13 avril 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
18/11355
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 13 AVRIL 2023
N°2023/126
Rôle N° RG 18/11355 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCXMH
[H] [C]
[G] [C]
C/
[L] [K] épouse [A]
[Y] [P]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Bernard HAWADIER
Me Agnès ERMENEUX
Me Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 Juin 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 08/06077.
APPELANTS
Monsieur [H] [C]
né le 07 Janvier 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Madame [G] [C]
née le 21 Août 1958 à SAINT MANDRIER SUR MER, demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés par Me Bernard HAWADIER de la SELAS VINOLEX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIMEE
Madame [L] [K] épouse [A]
née le 18 Février 1932 à SAINT MANDRIER,, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Dorothée BRUNET, avocat au barreau de TOULON, plaidant
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Intervenant forcé par assignation à personne morale en date du 18/10/2019
Maître SCP BR & ASSOCIES pris en la personne de [Y] [P] mandataire judiciaire désigné comme tel à la procédure de sauvegarde de Monsieur [C] par jugement du Tribunal de Commerce de Toulon en date du 18/06/2019
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole MENDOZA, Conseillère a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [W] [K], bailleur et [H] et [G] [C], locataires, sont liés par un bail commercial du 30 mai 1979, renouvelé par acte du 19 octobre 1989, pour des locaux situés [Adresse 2], à destination de ‘débits de boissons; vente de sandwiches; snack-restauration; meublé’.
Ceux-ci comprennent une salle de bal qui ne pouvait être utilisée en raison d’un avis défavorable de la commission de sécurité.
Par acte du 20 décembre 2006, Madame [L] [A] née [K], venant aux droits de Monsieur [K], a notifié aux locataires un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 29 septembre 2007 et offre d’indemnité d’éviction.
Par acte du 21 décembre 2007, le bailleur a fait assigner ses locataires aux fins de valider son congé sans offre de renouvellement et désigner un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction.
Par jugement du 11 mai 2009 a été ordonnée une expertise confiée à Monsieur [U] qui a été déposée le 26 mai 2011.
Par acte d’huissier du 19 octobre 2012, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 11.574, 21 euros au titre des taxes foncières visant la clause résolutoire.
A la suite de l’annulation du rapport d’expertise, un nouvel expert, Monsieur [V], a été désigné; il a rendu son rapport le 15 décembre 2015.
Le 23 février 2016, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer le montant des taxes foncières des années 2009 à 2015.
Par acte d’huissier du 20 avril 2016, le bailleur a fait assigner les consorts [C] aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs à compter du 19 novembre 2012, lui donner acte de sa rétractation de son offre d’indemnité d’éviction, les voir condamner à payer diverses sommes au titre des taxes foncières impayées ainsi qu’au titre de la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par l’expert à hauteur de 1785 euros par mois et celle qu’ils versent. Subsidiairement, Madame [A] née [K] sollicitait la validation de son congé et proposait une indemnité d’éviction.
De leur côté et à titre principal, les consorts [C] sollicitaient le débouté des prétentions adverses et demandaient une nouvelle expertise pour évaluer leur indemnité d’éviction. Subsidiairement, ils demandaient une somme au titre de l’indemnité d’éviction.
Par jugement contradictoire du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a statué de la manière suivante :
‘PRONONCE la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs à compter du 19 novembre 2012 ;
DIT n’y avoir lieu à indemnité d’éviction ;
ORDONNE l’expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique à compter du mois de la signification du présent jugement ;
FIXE une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros à compter du 19 novembre 2012,
incluant le montant des charges mais non celui des taxes et impôts prévus par le bail ;
DIT que jusqu’au 19 novembre 2012, les époux [C] sont tenus au paiement des loyers,
charges et impôts en application des dispositions du bail ;
CONDAMNE les époux [C] à payer la somme de 30 077 euros au titre des taxes foncières au 12/12/2017 ;
DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
CONDAMNE les époux [C] à payer la somme de 2 500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens, y compris les frais d’expertise de M. [U], distraits au profit de la SELARL PROXIMA représenté par Me GUILLERMOU’.
Le 06 juillet 2018, les consorts [C] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. Madame [A] née [K] a constitué avocat.
En juin 2018, la toiture de la salle de bal s’est partiellement effondrée.
Par acte d’huissier du 18 octobre 2019, Madame [A] née [K] a fait assigner la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [P], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de Monsieur [H] [C], ouverte par un jugement du tribunal de commerce de Toulon du 18 juin 2019. Le mandataire judiciaire a constitué avocat.
Le 28 janvier 2021 a été prononcé un plan de sauvegarde sur sept ans.
Le 17 janvier 2020, le juge des référés, saisi par les consorts [C], a ordonné une expertise judiciaire à la suite de la découverte d’amiante dans les locaux, fait souligné par Madame [A] née [K] au soutien de sa demande de résiliation du bail commercial. L’expert devait notamment constater la présence ou non d’amiante, en déterminer l’origine, préciser les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût et la durée, donner son avis sur la vétusté des ouvrages sur lesquels devraient porter les réfections et fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera saisie d’évaluer les préjudices subis et les responsabilités encourues.
Le 13 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné un sursis à statuer en l’attente du dépôt du rapport de l’expert, Monsieur [S] [N].
