6 avril 2023
Cour d’appel de Pau
RG n°
21/01572

MM/ND

Numéro 23/1292

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 06/04/2023

Dossier : N° RG 21/01572 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H3VQ

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

S.A.R.L. L’EPICERIE LUZ DEL SUR

C/

[H] [S]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 23 Janvier 2023, devant :

Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. L’EPICERIE LUZ DEL SUR

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 801 912 262, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [H] [S]

née le 16 Août 1938 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Antoine PETIT de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 29 MARS 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

Madame [H] [S] épouse divorcée [J] a conclu le 31 mars 2014 un bail commercial dérogatoire pour une durée de 23 mois avec la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR.  »

Un second bail a été conclu entre les mêmes parties, avec le concours de Maître [N], notaire, le 12 mai 2016 pour une durée de 36 mois.

Madame [S], selon exploit en date du 30 Juin 2016, a fait assigner son ex-époux, nu propriétaire, devant le Tribunal de Grande Instance de Bayonne afin de se voir autorisée à souscrire un bail commercial, et non dérogatoire, avec le preneur.

Par jugement du 12 Décembre 2016, elle a été déboutée de ses demandes et il a été jugé que le bail dérogatoire devait se poursuivre jusqu’à son terme, soit jusqu’au 31 Mars 2019.

En’n, un troisième bail dérogatoire est intervenu entre les mêmes parties en avril 2019, toujours sur les mêmes locaux au « [Adresse 1] » à [Localité 6], devant se terminer au 31 Mars 2022.

Suivant exploit en date du 7 octobre 2019, Madame [S] a fait assigner la SARL L’ EPICERIE LUZ DEL SUR devant le Tribunal de grande instance de Bayonne aux ‘ns, à titre principal, de voir déclarer nuls les deux baux dérogatoires de 2016 et 2019, et à titre subsidiaire en ordonner la résiliation pour manquement du locataire à ses obligations.

En l’état de ses dernières écritures, Madame [S] a maintenu ses demandes initiales et sollicité la condamnation de la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR :

– au paiement des sommes de 14.400,00 euros et 6538,55 euros,

– au retrait d’une barrière et bâche en façade sous astreinte de 100 euros par jour de

retard,  »

– au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de

procédure civile,

– aux entiers dépens.

L’EPICERIE LUZ DEL SUR a conclu au rejet des demandes et sollicité, reconventionnellement, la requali’cation du bail dérogatoire en bail commercial à compter du 29 février 2019 et la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle a demandé condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 7.200 euros pour le préjudice subi du fait de la non mise à sa disposition d’une partie du local loué.

En’n, elle a sollicité, pour le cas ou son expulsion serait ordonnée, une indemnité d’éviction d’un montant de 780.000,00 euros.

Par jugement du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

Rejeté la demande de nullité des baux dérogatoires.

Ordonné la résiliation aux torts du preneur du bail dérogatoire en cours des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2].

Ordonné l’expulsion de la SARL L’EPICERlE LUZ DEL SUR.

Condamné la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR a payer à Madame [H] [S] les sommes de 14.400 euros et 3 .739,38 euros.

Rejeté toutes les autres demandes.

Condamné la SARL L’EPICERlE LUZ DEL SUR à payer à Madame [H] [S] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR en tous les dépens.

Par déclaration du 10 mai 2021, la SARL L’ EPICERIE LUZ DEL SUR a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est du 11 janvier 2023, l’affaire étant fixée au 23 janvier 2023.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions en date du 1er février 2022 de la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR tendant à :

Dire recevable et bien fondé l’appel interjeté par la Société L’EPICERIE LUZ DEL SUR.

Y faisant droit,

Infirmer la décision de première instance,

Et statuant à nouveau,

Débouter Madame [S] [H] de l’intégralité de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR,

Requalifier le bail signé entre les parties en bail commercial.

Débouter Madame [S] [H] de ses demandes au titre des paiements de factures.

Et à titre subsidiaire,

Dire et juger que les sommes dues ne sauraient dépasser 2.219,38 €.

Dans l’hypothèse où il serait mis fin au bail pour quelque cause que ce soit dans le cadre de la présente procédure,

Condamner Madame [S] [H] à payer à la Société L’EPICERIE LUZ DEL SUR une somme de 780.000,00 € à titre d’indemnité d’éviction en application de l’Article L 145-14 du Code de Commerce.

Débouter Madame [S] [H] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires aux présentes, ainsi que de ses appels incidents.

