9 février 2023
Cour d’appel de Metz
RG n°
20/02026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 20/02026 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FL2D
Minute n° 23/00028
[B], S.A.S. ROLLER [Localité 6]
C/
S.C.I. JEANNE D’ARC
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 05 Octobre 2020, enregistrée sous le n° 19/00102
COUR D’APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023
APPELANTS A TITRE PRINCIPAL ET INTIMES A TITRE INCIDENT:
Monsieur [O] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ
S.A.S. ROLLER [Localité 6] représentée par son représentant légal, en liquidation judiciaire représentée par son mandataire judiciaire la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], [Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE A TITRE PRINCIPAL ET APPELANT A TITRE INCIDENT :
S.C.I. JEANNE D’ARC représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 05 Juillet 2022 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 09 Février 2023.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère
Mme DUSSAUD, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2015 intitulé «bail précaire», la SCI Jeanne d’Arc a consenti à M. [O] [B] tant en son nom personnel que pour le compte de la SAS Roller [Localité 6] en cours de formation et dont il sera le gérant, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux d’une durée de 23 mois allant du 1er avril 2015 au 28 février 2017 portant sur des locaux sis [Adresse 8] pour un loyer annuel de 39.600 euros HT soit 3.300 euros mensuels HT et 3.960 euros TTC.
Par un second acte sous seing privé non daté, la SCI Jeanne d’Arc et la SAS Roller [Localité 6], ont conclu un second contrat de bail sur les mêmes locaux pour une durée non renouvelable de 14 mois du 1er février 2017 au 31 mars 2019 pour un loyer annuel de 21.600 euros. M. [B] est intervenu en qualité de caution.
Ce contrat comportait une clause résolutoire.
Par acte sous seing privé du 25 octobre 2017 intitulé «bail commercial précaire», la SCI Jeanne d’Arc a donné à bail à la SARL Bottega del Gusto un local de 100m² faisant partie du bâtiment exploité par la SAS Roller [Localité 6] en location.
Le 2 janvier 2019, la SCI Jeanne d’Arc a fait délivrer à la SAS Roller [Localité 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 27.944,48 euros, au titre des loyers et taxes foncières impayés ainsi qu’au coût de délivrance de l’acte (248,48 euros). Ce commandement a été dénoncé à M. [B] en sa qualité de caution par acte d’huissier du 4 janvier 2019.
Par acte introductif d’instance signifié le 11 février 2019, M. [B] et la SAS Roller [Localité 6] ont assigné la SCI Jeanne d’Arc devant le tribunal de grande instance de Thionville, a’n de la voir:
– dire nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire signi’é par Me [X], huissier de justice, à la SAS Roller [Localité 6] le 2 janvier 2019,
– prononcer la résiliation du bail commercial les liant à la SCI Jeanne d’Arc et afférent aux locaux sis à [Localité 7], aux torts exclusifs de cette dernière,
– ordonner une expertise judiciaire pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et les sommes dues de part et d’autre en invitant l’expert à faire un compte exact entre les parties,
– leur réserver le droit de chiffrer plus amplement leurs prétentions après dépôt du rapport d’expertise,
– condamner la SCI Jeanne d’Arc à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
– ordonner l’exécution provisoire.
Par conclusions du 24 mars 2020, les demandeurs ont maintenu leurs demandes initiales et sollicité la prise d’effet de la résiliation du bail commercial au 11 février 2019, jour de l’assignation.
Dans ses dernières conclusions du 2 juillet 2020, la SCI Jeanne d’Arc a demandé au tribunal de :
– prendre acte que le commandement de payer visant la clause résolutoire avait produit ses effets au 4 février 2019, faute pour la preneuse d’avoir réglé les causes du commandement ni sollicité judiciairement des délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire,
– en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 4 février 2019 aux torts de la preneuse,
– prendre acte que la SAS Roller [Localité 6] avait quitté volontairement les lieux le 31 mars 2019,
– constater l’inutilité de toute expertise judiciaire, aux ‘ns de chiffrer l’indemnité d’éviction,
En conséquence, condamner la SAS Roller [Localité 6] et M. [B], solidairement, à titre de caution:
– au paiement des arriérés de loyers, charges, annexes et d’indemnité d’occupation des lieux jusqu’au départ, se chiffrant à 35.418 euros, dire que les sommes produiront intérêts à compter du 4 janvier 2019,
– à la somme de 30.985 euros HT, soit 37.182 euros TTC, au titre de dommages et intérêts relatifs à la nécessaire remise en état du local,
– à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Par jugement du 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Thionville a :
– débouté la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2019,
– débouté la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] de leur demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Jeanne d’Arc,
– constaté la résiliation de plein droit à compter du 5 mars 2019 du bail commercial liant les parties pour la location des locaux à usage commercial sis [Adresse 8],
– condamné solidairement la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 30.758 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation restant dus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019 sur la somme de 27.944,48 euros, à compter du présent jugement pour le surplus,
– débouté la SCI Jeanne d’Arc de sa demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives,
– débouté la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] de leur demande d’expertise,
– condamné in solidum la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] aux dépens,
– débouté la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné solidairement la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Sur la qualification du bail liant les parties, le tribunal a considéré que les deux contrats de bail de 2015 et de 2017 avaient une durée de moins de trois ans et ne relevaient pas de la qualification de bail commercial. Il a notamment relevé que le terme du second contrat de bail était erroné, ce dernier mentionnant la date du 31 mars 2019 au lieu du 31 mars 2018. Toutefois, il a observé que la SAS Roller [Localité 6] s’était maintenue dans les locaux à l’expiration du second bail le 31 mars 2018 avec l’accord implicite de la SCI Jeanne d’Arc, de sorte qu’il s’était opéré un bail commercial entre elles à compter du 1er avril 2018.
Ensuite, il a relevé que M. [B] et la SAS Roller [Localité 6] ne justifiaient pas de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 janvier 2019 et que celle-ci devait être dès lors rejetée.
Sur la demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la bailleresse, le tribunal a considéré que la SCI Jeanne d’Arc n’avait pas imposé à la SAS Roller [Localité 6] et à M. [B] une modification de la consistance des locaux loués constitutive d’une faute contractuelle. Il a d’abord souligné que le contrat de bail du 1er février 2017 stipulait l’accord des parties quant à l’éventuelle cession de la parcelle attenante aux locaux et ses conséquences sur le montant du loyer, de sorte que la SCI Jeanne d’Arc n’avait pas modifié unilatéralement la consistance des biens loués en cédant le parking à la commune de Guénange. Il a ensuite considéré que, même si le contrat de bail du 25 octobre 2017, stipulant l’accord des parties quant à la location d’une partie des locaux objet du bail à la SARL Bottega del Gusto n’était pas opposable aux demandeurs, faute d’établir l’authenticité de la signature de M. [B], ces derniers ne pouvaient alléguer leur désaccord à ce titre, en ce que M. [B] était à l’origine de ce projet d’installation et que la SAS Roller [Localité 6] ne s’y était pas opposée.
Sur le grief tiré de la facturation de la taxe foncière, le tribunal a relevé que les demandeurs avaient sollicité tardivement l’exonération de la taxe foncière tandis que la SCI Jeanne d’Arc avait omis de la demander au titre de l’année 2018. La bailleresse ayant toutefois exonéré en contrepartie les demandeurs du loyer de janvier 2018, il a considéré qu’elle n’avait pas commis de faute justifiant la résolution du bail commercial à ses torts exclusifs.
Sur la demande de résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le tribunal a relevé que la SCI Jeanne d’Arc avait régulièrement fait délivrer le 2 janvier 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Roller [Localité 6], dénoncé également à M. [B], ès qualités de caution, le 4 janvier 2019 afin d’obtenir le règlement des impayés. La dette n’ayant pas été apurée dans le mois suivant ce commandement, il a considéré qu’il y avait lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 janvier 2019.
Sur la demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, le tribunal a relevé que la SAS Roller [Localité 6] avait définitivement quitté les lieux loués le 1er avril 2019 avec une dette locative arrêtée au 31 mars 2019 d’un montant de 35.418 euros. Il a toutefois considéré qu’il y avait lieu d’en déduire les frais afférents à la taxe foncière de 2018 d’un montant de 6.460 euros, dont l’exonération n’avait pas été sollicitée par la bailleresse, et d’y ajouter la remise gracieuse de loyer consentie par cette dernière en contrepartie de ce manquement d’un montant de 1.800 euros. Il a ainsi condamné la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 30.758 euros (35.418 ‘ 6.460 + 1.800) au titre des sommes restant dues.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état du local, le tribunal a considéré qu’en omettant de verser aux débats l’état des lieux d’entrée dans les locaux de la locataire, la bailleresse ne démontrait pas l’imputabilité des dégradations alléguées à ces dernières, de sorte qu’il y avait lieu de rejeter sa demande.
Enfin, le tribunal a rejeté la demande d’expertise, car aucune indemnité d’éviction ne pouvait être demandée par la SAS Roller [Localité 6], la résiliation intervenant à ses torts exclusifs. Il a estimé qu’elle n’apparaissait pas nécessaire en l’espèce.
Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 6 novembre 2020, M. [B] et la SAS Roller [Localité 6] ont interjeté appel aux fins d’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville, en ce qu’il:
– les a déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2019,
– les a déboutés de leur demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Jeanne d’Arc,
– a constaté la résiliation de plein droit à compter du 5 mars 2019 du bail commercial liant les parties pour la location des locaux à usage commercial sis [Adresse 8],
– les a condamnés solidairement à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 30.758 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation restant dus avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019 sur la somme de 27.944,48 euros et à compter du jugement pour le surplus,
– les a condamnés in solidum aux dépens outre le paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.
Par ordonnance sur incident du 11 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a:
– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Jeanne d’Arc au titre de l’existence de demandes nouvelles,
– dit que les dépens de l’incident suivraient le sort de la procédure au fond.
– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique.
Par jugement du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Metz a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée de la SAS Roller [Localité 6] et a désigné la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6]. Cette dernière, ès qualités, est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 7 avril 2022.
La SCI Jeanne d’Arc a déclaré sa créance auprès du mandataire liquidateur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 5 mai 2022 pour les sommes de :
– 37.758 euros à titre chirographaire correspondant à des dommages-intérêts pour dégradations locatives
– 35.418 euros TTC à titre privilégié correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019.
Par conclusions du 7 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, M. [B] et la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] demandent à la cour de:
– recevoir en la forme leur appel principal à l’encontre du jugement rendu le 5 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Thionville,
– le déclarer bien fondé,
Y faisant droit en infirmant le jugement et statuant à nouveau,
– fixer à la somme de 35.418 euros la créance avant abattement de la SCI Jeanne d’Arc,
Vu les articles 1302 et suivants ainsi que 1303 et suivants du code civil,
– fixer à la somme de 39.484 euros la contre-créance de la SAS Roller [Localité 6],
– condamner après compensation la SCI Jeanne d’Arc à payer à la SAS Roller [Localité 6], prise en la personne de son mandataire judiciaire, la somme de 4.066 euros avec les intérêts légaux à compter du jour de l’arrêt à intervenir,
– débouter la SCI Jeanne d’Arc de son appel incident et de toutes ses demandes,
– la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel outre le paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les appelants invoquent une créance liée à l’absence de diminution du loyer pour perte de surface. Ils reprochent à la SCI Jeanne d’Arc d’avoir donné à bail commercial précaire le 25 octobre 2017 à la SARL Bottega del Gusto une surface de 100 m² prélevée sur les lieux que la SAS Roller [Localité 6] louait jusqu’alors, sans qu’elle consente à cette dernière une diminution de loyer. Ils rappellent que la réduction du prix du loyer opérée à l’occasion de la prise d’effet du second bail le 1er février 2017 n’était pas due à la future perte de surface, mais à des considérations économiques. M. [B] reconnaît ne pas s’être opposé à l’installation de la nouvelle locataire dans l’espoir d’une dynamisation de leurs activités respectives mais il affirme n’avoir jamais renoncé à obtenir une diminution de loyer pour la SAS Roller [Localité 6] en contrepartie de la surface perdue. Les appelants s’estiment ainsi fondés à demander à ce titre le versement d’une somme de 7.950 euros à la SCI Jeanne d’Arc, laquelle comprend un montant de 7.200 euros correspondant au loyer mensuel de 600 euros versé par la SARL Bottega del Gusto du 1er mars 2018 au 28 février 2019 au titre de la surface acquise ainsi qu’une somme de 750 euros correspondant au loyer du mois de mars 2019, à l’issue duquel la SAS Roller [Localité 6] a quitté les locaux. Les appelants demandent la compensation de ce montant avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif.
En parallèle, les appelants soutiennent que leur demande n’est pas nouvelle conformément à l’article 565 du code de procédure civile, car ils avaient demandé en première instance une mesure d’expertise visant à déterminer la diminution du loyer.
Sur leur demande relative à la taxe foncière, les appelants exposent qu’il a été mis à la charge de la SAS Roller [Localité 6] la somme totale de 24.934 euros au titre de la taxe foncière des années 2015 à 2018. Toutefois, ils expliquent que suite à un décret du 14 septembre 2015 et en application de la publication au bulletin officiel des finances publiques du 5 avril 2017, les lieux loués sont exonérés de cette taxe. Ils reprochent ainsi à la SCI Jeanne d’Arc de ne pas avoir demandé le dégrèvement auprès de l’administration fiscale alors que cette démarche lui incombait, mais également au tribunal d’avoir considéré que la SAS Roller [Localité 6] ne pouvait obtenir le remboursement des sommes versées au titre de la taxe foncière, car elle avait attendu l’année 2018 pour demander au bailleur qu’il sollicite l’exonération de cette taxe. Ils exposent au contraire que la SAS Roller [Localité 6] a réglé pour la SCI Jeanne d’Arc un impôt indu, de sorte qu’elle est fondée à agir à son encontre sur le fondement de la répétition de l’indu des articles 1302 et suivants du code civil pour un montant de 24.934 euros.
Par ailleurs, ils estiment qu’il incombe à la bailleresse d’exercer les recours appropriés auprès de l’administration fiscale afin d’obtenir le remboursement des versements qu’elle a effectués à ce titre. Ils précisent enfin que l’exonération du loyer de 2018 accordé par la SCI Jeanne d’Arc ne correspond pas à la contrepartie d’un remboursement partiel de taxe foncière payée à tort, mais à la compensation par la bailleresse de la distraction de certaines parties des lieux loués.
Sur les sommes dues, les appelants soutiennent disposer de créances à l’encontre de la SCI Jeanne d’Arc d’un montant de 24.934 euros au titre des taxes foncières payées à tort, de 7.950 euros au titre de la réduction du loyer de la SAS Roller [Localité 6], ainsi que de 6.600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit une somme totale de 39.484 euros. Ils affirment qu’après compensation de leur créance avec celle de la SCI Jeanne d’Arc correspondant à l’arriéré locatif de 35.418 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2019, celle-ci leur doit la somme de 4.066 euros. Ils précisent que cette demande de compensation est conforme aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et estiment par ailleurs que l’expertise demandée n’est plus nécessaire.
Sur l’appel incident de la SCI Jeanne d’Arc, les appelants soutiennent que la SCI Jeanne d’Arc ne peut démontrer le bien fondé de sa demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives en se fondant sur une présomption de réception des locaux en parfait état au début du bail faute d’état des lieux, car un état des lieux a été établi le 30 janvier 2012. Ils soulignent que ce document a seulement été versé avant la clôture au stade de l’appel mais qu’en tout état de cause, les lieux loués étaient affectés de nombreux dysfonctionnements lors de leur réception. Ils affirment par ailleurs que la SAS Roller [Localité 6] a réalisé de nombreux travaux au sein des locaux loués dans le cadre de son activité et qu’elle les a rendus en bon état d’usage. Ils soutiennent que l’indemnisation des travaux de réfection sollicités par la SCI Jeanne d’Arc ne peut leur être imposée, car les travaux allégués de remise à neuf de l’ensemble des locaux ne sont pas à leur charge. Ils précisent que les trous allégués dans les locaux sont imputables au locataire antérieur. Ils affirment en outre que lesdits travaux n’ont jamais été réalisés par la bailleresse, de sorte qu’il n’y a aucun préjudice à indemniser à la SCI Jeanne d’Arc.
