2 février 2023
Cour d’appel de Rouen
RG n°
21/02741

N° RG 21/02741 – N° Portalis DBV2-V-B7F-I2IC

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 2 FEVRIER 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/02910

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 23 Mars 2021

APPELANTE :

S.A.S. OLA TRAITEUR

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Nasser MERABET, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.C.I. CT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT TRESTARD & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 10 Novembre 2022 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme DEVELET, Greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Novembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2023 prorogé au 2 Février 2023.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 2 février 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Le 7 juillet 2015, la SCI CT a passé avec Sas Ola Paella traiteur et Industrie devenue Sas Ola Traiteur une convention de mise à disposition d’un bureau numéro 8 lui appartenant sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer de 335 euros HT.

Par avenant du 28 février 2016, la SCI CT a mis à disposition de la société Ola Traiteur, aux lieu et place du bureau n°8, le bureau numéro 1 au sein du même immeuble, moyennant le paiement d’un loyer de 550 euros HT. Ce local comprend deux parties, l’une à usage de bureau, l’autre à usage de cuisine dans laquelle la SAS Ola traiteur stocke ses denrées alimentaires et réalise ses paellas.

Après s’être plainte à de nombreuses reprises auprès de la SCI CT de problèmes d’isolation, de chauffage, de canalisations d’eau, du réseau électrique et d’humidité, la société Ola Traiteur a notamment fait intervenir la société Avenel pour procéder au remplacement de deux convecteurs.

Une expertise amiable a été réalisée contradictoirement le 29 mars 2017 par le cabinet Gillermain Ouest.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2017, la société Ola Traiteur a fait assigner en référé la SCI CT devant le président du tribunal de grande instance de Rouen aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 11 janvier 2018, une mesure d’expertise a été ordonnée confiée à M.[B] qui a déposé son rapport le 3 avril 2018.

Par acte d’huissier délivré le 16 juillet 2018, la société Ola Traiteur a fait assigner la SCI CT devant le tribunal de grande instance de Rouen aux fins d’exécution forcée des travaux prescrits par l’expert judiciaire et d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier délivré le 10 décembre 2018, la SCI CT a appelé en garantie la société Avenel

Par jugement en date du 23 mars 2021, assorti de l’exécution provisoire le tribunal judiciaire de Rouen a :

-donné acte à la société Ola Paella Traiteur et Industrie devenue la société Ola Traiteur de son changement de dénomination sociale,

-requalifié en bail commercial les conventions de mise à disposition de bureau passées entre la société CT et la société Ola Traiteur les 7 juillet 2015 et 28 février 2016,

-condamné la société CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 5.800 euros HT au titre de son préjudice matériel résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

-condamné la société CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 3.630 euros au titre de son préjudice de jouissance et d’inconfort,

-condamné la société CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société CT à verser à la société Avenel la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-rejeté tout autre demande,

-condamné la société CT aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé du 11 janvier 2018 et les frais d’expertise judiciaire.

La société Ola Traiteur a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 juillet 2021. Elle a intimé la S.C.I CT.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 novembre 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS :

Vu les conclusions du 19 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de la société Ola Traiteur qui demande à la cour de :

-juger la société Ola Traiteur recevable en son appel,

Y faisant droit,

-réformer le jugement en ce qu’il n’a condamné la société CT à payer à la société Ola Traiteur que la somme de 5.800 euros au titre de son préjudice matériel résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; en ce qu’il n’a condamné la société CT à payer à la société Ola Traiteur que la somme de 3.630 euros au titre du préjudice de jouissance et d’inconfort, et en ce qu’il a débouté la société Ola Traiteur de sa demande d’indemnisation du préjudice moral,

Et, statuant à nouveau,

-condamner la société CT au paiement d’une somme de 17 626,98 euros de dommages et intérêts dans le prolongement des conséquences dommageables de la résiliation du bail aux torts de la société CT,

-condamner la société CT au paiement d’une somme de 52 925 euros incluant le préjudice d’inconfort et de jouissance au titre de l’exception d’inexécution à l’obligation de délivrance, et le préjudice moral subi du fait des manquements du bailleur au contrat de bail,

Sur l’appel incident,

-débouter la société CT de son appel incident en ce que la cour ne peut constater d’une part la nécessaire confirmation du jugement en ce qu’il estimait le bail commercial valablement résilié aux torts de la société CT, et juger d’autre part que le respect de l’obligation de délivrance du bailleur est respectée,

