19 janvier 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
22/08214

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT

DU 19 JANVIER 2023

N° 2023/ 11

N° RG 22/08214 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQ3L

[W] [L]

[O] [L]

[J] [L] épouse [B]

C/

S.A.R.L. SOPERCO FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Benjamin CRESPY

Me François GARGAM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du juge de la mise en état d’Aix-en-Provence en date du 23 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04130.

APPELANTS

Monsieur [W] [L]

né le 10 Juin 1953, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [O] [L]

née le 23 Mai 1944 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [J] [L] épouse [B]

née le 16 Juin 1947 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. SOPERCO FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, magistrat rapporteur

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M. Alain VERNOINE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président pour le Président empêché et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, Mmes [O] et [J] [L] et MM [V] et [W] [L], héritiers de M. [F] [E] [L], décédé le 24 juin 2014, ont consenti à la SARL Soperco un bail précaire d’une durée de deux années portant sur un terrain d’environ 3000 m² à usage de parking et entrepôt, situé [Adresse 6], dépendant de la succession de leur auteur.

Par courrier du 14 septembre 2016, l’agence Immobilière de la paix, chargée de la gestion du bien, a invité la société Soperco à libérer les lieux pour le 30 septembre 2016.

Par courrier du réponse du 28 septembre 2016, la société Soperco rappelait qu’un premier bail lui avait été consenti le 1er mai 2009 par M. [F] [L] pour une durée de 23 mois, qu’une ordonnance de référé du 8 novembre 2011 avait ordonné son expulsion en lui octroyant un sursis à exécution de deux ans sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation, qu’à l’issue de ce délai elle a été autorisée à rester dans les lieux moyennant paiement d’un loyer.

Elle considérait que le bail précaire signé le 1er octobre 2014 avait pour but de faire échec aux dispositions d’ordre public relatives aux baux commerciaux.

La société Soperco a par la suite fait une offre d’achat du bien et un compromis de vente a été signé entre les parties le 20 juillet 2017, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire qui n’a pas été réalisé.

Par acte du 30 octobre 2018, Mmes [O] et [J] [L] et MM [V] et [W] [L] ont fait assigner la société Soperco devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence statuant en référé aux fins d’entendre ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux occupés sans droit ni titre et sa condamnation au paiement d’une provision sur indemnités d’occupation.

Par ordonnance du 14 mai 2019 le juge des référés a retenu l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyé les consorts à mieux se pourvoir.

Par acte du 30 septembre 2020 M. [W] [L] et Mmes [J] et [O] [L] ont fait assigner la société Soperco devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’entendre :

– juger que la défenderesse est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion avec condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au profit de l’indivision,

– subsidiairement pour le cas où le tribunal retiendrait l’application du statut des baux commerciaux, fixer la valeur locative à 16000 euros HT par an majoré des charges et impositions foncières.

La société Soperco a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’entendre :

– déclarer la juridiction saisie incompétente à connaître de la demande subsidiaire en fixation de la valeur locative,

– recevoir et dire bien fondée les fins de non-recevoir tirées de la prescription biennale, du défaut de capacité à agir des consorts [L], de l’estoppel,

– débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes,

– à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 21 mars 2022 et accorder à la société Soperco un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

Par ordonnance du 23 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

– constaté l’absence d’intérêt à agir de Mmes [J], [O] [L] et de M. [W] [L] en l’absence de l’unanimité requise des coindivisaires pour la résiliation du bail commercial,

– rappelé que sous réserve des conclusions ultérieures, si la demande de fixation du loyer devient une demande principale, il appartiendra aux demandeurs de saisir le juge des loyers commerciaux seul compétent pour statuer sur la demande de prescription biennale,

– condamné la société Soperco France à payer à Mmes [J], [O] [L] et M. [W] [L] une provision sur les loyers d’un montant de 4000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 12 septembre 2022,

– rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les dépens suivront le sort des dépens au fond.

Le juge de la mise en état a retenu à cet effet :

– que si l’article 815-3 du code civil impose l’unanimité pour la conclusion d’un bail commercial, la question de la résiliation pour défaut de paiement n’est pas expressément évoquée, qu’elle ne peut toutefois être assimilée à de simples actes d’administration eu égard au risque de condamnation d’une indemnité d’éviction,

– qu’en se fondant sur le bail précaire et l’article L.145-41 du code de commerce, les consorts [L] ont considéré que leur commandement de payer s’inscrivait dans le droit commun du bail commercial, que ce statut d’ordre public, du fait des conséquences indemnitaires éventuelles pour le bailleur, nécessite l’accord de la totalité des indivisaires pour mettre fin au bail commercial,

– que le juge des loyers commerciaux sera seul compétent pour statuer sur la demande de fixation du prix de bail et sur une éventuelle prescription,

– que la société Soperco ne conteste pas que les loyers faisant l’objet de la demande de provision sont dus, qu’il doit être fait droit à la demande de provision au vu des droits des trois demandeurs à hauteur de 4000 euros,

– que les autres demandes au titre de l’expulsion ne sont pas de la compétence du juge de la mise en état mais de celle du tribunal.