Par conclusions du 4 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI Jeanne d’Arc, prise en la personne de son représentant légal, demande à la cour de:
– rejeter l’appel principal interjeté par la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] contre le jugement rendu le 5 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Thionville,
Accueillant son seul appel incident,
– donner acte à la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] de ce qu’ils ne contestent plus la décision entreprise en ce qu’elle :
* les a déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 2 janvier 2019 ainsi que de leur demande de résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs et de leur demande d’expertise,
* a constaté la résiliation de plein droit, à compter du 5 mars 2019, du bail commercial liant les parties pour la location des locaux à usage commercial,
– déclarer irrecevables comme nouvelles et en tout état de cause mal fondées les demandes de la SAS Roller [Localité 6] et de M. [B] tendant à la fixation de leurs créances à son encontre,
– débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives:
* au montant de l’arriéré de loyers de la SAS Roller [Localité 6],
* à la demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives,
Infirmant le jugement entrepris uniquement en ce qu’il:
* a limité la condamnation de la SAS Roller [Localité 6] et de M. [B] au titre des arriérés de loyers à la somme de 30.758 euros,
* l’a déboutée de sa demande au titre des dégradations locatives,
Statuant à nouveau sur ces seuls points,
– fixer la créance de la SCI Jeanne d’Arc au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] aux sommes de :
* 35.418 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019, à titre privilégié ;
* 30.985 euros HT, soit 37.758 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives, à titre chirographaire ;
– condamner M. [B] tenu solidairement avec la SAS Roller [Localité 6] en liquidation judiciaire à lui payer les sommes de:
* 35.418 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019;
* 30.985 euros HT, soit 37.758 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives;
– condamner M. [B] et la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’appel;
– dire en tout état de cause que les dépens de première instance et d’appel seront considérés comme frais privilégiés de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SAS Roller [Localité 6].
La SCI Jeanne d’Arc demande préliminairement à la cour de confirmer le jugement entrepris sur l’ensemble des points non contestés par la SAS Roller [Localité 6] et M. [B]. En revanche, elle soutient que les appelants invoquent des demandes nouvelles (relatives à la fixation de sa créance et de leur contre-créance ainsi qu’à leur compensation et au rejet de ses autres prétentions) qui doivent être déclarées irrecevables et mal-fondées. La SCI Jeanne d’Arc relève que la demande des appelants relative à la diminution de loyer pour la prétendue perte de surface constitue une demande nouvelle en cause d’appel. Elle souligne toutefois qu’une telle demande n’est pas fondée dans la mesure où les appelants sont à l’origine du projet d’installation de la SARL Bottega del Gusto dans les locaux et qu’ils ont consenti à la perte de surface subséquente en intervenant au bail précaire de la nouvelle locataire. La SCI Jeanne d’Arc estime que même si la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] ont donné leur consentement dans la perspective d’une réduction de loyer, leur intervention volontaire au bail constitue la cause juridique de la perte de surface, de sorte que l’enrichissement sans cause ne peut être invoqué pour obtenir la réduction de leur loyer.
En second lieu, la SCI Jeanne d’Arc soutient que la demande de la SAS Roller [Localité 6] et de M. [B] relative à la taxe foncière n’est pas fondée. D’une part, elle expose que cette demande se fonde sur l’action de in rem verso qui ne peut être ouverte en l’espèce en raison de son caractère subsidiaire. D’autre part, elle souligne que l’appauvrissement de la SAS Roller [Localité 6] est fondé sur une cause objective, soit le règlement de la taxe foncière dont cette dernière était débitrice. Elle explique en outre avoir ignoré l’existence d’une procédure d’exonération de cette taxe en 2018, de sorte que celle-ci ne lui a été octroyée qu’à partir de 2019. Elle rappelle toutefois que le jugement entrepris a déjà déduit la taxe foncière de 2018 de sa créance, de sorte qu’à défaut de prouver le règlement d’un montant supérieur à la somme retenue en première instance, il y a lieu de rejeter la demande des appelants.
Sur son appel incident, la SCI Jeanne d’Arc soulève d’abord qu’il n’y a pas lieu de réduire l’arriéré de loyer de la SAS Roller [Localité 6], car celle-ci n’en conteste pas le montant dans ses conclusions justificatives d’appel.
Elle reproche ensuite au premier juge de considérer qu’elle ne démontre pas l’imputabilité des dégradations de ses locaux à la SAS Roller [Localité 6] faute d’avoir versé aux débats l’état des lieux d’entrée de la locataire, alors que le contrat de bail stipule, en cas de défaut d’établissement d’un état des lieux, une présomption irréfragable de réception des locaux en parfait état au début du bail. Elle produit néanmoins l’état des lieux du 30 janvier 2012 afin de démontrer que les locaux loués étaient bien en bon état lors de l’entrée dans les locaux de la SAS Roller [Localité 6].
Par ailleurs, elle affirme que la lettre du 22 novembre 2017 versée aux débats par M. [B] lui est inopposable en ce que son accusé de réception n’est pas produit à son encontre. Elle ajoute que cette lettre n’a pas de force probante, car elle a été établie plus de deux ans après l’entrée dans les lieux de la SAS Roller [Localité 6] et ne démontre aucun désordre qui serait à sa charge.
La SCI Jeanne d’Arc souligne que les travaux effectués par la SAS Roller [Localité 6] sont principalement des travaux d’amélioration réputés acquis au bailleur mais dont elle n’a pas profité suite aux dégradations multiples causées par la locataire dans ses locaux. Elle estime au contraire que son préjudice s’élève à la somme de 37.182 euros correspondant aux frais de remise en état des locaux, de sorte qu’il y a lieu d’accueillir sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juillet 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la portée de l’appel
Il sera observé au préalable que si dans la déclaration d’appel, les appelants sollicitaient l’infirmation du jugement en ce qu’il les avait déboutés de leurs demandes en nullité du commandement de payer et tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, ils ne reprennent plus ces demandes dans leurs conclusions. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
De même s’ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il avait constaté la résiliation du bail, celle-ci n’est plus remise en cause dans les conclusions de l’appelant qui ne forment aucune demande tendant à voir rejeter la prétention qui avait été formée à ce titre par la SCI Jeanne d’Arc. Dès lors le jugement sera confirmé à ce titre.
La déclaration d’appel ne visant pas les dispositions du jugement ayant débouté la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] de leur demande d’expertise, la cour n’en est pas saisie.
Sur la recevabilité des demandes des appelants tendant à voir fixer leurs créances à l’encontre de la SCI Jeanne d’Arc
Il résulte des dispositions des articles 907 et 789 du code de procédure civile que les parties ne sont plus recevables à soulever une fin de de non-recevoir au cours de la même instance s’il a déjà été statué sur celle-ci par le conseiller de la mise en état.
En l’espèce, par ordonnance du 14 décembre 2021, le conseiller de la mise en état de la présente cour a débouté la SCI Jeanne d’Arc de la fin de non recevoir qu’elle avait soulevée tendant à voir déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes formées par les appelants relatives à la fixation de la créance de la SCI Jeanne d’Arc à la somme de 35.418 euros, à la fixation de la créance de la SAS Roller [Localité 6] à la somme de 39.484 euros, à la condamnation de la SCI Jeanne d’Arc à leur payer la somme de 4.066 euros après compensation entre les créances.
Dès lors la SCI Jeanne d’Arc est irrecevable à soulever devant la cour cette même fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes formées par les appelants.
Sur la demande formée par la SCI Jeanne d’Arc au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés
Il convient de relever que si les appelants invoquent une créance au titre d’une absence de diminution du loyer par rapport à celui sollicité par la SCI Jeanne d’Arc dans son décompte des sommes dues établi par la SCI Jeanne d’Arc le 31 décembre 2019 en raison d’une diminution de la surface donnée à bail ils ne remettent pas en cause les montants des loyers appliqués par la SCI Jeanne d’Arc.
*Sur le montant de l’arriéré locatif sollicité par la SCI Jeanne d’Arc
Le bail conclu le 1er avril 2015 entre la SCI Jeanne d’Arc et la SAS Roller [Localité 6] prévoyait un loyer mensuel de 3.960 euros TTC.
Le décompte des loyers impayés arrêté au 31 mars 2019 établi par la SCI Jeanne d’Arc précise que le loyer a été minoré à la somme de 2.750 HT soit 3.300 euros TTC par mois à compter de septembre 2015 jusqu’en juin 2016 inclus.
Il est indiqué que le loyer a ensuite été minoré à la somme de 2.250 euros HT soit 2.700 euros TTC à compter de juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2017.
Il est mentionné que le loyer de janvier 2018 est offert à titre commercial, puis il a été sollicité :
– en février 2018 un loyer de 1.800 euros HT soit 2.160 euros
– de mars 2018 à décembre 2018 un loyer HT de 1.500 euros soit 1.800 euros TTC
– de janvier 2019 à mars 2019 des indemnités mensuelles d’occupation de 1.500 euros HT soit 1.800 euros TTC, étant souligné qu’il est constant que la SAS Roller [Localité 6] a quitté les lieux le 1er avril 2019.
Dans son décompte arrêté au 31 mars 2019, la SCI Jeanne d’Arc sollicite la somme de 35.418 euros au titre du total des impayés. Il convient de déduire de ce montant les sommes sollicitées au titre de la taxe foncière impayée dans la mesure où ce point sera examiné ultérieurement. Il sera ainsi déduit : 620 + 620 euros pour janvier et février 2018 puis 5.220 euros (522 x10) pour les mois de mars à décembre 2018 soit une somme totale de 6.460 euros.
Ainsi au 31 mars 2019 il restait dû au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 28.958 euros, étant précisé que les appelants n’invoquent pas l’existence de règlements qui n’auraient pas été pris en compte.
*Sur l’existence d’une créance du preneur liée à l’absence d’une diminution du loyer
Au préalable, il y a lieu de constater qu’il n’est plus invoqué à l’appui de cette demande de moyens relatifs à la cession à la commune de [Localité 7] d’une partie du parking donné à bail à la SAS Roller [Localité 6].
Par ailleurs, il sera observé que les appelants n’indiquent pas précisément dans le corps de leurs conclusions quel est le fondement juridique de leur demande relative à l’absence de diminution du loyer étant relevé qu’il est visé dans le dispositif de leurs conclusions les articles 1302 et suivants ainsi que les articles 1303 et suivants du code civil.
Dans la mesure où il est mentionné à l’appui de leurs prétentions que «toute autre solution permettrait à la SCI bailleresse de s’enrichir sans cause», il faut considérer dès lors que leur demande de diminution du loyer est fondée sur les articles 1303 et suivants relatifs à «l’enrichissement injustifié».
L’article 1303 du code civil dispose que «en dehors des cas de gestions d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement».
Toutefois, l’article 1303-2 du même code ajoute qu’il «n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.»
En outre, l’article 1303-3 vient préciser que l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte. L’action fondée sur l’enrichissement injustifié a ainsi un caractère subsidiaire et ne peut être admise qu’à défaut de toute autre action.
En l’espèce, les appelants ne justifient pas que l’action sur l’enrichissement injustifié est le seul recours compte tenu de l’existence d’un contrat de bail liant la SAS Roller [Localité 6] et la SCI Jeanne d’Arc sur le fondement duquel les appelants pouvaient agir.
Le dernier bail conclu entre les parties précisait qu’il portait sur un local commercial d’une superficie de 1.200 m² environ comprenant une surface principale de 800 m² environ et d’une réserve attenante de 400 m² environ, y compris 2 ensembles sanitaires et locaux techniques.
