieur [D] [RV], Madame [U] [RV], Monsieur [M] [RV], Monsieur [P] [RV], Monsieur [X] [RV], Monsieur [O] [RV], Monsieur [F] [RV], Madame [G] [RV], Monsieur [N] [RV], Monsieur [Z] [RV] ct Madame [A] [J] veuve [RV] aux dépens.
STATUANT A NOUVEAU :
– juger que le preneur actuel du local commercial est la SAS CHEMINADANA, s’étant substituée au signataire du bail, Monsieur [L] [V], étant précisé que l’exploitation effective dudit local commercial est confiée à un locataire-gérant,
– juger que la clause résolutoire figurant au bail du 12 novembre 2013 est acquise depuis le 26 mai 2016 pour cause de défaillance à l’obligation d’entretien et non-respect des infrastructures louées, non-respect de la réglementation administrative, et d’autre part au détournement du droit d’exploitation de la Grande Licence, sous-louée a non domino,
– prononcer par suite la résiliation du bail commercial à cette date,
SUBSIDIAIREMENT:
Si le bail n’est pas résilié,
– condamner la société CHEMINADANA et les consorts [RV] à établir, un avenant au contrat de bail du 12 novembre 2013 pour fixer le loyer à 600 euros par mois, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’Arrêt à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à la charge des parties non diligentes,
– en cas de résistance du preneur, la société CHEMINADANA, à réaliser l’avenant dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement à intervenir, le bailleur pourra à l’expiration de ce délai mettre en demeure le preneur de s’exécuter dans le mois. En l’absence de réponse positive et à l’issue du délai d’un mois, le contrat de bail serait résilié de plein droit sans indemnité d’éviction.
EN TOUT ETAT DE CAUSE:
– débouter la SAS CHEMINADANA de sa demande reconventionnelle,
– débouter la SAS CHEMINADANA de ses demandes plus amples et contraire,
– condamner, sous astreinte de 100 € par jour de retard quinze jours après signification de la décision à intervenir, la SAS CHEMINADANA à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils ont été donnés à bail, à savoir
– Suppression de la cuve et de l’alimentation à gaz s’y rapportant,
– Suppression de la climatisation,
– Suppression de la véranda, du auvent et planchers bois installés en extérieur,
– Suppression de l’enseigne lumineuse
– Suppression du panneau publicitaire en bord de route sur le terrain des consorts [RV] à [Localité 10],
– Suppression du piano à gaz et remplacement de la porte coupe-feu rabotée,
– Rétablissement des lieux et supports jusqu’alors encastrés, par effacement des marques et attaches dans la règle de l’art,
– juger non opposable au bailleur la convention sous-locative de la Grande Licence au profit du gérant libre alors que ladite licence, non comprise dans le fonds de commerce, n’est pas sa propriété,
– condamner la SAS CHEMINADANA et tous occupants de son chef, notamment le locataire-gérant en place, à quitter les lieux sous un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard au-delà de cette date,
– la condamner au paiement de 396 € en remboursement pro rata parte des taxes d’ordures ménagères 2015, 2016 et 2017 ;
Obligeant à la même charge sur justificatifs à produire pour les exercices suivants,
– la condamner au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour le procès de première instance,
– la condamner au paiement de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel,
– la condamner aux entiers dépens, et en outre les frais d’huissier engagés au titre de la présente procédure, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats aux offres de droit, et selon les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 29 mars 2022.
Motifs de la décision
Sur l’exception de nullité pour défaut de capacité à agir soulevée par la S.A.S CHEMINADANA
Comme en première instance, l’appelant soulève, au visa de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité à agir en justice des consorts [RV] au motif que tous les indivisaires n’ont pas délivré l’acte introductif d’instance, qu’une action en résiliation de bail s’analyse en un acte de disposition lequel nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires et que l’acte introductif d’instance est atteint d’un vice de fond non régularisable par l’intervention postérieure de Mme [A] [RV].