L’expert a déposé son rapport et les consorts [C] ont, par acte d’huissier du 08 mars 2022, fait assigner Madame [A] née [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de la voir condamner à exécuter sous astreinte les travaux nécessaires à la sécurisation des lieux et leur désamiantage et à procéder à la mise en conformité de l’installation électrique. Ils ont également demandé à être exonérés du paiement de tout loyer à compter du premier juillet 2019 jusqu’à la parfaite réalisation des travaux et sollicité le remboursement des sommes qu’ils ont versées pour la période postérieure. Ils ont enfin demandé l’indemnisation de leur préjudice d’exploitation, de leur perte de clientèle, pour des montants de 229.369 euros et 100.000 euros.
Par ordonnance d’incident du 28 juin 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par les consorts [C], tendant à attendre l’issue de la procédure intentée devant le tribunal judiciaire de Toulon par assignation du 08 mars 2022.
Par conclusions notifiées le 24 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour :
– d’infirmer le jugement déféré.
– de rejeter l’action en résiliation du fait de la sauvegarde de M. [C] et de la suspension des poursuites individuelles qui en résulte.
– de rejeter faute de manquement grave et légitime aux obligations du bail la demande du propriétaire bailleur tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des preneurs et la demande de déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.
– de dire et juger que Madame [A] est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard des époux [C].
– d’ordonner une nouvelle expertise portant sur la détermination du montant de l’indemnité d’éviction due aux époux [C] par Madame [A].
* à titre subsidiaire :
– de condamner Madame [A] à payer aux époux [C] la somme de 418.978 € au titre de l’indemnité d’éviction.
– de surseoir à statuer sur la fixation de l’indemnité d’occupation dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le Tribunal Judiciaire de Toulon 1ère Chambre N° RG 22/01534.
* à titre subsidiaire sur la fixation de l’indemnité d’occupation,
– de dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation due à Madame [A] sera fixé à hauteur de 1 056 € par mois.
– de rejeter la demande de Madame [A] tendant à la condamnation des époux [C] au paiement de la taxe foncière pour les années 2009 à 2015.
– de rejeter les plus amples demandes de Madame [A], en ce compris la demande d’astreinte.
– de condamner Madame [A] à payer aux époux [C] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour demande abusive.
– de condamner Madame [A] à payer aux époux [C] la somme de 30.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’instance.
Ils soulignent que la procédure de sauvegarde interdit toute résiliation du bail pour défaut de paiement des taxes foncières ou en raison d’un paiement tardif allégué de certaines échéances de l’indemnité d’occupation.
Ils contestent tout motif suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail.
Ils contestent être créanciers de la taxe foncière.
Ils indiquent que le retard dans le paiement des loyers ou des indemnités d’occupation n’est pas démontré. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, si certains retards ont pu exister, sans relance du bailleur, ceux-ci ne constituent pas un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Ils estiment que le refus d’accès des locaux n’est pas un motif de résiliation du bail. Ils expliquent les conditions dans lesquelles ils ont été amenés à refuser à une seule reprise l’accès à la salle de bal, exclue du contrat de bail, à un huissier qui s’était présenté sans les avoir prévenus.
Ils indiquent que le retrait de l’amiante ne leur incombe pas. Ils soulignent que le bailleur ne démontre pas qu’ils seraient à l’origine de la présence d’amiante. Ils rappellent qu’ils n’avaient pas l’usage de la salle de bal où l’amiante a été retrouvé.
Ils notent n’avoir pu continuer à exploiter leur fonds de commerce depuis l’effondrement de la salle de bal en raison du risque d’exposition à l’amiante et du risque d’effondrement de la toiture restante.
Ils indiquent que le bailleur ne peut leur reprocher de ne pas l’avoir informé de l’état de la toiture de la salle de bal qui n’était plus utilisée et dont ils n’avaient plus la jouissance, qui était à l’abandon depuis un arrêté de fermeture administrative et alors même qu’aucune clause du contrat ne les obligeait à le faire.
Ils contestent n’avoir pas entretenu les lieux loués.
Ils déclarent qu’il n’existe ainsi aucun motif pour voir résilier le bail ou pour dire qu’ils seraient déchus de leur droit à obtenir une indemnité d’éviction.
Ils critiquent l’expertise judiciaire déposée par Monsieur [V] et sollicitent une nouvelle expertise judiciaire pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.
Ils évaluent subsidiairement le montant de leur indemnité d’éviction en s’appuyant sur une expertise amiable.
Ils reprochent à leur bailleur de n’avoir effectué aucuns travaux pour réparer la toiture qui s’est effondrée sur la terrasse, élément essentiel de leur fonds de commerce. Ils indiquent n’avoir pu continuer à exploiter leur fonds de commerce depuis l’effondrement de cette toiture. Ils expliquent avoir saisi le tribunal judiciaire de Toulon pour obtenir des dommages et intérêts pour défaut de délivrance des lieux loués. Ils estiment que la cour ne pourra pas chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation puisque doit être tranchée au préalable la question de la responsabilité du bailleur en matière de défaut de délivrance du bien.
Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement déféré s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation. Ils contestent le montant évoqué par l’expert judiciaire. Ils relèvent que le local est en mauvais état et que le bailleur n’a fait des travaux que lorsqu’il y était contraint par une décision judiciaire.
Par conclusions notifiées le premier février 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Monsieur [Y] [P], mandataire judiciaire de Monsieur [C], demande à la cour :
– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.
– de dire n’y avoir lieu à résiliation.
– de juger nouvelle la demande de résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire
– de juger cette demande irrecevable.