Or, par un bail précaire du 25 octobre 2017, la SCI Jeanne d’Arc a donné à bail à la SARL Bottega del Gusto une surface de 100 m² dont le bail précise que celle-ci fait partie intégrante du bâtiment exploité par la SAS Roller [Localité 6] à l’exception dudit local. Il est précisé que le preneur aura accès au parking privatif de l’immeuble sans pouvoir excéder 15% de sa surface.
Ce bail conclu avec la SARL Bottega del Gusto précisait page 2 : «aux présentes est intervenu M. [O] [B], tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de la SAS Roller [Localité 6] dont il est le gérant, qui reconnaît d’avoir aucune utilité du local objet des présentes et que celui-ci est donc soustrait à l’emprise actuelle du bail dont la SAS Roller [Localité 6] est bénéficiaire. Il consent également à laisser toute facilité pour l’accès à l’occupation de 15% maximum du parking au profit du preneur». Cet acte comportait une signature au nom de M. [B] avec la mention «intervenant aux présents valant avenant de son bail» ainsi qu’un paraphe à ses initiales sur toutes les pages.
Toutefois, M. [B] produit un rapport d’expertise graphologique réalisé par M. [H] qui conclut que M. [B] n’est en aucun cas l’auteur des diverses mentions manuscrites du bail conclu le 25 octobre 2017 et qu’il n’est pas non plus l’auteur de la signature faite en son nom sur ce même bail. Les conclusions de ce rapport sont corroborées par les exemplaires d’écritures et de signatures de M. [B] annexées au rapport ainsi que par la comparaison des signatures de M. [B] apposées sur les baux concernant la SAS Roller [Localité 6].
Les mentions du bail conclu avec la SARL Bottega del Gusto ne sont donc pas opposables à M. [B] et à la SAS Roller [Localité 6].
En revanche, M. [B] reconnaît lui-même dans ses conclusions avoir donné son accord au nom de la SAS Roller [Localité 6] pour que la SARL Bottega del Gusto vienne s’installer dans ses locaux.
Le gérant de cette dernière, M. [I], indique dans son attestation que M. [B] lui a même remis les clés du local, en septembre 2017 sans prévenir le bailleur et avant même la signature du bail du 1er novembre 2017. Il précise que M. [B], qui était un client régulier du restaurant qu’il tenait, lui a proposé de venir à [Localité 7] «dans une partie vide du Roller [Localité 6] pour faire de la petite restauration et travailler en collaboration avec lui».
Ainsi, à supposer que l’action pour enrichissement injustifié puisse s’appliquer alors qu’il existe un contrat de bail liant la SAS Roller [Localité 6] à la SCI Jeanne d’Arc, il convient de relever que c’est la SAS Roller [Localité 6] qui est à l’origine de la venue de la SARL Bottega del Gusto dans ses locaux, et ce, dans un intérêt personnel puisqu’elle espérait ainsi «dynamiser son activité », selon ses propres termes utilisés dans ses conclusions et collaborer avec la SARL Bottega del Gusto selon l’attestation de son gérant.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de débouter les appelants de leurs prétentions formées sur le fondement de l’enrichissement injustifié.
* Sur la demande formée au titre de la taxe foncière
L’article 1302 du code civil invoqué par les appelants au soutien de cette demande dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».
L’article 1302-1 du même code ajoute que «celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu».
Il convient de préciser que contrairement aux affirmations de la SCI Jeanne d’Arc, l’action en répétition de l’indu n’a aucun caractère subsidiaire.
En l’espèce, la SCI Jeanne d’Arc justifie avoir réglé la taxe foncière jusqu’en 2018 inclus (d’ailleurs le règlement de cette taxe par le bailleur n’est pas remis en cause) et n’avoir été exonérée de son paiement qu’à compter de 2019.
Elle produit à ce titre la décision de la direction générale des finances publiques datée du 29 janvier 2020 qui a rejeté sa demande formée par courrier daté du 31 décembre 2019 par lequel elle avait sollicité l’exonération des taxes foncières des années 2015 à 2018. Cette demande a été rejetée ayant été formée tardivement.
Par ailleurs, il résulte des pièces produites et notamment de l’extrait du bulletin officiel des finances publiques – impôts que l’exonération ne s’applique pas automatiquement mais doit être sollicitée par le bailleur et examinée par l’administration.
En l’absence de décision de l’administration fiscale accordant l’exonération, il faut considérer que la taxe foncière sollicitée par la SCI Jeanne d’Arc au titre des provisions était due, étant souligné que si les appelants contestent l’existence d’une dette au titre de la taxe foncière dans son principe ils n’invoquent aucun moyen tendant à remettre en cause les montants mis à leur charge à ce titre dans le décompte arrêté au 31 décembre 2019.
Dès lors, et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il convient de faire droit à la demande en paiement des sommes restant dues au titre de la taxe foncière soit la somme de 6.460 euros.
En conséquence, le montant de la créance de la SCI Jeanne d’Arc au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus doit être fixé à la somme de 35.418 euros. Compte tenu de la procédure collective ouverte à l’égard de la SAS Roller [Localité 6] il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris qui avait condamné solidairement la SAS Roller [Localité 6] et M. [B] afin de fixer la créance de la SCI Jeanne d’Arc au passif de la procédure collective de la SAS Roller [Localité 6].
Par application de l’article 2332 1° du code civil la créance de la SCI Jeanne d’Arc sera fixée au passif de la procédure collective de la SAS Roller [Localité 6] à titre privilégié, puisqu’il s’agit de sommes dues en l’exécution d’un bail, à la somme de 35.418 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019, étant observé qu’il n’est invoqué aucun moyen tendant à remettre en cause les dispositions du jugement ayant appliqué ces intérêts.