-confirmer le jugement en ce qu’il considérait l’obligation de délivrance du bailleur non respectée,

-débouter la société CT de son appel incident tendant à voir juger qu’elle a respecté son obligation de délivrance, son obligation de remettre le bien loué en bon état de réparation, et que sa responsabilité ne peut être remise en cause,

-condamner la société CT au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Vu les conclusions du 27 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de la société CT qui demande à la cour de :

– réformer et d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 23 mars 2021 n° 18/02910 en ce qu’il a : condamné la société CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 5.800 euros HT au titre de son préjudice matériel résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; condamné la société CT a versé la société Ola Traiteur la somme de 3.630 euros au titre de son préjudice de jouissance et d’inconfort ; condamner la société CT à verser à la société Ola traiteur la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné la société CT aux entiers dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé du 11 janvier 2018 et les frais d’expertise judiciaire ; débouté purement et simplement la société Ola Traiteur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

-dire et juger que l’obligation de délivrance du bailleur a été remplie,

-dire et juger que le bailleur était exonéré de son obligation de remettre le bien loué en bon état de réparation de toute espèce,

En conséquence,

-dire et juger que la responsabilité du bailleur ne peut être retenue et débouter la société Ola Traiteur de toutes demandes,

En tout état de cause,

-débouter la société Ola Traiteur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner la société Ola Traiteur à payer à la société CT une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’appel incident :

Moyens des parties :

La Sas Ola Traiteur fait valoir que’:

* elle a interjeté appel partiel du jugement sur le quantum des dommages et intérêts réclamés’;

* parmi les motifs retenus par le tribunal, figure celui essentiel de la résiliation du bail commercial aux torts de la SCI CT, ce que cette dernière ne contestait pas dans le cadre de ses conclusions de première instance’;

* la SCI CT, dans le cadre des motifs de ses conclusions d’appel n°1 mentionne un chapitre « C) SUR LA RESILIATION UNILATERALE INJUSTIFIEE DU BAIL INTERVENUE LE 20 FEVRIER 2020 » se clôturant par la mention : « le Jugement sera donc réformé en ce qu’il a retenu que la SCI CT était responsable de la résiliation du bail et avait engagé, à ce titre, sa responsabilité »’;

* le dispositif de ses conclusions ne contient aucune mention sollicitant la réformation de la position retenue par le tribunal à ce titre, et ne conteste par conséquent pas le principe de la résiliation du bail aux torts de la SCI CT’;

* la demande apparaîtrait en toute état de cause nouvelle dès lors que la SCI CT ne contestait aucunement le principe même de la résiliation à ses torts dans le cadre de la première instance’;

* il ne s’agit pas tant d’une irrecevabilité de l’appel incident, que d’une impossibilité matérielle pour celui-ci d’aboutir à défaut d’avoir interjeté appel incident sur la question particulière de la résiliation du bail aux torts de la SCI CT’;

La SCI CT réplique que’:

* les dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile, vantées par la société Ola Traiteur évoquent clairement une irrecevabilité relevée d’office lorsqu’une partie soulève de nouvelles prétentions, cette question est de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état’;

* la société Ola Traiteur se contente de solliciter le débouté des demandes présentées par la SCI CT ce qui ne tend pas à faire déclarer irrecevables ses demandes ou même son appel incident’; la Cour n’en est donc pas saisie’;

* les demandes telles que formulées par la SCI CT tendent aux mêmes fins que celles exprimées en première instance.

Réponse de la cour

Dans les motifs de son jugement, le premier juge a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. En conséquence, il a condamné la société CT à payer au preneur diverses indemnités. Le dispositif du jugement ne comprend que la requalification des conventions en bail commercial et les condamnations au paiement.

La société CT présente un appel incident en ce qu’elle demande à la cour de débouter la société Ola Traiteur de ses demandes. En conséquence, dès ses première conclusions du 28 décembre 2021, elle a demandé à la cour d’infirmer le jugement en ses dispositions emportant sa condamnation au paiement. Le jugement entrepris ne comprend aucune autre disposition dont la société CT aurait dû demander l’infirmation dans son dispositif. Le moyen tiré du respect par le bailleur de son obligation de délivrance n’est pas une demande nouvelle mais un moyen de la société CT au soutien de son appel incident et de ses prétentions.