*subsidiairement :
– de juger n’y avoir lieu à résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.
en conséquence :
– de débouter Madame [A] née [K] de ses demandes.
– de fixer la créance d’indemnité d’occupation à la somme de 25.918 euros.
– de juger n’y avoir lieu à fixation de créance au titre de la taxe foncière.
– de débouter Madame [A] de ses demandes.
* subsidiairement
– de juger que la créance à admettre ne peut être fixée à une somme supérieure à 31.275, 52 euros pour la période de 2009 à 2018.
– de débouter Madame [A] de ses demandes contraires.
– de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 418.978 euros.
– de condamner Madame [A] au paiement de la somme de 418.978 euros.
– de juger irrecevable la demande de condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– de débouter Madame [A] de ses demandes contraires.
– de condamner Madame [A] à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle expose que la cour ne peut résilier le bail pour des défauts de paiement antérieurs à l’ouverture de la procédure de sauvegarde prononcée par jugement du tribunal de commerce du 18 juin 2019.
Elle estime qu’il en est de même pour les retards de paiement allégués.
Elle soutient que les autres demandes de résiliation ne sont pas démontrées.
Elle note ne pas comprendre la demande d’indemnité d’occupation formée pour une période débutant en 2007.
Par conclusions notifiées le 25 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [A] ne [K] demande à la cour :
– de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture
– subsidiairement, d’écarter les dernières conclusions produites par les époux [C] le 24 janvier 2023, veille au soir de la clôture
– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :
* prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs à compter du 19/11/2012
* dit n’y avoir lieu à indemnité d’éviction ;
* ordonné l’expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique à compter du mois de la signification du présent jugement ;
* fixé une indemnité d’occupation mensuelle incluant le montant des charges mais non celui des
taxes et impôts prévus par le bail ;
*dit que jusqu’au 19/11/2012, les époux [C] sont tenus des paiements des charges et impôts en application des dispositions du bail ;
* Condamné les époux [C] à payer la somme de 30 077 € au titre des taxes foncières au 12/12/2017 ;
* Condamné les époux [C] à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens, y compris les frais d’expertise de Monsieur [U]
– d’infirmer le jugement en ce qu’il a :
* fixé une indemnité d’occupation mensuelle limitée à la somme de 1 100 €
* fixé une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 novembre 2012 (alors qu’elle est
due depuis le 29/09/2007)
*dit que jusqu’au 19/ 11/2012, les époux [C] sont tenus des paiements des loyers (alors
qu’ils étaient tenus au paiement d’une indemnité d’occupation) ;
– en conséquence
– de juger :
– Les retards systématiques de paiement de l’indemnité d’occupation.
– Le refus de laisser pénétrer la bailleresse dans les lieux alors qu’un sinistre relatif a l’effondrement d’une partie de la salle de bal a été déclaré par les locataires.
– L’absence d’information des locataires quant à la dégradation de la toiture de la salle de bal
– L’absence d’entretien des lieux loués.
En conséquence,
– de prononcer aux torts exclusifs des locataires la résiliation judiciaire du bail conclu le 19/10/1989.
– de juger que le prononcé de la résiliation du bail liant les parties prive de tout effet l’offre d’indemnité d’éviction précédemment formulée par les bailleurs et met fin au droit au maintien dans les lieux des preneurs.
– de donner acte à Mme [A] de sa rétractation de son offre d’indemnité d’éviction.
– d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Mme [C] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique sans délai à compter du jugement à venir sous astreinte journalière de 200 € par jour de retard.
– de juger que Mme [A] a régulièrement déclaré sa créance au passif de Monsieur [A].
– de fixer la créance de Mme [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée à la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judiciaire, à la somme de 135 497,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29/09/2007, au titre de la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par l’expert et celui réellement versé par les locataires depuis le 01/10/2007 (compte arrêté au 18/06/2019).
– de fixer la créance de Madame [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée a la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judiciaire, à la somme de 33 992 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/10/2012, au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2018 et, à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer qu’il appartient à la bailleresse de régler la quote part de taxe de la maison en ruine, à la somme de 31 275,52 € au même titre et dans les mêmes conditions.
– de juger que la taxe foncière 2019 sera également mis au passif de M. [C].
– d’homologuer les conclusions de l’expert quant au montant de 1’indemnité d’occupation de 1785 euros par mois,
– de juger que les époux [C] verseront à la bailleresse la somme de 1 785 € par mois à compter du 18/06/2019 au titre de l’indemnité d’occupation postérieure à l’ouverture de la sauvegarde de justice.
à titre subsidiaire :
de juger :
– l’absence de paiement des taxes foncières.
– l’absence de paiement des indemnités d’occupation depuis le premier janvier 2019.
– les retards systématiques de paiement de l’indemnité d’occupation.
– le non retrait de l’amiante que les locataires ont entreposée.
– l’arrêt de l’exploitation alors que la salle intérieure, la cuisine, la terrasse sur le port et les locations meublées restaient parfaitement exploitables.
– le refus de laisser pénétrer la bailleresse dans les lieux alors qu’un sinistre relatif à l’effondrement d’une partie de la salle de bal a été déclaré par les locataires.
– l’absence d’information des locataires quant à la dégradation de la toiture de la salle de bal
– l’absence d’entretien des lieux loués.
En conséquence,
– de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux et perte du droit à indemnité d’éviction des locataires.
– d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Mme [C] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique sans délai à compter du jugement à venir sous astreinte journalière de 200 € par jour de retard.
