15 décembre 2022
Cour d’appel de Versailles
RG n°
22/03271
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 DECEMBRE 2022
N° RG 22/03271 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VGGD
AFFAIRE :
S.C.I. NEUILLY HOTEL DE VILLE
C/
S.A.R.L. BRITOPHE
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° RG : 21/02452
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15.12.2022
à :
Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Ibrahim CEKICI, avocat au barreau de PARIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
S.C.I. NEUILLY HOTEL DE VILLE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
N° SIRET : 785 42 0 7 46
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Corinna KERFANT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19
Assistée par Me Antoine BINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.A.R.L. BRITOPHE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
N° SIRET : 378 807 775
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Ibrahim CEKICI de la SELAS OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nicolette GUILLAUME, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat du 13 juillet 1983, la société Neuilly Hôtel de Ville (la société NHV) a consenti un bail commercial à la société Le Carreau de Neuilly portant sur des locaux à usage commercial dans une galerie marchande située [Adresse 1], pour une durée de 9 ans. et moyennant un loyer initial de 238 000 euros hors taxes et hors charges, révisable annuellement.
Ce bail a été renouvelé le 14 janvier 1993 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1992, puis le 31 janvier 2002 pour la même durée à compter du 1er janvier 2001.
La société NHV a consenti une sous-location à la société Britophe depuis le 13 juillet 1994 sur une partie des locaux loués, afin d’y exercer une activité de laverie automatique.
Suivant contrat à effet au 1er janvier 2010, la société Neuilly Hôtel de Ville (la société NHV) a renouvelé le bail commercial consenti à la société Le Carreau de Neuilly pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer initial de 238 000 euros hors taxes et hors charges, révisable annuellement.
Par convention de bail de sous-location en date du 4 avril 2011, la société Le Carreau de Neuilly a de nouveau sous-loué les locaux à la société Britophe et la société NHV est intervenue à l’avenant de renouvellement au bail de sous-location.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2018, reçue le 22 octobre 2018, la société Loc Inter Immobilier, agissant pour le compte de la société NHV, a mis en demeure la société Le Carreau de Neuilly de régler la somme de 168 792,11 euros au titre des échéances impayées des troisième et quatrième trimestres 2018.
Selon exploit d’huissier en date du 12 novembre 2018, la société NHV a fait délivrer à la société Le Carreau de Neuilly un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat et visant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La société NHV a notifié le 18 janvier 2019 à la société Le Carreau de Neuilly un refus de faire droit à sa demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019.
Cette notification valant refus de renouvellement du bail a été adressée le 11 mars 2019 à la société Britophe.
La société Britophe a notifié, à plusieurs reprises, dont la dernière le 5 juillet 2021, à la société NHV qu’elle entendait se prévaloir de son droit direct au renouvellement de son bail, et ce, conformément à l’article L. 145-32 du code de commerce
Suivant jugement en date du 5 août 2020 du tribunal de commerce de Nanterre, la société Le Carreau de Neuilly a été placée sous sauvegarde judiciaire.
Le 5 mai 2021, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la société Le Carreau de Neuilly, la SCP BTSG, prise en la personne de Maître Marc Sénechal, étant désignée en qualité de liquidateur.
Par courrier daté du 17 mai 2021, le liquidateur judiciaire a notifié à la société NHV la résiliation du bail et l’informait qu’il saisissait par ailleurs le juge-commissaire aux fins de résiliation des sous-baux.
Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 25 juin 2021, il était notamment constaté la résiliation du bail liant la société Le Carreau de Neuilly à la société NHV.
Par arrêt rendu cette cour en date du 13 septembre 2022 sur appel de ce jugement, il a été constaté la résiliation au 6 novembre 2020 du bail conclu entre la société NHV et Le Carreau de Neuilly.
Par ordonnance en date du 4 août 2021, le juge-commissaire à la liquidation de la société Le Carreau de Neuilly a notamment prononcé la résiliation du sous-bail liant la société Le Carreau de Neuilly à la société Britophe, à effet du 19 mai 2021.