Les consorts [L] ont interjeté appel de cette décision le 8 juin 2022.

Par conclusions déposées et notifiées le 18 juillet 2022, les consorts [L] demandent à la cour, vu les articles 815-3 et 815-5, 1231-1 du code civil, L.145-1 et suivants du code de commerce, 700 du code de procédure civile, de :

– recevoir l’appel interjeté par de M. [W] [L], Mme [J] [L] et Mme [O] [L], régulier en la forme et bien fondé au fond,

– en conséquence, infirmer l’ordonnance du 25 mai 2022 dont appel en ce qu’elle :

– constate l’absence d’intérêt à agir de Mmes [J], [O] [L] et de M. [W] [L] en l’absence de l’unanimité requise des coindivisaires pour la résiliation du bail commercial,

– rappelle que sous réserve des conclusions ultérieures, si la demande de fixation du loyer devient une demande principale, il appartiendra aux demandeurs de saisir le juge chargé des loyers commerciaux, seul compétent pour statuer sur la demande de prescription biennale,

– condamne la société Soperco France à payer par provision à Mmes [J], [O] [L] et M. [W] [L] une provision sur les loyers d’un montant total de neuf mille euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, correspondant aux période d’occupation du 1er novembre 2021 au 31 juillet 2022,

Statuant à nouveau,

– condamner la société Soperco France à payer par provision à Mmes [J], [O] [L] et M. [W] [L] une provision sur les indemnités d’occupation d’un solde de cinq mille euros, comme représentant un montant total de neuf mille euros , déduction d’un paiement de quatre mille euros réalisés en exécution de l’ordonnance dont appel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, correspondant aux périodes d’occupation du 1er novembre 2021 au 31 juillet 2022,

– débouter la société Soperco de l’ensemble de ses prétentions tendant à l’incompétence de la juridiction, la prescription de l’action en fixation de prix, et encore au défaut de capacité d’ester en justice de M. [W] [L], Mme [J] [L] et Mme [O] [L],

– condamner la société Soperco France à payer à M. [W] [L], Mme [J] [L] épouse [B] et Mme [O] [L] divorcée [G], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 juillet 2022, la société Soperco France demande à la cour, vu les articles 56 et 114, 33, 73, 74, 117, 122, 789 du code de procédure civile, R.145-23, L145-60 du code de commerce, 815 et 815-3 du code civil, de :

– à titre principal, vu l’article 795 du code de procédure civile, déclarer irrecevable l’appel de M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L],

– à titre subsidiaire, débouter M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel,

– confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2022 en ce qu’elle a :

– constaté l’absence d’intérêt à agir de Mmes [J], [O] [L] et de M. [W] [L] en l’absence de l’unanimité requise des co-indivisaires pour la résiliation du bail commercial,

– Rappelé que sous réserve des conclusions ultérieures, si la demande de fixation du loyer devient une demande principale, il appartiendra aux demandeurs de saisir le juge chargé des loyers commerciaux, seul compétent pour statuer sur la demande de prescription biennale,

– recevoir la société Soperco France en son appel incident et la déclarer bien fondée,

– recevoir la société Soperco France en ses demandes,

– réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a :

– condamné la société Soperco France à payer à Mmes [J], [O] [L] et M. [W] [L] une provision sur les loyers d’un montant total de quatre mille euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

– dit que les autres prétentions ne sont pas de la compétence du juge de la mise en état mais du tribunal,

– rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et en conséquence et plus généralement,

– recevoir la société Soperco en son exception d’incompétence ratione materiae,

– déclarer le tribunal judiciaire incompétent à connaître de la demande formée par M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L], à titre subsidiaire, de fixation de la valeur locative à 16 000 euros par an, Hors Taxes, majorée des charges et impositions foncières, demande relevant exclusivement de la compétence du président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

– débouter en conséquence M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel,

– recevoir et dire bien fondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale opposée par la société Soperco, débouter en conséquence M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel,

– recevoir et dire bien fondée la fin de non-recevoir opposée par la société Soperco tirée du défaut de capacité pour agir, débouter en conséquence M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel,

– vu la règle de droit de l’estoppel et le principe de cohérence (non concedit venire contra factum proprium), qu’une partie ne peut se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement, recevoir la société Soperco France en sa fin de non-recevoir, débouter en conséquence M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel,

– condamner in solidum M. [W] [L], Mmes [J] [Y] [L], épouse [B] et [O] [M] [L] à payer à la société Soperco France la somme de 3500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum Mme [J] [Y] [L], épouse [B], M. [W] [L], Mme [O] [M] [L] et M. [V] [F] [L] aux entiers dépens distraits au profit de Maître François Gargam.