– de constater que Mme [A] a régulièrement déclaré sa créance au passif de Monsieur
[C].
– de fixer la créance de Mme [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée à la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judicaire,
* à la somme de 135 497,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29/09/2007, au titre de la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par l’expert et celui réellement versé par les locataires depuis 1e 01/10/2007 (compte arrêté au 18/06/2019)
* à la somme de 33 992 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/10/2012, au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2018 et, à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer qu’il appartient a la bailleresse de régler la quote-part de taxe de la
maison en ruine, à la somme de 31 275,52 € au même titre et dans les mêmes conditions
– de juger que la taxe foncière 2019, 2020 et 2021 sera également mise au passif de M. [C]
– d’homologuer les conclusions de l’expert quant au montant de l’indemnité d’occupation de 1785 euros par mois,
– de juger que le montant de l’indemnité d’occupation ne comprend pas le montant des taxes et impôts prévus par le bail
– de juger que les époux [C] verseront à la bailleresse la somme de 1 785 € par mois à compter du 18/06/2019 au titre de l’indemnité d’occupation postérieure à l’ouverture de la sauvegarde de justice.
A titre infiniment subsidiaire,
– de juger la validité du congé qu’elle a délivré,
– de fixer l’indemnité d’éviction au montant de 199.400 euros en accord avec les conclusions de l’expert.
– d’homologuer les conclusions de l’expert quant au montant de l’indemnité d’occupation de 1785 euros par mois.
– de juger que le montant de l’indemnité d’occupation ne comprend pas le montant des taxes et impôts prévus par le bail.
– de juger que cette indemnité d’occupation est due à compter du 29 septembre 2007.
– de juger que les époux [C] lui verseront la somme de 1785 euros par mois à compter du 18 juin 2019 au titre de l’indemnité d’occupation postérieure à l’ouverture de la sauvegarde de justice.
– de juger que la créance de Mme [A] correspondant à la différence entre le montant de
l’indemnité d’occupation fixé par l’expert et celui réellement versé par les locataires depuis le
01/10/2007 (compte arrêté au 18/06/2019) s’élève à la somme de 135 497,81 €.
– de juger que la créance de Mme [A] au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2018 s’élève à la somme de 33 992 € et, à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer qu’i1 appartient à la bailleresse de regler la quote part de taxe de la maison en ruine, à la somme de 31 275,52 €.
– de juger que la taxe foncière 2019 sera également mis au passif de M. [C].
– de juger qu’il s’opèrera compensation entre les deux dettes.
– de juger que le reliquat en faveur de Mme [A] est de 50 089,81 € (169 489,81 ‘ 119 400 €)
– de fixer en conséquence la créance de Mme [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée à la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judiciaire, à la somme de 50 089,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29/09/2007.
– de juger que les époux [C] sont redevables des impôts et taxes accessoires.
– d’ordonner aux locataires de quitter les lieux dans le délai de 3 mois de la décision à intervenir (la compensation étant immédiate) en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de
commerce, sous astreinte de 100 € par jour de retard.
– d’ordonner à compter de cette date l’expulsion des locataires du local litigieux, au besoin avec le concours de la force publique.
En tout état de cause,
– de débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.
– de juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers postérieurement au jugement d’ouverture ;
– de juger la résiliation du bail commercial au 14 Janvier 2021 ;
– d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Mme [C] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique sans délai à compter du jugement à venir sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard.
– de condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de :
*7421,34 euros au titre des loyers des trois derniers trimestres 2020
*7421,34 euros au titre des trois derniers trimestres de l’année 2021
*2473,78 euros par trimestre à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux.
– de condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise de Monsieur [U] dont distraction au profit de Maître BRUNET.
Elle reconnaît ne plus pouvoir solliciter la résiliation du bail en raison de l’absence de paiement des taxes foncières et indemnités d’occupation antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde.
Elle sollicite la résiliation du bail pour plusieurs raisons : retard récurrent pris par les preneurs dans le paiement de l’indemnité d’occupation; opposition des preneurs à lui permettre l’accès aux locaux à la suite du sinistre dans la salle de bal; retard pris pour la sécurisation du site; absence de retrait de l’amiante dont la présence est de la responsabilité des preneurs preneurs alors qu’elle souhaite procéder aux travaux de réparation sur la toiture et qu’elle n’a aucun moyen d’accéder au local; arrêt de l’exploitation commerciale alors que la salle intérieure, la cuisine, la terrasse sur le port et les locations meublées n’étaient atteintes d’aucun désordre et qu’un expert a estimé qu’il n’existait aucun danger d’exploitation au-delà de deux mètres de la salle de bal; absence d’information par les preneurs de l’existence d’infiltrations par la toiture dans la salle de bal qui fait partie de l’assiette du bail et défaut d’entretien des lieux loués. Elle rappelle avoir évoqué ces manquements dans un commandement délivré le 18 juin 2019. Elle ajoute que la résiliation est également encourue en raison de l’absence de paiement des taxes foncières dont l’échéance est postérieure à la procédure collective.
Elle indique se rétracter de son offre d’indemnité d’éviction.
Elle sollicite une indemnité d’occupation que l’expert chiffre à la somme de 1785 euros par mois.
Elle soutient que cette indemnité, qui doit être déterminée conformément à la valeur locative, est distincte du loyer.