Par acte d’huissier de justice délivré le 8 septembre 2021, la société NHV a fait assigner en référé la société Britophe aux fins principalement d’obtenir son expulsion sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.
Par ordonnance contradictoire rendue le 22 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
– rejeté l’exception d’incompétence présentée par la société Britophe,
– rejeté l’exception de nullité présentée par la société Britophe,
– débouté la société Neuilly Hôtel de ville de l’ensemble de ses demandes,
– mis à la charge de la société Neuilly Hôtel de ville la somme de 1 500 euros à payer à la société Britophe en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– mis à la charge de la société Neuilly Hôtel de ville les entiers dépens de l’instance.
Par déclaration reçue au greffe le 12 mai 2022, la société Neuilly Hôtel de Ville a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Neuilly Hôtel de Ville demande à la cour, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, L. 145-4 et suivants notamment L. 145-32 du code de commerce et 1134 ancien du code civil, de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– infirmer l’ordonnance dont appel sauf en ce qu’elle :
– rejeté l’exception d’incompétence présentée par la société Britophe ;
– rejeté l’exception de nullité présentée par la société Britophe ;
donc en ce qu’elle :
– l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ;
– mis à sa charge la somme de 1 500 euros à payer à la société Britophe en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– mis à sa charge les entiers dépens de l’instance ;
en conséquence,
statuant à nouveau des chefs déférés :
– la dire recevable et fondée en ses demandes ;
– dire la société Britophe mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, et par conséquent l’en débouter ;
– dire que la société Britophe ne bénéficie d’aucun droit direct au renouvellement de son contrat de sous-location en l’état :
– à titre principal, de ce que le bail de sous-location partielle a :
– fait l’objet d’une requête en résiliation déposée par Maître Sénéchal ès-qualités auprès du juge-commissaire sur le fondement des dispositions de l’article L. 641-11-1, IV du code de commerce ;
– été résilié par ordonnance du juge-commissaire rendue le 4 août 2021, confirmée par jugement du Tribunal de Commerce de Nanterre le 28 avril 2022, à effet du 19 mai 2021 ;
– subsidiairement de ce que le bail principal à effet du 1er janvier 2010 :
– à pris fin le 31 décembre 2018 par l’effet du refus de renouvellement valablement signifié le 18 janvier 2019 ;
– à vu sa résiliation constatée à effet du 6 novembre 2020 par la cour d’appel de Versailles par arrêt du 13 septembre 2022 ;
– à été résilié par Maître Sénéchal, ladite résiliation ayant au surplus été constatée par le tribunal de commerce de Nanterre par jugement du 25 juin 2021 ;
– contient une clause par laquelle les parties ont contractuellement prévu que « les lieux loués forment conventionnellement un tout indivisible », exclusive de toute reconnaissance d’un quelconque droit direct au profit d’un sous-locataire partiel ;
– dire que la société Britophe est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019, très subsidiairement depuis le 6 novembre 2020 ou le 19 mai 2021 ;
– faire injonction à la société Britophe de quitter et restituer immédiatement les lieux, sous astreinte de 1 000 euros par jour, tout jour commencé étant dû, à compter du lendemain du prononcé de l’arrêt à intervenir ;
– se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– ordonner l’expulsion des locaux sous-loués de la société Britophe ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin ;
– rejeter l’intégralité des prétentions de la société sous-locataire devenue occupante sans droit ni titre la société Britophe ;
– condamner la société Britophe à lui verser une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
– condamner la société Britophe à lui payer la somme de 15 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Britophe demande à la cour, au visa des articles 4, 32-1, 54, 56, 559, 789 et 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil et L. 145-1 et sivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
– la juger recevable et la déclarer bien fondée en ses conclusions d’intimée comportant appel incident ;
– juger que la société Neuilly Hôtel de ville ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ;
– débouter la société Neuilly Hôtel de ville de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à l’expulsion et au prononcé d’une astreinte à son encontre ;
en conséquence,
– confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 22 avril 2022 en ce qu’il a :
– débouté la société Neuilly Hôtel de ville de l’ensemble de ses demandes,
– mis à la charge de la société Neuilly Hôtel de ville la somme de 1 500 euros à payer à la société Britophe en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– mis à la charge de la société Neuilly Hôtel de ville les entiers dépens de l’instance,
– infirmer l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 22 avril 2022 en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence présentée par la société Britophe,
1) sur l’incompétence du juge des référés
– juger que le juge des référés était incompétent pour statuer sur les demandes formulées par la société NHV car plusieurs juges de la mise en état sont déjà saisis, lesquels ont un rapport direct avec le présent litige.