Il s’agit, non pas d’une exception d’irrecevabilité, mais d’une exception de nullité de fond affectant l’acte introductif d’instance comme l’a requalifié le premier juge.
Aux termes de l’article 771 du Code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige :
‘ Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge’.
La Société CHEMINADANA est, par application de ces dispositions, irrecevable à soulever la nullité de l’acte introductif d’instance pour irrégularité de fond tenant au défaut de capacité à agir, devant la juridiction du fond.
Le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la demande de résiliation du bail
Compte tenu de la date de signature du contrat ( 2013) et en application de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 relatif à l’entrée en vigueur de cette ordonnance portant réforme du droit des obligations, le litige sera tranché selon les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de cette ordonnance, les articles visés étant les articles anciens de ce code.
En application de l’article 1134 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 1184 du même Code prévoit que :
‘ La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas ou l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu ‘elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ‘.
En l’espèce, le bail commercial du 12 novembre 2013 liant les parties contient une clause résolutoire ainsi rédigée:
‘ A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail -qui sont toutes de rigueur- ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeurés sans effet.
Si le preneur refusait d ‘évacuer les lieux, il suffirait, pour l’y contraindre sans délai, d ‘une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, exécutoire par provision et non susceptible d’appel ‘.
Par un commandement visant la clause résolutoire délivré le 26 avril 2016, les bailleurs ont fait commandement au preneur d’avoir à procéder à l’enlèvement de la cuve à gaz installée sur la parcelle [Cadastre 7] et de la véranda sur terrasse, de produire les documents administratifs de transfert de la Licence IV de débit de boissons et de justifier d’une police d’assurance dûment acquittée pour la période courante, faute de quoi ils entendraient se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire du bail à l’issue d’un délai d’un mois.
Cet acte contenait également une ‘ notification d’inopposabilité de cession de bail’ relative au transfert du bail consenti à M. [V] à la S.A.S. CHEMINADANA, ce qui constituerait une cession non autorisée au préalable du bail à un tiers.
De manière assez confuse en cours d’instance, les bailleurs, qui maintiennent leur demande d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 mai 2016, demandent de ‘ juger que la clause résolutoire figurant au bail du 12 novembre 2013 est acquise depuis le 26 mai 2016 pour cause de défaillance à l’obligation d’entretien et non-respect des infrastructures louées, non-respect de la réglementation administrative, et d’autre part au détournement du droit d’exploitation de la Grande Licence, sous-louée a non domino, et de prononcer par suite la résiliation du bail commercial à cette date’.
En effet ils invoquent de nouveaux moyens ou de nouveaux manquements non visés par le commandement du 26 avril 2016, pour justifier de constater l’acquisition de la clause résolutoire, alors que certains de ces éléments sont postérieurs ou en tous cas non visés par le commandement susvisé.
Tout d’abord il convient de dire qu’il ne peut être reproché à M. [V], signataire du bail, une cession non autorisée de celui-ci, dans la mesure où le bail stipule expressément qu’il est signé par M. [V] ‘ou toute personne morale qu’il désire se substituer’, et qu’il n’a fait qu’exercer ladite faculté de substitution au profit de la S.A.S. CHEMINADANA qui était en cours de constitution, pour avoir été constituée le 23/11/2013, soit quelques jours après la signature du bail. De plus les indivisaires, tout au moins certains d’entre eux, ont été immédiatement informés de cette substitution contractuellement prévue, puisque dès le mois de janvier 2014 les quittances de loyer ont été établies par Mme [A] [RV] au nom de la S.A.S. CHEMINADANA, que cette dernière a écrit en septembre 2014 pour demander l’autorisation de faire des travaux, et qu’enfin en octobre 2015, une ‘ notification officielle’ a été faite à l’ensemble des indivisaires.