Il résulte de tout ceci que la cour est saisi de l’appel incident et qu’elle a toute latitude pour statuer sur ce point.

Sur les manquements de la SCI CT à son obligation de délivrance

La SAS Ola Traiteur fait valoir que’:

* aucun constat n’a été effectué lors de l’entrée dans les lieux ;

* par lettre du 13 février 2020, elle a résilié le bail pour faute aux torts de la SCI CT à effet au 29 février 2020, date à laquelle elle a quitté les lieux’;

* la SCI CT n’a pas contesté la résiliation du bail à ses torts’;

* le rapport d’expertise judiciaire a confirmé la réalité de problèmes qui dépassent la problématique initiale de l’isolation et de la température intérieure des locaux’;

* le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui n’a pas été remplie ;

* l’expert a retenu la nécessité de travaux de mise en conformité, de travaux de grosses réparations’;

* le bailleur ne pourra s’exonérer de sa responsabilité en invoquant un prétendu accord de la société Ola Traiteur pour prendre le local en l’état, sachant qu’aucune clause du contrat de mise à disposition ne le mentionne’;

* en trente trois mois de procédure de première instance, le bailleur n’aura réalisé aucun travaux, notamment ceux concernant l’installation électrique non conforme dont l’expert précisait qu’elle était dangereuse pour la sécurité des personnes et des biens’;

* le rapport produit par la SCI CT réalisé le 16 juin 2021 est non contradictoire et il émet des opinions personnelles et non techniques’;

* les désordres sont parfaitement clairs et ont été compris de l’expert judiciaire’;

* la SCI CT aura attendu le départ de la SAS Ola Traiteur pour réaliser les travaux dont le local avait besoin, ce qui justifie d’autant plus la résiliation du bail à ses torts alors qu’elle demeurait dans l’immobilisme le plus total par suite du rapport d’expertise judiciaire.

La SCI CT réplique que’:

* la société Ola Traiteur a cru devoir résilier unilatéralement le bail à effet du 29 février 2020, alors même que depuis la saisine du juge du fond par exploit du 16 juillet 2018, elle n’a jamais entendu saisir le juge d’une demande de résiliation judiciaire’;

* cette résiliation répondait exclusivement à la nécessité de disposer de locaux plus grands’;

* la société Ola Traiteur avait pris les lieux en l’état, ce qui constitue une clause exonératoire de responsabilité du bailleur au regard de son obligation de remettre un bien loué en bon état de réparation de toute espèce’;

* il ne saurait être nié que les locaux étaient anciens et en partie dépourvus d’isolation et de ventilation conformes aux normes actuelles, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’il ne pouvait être exigé du bailleur une remise aux normes complète des lieux’;

* l’expert n’a opéré aucune constatation matérielle se rapportant à une insuffisance de chauffage’;

* la cour ne pourra que considérer qu’il a existé un inconfort partiel, exclusivement dans la partie bureau mais qui n’a jamais été de nature à entraver l’exploitation des lieux’;

* le juge n’est pas tenu de suivre les conclusions de l’expert judiciaire’;

* le rapport ne démontre pas la réalité de désordres ou de dommages susceptibles de constituer un défaut de délivrance du bailleur dont l’appréciation doit être faite à l’aune de l’usage des lieux’;

* une partie substantielle des lieux était constituée d’un local réserve servant de stockage de denrées alimentaires, qui par définition, ne nécessitait pas des températures trop élevées’;

* la seule problématique concernait la partie de 25 m² à usage de bureau, lequel a bénéficié à partir du mois de novembre 2016 de la mise en ‘uvre de deux nouveaux chauffages qui permettaient d’atteindre une température qui, même insuffisante, ne rendait pas cette pièce inexploitable’;

* la société Ola Traiteur a pu exploiter le bureau en ajoutant un chauffage d’appoint’;

* le local litigieux a été redonné en location à partir de mai 2020 et le nouveau locataire en a été parfaitement satisfait’;

* elle justifie d’un certain nombre de travaux que l’expert judiciaire n’a manifestement pas pris en compte.

Réponse de la cour’:

L’article 1719 du code civil dispose que ‘ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation

particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement

décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur

ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de

l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (‘)’.

Il résulte des dispositions de l’ article 1720 du même code que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

La disposition du jugement entrepris qui requalifie les conventions de mise à disposition en bail commercial ne fait pas l’objet d’un appel. Il en résulte qu’elle est définitive et que le 7 juillet 2015, et par avenant du 28 février 2016 la SCI CT a donné à bail à la SAS Ola Traiteur un bureau numéro 1 d’une superficie de 60 m2 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Ce local occupé par la Sas Ola Traiteur depuis le mois de février 2016 se compose d’un bureau principal, d’une réserve, d’un sas d’entrée, d’un sanitaire, d’un local de rangement.

Le 13 février 2020, la SAS Ola Traiteur a adressé au conseil de la SCI CT une lettre lui notifiant la résiliation du bail du 28 février 2016 pour faute aux torts de la SCI CT à effet au 29 février 2020.

Dans un écrit à entête de la SCI CT, il est mentionné  »résiliation du bail » et  »ce jour 19 février 2020, la société Ola Paella représentée par monsieur [W] rend le bureau n°1 et remet les clefs à madame [E] ». Cet écrit est signé par les parties.

Tant la convention du 7 juillet 2015 que l’avenant du 28 février 2016 ne comportent ni clause d’acceptation des lieux en l’état ni clause de répartition des travaux entre le bailleur et le preneur. Il n’a été fait aucun état des lieux. Le bailleur qui ne justifie ni même n’allègue avoir fait toutes diligences pour que soit réalisé un état des lieux d’entrée ne peut se prévaloir de ce que le bailleur est présumé en avoir pris possession en bon état de réparations locatives.

La société Ola Traiteur produit aux débats les témoignages de M.[H], Mme [G], M.[N] se plaignant du froid et de l’humidité.

Sont produits également le rapport de l’expertise judiciaire ordonnée en référé le 11 janvier 2018 déposé le 3 avril 2018 et un rapport émanant de monsieur [C] établi le 21 juin 2022 à la demande de madame [E], gérante de la SCI CT. La société Ola traiteur n’a pas participé aux opérations ayant donné lieu à l’écrit de M.[C].

Il ressort de ces deux rapports que les désordres dont se plaint la société Ola Traiteur sont une insuffisance de chauffage, une absence d’isolation thermique, une installation électrique non conforme, la présence d’humidité dans le local réserve, des dégradations qui affectent la construction notamment du côté de la voie publique.

Des photographies sont jointes au rapport d’expertise judiciaire qui illustrent l’état du local loué.

S’agissant de l’absence d’isolation thermique, monsieur [B] précise que la réglementation relative à l’obligation d’isolation n’est obligatoire que depuis le 1er janvier 2017 qui ne s’applique donc pas en l’espèce puisque le contrat a été conclu avant cette date.

Si l’expert judiciaire n’a pas effectué en avril 2018 un relevé de température lors de sa présence sur les lieux avec les parties, il n’a cependant pas procédé à une analyse seulement théorique dès lors que celle-ci est fondée sur les caractéristiques dimensionnelles du local, sur la mesure de la puissance installée ce qui a conduit M.[B] à retenir que la puissance installée est sensiblement égale à la moitié de celle qui aurait dû être mise en ‘uvre.

Il convient de rapprocher cette conclusion de l’expert d’une part, du relevé de température effectué en le 21 janvier 2017 par l’huissier de justice qui a constaté pour une température extérieure de 8,1°’: une température de 8,3° dans le laboratoire et de 11,8° dans le bureau ,d’autre part, du relevé réalisé lors de l’expertise amiable le 29 mars 2017 mentionnant pour une température extérieure de 11,2°’: une température de 15° dans le laboratoire et de 17,2° dans le bureau. Ces relevés de température ont été portés à la connaissance de l’expert judiciaire.

Il résulte de tout ceci que le rapport de l’expert judiciaire est pertinent. Les critiques de ce rapport émises par M. [C], dont l’analyse n’a pas été faite contradictoirement et ne peuvent être retenue à défaut d’être corroborée par d’autres éléments, et seront écartées.

Par ailleurs dans un courriel du 28 février 2018, la SCI CT a été informée par la société Avenel mandatée par la SCI CT, que la réalisation de l’étude thermique par ses soins confirme les éléments de l’expert et qu’il faut installer 12 000 W pour chauffer les locaux, cette puissance étant cependant supérieure à la capacité du compteur qui est de 9000 W. Au titre des travaux nécessaires à la mise en chauffe et l’isolation, monsieur [S] en a estimé le coût à 30 000 euros.

Monsieur [B] a observé que la partie  »réserve » du local était en réalité occupée notamment à la préparation des repas. L’expert indique que la température réglementaire doit être de 18° dans le local de préparation des repas et de 19° dans le bureau. Il a relevé la présence dans le bureau d’un radiateur à bain d’huile rajouté par le locataire pour tenter d’obtenir un meilleur confort.L’expert a relevé la déficience de l’installation de ventilation provoquant une humidité importante. Il a noté que le locataire était dans l’obligation de faire fonctionner un déshumidificateur afin de retirer l’humidité dans l’air présent dans la réserve.

Il ressort ainsi du rapport d’expertise que la température était insuffisante quelle que soit l’utilisation des lieux, celle-ci était en tout état de cause inférieure de plusieurs degrés à celle réglementaire pour un usage de bureau.

Ces éléments démontrent la justesse des doléances du locataire auprès du bailleur aux mois de mai et octobre 2016 et février 2017.

L’expert judiciaire a constaté une puissance de chauffage installée insuffisante rendant les locaux impropres à leur destination ainsi qu’une installation électrique non conforme susceptible de porter atteinte à la sécurité des biens et des personnes, outre des dispositifs de ventilation inopérants dans les locaux, la présence de conducteurs électriques sur une façade susceptibles de créer un danger pour la sécurité des biens.

L’expert a précisé qu’il était nécessaire d’entreprendre des travaux de mise en conformité et de réparations indispensables à l’utilisation du local s’agissant de l’électricité, la ventilation et le chauffage. Il a relevé la vétusté de l’installation de chauffage électrique et sa dangerosité.

Le bailleur, malgré les nombreuses réclamations du preneur n’a pas pris les dispositions nécessaires pour y remédier ayant au contraire fait installer deux radiateurs le 2 novembre 2016 d’une puissance de chauffe insuffisante pour l’ensemble des locaux et ceci pour un coût de 1381 euros alors que la société Avenel dans le courriel ci-dessus cité a estimé le coût des seuls travaux pour la conformité électrique et le chauffage électrique à la somme de 7500 euros HT.

Ainsi, la société CT a manqué à son obligation de délivrance, engageant sa responsabilité envers la société Ola Traiteur.

Le comportement fautif de la SCI CT justifie la résiliation du bail par le preneur, cette résiliation a pris effet au 29 février 2020.

Sur les demandes indemnitaires’:

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016 : ‘Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part’.

Il appartient à la société Ola Traiteur de rapporter la preuve des préjudice qu’elle invoque.

Sur le droit au bail :

La Sas Ola Traiteur expose que’:

* le droit au bail dispose d’une valeur patrimoniale puisqu’il peut être vendu par le preneur, ou soumis au paiement d’un droit d’entrée par le propriétaire,

* La résiliation du bail commercial aux torts de la SCI CT entraîne une perte de chance de céder le droit au bail,

* la SCI CT a été en mesure de trouver un locataire dans les jours qui ont suivi le départ de la SAS Ola Traiteur,

* au regard des caractéristiques du local, et de son emplacement, la SAS Ola Traiteur a valorisé en première instance le droit au bail à 6 mois de loyers HT : Soit 550 x 6 = 3300 € HT,

La SCI CT réplique que’:

* c’est par pure opportunité que la société Ola Traiteur a décidé de quitter les lieux en février 2020, sans jamais avoir sollicité la résiliation du bail commercial,

* elle ne peut dès lors prétendre être indemnisée d’un prétendu droit au bail d’autant que le principe même d’une cession de droit au bail ainsi que son évaluation n’est qu’hypothétique,

* le bail avait pour objet la location d’un bureau exclusivement,

* il est totalement contradictoire pour la société Ola Traiteur de prétendre être indemnisée de la valeur d’un droit au bail en soutenant que le local peut se louer très facilement alors même qu’elle n’a eu de cesse depuis 2015 de faire valoir qu’il était totalement impropre à sa destination.

Réponse de la cour’:

La société Ola Traiteur se borne a présenter une évaluation de son préjudice au regard de l’emplacement du local et de ses caractéristiques. Elle ne produit aucun élément au soutien de cette estimation. Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a débouté la société Ola Traiteur de ce chef de demande.

Sur l’indemnité de remploi :

La Sas Ola Traiteur expose que’:

* ce poste d’indemnisation a pour objet d’assurer le financement du coût d’acquisition d’un autre droit au bail, ce qui implique le paiement des frais inhérents à une telle transaction.

La SCI CT expose que’:

* les factures d’honoraires de conseil ne font mention d’aucune précision sur la nature et l’étendue de la prestation délivrée et notamment si elle se rapportait au bail’;

* les honoraires d’agence pour un montant de 4.500 euros sont totalement disproportionnés et il n’est pas justifié qu’elle a été acquittée.

Réponse de la cour’:

Sont produites les factures d’honoraires d’agence pour la recherche et l’établissement d’un nouveau bail et de conseil juridique. Ces pièces datées des 29 janvier et 7 février 2020 sont contemporaines du déplacement du fonds de la société Ola traiteur dans un local situé à [Localité 5] en février 2020, une quittance de loyer étant versée aux débats.

L’indemnité de 5000 euros réclamée à ce titre est ainsi justifiée.

Sur les frais de déménagement et de réinstallation :

La Sas Ola Traiteur expose que’:

* l’article L145-14 du Code de commerce reconnaît que les frais de cette nature sont indemnisables dans le cadre de l’indemnité d’éviction’;

* elle n’a pas eu recours à un prestataire extérieur pour réaliser son déménagement’;

* la cour de cassation considère que les tribunaux doivent évaluer les coûts d’un déménagement au titre du préjudice subi même en l’absence de production d’une facture de déménagement’;

* la somme de 3000 euros sollicitée représente des coûts de carburants, et le temps consacré par le Président de la société à l’organisation et à la gestion du déménagement.

La SCI CT réplique que’:

* la résiliation du bail est intervenue pour les besoins de l’accroissement de l’activité de la société Ola Traiteur, les frais de déménagement et de réinstallation ne présentent pas de lien avec les défectuosités dont pouvait être affecté le local appartenant à la SCI CT’;

* c’est à juste titre que le tribunal a considéré que les dépenses liées à la réfection du nouveau

local étaient sans lien avec les manquements contractuels de la SCI CT’;

* il s’agit de travaux de peinture qui sont tout à fait ordinaires lors de l’entrée dans

les lieux d’un locataire et qui ressortent d’ailleurs des réparations incombant à un locataire’;

* quant aux frais de déménagement, ils ne sont pas susceptibles d’être indemnisés puisqu’ils n’ont généré aucune dépense dont il serait justifié.

Réponse de la cour’:

Le déménagement de la société Ola Traiteur trouve son origine dans les manquements du bailleur ci-dessus analysés.. Ce déménagement a impliqué des dépenses de carburant, le fonds ayant été déplacé de la [Adresse 4] à [Localité 3] à la [Adresse 6] à [Localité 5] soit sur une distance de huit kilomètres, nécessitant plusieurs trajets compte tenu du matériel contenu dans le local comme illustré par les clichés photographiques.

Le premier juge a justement réparé ce préjudice par une indemnité de 500 €.

Du fait du déplacement du fonds de commerce dans un autre lieu, la société Ola traiteur a dû procéder à des travaux de réfection et notamment de peinture pour un coût de 1046 euros comme il en est justifié par la production de factures. Cette somme sera mise à la charge de l’intimée. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et le préjudice résultant des frais de déménagement et de réinstallation sera justement réparé par une d’une somme de 1546 euros.

Sur les frais de publicité et juridiques

La Sas Ola Traiteur expose que’:

* elle a va devoir mettre à jour son établissement, effectuer une publication au journal d’annonces légales, et des modifications au RCS et en exposer le coût,

* la prestation a été facturée le 4 août 2021 pour un prix de 609.98 euros HT.

La SCI CT réplique que’:

* les factures de frais et honoraires ne portent aucune mention susceptible d’établir un lien avec le bail’;

* les publications au journal d’annonces légales et de modifications de registre du commerce et des sociétés ne sont absolument pas liées à un quelconque déménagement.

Réponse de la cour’:

Il ressort des extraits Kbis produits que l’adresse de l’établissement principal de la société Ola Traiteur a été modifiée en raison de son déplacement du [Adresse 4] à [Localité 3] au [Adresse 6] à [Localité 5].

Il est justifié d’une dépense de 609.98 euros HT par la facture du 4 août 2021 pour les honoraires de l’avocat, et les frais de publication au journal des annonces légales et de modifications au RCS.

Ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 609,98 € HT.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a accordé la somme de 300 euros pour réparer ce préjudice dont la réparation sera fixé à la somme de 609,98 euros HT.