par conséquent,
– déclarer l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre soit dans l’affaire RG n° 19/03459, soit dans l’affaire RG n° 21/04101,
2) sur le droit direct
– juger que la société Britophe est titulaire d’un droit direct qui lui confère le droit au renouvellement de son bail commercial, ou bien à défaut, le droit au paiement par le bailleur des indemnités d’éviction,
– si, par extraordinaire, la cour d’appel infirme l’ordonnance de référé de telle sorte qu’elle serait expulsée, il lui est demandé de condamner la SCI NHV à lui payer une somme de 297 454,30 euros au titre des indemnités d’éviction,
3) sur la demande de condamnation pour procédure abusive
– juger que la société NHV a exercé un recours abusif à son encontre,
en conséquence,
– condamner la société NHV à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– condamner la société NHV à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’amende civile,
en tout état de cause,
– condamner la société NHV à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société NHV aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société NHV, appelante, sollicite l’infirmation de l’ordonnance dont appel, soutenant que la société Britophe est incontestablement à ce jour occupante sans droit ni titre de locaux indivisibles et partiellement sous-loués par ses soins auprès de la société Le Carreau de Neuilly, aujourd’hui en procédure de liquidation judiciaire.
Elle demande cependant la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité, particulièrement infondée, mais également celle d’incompétence, cette dernière étant à nouveau soulevée par la société intimée dans ses écritures comportant appel incident.
Elle fait d’abord observer que par ordonnance du 4 août 2021, le juge-commissaire a prononcé la résiliation du sous-bail liant la société Le Carreau de Neuilly à la société Britophe à effet du 19 mai 2021 et que l’objet de la présente instance est simplement d’ajouter à l’ordonnance du juge-commissaire puisque celui-ci ne dispose pas du pouvoir d’ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre.
Elle ajoute que par jugement du tribunal de commerce du 28 avril 2022, la société Britophe a été jugée irrecevable en son recours contre l’ordonnance du juge-commissaire ayant prononcé la résiliation de son contrat de sous-location, de sorte que la décision de résiliation est aujourd’hui définitive.
Elle argue également du fait que le bail principal de la société Le Carreau de Neuilly a définitivement pris fin à effet du 31 décembre 2018.
Elle soutient que la société Britophe est dépourvue de tout droit direct au renouvellement de son sous-bail puisqu’en l’espèce le bail principal, qui était annexé à l’avenant au renouvellement du sous-bail, énonce expressément que « les lieux loués forment conventionnellement un tout indivisible », peu important que les locaux puissent être matériellement divisibles.
Elle expose que l’indivisibilité contractuellement convenue exclut également toute revendication par le sous-locataire d’une quelconque indemnité d’éviction à l’égard du propriétaire des locaux.
Elle sollicite également la condamnation de la société Britophe à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son entêtement à occuper les lieux sans droit ni titre.
La société Britophe sollicite la confirmation de la décision querellée, faisant valoir que même si le liquidateur judiciaire a résilié le bail principal, elle a exercé son droit direct au renouvellement du bail commercial et que le juge-commissaire n’aurait pas dû prononcer la résiliation du sous-bail sans lui avoir reconnu la qualité de locataire principal en raison de l’exercice de son droit direct qu’elle a notifié à plusieurs reprises à la société NHV et le 5 juillet 2021 pour la dernière fois.
Elle rappelle le caractère d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce qui dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 », soulignant qu’aucune clause du sous-bail n’indique qu’il dérogerait aux statuts des baux commerciaux.