Ce grief initial a été abandonné en cours d’instance, les consorts [RV], qui n’ont engagé la procédure en résiliation du bail que contre la S.A.S. CHEMINADANA et non contre M. [V], indiquant expressément qu’ils ne tirent plus aucun grief de ce changement de locataire dû à une substitution, malgré les longs développements relatifs à l’interdiction de la cession du bail sans autorisation.
Ensuite il ressort des pièces versées aux débats que dès le 2 mai 2016, soit dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement, la S.A.S. CHEMINADANA a adressé son attestation d’assurance locative à son bailleur en la personne de [D] [RV] représentant l’indivision, de telle sorte que ce grief ne peut justifier l’acquisition de la clause résolutoire.
Il en est de même du grief tiré de l’absence des autorisations administratives nécessaires pour permettre l’exploitation des activités de bar-restaurant, la S.A.S. CHEMINADANA ayant effectué le 10 décembre 2013 les déclarations obligatoires auprès des services d’hygiène en Préfecture en son nom, Mme [W] [C], dirigeante de la société ayant suivi les cours de formation permettant l’exploitation d’un bar débit de boisson à la suite de quoi elle a obtenu le 4 décembre 2013 un permis d’exploitation, et la licence IV ayant été établie en son nom en qualité de gérante suite à déclaration de mutation en date du 5 décembre 2013. Ces documents ont été communiqués au bailleur dans le courrier du 2 mai 2016 en réponse au commandement.
Dans le commandement est surtout reproché au locataire la défaillance de l’obligation d’entretien et de respect des infrastructures louées, en ce qu’une cuve à gaz et une véranda ont été installées sans autorisation, la première de surcroît hors assise de la superficie des locaux loués.
En ce qui concerne la cuve à gaz, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du constat d’huissier du 31 mai 2016 dressé à la demande des indivisaires bailleurs, qu’une cuve à gaz a été installée sur une partie de la parcelle [Cadastre 7] , raccordée par un tuyau à l’intérieur du bâtiment loué objet du bail commercial.
Tout d’abord il ressort clairement de la lecture du contrat de bail, dont les stipulations ont été rappelées ci-dessus, que contrairement aux allégations de la S.A.S. CHEMINADANA, ce n’est pas la totalité de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] qui a été louée, mais une partie seulement de celle-ci, à savoir
‘section G n°[Cadastre 7], lieudit ‘ [Adresse 11]’ contenance 09a 22ca
un terrain non-bâti en nature de terrasse puis au-delà du parc automobile longeant la route départementale et jouxtant la copropriété susvisée vers le sud et vers l’ouest’, de même que seule une partie du bâtiment objet de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] entre dans le périmètre du bail, ce qui n’est pas contesté.
Là encore le constat d’huissier, ainsi que l’attestation du précédent locataire, confirment cette lecture claire de l’acte, sachant que les deux parties de la parcelle [Cadastre 7], celle louée et l’autre non, sont bien matériellement séparées par une clôture grillagée implantée le long du parking pour délimiter les deux terrains.
Ainsi la cuve a bien été installée par le locataire sur un terrain appartenant à un tiers et ne faisant pas partie du bail.
Dès lors, et peu important qu’il s’agisse d’une construction nouvelle au sens strict du terme, la S.A.S. CHEMINADANA a contrevenu à l’obligation de jouissance paisible du bail, rappelée en page 4 du contrat, prévoyant que ‘ le PRENEUR ne devra rien faire qui puisse troubler la tranquillité de l’immeuble ou apporter un trouble de jouissance aux autres occupants ou locataires ou aux immeubles voisins.’ Il doit être précisé que le reste de la parcelle [Cadastre 7] appartenant aux consorts [RV], de même que le reste de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial, est occupé par Mme [A] [RV].
Par ailleurs l’installation de cette cuve à gaz sur socle en béton n’a pas été autorisée comme le prétend l’appelante, puisqu’elle ne figure aucunement dans la liste des travaux pour lesquels une demande d’autorisation a été faite en août 2014. Au contraire elle a été installée dès l’entrée dans les lieux, le contrat de location de la cuve étant daté du 20/11/2013.