Sur le trouble commercial’:

La société Ola Traiteur soutient que’:

* le tribunal a prescrit l’application d’une condition d’arrêt des activités pour indemniser ce poste de préjudice, qui n’est pourtant pas exclusive de l’indemnisation d’un préjudice au titre du trouble commercial’;

* l’indemnisation est réclamée sur la base de trois semaines de masse salariale qu’elle estime la plus en adéquation avec le préjudice réellement subi.

La SCI CT réplique que’:

* La société Ola Traiteur n’a jamais été capable de démontrer qu’elle aurait arrêté son activité pendant son déménagement et même sur un autre laps de temps’;

* l’entreprise s’abstient de verser ses comptes et encore moins la liste des salariés ou des contrats de travail’;

* l’objet social de la société est de la prestation de service chez les clients, exclusivement, autrement dit à l’extérieur des locaux donnés à bail comme bureau.

Réponse de la cour’:

Le trouble commercial résulte de la désorganisation de l’activité due au déplacement du fonds, du temps passé à la recherche de nouveaux locaux et implique pour être indemnisé de générer une perte de revenus.

La société Ola Traiteur a résilié le bail litigieux à effet du 29 février 2020 et a conclu un nouveau bail le 1er février 2020.

Il résulte de ceci que la société Ola Traiteur n’a pas cessé son activité et il n’est nullement démontré une désorganisation de l’activité qui aurait généré une perte de revenus.

La preuve trouble commercial allégué n’étant pas rapportée, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 5.800 euros HT au titre de son préjudice matériel résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La société CT sera condamnée à ce titre au paiement d’une somme de 7155, 98 euros HT (5000 euros +1546 euros + 609,98 euros).

Sur le préjudice d’inconfort et de jouissance de la SAS Ola Traiteur

La société Ola Traiteur expose que’:

* l’expert estime que le locataire a subi un préjudice de jouissance et d’inconfort des lieux lié au manque de chauffage et à la ventilation totalement déficiente’;

* la date de fin du préjudice devra être fixée à la date de résiliation du bail au 29 février 2020′;

* les inexécutions contractuelles du bailleur sont allées au-delà de ces seuls problèmes’;

* en limitant la condamnation de la SCI CT, le tribunal a violé le principe de réparation intégrale des préjudices, et a exonéré de fait la bailleresse de toute responsabilité concernant les problématiques allant au-delà de celle des basses températures’;

* des salariés ont quitté l’entreprise en raison du froid’;

* le président de la société a été contraint de travailler plusieurs hivers dans son bureau, par condition de grand froid’;

* la société a dû installer à ses frais des chauffages électriques d’appoints générant un surplus de consommation électrique conséquent, alors que cela constituait un danger dans la mesure où l’installation électrique a été jugée dangereuse par l’expert judiciaire’;

* le bailleur a toujours refusé de se pencher sérieusement sur le problème’;

* la réduction du loyer doit être fixée à une somme de 50 % du montant total des loyers réglés au cours de la période d’exécution du bail.

La SCI CT réplique que’:

* la société Ola Traiteur ne présente pas de factures d’énergie et préfère demander une somme forfaitaire qui ne correspond pas à la réalité du préjudice qu’elle aurait pu subir.

Réponse de la cour’:

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le locataire a subi un préjudice de trouble de jouissance et d’inconfort des lieux mis en location lié à la présence d’une installation de chauffage qui était vétuste à l’entrée dans les lieux et sous – dimensionnée lors de l’exécution des travaux de reprise, et à une installation de ventilation totalement déficiente.

L’expert n’a pas retenu d’inconfort pendant la période estivale et aucun élément objectif n’est produit pour l’établir.

Par courriers des 22 octobre 2018, 14 novembre 2018, 22 décembre 2018, et 4 février 2019, et 30 mars 2019 la société Ola Traiteur a informé le bailleur des difficultés rencontrées au quotidien concernant l’humidité sur le sol, le froid, les odeurs, les infiltrations.

S’ il n’est pas démontré que des salariés ont démissionné, M.[H], Mme [G], M.[N] attestent toutefois de façon concordante de conditions de travail difficiles et pénibles. Mme [G] précise qu’elle hésitait à accepter la proposition d’un travail à plein temps en raison des conditions de travail.