Condamner Madame [S] [H] au paiement d’une somme de 4.000 € sur la base de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites et octroyer à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE le bénéfice des dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Vu les conclusions du 26 août 2022 de Madame [H] [S] tendant à :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la résiliation du bail aux torts du preneur pour sous-location et ce, en contravention aux clauses claires et précises du bail,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société L’ EPICERIE LUZ DEL SUR à reverser à la propriétaire-usufruitière le montant des sous loyers qu’elle a perçu indûment pendant quatre ans soit la somme de 14.400,00 €, sauf à recevoir, sur ce point, l’appel incident de Madame [S] et de porter cette réclamation à la somme de 300 € x 12 x 7 = 25.200 € compte tenu de la perpétuation de l’infraction en 2020 et 2021’et 2022,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société EPICERIE LUZ

DEL SUR à rembourser les factures indûment payées par Madame [S] durant toutes ces années soit la somme de : 3.739.38 €,

Réformer le jugement qui a fixé les frais irrépétibles devant les premiers juges à la somme de 1500 €,

Recevoir l’intimée en sa demande incidente et, condamner la société demanderesse à payer le montant des factures réglées par Madame [S] devant les premiers juges (4.000 € HT)(SIC) ,

Réformer le jugement et recevoir Mme [S] en sa demande incidente à propos des dépens qui devront inclure le coût des 2 procès-verbaux d’investigation d’une part, le coût de la sommation interpellative délivrée par acte extrajudiciaire le 30 juillet 2019 d’autre part,

Condamner cette même société au paiement d’une indemnité de 5.000 € HT au titre des frais irrépétibles exposés en pure perte devant la cour,

Condamner plus généralement la société appelante aux entiers dépens.

MOTIVATION :

A hauteur d’appel, Madame [S] ne maintient pas le moyen tiré de la nullité des baux du 12 mai 2016 et d’avril 2019. Le jugement est en conséquence définitif en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de ces conventions.

Sur la demande de résiliation du bail pour cause de sous-location :

La SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR conclut à l’infirmation du jugement de ce chef, aux motifs que pour qu’il y ait sous-location interdite au bail, faut-il encore que les locaux sous-loués soient inclus dans l’assiette du bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’en outre, la location qui a eu lieu au profit de la SARL BODEGA KOKO l’a été à la demande expresse de Madame [S], de même que c’est à la demande expresse de cette dernière que la contrepartie de l’occupation du [Adresse 2] par la société BODEGA KOKO, à hauteur de 300 euros, a été réglée à la société concluante.

Elle fait valoir qu’en réalité, Madame [S] ne voulait pas établir de bail avec la société BODEGA KOKO pour l’occupation des locaux situés [Adresse 2] et a donc demandé à la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR, son preneur pour le local du [Adresse 1], le service consistant à ce que la société BODEGA KOKO lui verse une somme de 300 euros HT mensuelle et que le loyer initial de la concluante soit augmenté de 300 euros, ce qui permettait à Madame [S] de percevoir le montant de l’occupation du local donné à la SARL BODEGA KOKO 75, impasse Gambetta.

Madame [H] [S] demande au contraire la confirmation du jugement, aux motifs essentiels que le local sous-loué donnant sur la ruelle d’accès au [Adresse 2] est bien compris dans l’assiette du bail dérogatoire et qu’elle n’a nullement autorisé cette sous-location, par ailleurs interdite par le contrat de bail, et dont elle n’a jamais perçu les loyers.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, trois baux dérogatoires ont été conclus entre Madame [S] et la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR, en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, en 2014, 2016 et 2019.

Le bail du 12 mai 2016 désigne les lieux loués comme suit :

«  local à usage commercial situé à [Localité 6],[Adresse 1]s, comprenant : une grande pièce avec comptoir, cuisine, débarras et annexes formant tout le rez de chaussée de l’immeuble.

Ledit immeuble cadastré de la manière suivante :…..

Tels que lesdits locaux existent, s’étendent, se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’en faire une plus ample désignation, à la demande du preneur qui déclare parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités en vue des présentes. »

Suivent les références cadastrales : [Cadastre 4], [Adresse 1], contenance totale 01 are 19 centiares correspondant à 119 m², soit la superficie du lot 247 correspondant à la totalité de la superficie du rez de chaussée de l’immeuble, telle qu’elle ressort du plan versé aux débats par Madame [S] en pièce 7.