Elle déclare que les preneurs sont tenus de payer la taxe foncière. Elle note que le bail porte sur la totalité de l’ensemble immobilier. Elle rappelle que le droit au maintien dans les lieux, après la délivrance du congé, s’exerce aux clauses et conditions du bail expiré. A tout le moins, elle sollicite le paiement de la taxe foncière hors la quote-part portant sur la partie en ruine.
Elle expose que la salle de bal, qui fait partie du bail, est fermée depuis 1974 et que les époux [C] qui ont exploités les locaux en location gérance à compter de 1976, connaissaient cette situation.
Subsidiairement, elle sollicite la déchéance du droit des preneurs à l’indemnité d’éviction. Elle fait état des manquements des consorts [C].
Elle sollicite une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative du bien.
Elle demande le paiement de la taxe foncière.
A titre très subsidiairement, elle s’appuie sur les conclusions expertales de Monsieur [V] pour le calcul de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Elle critique les conclusions de l’expertise amiable de Madame [B] dont elle indique qu’elles ne sont corroborées par aucun autre élément.
Elle expose que l’expert judiciaire, Monsieur [V], n’a pu calculer le droit au bail car le fonds de commerce ne pouvait être transféré.
Elle déclare que ses locataires ont cessé de payer leurs loyer à compter du deuxième trimestre de l’année 2020 si bien qu’elle a fait délivrer, le 14 décembre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire, tant aux époux [C] qu’au mandataire judiciaire. Elle note avoir dénoncé cet acte aux créanciers inscrits. Elle précise qu’en dépit d’une ordonnance de référé confirmée par un arrêt de la cour d’appel en janvier 2023, les époux [C], qui avaient consigné les sommes dues, n’ont toujours pas payé ce qu’ils devaient. Elle demande que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.
MOTIVATION
Le conseiller de la mise en état, avant la clôture des débats, a révoqué l’ordonnance de clôture. La clôture de l’affaire est intervenue le 08 février 2023.
En l’absence d’autorisation de note en délibéré, il n’y a pas lieu de tenir compte de la note des appelants envoyée après l’audience de plaidoiries.
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La consistance des locaux loués (telle qu’elle résulte du bail renouvelé signé le 19 octobre 1989) est la suivante :
– au rez-de-chaussée : une salle de bar et salle de rangement attenante, précédées d’une terrasse-véranda couverte vitrée; une cuisine avec entrepôt de spiritueux et boissons; une cour, une grande salle de bal; une cave ainsi qu’un droit au puits et à un bassin.
– au premier étage :
* (côté gauche) : une grande pièce à usage de chambre (24m² environ) avec débarras attenant; une chambre (17 m² environ) et une salle d’eau.
* (côté droit) : un appartement composé d’une cuisine (11m² environ), une grande chambre (25 m² environ); une salle d’eau et WC (9 m² environ).
– au deuxième étage: une cuisine au nord-est, côté cour; une pièce de réserve côté cour; deux grandes chambres, côté ouest, avec chacune une alcôve; une grande penderie-placard; un cabinet de toilette avec WC.
Le bail relevait que les époux [C] supporteraient le coût de la remise en état des locaux du deuxième étage. Il était également noté que la grande salle de bal était fermée par arrêté administratif depuis 1973-1974 et que les époux [C] précisaient avoir ‘sans doute’ l’intention de la rénover et de la ‘mettre en harmonie’ avec les normes de sécurité en vue de son exploitation.
La salle de bar n’a jamais été exploitée ni remise aux normes.
Le bail est à destination de ‘débits de boissons; vente de sandwiches; snack-restauration; meublé’.
Par acte du 20 décembre 2006, le bailleur a délivré aux preneurs un congé avec refus de renouvellement pour le 29 septembre 2007 et offre d’indemnité d’éviction.
Selon l’article L 145-28 du code du commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Ce droit au maintien dans les lieux s’opère aux clauses et conditions du bail expiré à
l’exception du loyer auquel se substituera une indemnité d’occupation.
Toutefois, la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.
Madame [A] née [K], aux termes de ses conclusions, sollicite ‘en tout état de cause’ l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance d’un commandement de payer du 14 décembre 2020 visant la clause résolutoire. Elle demande également ‘en tout état de cause’ que la cour dise et juge que le bail est résilié depuis le 14 janvier 2021.
Il convient en conséquence d’étudier cette demande en premier lieu.
Selon l’article L 145-41 du code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Depuis la délivrance du congé sans offre de renouvellement à effet au 29 septembre 2007, Monsieur et Madame [C] sont redevables d’une indemnité d’occupation en application de l’article 145-28 du code du commerce. En effet, le loyer, depuis la date d’effet du congé sans offre de renouvellement, se transforme en indemnité d’occupation sans avoir à être demandé par le bailleur.
Si l’ouverture de la procédure collective ne permet plus à Madame [A] née [K] de faire état des impayés locatifs antérieurs à cette décision pour solliciter la résiliation du bail qui entraîne la déchéance du droit des locataires au paiement de l’indemnité d’éviction, elle peut toutefois faire état d’impayés postérieurs à l’ouverture de la procédure collective. Elle peut, pour refuser de payer l’indemnité d’éviction, invoquer la clause résolutoire du bail expiré à l’égard du locataire maintenu dans les lieux.
Cette demande, qui tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et qui a pour objet de faire juger la question née de la survenance d’un fait nouveau, n’est pas irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel.
Le 14 décembre 2020, Madame [K] a fait délivrer à Monsieur et Madame [C] un commandement de payer, dénoncé au mandataire judiciaire, portant sur la somme en principal de 7421, 34 euros, au titre des indemnités d’occupation des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2020. Cet acte vise le délai énoncé à l’article L 145-41 du code du commerce.