Sur les dégradations locatives et la demande en restitution du dépôt de garantie
Il résulte des dispositions de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Il y a lieu de préciser que l’indemnisation du bailleur pour dégradations n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation. Les moyens invoqués à ce titre par les appelants sont donc inopérants.
Le contrat de bail conclu le 1er avril 2015 mentionne sous la rubrique «état des lieux» de manière manuscrite qu’un «état des lieux établi par Me [X] le 30 janvier 2012 fera foi».
Ce procès-verbal de constat a été établi à la sortie des lieux du précédent preneur des locaux la SNC LIDL.
Il mentionne au titre de l’entrée principale, que la porte coulissante vitrée, le sol, les plinthes, les faïences murales, la porte coulissante intérieure vitrée étaient en état d’usure normale. Il est précisé que le plafond comporte des hublots dont 3 sont sans néons.
L’huissier relève que le local principal est en état d’usure normale mais précise l’existence de trous chevillés à l’emplacement des comptoirs déposés, de deux plaques du faux-plafond déposées.
Il ajoute, s’agissant du hall de stockage que le sol, sali par endroits, est en état d’usure normale avec quelques fissures, que les murs ont des trous chevillés par endroits et que des fissures apparaissent. Il indique que la porte métallique donnant sur l’arrière est en état d’usure normale mais comporte des lamelles plastiques déchirées sur la partie supérieure. Il ajoute que quelques plaques du faux-plafond sont ouvertes et déplacées, qu’une gaine électrique est décrochée du plafond.
L’état des lieux de sortie établi le 1er avril 2019 par Me [X] mentionne :
– pour la salle : un sol carrelé taché avec des trous chevillés par endroits, des murs dessinés troués sur trois plaques de contre-plaqué, au plafond certaines dalles sont éclatées, des néons sont déposés. Une partie du sol est recouverte de moquette tachée par endroits.
– pour l’entrée : la porté vitrée ne se ferme pas, la porte coulissante vitrée est en état
– pour les toilettes : sont en état
– pour la pièce réservée : le carrelage au sol comporte quelques trous chevillés par endroits, des murs dessinés, tagués, une ancienne caisse LIDL est présente avec un chariot élévateur
– pour la partie bureau : en sol en linoleum taché, des murs souillés et pour le sol de nombreux trous chevillés autour des coffrets électriques
– pour l’extérieur : le bâtiment est dessiné à l’extérieur sur tout le pignon.
A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 37.182 euros, la SCI Jeanne d’Arc produit un devis de la société HM-BAT-TCE.
Toutefois, ce devis vise certains travaux qui ne correspondent pas à des dégradations imputables à la SAS Roller [Localité 6] après un examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie.
Il en est ainsi : des travaux relatifs aux sanitaires et WC handicapés, à la réfection du bandeau métallique, au lavage du plafond (celui-ci était en état d’usage à son entrée et son état à la sortie relève d’une usure normale), la fourniture de 60 néons et starters sur 3 rangées ainsi que la fourniture et pose de 2 rampes neuves de néons sur 30 mètres linéaires ce qui correspond à une remise à neuf non imputable au preneur, les réparations liées au chauffage, à la toiture et au dôme de désenfumage, ainsi qu’aux volets et à la porte électrique coulissante, dans la mesure où il n’est pas établi que ces réparations sont dues à des dégradations du preneur et qu’aucun dysfonctionnement n’a été relevé par l’huissier.
De même, le devis mentionne dans la grande salle carrelée, l’extraction de vis et chevilles non déposées et le rebouchage d’environ 390 trous. Toutefois, Me [X] ne mentionne que quelques trous chevillés par endroit. De plus, l’état des lieux établi en 2012 mentionnait déjà des trous chevillés à l’endroit des comptoirs déposés. Il n’est donc pas justifié que la SAS Roller [Localité 6] a dégradé le sol davantage. La demande en paiement formée à ce titre sera donc rejetée.
Seront aussi rejetées les demandes d’indemnisation relatives au nettoyage des locaux, à l’entretien extérieur et à l’accès livraison dans la mesure où d’une part, il n’est pas établi que les locaux étaient déjà propres à l’entrée de la SAS Roller [Localité 6] dans les lieux, et où, d’autre part, l’huissier ne fait aucune mention des extérieurs et du point livraison.
En revanche, l’examen des états des lieux démontre que les murs ont été recouverts de dessins ou graffitis dans la réserve. La SAS Roller [Localité 6] devra donc prendre en charge leur réfection, évaluée à 800 euros HT dans le devis.
De même, la SAS Roller [Localité 6] devra indemniser le bailleur au titre des graffitis sur le pignon. Le devis évalue à 6.000 euros HT le coût de la réfection de la façade et de l’acrotère (sur laquelle est mentionnée l’enseigne de la SAS Roller [Localité 6]).
Enfin, les photographies produites par les appelants et par l’huissier permettent de constater que certaines pièces ont été peintes en noir, ce qui n’était pas la couleur d’origine et ne correspond pas à un usage habituel d’un local commercial. Dès lors, le preneur doit prendre en charge la remise en couleur neutre de ces locaux. Il sera donc fait droit aux demandes de réfection du carrelage de l’entrée, toutefois la réfection chiffrée à 1.800 euros HT et visée par le devis comprenant également la réfection du plafond (qui n’est pas à prendre en charge par le preneur en l’absence de preuve de dégradations) devra être réduite à la somme de 900 euros HT, de la partie stockage (chiffrée à 1.800 euros HT), des cloisons en aluminium (évaluée à 1.300 euros HT) et d’une porte coulissante (400 euros HT).