Elle soutient encore que si l’arrêt rendu le 13 septembre 2022 par la cour d’appel de céans qui a « constaté la résiliation au 6 novembre 2020 du bail n° 1 conclu par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2010 », cette décision vient « sceller » les relations entre le bailleur (la SCI NHV) et le locataire principal (Le Carreau de Neuilly représentée par son liquidateur judiciaire), mais n’a selon elle nullement tranché la question de la validité de son droit direct.
Elle invoque également l’article L. 145-28 du code de commerce, d’ordre public, qui indique qu’un locataire n’a pas à quitter ses locaux tant qu’il n’a pas perçu d’indemnité d’éviction.
Si la cour infirmait l’ordonnance dont appel en ce qu’il rejeté la demande d’expulsion, elle demande alors de statuer sur l’incompétence du juge des référés.
Enfin, elle sollicite, au constat de la volonté avérée de la société NHV de poursuivre son utilisation dévoyée du service public de la justice, de la voir condamner à une amende civile de 5 000 euros ainsi qu’à des dommages-intérêts d’un montant de 10 000 euros en réparation des frais occasionnés en pure perte.
Sur ce,
La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘dire que’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.
Il découle des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile que le trouble manifestement illicite est caractérisé par ‘toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.
Au cas présent, il est constant que la société NHV a refusé le renouvellement du bail principal conclu avec la société Le Carreau de Neuilly, refus notifié aux sous-locataires le 18 janvier 2019, tandis qu’il lui avait auparavant été signifié le 12 novembre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté infructueux ; que par la suite, la locataire principale a été placée en liquidation judiciaire et que par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 25 juin 2021, il a été donné acte au liquidateur judiciaire de ce qu’il avait procédé à la résiliation du bail liant la société Le Carreau de Neuilly à la société NHV et constaté que cette résiliation est intervenue le 17 mai 2021.
Il est également acquis que l’appelante a, selon acte d’huissier du 5 juillet 2021, notifié à l’intimée qu’elle se prévalait de son droit direct au renouvellement de son bail conformément à l’article L. 145-32 du code de commerce.
Sur saisine de la SCP BTSG, prise en la personne de Maître Sénéchal, le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société Le Carreau de Neuilly, par ordonnance en date du 4 août 2021, a :
« en tant besoin et sans préjudice de l’exercice par la société Britophe de son droit direct au renouvellement de son bail à l’égard de la société NHV, », prononcé « la résiliation du sous-bail liant la société Le Carreau de Neuilly à la société Britophe, à effet du 19 mai 2021 ».
Toutefois, si la société NHV s’est opposée au droit au renouvellement direct du bail allégué par la société Britophe, elle n’a toutefois introduit aucune action visant à voir constater ou juger la résiliation du sous-bail.
Les conditions de l’application des dispositions de l’article L. 145-32 du code de commerce, qui prévoient que :
« Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.
A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »,
sont actuellement discutées entre les parties, notamment eu égard à la notification par la société Britophe de son droit au renouvellement direct.
La société Britophe a par ailleurs saisi le tribunal judiciaire de Nanterre au fond d’une affaire l’opposant au liquidateur judiciaire de la société Le Carreau de Neuilly aux fins de demander le paiement de dommages et intérêts.
Il en ressort qu’à ce stade, et tant que ne sera pas tranchée au fond la question de l’éventuel droit direct au renouvellement du bail de l’appelante, l’occupation illicite des locaux commerciaux par la société Britophe n’apparaît pas acquise avec l’évidence qui doit s’imposer en la matière.
En l’absence de violation flagrante de la règle de droit, l’ordonnance attaquée sera confirmée.
La demande de la société NHV au titre de la résistance abusive de la société Britophe sera partant également rejetée.
Il n’y a pas davantage lieu à prononcer une amende civile à l’encontre de l’appelante, dont l’initiative ne peut en tout état de cause relever que de la cour et non des parties.
La société Britophe sera également déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive, la complexité du dossier excluant toute intention dolosive de la part de l’appelante.
Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu d’examiner le surplus des demandes.
Sur les demandes accessoires :
L’ordonnance querellée sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société NHV ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.
Par équité, la société Britophe sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l’ordonnance du 22 avril 2022 en ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,
Dit que la société Neuilly Hôtel de Ville supportera les dépens d’appel.
Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