Dès lors, contrairement à ce qu’a dit le premier juge, le preneur a bien manqué à l’une de ses obligations contractuelles.
La cuve n’a pas été enlevée dans le mois suivant le commandement, de telle sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 26 mai 2016, soit un mois après la délivrance du commandement.
Dès lors qu’une cause d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire est remplie, il y a lieu de constater l’acquisition de cette clause résolutoire et la résiliation du bail, sans examiner les autres griefs invoqués.
Le jugement est infirmé.
Il échet de constater qu’aucune demande n’est formée par les bailleurs au titre des conséquences de la résiliation du bail en dehors de la remise en état des lieux.
Sur la remise en état des lieux
Les indivisaires bailleurs sollicitent la remise en état des lieux et l’enlèvement des installations faites par la locataire sans autorisation ou en contradiction avec le bail.
Le bail du 12 novembre 2013 stipule au chapitre ‘ Charges et Conditions’, paragraphe ‘ Travaux-Réparations-Embellissement’:
‘Le PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ou démolition, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution, sans le consentement préalable et écrit du BAILLEUR. []
Tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le PRENEUR dans les lieux loués pendant le cours du bail resteront, à la fin de celui-ci […] la propriété du BAILLEUR […] à moins que le BAILLEUR ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du PRENEUR, ce qu’il aura toujours le droit de faire, sauf en ce qui concerne les travaux qu’il aura autorisés. »
Puis le bail précise les deux clauses suivantes :
‘Enseigne
Sauf autorisation écrite du bailleur, le preneur ne pourra apposer aucun écriteau ou affiche quelconque en dehors de toutes marques de publicité relatives à son activité, et de son enseigne portant son nom et na nature de son commerce. Cette enseigne devra être fixée solidement et le preneur sera responsable de tous accidents que son existence pourrait occasionner.’
‘Conditions particulières
Le présent bail est consenti et accepté sous les conditions particulières suivantes, que les parties s’obligent à respecter et à exécuter :
Le bailleur autorise le preneur à effectuer, lors de 1’entrée en jouissance, des travaux, aux frais, risques et périls de ce dernier sans que lesdits travaux puissent nuire à la solidité de l’immeuble.’
Tout d’abord il convient de préciser d’une part qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été manifestement établi et n’est versé aux débats, et d’autre part que l’état des lieux par huissier établi le 16 septembre 2014 à la demande de la locataire conformément à la demande de [D] [RV] par courrier du 11 septembre 2014 autorisant certains travaux sous conditions, démontre que les locaux loués étaient particulièrement vétustes et mal entretenus. La remise en état des lieux ne peut donc avoir pour effet de laisser les lieux dans un état meilleur à celui dans lequel ils ont été donnés.
Il est incontestable qu’aucune autorisation n’a été demandée par la locataire pour l’installation et le raccordement de la cuve à gaz, de la climatisation, de l’enseigne lumineuse ‘ OUVERT’. Leur enlèvement est ordonné.
En ce qui concerne la véranda et la terrasse extérieure, une autorisation a été demandée par la S.A.S. CHEMINADANA à chacun des coindivisaires par courrier du 14 août 2014. Nonobstant les dénégations de ces derniers aujourd’hui, trois d’entre eux ont retourné le courrier avec la mention ‘ Bon pour accord’, et [D] [RV] indiquant représenter l’indivision a par l’intermédiaire de son conseil par courrier du 11 septembre 2014, donné une autorisation de réaliser les travaux sollicités, avec certaines conditions suspensives, notamment ‘ l’absence totale de percements des murs et sols, notamment pour la fermeture de la terrasse et ce conformément aux clauses du bail’.