Le bail signé en avril 2019 reprend la même clause.

Or, selon les plans produits par l’intimée, plan de lot et plan de masse, les locaux litigieux, accessibles notamment par le [Adresse 2], sont bien situés au rez de chaussée de l’immeuble cadastré section [Cadastre 4], dont Madame [S] est usufruitière, ils font donc partie de la superficie du rez de chaussée de l’immeuble, correspondant en totalité aux locaux donnés à bail, peu importe qu’il n’y ait pas de communication directe entre le local principal dont l’entrée se fait par le [Adresse 1] et les annexes donnant sur le [Adresse 2].

Il convient d’ajouter que lors du constat effectué le 15 octobre 2020, par Maître [T], huissier de justice, à l’intérieur du local litigieux, donnant sur le [Adresse 2], Madame [V], gérante de la SARL LUZ DEL SUR, a déclaré que la porte obstruée par divers matériels et marchandises, se trouvant derrière un frigo permet également l’accès à «  la cour mentionnée ci-dessus ».

A la lecture du procès-verbal de constat d’huissier, il apparaît que cette dernière mention fait référence à la cour commune du lotissement [Adresse 3], cadastré [Cadastre 5] sur le plan de masse produit par Madame [S], cour sur laquelle débouche la porte des cuisines du restaurant exploité par la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR, s’ouvrant depuis l’intérieur à l’aide d’une barre de secours.

De fait, il ressort du plan de la parcelle [Cadastre 4] et du constat d’huissier de Maître [T] (page 10) qu’une porte en bois à double battants est présente sur la façade des locaux annexes litigieux donnant sur cette cour commune.

Dès lors, s’il n’existe pas de communication directe, par l’intérieur de l’immeuble cadastré [Cadastre 4], entre les locaux accessibles par le [Adresse 1] et les annexes donnant sur le [Adresse 2], il est possible d’accéder aux secondes par les premiers, à partir de la cour commune.

A cet égard, il est indifférent que la porte des cuisines du restaurant exploité par la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR soit dépourvue de poignée d’ouverture côté cour, puisqu’il n’est pas contesté qu’elle permet d’accéder à cette cour depuis les cuisines du restaurant.

Au demeurant la continuité entre les dépendances litigieuses et le restaurant de la SARL BODEGA KOKO n’est pas plus cohérente ni mieux assurée.

Ainsi, les annexes accessibles par le [Adresse 2] sont bien incluses dans l’assiette des locaux donnés à bail à la SARL LUZ DEL SUR , comme l’a exactement jugé le tribunal.

En matière de bail commercial soumis au statut, l’article L. 145-31 du code de commerce dispose que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail signé le 12 mai 2016 et celui d’avril 2019 contiennent une clause interdisant la sous-location, sauf consentement exprès et par écrit du bailleur, sous peine de nullité de ces actes et résiliation immédiate du bail avec paiement de dommages et intérêts au bailleur.

En jurisprudence, il est admis que l’installation d’un tiers au contrat de bail, dans tout ou partie des lieux loués, opérée dans son intérêt et celui du locataire et conditionnée par des prestations réciproques est une sous-location.

En l’espèce, sur sommation interpellative du 30 juillet 2019, Madame [I] [V], gérante de l’EURL LUZ DEL SUR a déclaré que sa société « sous loue une partie du local à la SARL BODEGA KOKO depuis 3 ou 4 ans .

L’EURL LUZ DEL SUR établit des factures mensuelles de 300 euros HT pour cette sous-location avec l’accord de la propriétaire. Les clés du local sous-loué sont exclusivement détenues par la SARL BODEGA KOKO ».

Il est donc établi, au sens de la définition qui vient d’être rappelée, qu’il existe bien une sous-location, en l’occurrence portant sur les annexes accessibles par le [Adresse 2], entre la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR, locataire de ces locaux en exécution du bail signé avec Madame [S], et la SARL BODEGA KOKO, sous locataire, moyennant un sous-loyer mensuel de 300 euros hors taxe, et ce nonobstant l’absence de contrat écrit de sous location.

Ce point est confirmé par l’occupation de ces annexes par la SARL BODEGA KOKO matérialisée par le fait que son gérant, M [X], détienne les clefs ouvrant la porte du [Adresse 2], également par l’observation réalisée par l’agence d’investigations privées Muga Consulting des allées et venues du personnel de la SARL BODEGA KOKO, entre le restaurant exploité par cette dernière et lesdites annexes.

Malgré les attestations versées aux débats émanant de M [X] et de Madame [W] [A], le premier étant le gérant de la société sous-locataire et la seconde une employée de l’entreprise LUZ DEL SUR, attestations dont le contenu est à prendre avec les plus expresses réserves, compte tenu du lien qui unit ces personnes au preneur, rien n’établit que cette sous-location a été autorisée par Madame [S], ni que cette dernière, après en avoir eu connaissance, l’a tacitement acceptée a posteriori.

Il convient d’ajouter que la SARL LUZ DEL SUR, qui admet avoir perçu le montant du sous-loyer, ne produit aucune pièce de nature à établir qu’elle a subi une augmentation du loyer du bail principal correspondant au montant du sous-loyer, afin de reverser celui-ci à Madame [S], cette affirmation étant non vérifiable en l’état.

En conséquence, il y a bien eu de la part de la SARL LUZ DEL SUR une infraction aux dispositions du bail interdisant la sous location, qui justifie sa résiliation immédiate. Le jugement est confirmé de ce chef et, par suite, sur l’expulsion ordonnée.

Sur la demande de paiement à Madame [S] du montant des sous-loyers :

La société L’EPICERIE LUZ DEL SUR conclut à l’infirmation du jugement sur ce point, au motif que Madame [S] aurait directement perçu les fruits de la sous-location, dans la mesure où le loyer du bail principal aurait été augmenté d’autant pour opérer un reversement du sous-loyer.

Cependant ce reversement du sous-loyer au bailleur de la société appelante n’est pas établi, comme la cour vient d’en juger.

Il convient d’ajouter que c’est par une motivation exacte que la cour fait sienne, que le jugement a estimé que les sous-loyers étaient les fruits civils de la propriété ou de l’usufruit des locaux loués et devaient revenir à la bailleresse, à défaut d’autorisation de sous-location.

La gérante de la société L’EPICERIE LUZ DEL SUR ayant déclaré le 30 juillet 2019 que les annexes litigieuses étaient sous-louées depuis 3 ou 4 ans, 300 euros HT par mois, la cour retient une durée de sous-location de 6 ans, à la date des conclusions récapitulatives de l’intimée et un revenu global de sous-location de 21 600,00 euros (72×300) qui doit revenir à Madame [S].

La SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR est en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Sur les factures indûment payées par la bailleresse :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est saisie que des prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties.

C’est par une motivation exacte que la cour fait sienne que le premier juge a retenu que la SARL l’ EPICERIE LUZ DEL SUR devait rembourser à Madame [S] des factures de travaux que celle-ci a acquittées, à la demande du preneur, entre 2014 et 2018, ressortant de l’activité commerciale de ce dernier et lui incombant en vertu des clauses du bail.

Il convient d’ajouter que les factures retenues par le tribunal, et notamment la facture « réparation plan de travail et ligne d’arrivée d’eau », d’un montant de 1400,00 euros, ne relèvent pas, contrairement à ce que soutient l’appelante, des grosses réparations incombant au bailleur en vertu du bail, de par la nature des travaux engagés et leur montant. Il en est de même de la facture de 120 euros pour la consolidation de l’estrade du bar.

Ces factures ne révèlent pas non plus d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la requalification du bail dérogatoire en bail commercial soumis au statut et la demande indemnitaire du preneur :

Le bail étant résilié aux torts du preneur, pour manquement à l’obligation de ne pas sous-louer les locaux sans autorisation du bailleur, la demande de requalification du bail devient sans objet. Il n’y a pas lieu de l’examiner. Ni par conséquent la demande d’indemnité d’éviction qui en découle.

Le jugement est confirmé sur ces deux points.

Sur les demandes annexes :

La SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR, qui succombe en totalité, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel qui ne peuvent comprendre les frais d’actes extra-judiciaires et d’investigation non ordonnés judiciairement, lesquels auraient dû faire l’objet d’une prétention distincte au dispositif des conclusions de l’intimée, en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de la cause, l’équité justifie de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR à payer à Madame [H] [S] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et d’y ajouter une somme équivalente au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR à payer à Madame [H] [S] la somme de 14.400,00 euros, montant des sous-loyers indûment perçus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR à payer à Madame [H] [S] la somme de 21.600,00 euros, correspondant à six années de sous-loyers indûment perçus,

Y ajoutant,

Condamne La SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL L’EPICERIE LUZ DEL SUR à payer à Madame [H] [S] la somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,