Si l’appelante a pu exploiter son fonds de commerce, Le fait de travailler dans un local vétuste, humide, sans ventilation efficace, à l’installation électrique dangereuse, avec une exposition à des chutes de morceaux de plâtre et de chaux de la façade principale durant plusieurs années sans intervention du bailleur malgré les nombreuses demandes caractérise le préjudice de jouissance.

En considération de l’étendue des désordres incombant au bailleur et compte tenu de la durée du préjudice, l’indemnisation sera retenue, ainsi que le propose l’expert judiciaire à hauteur de 30 % des loyers payés pour la période allant du début du bail du 28 février 2016 au 29 février 2020. Le loyer mensuel étant de 550 € par mois, soit 25 850 € sur 47 mois.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et l’intimée sera condamnée à payer à la société Ola Traiteur la somme de 25 850 euros X 30 % = 7 755 euros.

Sur le préjudice moral

La société Ola Traiteur expose que’:

* la réfection des loyers n’est que l’application d’une exception d’inexécution dans laquelle le bailleur, qui a reçu 100% des loyers, doit en restituer une partie à défaut pour lui d’avoir délivrer 100% de l’obligation dont il était débiteur compte tenu de la non- conformité du local’;

* cette exception d’inexécution ne saurait se confondre avec l’indemnisation du préjudice moral’;

* elle comptabilise 19 courriers adressés à la SCI CT pour effectuer des demandes d’intervention’;

* l’exploitation d’une activité commerciale dans des conditions aussi déplorables, pendant quatre années consécutives, sans intervention du bailleur qui aura attendu la résiliation du bail avant d’entamer les travaux prescrits par l’expert, participe à la caractérisation d’un préjudice moral qui peut être constitué par une dégradation de la vie interne de l’entreprise à travers une baisse de moral ou de motivation, ou encore des démissions’;

* c’est principalement l’inimitié du gérant de la SCI CT à l’égard du président de la société Ola traiteur qui a motivé son refus d’intervention’;

* elle a rencontré une gêne certaine concernant la réception de sa clientèle dans les locaux litigieux en raison des basses températures et du risque de remontées de mauvaises odeurs pouvant intervenir à tout moment, et mettre sa réputation à rude épreuve’;

* elle a également dû composer avec des risques d’effondrement d’une partie de la façade’;

* de la même façon, elle aura été confrontée aux plaintes récurrentes de ses salariés.

La SCI CT réplique que’:

* si une société commerciale peut réclamer et obtenir l’indemnisation d’un préjudice moral, encore faut -il qu’il soit étayé et démontré’;

* la société Ola Traiteur ne verse aucune pièce pour justifier une telle demande’;

* elle ne justifie d’aucune démission de l’un de ses salariés, ni même d’une plainte d’un client qui aurait été susceptible de lui causer un préjudice moral.

Réponse de la cour’:

Le préjudice moral d’une personne morale est reconnu comme un préjudice affectant l’image ou la réputation de l’entreprise, l’atteinte pouvant alors se traduire par une dégradation diffuse du moral au sein de l’entreprise et la perte de confiance en son devenir.

Il n’est nullement justifié par la société Ola Traiteur qu’elle a eu à souffrir d’une atteinte à son image, sa réputation, dès lors qu’elle procède par voie d’affirmation. Aucun témoignage de client n’est produit. Il n’est pas justifié de démissions et les doléances exprimées par les trois employés de l’entreprise outre les courriers de la société Ola Traiteur à la SCI CT ne suffisent pas à caractériser une atteinte à la réputation ou à l’image de l’appelante.

Le préjudice moral d’une société ne peut se confondre avec le préjudice moral des personnes qui la composent. Par conséquent, le président de la société Ola Traiteur est mal fondé à invoquer l’inimitié de la bailleresse à son égard.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 5.800 euros HT au titre de son préjudice matériel résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la société CT à verser à la société Ola Traiteur la somme de 3.630 euros au titre de son préjudice de jouissance et d’inconfort ;

Statuant à nouveau’:

Condamne la SCI CT à payer à la société Ola Traiteur la somme de 7155,98 euros HT au titre de son préjudice matériel résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

Condamne la SCI CT à payer à la société Ola Traiteur la somme de 7755 euros au titre de son préjudice de jouissance et d’inconfort ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant’:

Condamne la SCI CT à payer à la société Ola Traiteur la somme de 2000 euros pour ses frais irrépétibles ;

Condamne la SCI CT aux dépens de l’appel.

La greffière La présidente