Même s’il paraît techniquement impossible d’installer une terrasse amovible sans percement à minima du mur afin que celle-ci tienne, il n’en reste pas moins qu’il ne peut être considéré que l’indivision a donné son plein et entier accord. Dès lors elle est en droit de demander que soit enlevée la dite terrasse conformément aux clauses contractuelles. Au demeurant, alors qu’ils invoquent aujourd’hui l’absence d’autorisation de travaux donnée au locataire, il serait anormal que les consorts [RV] puissent bénéficier d’une amélioration très notable du bien donné à bail en conservant la véranda, l’auvent et les planchers en bois installés en extérieur. Dès lors il est fait droit à l’enlèvement de ces installations.
L’enlèvement du piano à gaz sera également ordonné.
En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande relative à la porte coupe-feu qui aurait été rabotée et dont l’état d’origine est inconnu.
Enfin compte tenu de l’état particulièrement vétuste des murs extérieurs, et de l’absence d’état des lieux d’entrée, il ne sera pas fait droit à la demande de ‘ Rétablissement des lieux et supports jusqu’alors encastrés, par effacement des marques et attaches dans la règle de l’art,’. Seuls les trous créés pour accrocher les différentes installations devront être rebouchés.
La condamnation à enlèvement sera assortie d’une astreinte d’un montant de 200€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ce qui laisse un délai suffisant à la locataire pour s’exécuter volontairement.
Le jugement est infirmé sur ces points.
La demande relative à l’enlèvement d’un panneau publicitaire situé sur une parcelle distincte située à 600 mètres, dont la propriété des consorts [RV] n’est pas démontrée, est également rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la demande au titre du paiement des taxes d’ordures ménagères
Si les intimés réclament la condamnation de la S.A.S. CHEMINADANA au paiement d’une somme de 396€ au titre de la TOM des années 2015 à 2017, il échet de constater que pas plus qu’en première instance ils ne produisent aucun document permettant de justifier du montant de la taxe foncière afférente au bien loué, et permettant de déterminer la quote-part de la TOM pouvant être réclamée au locataire.
Dès lors il convient de rejeter cette demande et de confirmer le jugement sur ce point.
Sur la demande en paiement pour procédure abusive
En vertu des dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Si l’intention de nuire n’est pas exigée, encore faut-il caractériser une légèreté blâmable dans l’exercice de l’action en justice.
Dès lors qu’il est fait droit à la demande de résiliation du bail pour non-respect de ses obligations par le bailleur, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ne peut prospérer.
Le jugement est confirmé.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La S.A.S. CHEMINADANA qui succombe est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, il convient de débouter chacune des parties de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La Cour statuant publiquement, contradictoirement
Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice du 28 octobre 2019 en ce qu’il a :
– dit la S.A.S. CHEMINADANA irrecevable en son exception de nullité de l’assignation ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande de retrait du panneau publicitaire d’une parcelle sise à [Localité 10] ;
– débouté les consorts [RV] de leur demande relative aux taxes des ordures ménagères ;
– débouté la S.A.S CHEMINADANA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;
L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau
Constate le manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible et l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 mai 2016,
Constate la résiliation du bail du 12 novembre 2013 à la date du 26 mai 2016;
Constate l’absence de demande des consorts [RV] au titre des conséquences de la résiliation;
Condamne la S.A.S CHEMINADANA à la SAS CHEMINADANA à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils ont été donnés à bail, à savoir :
– Suppression de la cuve et de l’alimentation à gaz s’y rapportant,
– Suppression de la climatisation,
– Suppression de la véranda, du auvent et planchers bois installés en extérieur,
– Suppression de l’enseigne lumineuse
– Suppression du piano à gaz
– rebouchage des trous ayant été créés pour l’accrochage de ces installations;
Dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’issue d’un délai de trois mois à compter de signification de la présente décision ;
Rejette toute autre demande des parties;
Déboute les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la S.A.S. CHEMINADANA aux dépens de première instance et d’appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