Le commandement de payer est valable pour la part non contestable des sommes dues.
Il n’est pas contesté par les preneurs que dans le mois de la délivrance de l’acte, aucune somme n’a été versée au titre des indemnités d’occupation.
Les preneurs ont consigné les sommes dues dès le 16 décembre 2020, sans aucune autorisation judiciaire de le faire.
Monsieur et Madame [C] font état d’une impossibilité de poursuivre leur exploitation commerciale en raison de la présence d’amiante dans la salle de bal. Ils soulèvent en conséquence une exception d’inexécution pour ne pas avoir à payer les indemnités d’occupation auxquelles ils sont tenus. En effet, de l’amiante a été trouvé dans la salle de bal à la suite de l’effondrement de la toiture de cette pièce. La société WE Diags, mandatée par le bailleur, intervenue le 20 juin 2019, indiquait avoir constaté la présence d’amiante dans la salle de bal sous la forme de plaques ondulées cassées au sol (pièce 68 de l’intimée). Un premier rapport d’expertise amiable, effectué à la demande du bailleur, a été déposé en juillet 2019. Le but était d’étudier et de préconiser les mesures conservatoires à prendre afin d’éviter une contamination aux fibres amiante (pièce 69 de l’intimée). Ce rapport relevait la présence d’amiante sur des plaques en amiante ciment, planes entreposées à l’intérieur du bâtiment (la salle de bal), ainsi que des débris de plaques planes et ondulées en amiante. Il était noté que l’amiante ne provenait pas de la toiture. L’expertise judiciaire déposée le 04 janvier 2022 (pièce 37 des appelants) relevait que l’amiante était présent sous forme de déchets de débris de plaques planes et de plaque ondulées et mélangés à un tas de gravas, composés de tuiles, d’éléments de charpentes, d’éléments de plâtre de meubles et de déchets de plomberie, de verres, d’éléments de lits en métal, de chariots, de panneaux de bois, situés au sol, dans la salle de bal. Cette expertise évoquait également la présence d’amiante sous forme de déchets de débris de plaques planes et de plaques ondulées, situés au sol, en intérieur dans le cabanon situé côté sud-est, avec les mêmes caractéristiques dans leur descriptif que eux présents dans la salle de bal ainsi que de l’amiante présent sous forme de plaque de retenu de terre de type plaques sous tuiles, situé côté sud-est, à l’extérieur et aux abords immédiats de la salle de bal. L’expert, qui n’était pas en mesure de déterminer les origine de la présence d’amiante, notait toutefois qu’elle était sans rapport avec la couverture d’origine. A ce sujet, l’expert amiable (la société FD expertise) relevait en juillet 2019 que les plaques d’amiante ne se trouvaient pas en toiture et ne pouvaient pas techniquement y avoir été installées. Le rapport d’expertise judiciaire ne faisait pas état de la présence d’amiante dans l’air; les constatations de juillet 2019 de l’expert amiable, la société FD expertise, (page 4 du rapport) mentionnaient l’absence de fibres d’amiante dans l’air. Cette société (page 8) indiquait ‘concernant la gestion du risque amiante, la mise en place de mesures conservatoires n’est pas techniquement compliquée et peut être rapide’. Ainsi, il était relevé que le risque de pollution environnemental était très limité en raison de la nature même des matériaux en présence, ces débris d’amiante ciment n’émettant pas spontanément des fibres amiante par passage d’air ou vibration mais uniquement au moment de la casse et en les déplaçant, exclusivement lors du retrait. Cette même société estimait que le fait de condamner toutes les ouvertures en les obstruant et en sécurisant totalement l’accès, permettrait d’éviter tout passage dans le bâtiment et donc tout déplacement de débris et de poussières vers l’extérieur.
Il n’est pas contesté que le bailleur a fait procéder à des travaux de sécurisation (périmètre de sécurité de deux mètres autour de la salle de bal et ouvertures bouchées), préconisés par la société BETEX INGENIERIE.
Monsieur et Madame [C], qui n’avaient plus l’usage de la salle de bal dès l’origine, ne démontrent pas que la présence d’amiante dans cette salle et près du cabanon, alors que des travaux de sécurisation ont été effectués par le bailleur, aurait rendu impossible l’exploitation de leur commerce de ‘débits de boissons ; vente de sandwiches ; snack-restauration; meublé’. Ils ne démontrent pas l’existence d’amiante dans les autres parties du local.
Le bail conclu entre les parties contient un paragraphe ‘clause résolutoire’ qui mentionne ‘qu’il est en outre expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécution la clause en souffrance, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit (…)’.
Dès lors, ils ne peuvent utilement discuter l’invocation par le bailleur de la clause résolutoire du bail à la suite de la délivrance du commandement de payer délivré le 14 décembre 2020 portant sur les indemnités d’occupation (ainsi mentionnées et sollicitées à hauteur du loyer contractuel) des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2020.
Selon l’article L 143-2 du code du commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.
Aucune disposition légale n’impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits. Par ailleurs, l’intimée a communiqué aux appelants, le 25 janvier 2023, sur le RPVA, une pièce mentionnant l’absence de créanciers inscrits.
En conséquence, alors que les preneurs n’ont pas payé les indemnités d’occupation des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2020 dans les délais du commandement de payer qui leur a été délivré, la consignation des sommes le lendemain de la délivrance de cet acte, sans autorisation judiciaire, ne valant pas paiement, le bailleur est en droit d’invoquer la clause résolutoire.