La procédure a été clôturée le 25 octobre 2022.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel :

Il résulte des dispositions de l’article 795 2° du code de procédure civile que les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir sont susceptibles d’appel indépendamment du jugement sur le fond.

L’ordonnance du juge de la mise en état ayant retenu une fin de non-recevoir, l’appel immédiat est recevable.

Sur la compétence du tribunal judiciaire :

Il résulte des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce que le tribunal judiciaire saisi à titre principal d’une demande relevant de sa compétence est également compétent pour se prononcer sur une demande de fixation du prix du bail présentée accessoirement.

En l’espèce, le tribunal judiciaire saisi à titre principal d’une demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est compétent pour statuer sur la demande de fixation de la valeur locative du bien présentée à titre subsidiaire.

L’exception d’incompétence sera en conséquence rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité à agir :

Il résulte des dispositions de l’article 815-3 du code civil que M. [W] [L] et Mmes [J] et [O] [L], qui détiennent ensemble plus de deux tiers des droits indivis sur le bien objet du litige sont recevables à agir en expulsion d’un occupant sans droit ni titre et subsidiairement en fixation de la valeur locative du bien loué ainsi qu’en résiliation du bail précaire et en paiement de loyers, ces actes ressortissant à l’exploitation normale des biens indivis.

L’ordonnance sera infirmée sur ce point.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel :

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

L’intimée fait valoir que les consorts [L] se contredisent en soutenant qu’elle serait occupante sans droit ni titre et en lui faisant signifier un commandement visant la clause résolutoire pour loyers impayés.

Il n’existe cependant pas de contradiction à évoquer au cours d’une même instance des arguments relatifs d’une part à une demande principale et d’autre part à une demande subsidiaire, et la société Soperco ne démontre pas en quoi elle aurait été induite en erreur sur les intentions des consorts [L].

Le moyen sera en conséquence écarté.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation du loyer :

Les parties sont en l’état d’un bail précaire non renouvelable, les consorts [L] soutenant à titre principal que la société Soperco est occupante sans droit ni titre depuis le terme de cette convention, et la société Soperco revendiquant pour sa part un bail soumis au statut des baux commerciaux prenant effet au 1er octobre 2016 au terme du bail dérogatoire.

Il s’évince des articles L.145-5, L.145-60 du code de commerce et 2224 du code civil que la prescription biennale commence à courir non pas à la date d’effet du bail requalifié mais à la date à laquelle la société Soperco a formellement demandé l’application du statut, soit à l’occasion de l’instance en référé initiée par les consorts [L] le 30 octobre 2018, l’audience s’étant tenue le 2 avril 2019.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera en conséquence écartée.

Sur la demande d’allocation d’une provision sur loyers :

La demande se heurte à une contestation dont est saisi le tribunal judiciaire dans une instance distincte (RG 22/02068), sur assignation délivrée par la société Soperco aux fins d’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 mars 2022, la société Soperco invoquant notamment dans le cadre de cette instance une exception d’inexécution.

La demande de provision sera en conséquence rejetée, l’ordonnance du juge de la mise en état étant infirmée sur ce point.

La société Soperco sera condamnée aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare les consorts [L] recevables en leur appel,

Infirme l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

– constaté l’absence d’intérêt à agir de Mmes [J], [O] [L] et de M. [W] [L] en l’absence de l’unanimité requise des coindivisaires pour la résiliation du bail commercial,

– condamné la société Soperco France à payer à Mmes [J], [O] [L] et M. [W] [L] une provision sur les loyers d’un montant de 4000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

La confirme en ce qu’elle a rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond,

Rejette l’exception d’incompétence du tribunal judiciaire,

Rejette les fins de non-recevoir tirées du défaut de capacité à agir, de l’estoppel et de la prescription de l’action,

Déboute les consorts [L] de leur demande en paiement d’une provision,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Soperco aux dépens d’appel,

Renvoie la cause et les parties devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour la poursuite de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT