20 juin 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
21/04115

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 20 JUIN 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04115 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBZ5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 MAI 2021

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BEZIERS

N° RG 2020002711

APPELANTE :

S.A.R.L. NVIS représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. GROUPE SFK prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

Représentée par Me Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Laure SAINT GERMES-LALLEMAND, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. [T] [E] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL NVIS en vertu d’un jugement du tribunal de commerce de Béziers du 20 juillet 2022

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 Mars 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 AVRIL 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Audrey VALERO

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère faisant fonction de président en remplacement du président de chambre régulièrement empêché et par Mme Audrey VALERO, Greffière.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte d’avocat électronique en date du 9 août 2018, la SARL N.V.I.S a acquis, moyennant le prix de 329 000 euros, un fonds de commerce d’imprimerie-sérigraphie auprès de la SARL Languedoc Roussillon Publicité, situé à [Localité 7] (34), [Adresse 3].

Par acte d’avocat électronique en date du même jour, prenant effet le 1er juillet 2018, la SARL groupe SFK a donné à bail à la société N.V.I.S. le local, situé [Adresse 3] à [Localité 7] (rez-de-chaussée : local commercial de 580 m2 environ et premier étage : logement de fonction de 90 m2 environ).

Ce bail a été conclu pour neuf années entières à compter du 1er juillet 2018 et pour un loyer annuel de 51 600 euros HT et hors charges, payable d’avance en 12 termes égaux de 4 300 euros HT et hors charges avec un dépôt de garantie à hauteur de 8 600 euros.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2019, la société groupe SFK a délivré à la société N.V.I.S. un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’appui du décompte suivant :

– solde de remboursement de l’impôt foncier 2019 : 1 502 euros,

– solde du loyer de novembre 2019 : 4 210 euros,

– loyer de décembre 2019 : 5 160 euros,

– total : 10 863 euros, hors coût de l’acte.

Les parties se sont alors rapprochées et ont signé le 9 janvier 2020 un protocole d’accord aux termes duquel :

« 1°- Le bailleur accepte une résiliation anticipée du bail au 1er avril 2020, soit avant le terme de la première période triennale (30/06/2021).

2°- Le bailleur accepte de percevoir une indemnité forfaitaire et définitive de 20 900 euros au titre du solde de la dette échue et à échoir, en exécution du bail commercial du 1er juillet 2018.

Le règlement de cette somme se fera en trois échéances de 4 100 euros de janvier à mars 2020 au plus tard le 5 de chaque mois, l’échéance d’avril étant constituée de la retenue du dépôt de garantie (8 600 euros).

3° – Le preneur s’engage à quitter les lieux au plus tard le 30 mars 2020.

4° – Un état des lieux contradictoire sous contrôle d’huissier sera effectué au plus tard le 31 mars 2020.

En cas de détériorations importantes, la Sarl NVIS se verra facturer les frais de remise en état.

5° – Le preneur s’engage à verser l’indemnité forfaitaire dans les conditions ci-dessus énoncées.

6°- Le preneur s’engage à laisser visiter les locaux en vue de leur vente ou location à compter des présentes à charge pour le bailleur de le prévenir 48 h à l’avance.

7° Le bailleur renonce à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et le commandement.

8° Le preneur renonce à saisir les autorités sanitaires en raison de l’état des locaux. »

La société N.V.I.S n’a pas quitté les lieux le 1er avril 2020 et a réglé la dernière échéance du mois de mars en deux fois, le 13 mars et le 7 mai 2020, libérant les lieux le 11 mai 2020.

Un procès-verbal de constat a été établi le 13 mai 2020 à la demande de la société groupe SFK.

Saisi par acte d’huissier en date du 5 juin 2020, le tribunal de commerce de Béziers a, par un jugement du 17 mai 2021, après avoir ré-ouvert les débats :

« – (…) a donné acte à la société N.V.l.S de ce qu’elle soulève l’incompétence matérielle de la juridiction de céans,

– vu le protocole d’accord (…), les articles 2044 et 2052 et suivants du Code Civil, les articles 1224 et suivants du Code Civil (anc. 1184), l’article 1351 du Code Civil, l’article L.145-14 du Code de Commerce (…),

– s’est déclaré compétent pour juger dudit litige,

– a dit et jugé que le protocole d’accord signé le 9 janvier 2020 doit être appliqué et qu’aucune inexécution suffisamment grave ne justifie sa résolution.

– a rejeté les demandes de l’ensemble des parties sur les conséquences de droit liées à la résolution du protocole et leurs demandes de compensation des créances.

– a condamné la société N.V.I.S au paiement d’une somme de 7 237 euros au titre de l’indemnité pour l’occupation des locaux du 1er avril 2020 au 11 mai 2020,

– a débouté la société Groupe SFK de sa demande de paiement de la somme de 2 214 euros au titre de la remise en état,

– a rappelé que l’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’art. 514 du Code de Procédure Civile.