Madame [K] sollicite la résiliation du bail à effet au 14 janvier 2021. Dans le cadre d’un droit au maintien des les lieux lié à la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement à effet au 29 septembre 2007, l’acquisition de la clause résolutoire au 14 janvier 2021 a en réalité pour effet d’entraîner la déchéance du droit au maintien dans les lieux et celle de leur droit à indemnité d’éviction.
Occupants sans droit ni titre à compter du 15 janvier 2021, les consorts [C] seront expulsés, selon les modalités de la présente décision.
Ils sont également redevables d’une indemnité d’occupation ‘statutaire’ jusqu’au 14 janvier 2021 puis, à compter du15 janvier 2021, d’une indemnité de droit commun, en application de l’article 1240 du code civil.
Sur le montant des indemnités d’occupation statutaire et de droit commun.
Selon l’article L 145-28 du code du commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Cette indemnité, due au titre du maintien dans les lieux, n’a pas pour objectif de réparer le préjudice lié à l’impossibilité de jouir des lieux par le bailleur mais de payer la contrepartie de la jouissance des lieux. Cette indemnité est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du même code. Elle doit être fixée, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée en application de l’article L 145-33 du code du commerce. Elle correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement dans des conditions exclusives de tout plafonnement.
Les consorts [C] sont redevables de cette indemnité d’occupation statutaire à compter de la date d’effet du congé jusqu’au 14 janvier 2021.
Les consorts [C] estiment que l’indemnité d’occupation ne peut être fixée en raison d’une impossibilité d’exploitation. Il a été indiqué précédemment qu’ils ne justifiaient d’aucune impossibilité d’exploitation. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation dont ils sont redevables est fixée à compter de la date d’effet du congé, date à laquelle il n’existait aucune impossibilité d’exploiter les locaux. Il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur la demande en l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Toulon.
Ils contestent la méthode de calcul opérée par Monsieur [V] en ce qu’il n’a pas tenu compte de l’état du bien loué, en l’absence de travaux effectués par le bailleur et en raison des embellissements auxquels ils ont procédé. Ils contestent également la méthode utilisée par l’expert qui a tenu compte de la partie utilisée en meublés comme s’il s’agissait d’une partie habitation. Ils soutiennent qu’aurait due être prise en compte la méthode hôtelière pour cette partie des locaux. Ils ne discutent pas les constatations de l’expert relatives à la superficie des locaux et aux références trouvées pour évaluer la valeur locative du bien.
Ils ne discutent toutefois pas la valeur locative par l’expert [V] qui s’est attaché à étudier les prix couramment pratiqués dans le voisinage et a retenu une valeur de 102,60 euros le m².
Ils ne discutent pas plus la valeur retenue s’agissant de la partie utilisée comme meublée.
A défaut d’autres méthodes plus pertinentes, il convient de retenir celle utilisée par Monsieur [V] qui a retenu pour la partie des locaux utilisés comme meublés la valeur des loyers moyens sur Saint-Mandrier. En effet, la méthode hôtelière ne peut être retenue car il n’est pas prévu au bail la destination d’activité hôtelière qui n’est pas non plus celle qu’exercent les consorts [C].
Le bail conclu entre les parties mentionnait que les preneurs devaient entretenir constamment les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations et d’entretien, qu’ils s’engageaient à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, notamment aux verrières, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Ce bail relevait que les travaux de remise en état des locaux du deuxième étage incombaient aux preneurs.
Ainsi, c’est à tort que les consorts [C] évoquent l’état moyen des locaux pour solliciter une baisse de la valeur locative, puisqu’ils ne démontrent pas la violation par le bailleur de ses obligations contractuelles.
En conséquence, il convient de retenir les valeurs non utilement discutées par les consorts [C] de l’expertise effectuées par Monsieur [V].
La valeur locative s’élève donc à la somme annuelle de 23.800 euros.
A cette somme doit être affecté un abattement d’un montant de 20% qui compense, non seulement l’incertitude dans laquelle se trouve le locataire à la suite de la délivrance du congé sans offre de renouvellement (puisque la situation du preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction présente des inconvénients manifestes; il ne peut par exemple réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux) mais également en raison de la longueur de la procédure, le congé ayant été délivré pour le 29 septembre 2007. En conséquence, l’indemnité d’occupation mensuelle due par les consorts [C] à compter du 30 septembre 2007 s’élève à la somme arrondie de 23.800 x 0,80/ 12 =1586,70 euros. Elle est due jusqu’au 14 janvier 2021; à compter du 15 janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux loués, les consorts [C] sont redevables d’une indemnité d’occupation de droit commun, qui répare le préjudice lié à l’impossibilité de jouir des lieux par le bailleur. Il convient de fixer cette indemnité d’occupation au montant mensuel de 1586, 70 euros.
Sur les taxes foncières
Le bail conclu entre les parties énonce que le preneur devra rembourser sa quote-part au prorata de son loyer de l’impôt foncier (…) ainsi que de tous autres impôts, droits ou taxes, actuels et futurs, afférents à l’immeuble loués (…).