Le total du montant des travaux correspondant à des dégradations commises par le preneur tels que fixés par le devis ou réduits en raison des motifs susvisés s’élève ainsi à la somme de: 11.200 euros HT (soit 800 + 6.000 + 900 + 1.800 + 1.300 + 400 euros) ce qui correspond à la somme de 12.320 euros TTC après ajout de la TVA de 10% appliquée par le devis.
Par application de l’article 1730 du code civil et conformément aux dispositions contractuelles qui imposent au preneur de rendre les lieux en bon état de réparations d’entretien ou de fonctionnement, le preneur n’a pas à restituer les lieux à l’état neuf mais tels qu’il les a reçus.
Les locaux n’ayant pas été donnés à bail à l’état neuf mais seulement en état d’usage, le preneur n’a pas à supporter le coût des travaux correspondant à une remise à neuf. Afin de tenir compte de l’état dans lequel se trouvaient les locaux lors de l’entrée dans les lieux de la SAS Roller [Localité 6], il convient de réduire de 30% le coût des travaux de réfection évalués à la somme de 12.320 euros selon les motifs visés plus haut.
Ainsi l’indemnisation des dégradations commises par la SAS Roller [Localité 6] sera évaluée à la somme de 8.624 euros (12.320 – 3.696 [soit 30% de 12.320]) de dommages et intérêts.
Le contrat de bail conclu le 1er avril 2015 mentionne qu’un dépôt de garantie de 6.600 euros a été versé par la SAS Roller [Localité 6].
Il convient donc de déduire cette somme de la créance de la SCI Jeanne d’Arc.
En conséquence, il convient de fixer à la somme de 2.024 euros de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives la créance de la SCI Jeanne d’Arc au passif de la liquidation de la SAS Roller [Localité 6] et ce à titre privilégié, par application de l’article 2332 1° du code civil dans la mesure où il s’agit de sommes dues en l’exécution d’un bail.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Jeanne d’Arc de sa demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives.
Sur les demandes formées contre M. [B]
Il convient de relever que M. [B] n’invoque aucun moyen tendant à remettre en cause l’existence et la portée de son engagement de caution, étant précisé que les deux baux conclus par la SAS Roller [Localité 6] comporte la mention « bon pour caution de la SAS Roller [Localité 6] » suivi de la signature de M. [B]. Ce dernier n’invoque pas non plus de moyen tendant à remettre en cause, dans leur principe les dispositions du jugement l’ayant condamné en sa qualité de caution solidairement avec la SAS Roller [Localité 6].
La créance totale de la SCI Jeanne d’Arc contre la SAS Roller [Localité 6] étant de 37.442 euros (soit 35.418 euros + 2.024), M. [B] sera condamné à payer la somme de 37.442 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019 sur la somme de 35.418 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus à la SCI Jeanne d’Arc étant rappelé qu’il est tenu solidairement au règlement de cette somme avec la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6].
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Au regard de la procédure de liquidation judiciaire prononcée à l’égard de la SAS Roller [Localité 6], il convient d’infirmer le jugement entrepris également dans ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La SAS Roller [Localité 6] succombant principalement, les dépens de l’instance seront fixés au passif de la procédure de liquidation judiciaire de cette dernière. Ces dépens n’étant pas nécessaires à la procédure de liquidation judiciaire, il n’y a pas lieu de les considérer comme des frais privilégiés de la procédure collective.
L’équité commande également de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] la créance de la SCI Jeanne d’Arc sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros.
Au regard de l’équité, M. [B] sera également condamné à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il sera débouté ainsi que la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] de leur demande formée sur ce même fondement.
La SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] succombant principalement en appel, il convient de fixer les dépens de l’appel au passif de la procédure collective de la SAS Roller [Localité 6].
L’équité commande également de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] la créance de la SCI Jeanne d’Arc au titre des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens à la somme de 1.000 euros.
Au regard de l’équité, M. [B] sera également condamné à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [O] [B] et la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] seront déboutés de leur demande formée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir formée par la SCI Jeanne d’Arc au titre des demandes formées par M. [B] et la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] ;
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Thionville du 5 octobre 2020 en ce qu’il a :
– débouté la SAS Roller [Localité 6] et M. [O] [B] de leurs demandes :
*en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2019
* tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Jeanne d’Arc
– constaté la résiliation de plein droit à compter du 5 mars 2019 du bail commercial liant les parties pour la location des locaux à usage commercial sis [Adresse 8] ;
L’infirme pour le surplus dans les limites de l’appel, et statuant à nouveau,
Fixe à titre privilégié au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] la créance de la SCI Jeanne d’Arc au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus à la somme de 35.418 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019 ;
Fixe à titre privilégié au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] la créance de la SCI Jeanne d’Arc à la somme de 2.024 euros de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives (déduction faite du montant du dépôt de garantie de 6.600 euros versé par la SAS Roller [Localité 6]) ;
Condamne M. [O] [B] à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 37.442 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019 sur la somme de 35.418 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus étant rappelé qu’il est tenu solidairement au règlement de cette somme avec la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] ;
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] la créance de la SCI Jeanne d’Arc sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
Condamne M. [O] [B] à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [O] [B] et la SCP Noël et [G], prise en la personne de Mme [E] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Roller [Localité 6] de leur demande formée sur ce même fondement ;
Y ajoutant,
Fixe les dépens de l’appel au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6].
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Roller [Localité 6] la créance de la SCI Jeanne d’Arc au titre des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens à la somme de 1.000 euros ;
Condamne M. [O] [B] à payer à la SCI Jeanne d’Arc la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [O] [B] et la SCI Jeanne d’Arc de leur demande formée sur ce même fondement.
Le Greffier La Présidente de Chambre