Le bail mentionne que la location porte sur ‘l’ensemble de l’immeuble sis à Saint Mandrier’
( page2) puis fait une description des locaux loués (pages 3 et 4), à savoir :
– au rez-de-chaussée : une salle de bar et salle de rangement attenante, précédées d’une terrasse-véranda couverte vitrée; une cuisine avec entrepôt de spiritueux et boissons; une cour, une grande salle de bal ; une cave ainsi qu’un droit au puits et à un bassin
– au premier étage :
*(côté gauche) : une grande pièce à usage de chambre (24m² environ) avec débarras attenant; une chambre (17 m² environ) et une salle d’eau
*(côté droit) : un appartement composé d’une cuisine (11m² environ), une grande chambre (25 m² environ); une salle d’eau et WC (9 m² environ)
– au deuxième étage: une cuisine au nord-est, côté cour; une pièce de réserve côté cour; deux grandes chambres, côté ouest, avec chacune une alcôve; une grande penderie-placard; un cabinet de toilette avec WC.
Il ressort des pièces produites au débat que se trouve également à cette adresse une maisonnette vétuste et inhabitée (qualifiée dans les écritures de ‘maison en ruine’). A défaut de mention, dans la désignation des locaux loués, de l’existence de cette maisonnette, Madame [A] ne peut solliciter l’intégralité de l’impôt foncier.
Le bail ne fait pas état de la clé de calcul au titre de l’impôt foncier.
En conséquence de ces imprécisions, Madame [A] sera déboutée de ses demandes au titre de l’impôt foncier.
Le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2012 sera infirmé.
Le bail est résilié depuis le 29 septembre 2007 et les preneurs sont déchus de leur droit à une indemnité d’éviction et de leur droit au maintien dans les lieux à la suite de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 décembre 2020. Ils seront expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sans astreinte.
Le jugement déféré qui a dit n’y avoir lieu à indemnité d’éviction sera confirmé.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par les consorts [C] à la somme mensuelle de 1100 euros et dit que ces derniers étaient tenus de payer les loyers jusqu’au 19 novembre 2012.
Sur les comptes entre les parties
Il convient de fixer au passif de la procédure de Monsieur [C] le montant de la différence entre les sommes versées par les époux [C] au titre des loyers jusqu’au prononcé de la sauvegarde de justice et le montant dû au titre des indemnités d’occupation pour la période du 30 septembre 2017 au 18 juin 2019, cette indemnité étant fixée à la somme mensuelle de 1586,70 euros. Les intérêts dus sur la différence entre l’indemnité d’occupation statutaire et le loyer payé courent, en l’absence de convention contraire, à compter de l’assignation du 20 avril 2016. Ils seront fixés, pour la part due au 18 juin 2019, au passif de la procédure.
Il convient de condamner les consorts [C] à verser à Madame [A] la somme de 1586,70 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle statutaire (jusqu’au 14 janvier 2021) et au titre de l’indemnité d’occupation de droit commun pour la période courant du 15 janvier 2021 jusqu’à la parfaite libération des lieux.
Sur la demande au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
En application des articles L 622-17 et L 622-22 du code du commerce, les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Monsieur et Madame [C] sont essentiellement succombants. La créance des dépens de première instance et d’appel sera fixée au passif de la procédure collective; ces dépens comprendront les frais de l’expertise judiciaire effectuée par Monsieur [U] qui a été annulée. Ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame [A] née [K] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en cause d’appel.
Il convient de fixer au passif de la procédure collective de Monsieur [C] les sommes de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté demande d’indemnité d’éviction formée par Monsieur [H] [C] et Madame [G] [C],
INFIRME pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT que les consorts [C] ont bénéficié du droit au maintien dans les lieux à compter du 29 septembre 2007 à la suite de la délivrance du 20 décembre 2006 d’un congé sans offre de renouvellement,
CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la suite de la délivrance, le 14 décembre 2020, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire,
PRONONCE la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [H] [C] et Madame [G] [C] à compter du 15 janvier 2021,
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [C] et Madame [G] [C] des lieux sis [Adresse 2]) et de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique,
REJETTE la demande d’astreinte assortissant l’expulsion formée par Madame [L] [A] née [K],
CONSTATE la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction de Monsieur [H] [C] et Madame [G] [C],
REJETTE les demandes formées par Madame [L] [A] née [K] au titre des taxes foncières,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à compter du 30 septembre 2007 à la somme mensuelle de 1586, 70 euros,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun due à compter du 15 janvier 2021 à la somme mensuelle de 1586,70 euros,
FIXE au passif de la procédure de Monsieur [X] [C] la somme résultant de la différence entre le montant des loyers payés et le montant des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période s’arrêtant au 18 juin 2019,
DITque les intérêts dus sur la différence entre l’indemnité d’occupation statutaire et le loyer payé courent, en l’absence de convention contraire, à compter de l’assignation du 20 avril 2016,
DIT que ces intérêts seront fixés, pour la part due au 18 juin 2019, au passif de la procédure de Monsieur [H] [C],
CONDAMNE Monsieur [X] [C] et Madame [G] [C] à verser à Madame [L] [A] née [K] la somme mensuelle de 1586,70 euros au titre des indemnités statutaires et de droit commun à compter du 19 juin 2019 jusqu’à la libération des lieux, déduction à faire des sommes versées par ces derniers au titre des loyers (indemnités d’occupation), avec intérêts dus sur la différence entre l’indemnité d’occupation statutaire et le loyer payé,
FIXE au passif de la procédure collective de Monsieur [X] [C] les dépens de première instance (qui comprendront les frais d’expertise de Monsieur [U]) et d’appel ainsi que la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par Madme [L] [A] née [K].
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