– a rejeté la demande de condamnation de la société N.V.I.S à la somme de 10000 euros à titre de dommage et intérêts formulée par la société Groupe SFK,

– a condamné la société N.V.I.S à payer à la société Groupe SFK une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

– a condamné la société NVIS en tous les dépens de la présente décision.

– a rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires tenues pour injustes ou mal fondées. »

La société N.V.I.S. a relevé appel de ce jugement par déclarations reçues le 25 juin 2021, jointes par une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 1er juillet 2021.

Par jugement du 20 juillet 2022, le tribunal de commerce de Béziers a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à l’égard de la société N.V.I.S. et désigné M. [E] en qualité de mandataire judiciaire.

La société N.V.I.S. et M. [E] en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde judiciaire, intervenant forcé sur assignation délivrée le 2 novembre 2022, demandent à la cour, en l’état de leurs conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, de :

« – juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société NVIS ;

– rejeter toutes conclusions contraires comme irrecevables et à tout le moins infondées ;

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il s’est déclaré compétent pour juger du litige, a rejeté les demandes de l’ensemble des parties sur les conséquences de droit liées à la résolution du protocole et leurs demandes de compensation des créances, a condamné la sté NVIS au paiement d’une somme de 7.237 euros au titre de l’indemnité pour l’occupation des locaux du 1er avril 2020 au 11 mai 2020 , a rappelé que l’exécution provisoire est de droit et a condamné la sté NVIS à payer à la sté Groupe SFK, une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux dépens, rejetant toute autre demande de la sté NVIS,

statuant à nouveau ;

– au principal, vu les articles 2044 et suivants du code civil, les articles 1224 et suivants du code civil (anc. 1184), l’article 1351 du code civil, l’article L.145-14 du code de commerce, le protocole transactionnel du 9 janvier 2020,

– juger que la société NVIS ne s’est rendue coupable d’aucune inexécution suffisamment grave justifiant la décision de résolution du protocole transactionnel ;

– prononcer la résolution du protocole transactionnel du 9 janvier 2020, par la volonté commune des parties, sur initiative de la société Groupe SFK acceptée par la société NVIS ;

– juger que la résolution du protocole transactionnel implique la restitution de l’intégralité de ce que les parties se sont procurées l’une à l’autre ;

– juger que la société NVIS doit en conséquence se voir restituer les fonds versés en exécution du protocole transactionnel, de même que le droit au bail des locaux objet du bail commercial du 9 août 2018 ;

– juger qu’en l’état de l’impossibilité de restituer le droit au bail en nature, la restitution à la société NVIS doit intervenir en valeur ;

– juger qu’en l’état de l’impossibilité de restituer le droit d’action quant à l’insalubrité des locaux, la restitution à la société NVIS doit intervenir en valeur ;

– condamner, en conséquence, la société Groupe SFK à lui payer les sommes suivantes :

– Restitution des sommes versées et abandonnées :

– sommes versées : 12.300 euros

– sommes abandonnées : 8.600 euros

– Restitution du droit au bail (indemnité d’éviction) :

– valeur marchande du fonds de commerce : 365.000 euros,

– droits de mutation correspondants : 11.360 euros

– Restitution du droit d’action quant à l’insalubrité des lieux : 44.104 euros

Total : 441 364 euros

– ordonner la compensation des créances entre les parties, en l’occurrence le montant du loyer à restituer à la société Groupe SFK (33 232 euros) ;

– Condamner conséquemment la société Groupe SFK à payer à la société NVIS la somme de 408 132 euros ;

– Subsidiairement, débouter la société Groupe SFK de tous ses chefs de demandes, fins et conclusions ;

– En tout état de cause, condamner la société Groupe SFK aux entiers dépens, ainsi qu’à payer à la société NVIS la somme de 5.000 euros au visa de l’article 700 du CPC. » 

Au soutien de l’appel, ils font essentiellement valoir que :

– les parties sont d’accord sur le principe de la résolution, bien que le tribunal ne l’ait pas prononcée,

– le protocole ne prévoit pas de clause résolutoire, la résolution doit être justifiée par une inexécution suffisamment grave, aucune n’ étant rapportée à son encontre,

– la société NVIS avait avisé le bailleur de son intention de saisir les autorités sanitaires eu égard à l’état du local d’habitation ; le protocole lui faisait interdiction de saisir lesdites autorités, obligation respectée,

– le troisième et dernier versement à échéance au mois de mars 2020 a été plus difficile à acquitter du fait de l’épidémie de covid 19, n’ayant pu verser que la somme de 2050 euros le 13 mars 2020 et le solde le 7 mai suivant ; elle avait donc payé l’intégralité des sommes avant même la délivrance de l’assignation en juin 2020,

– elle n’a pu respecter l’obligation de quitter les lieux à la date du 30 mars 2020 eu égard au contexte sanitaire ayant dû renvoyer les clés par courrier à l’agence immobilière lorsqu’elle a pu quitter les lieux le 11 mai 2020,

– la somme réclamée au titre des détériorations n’est pas justifiée, son montant étant limité, elle ne peut correspondre à des « détériorations importantes » telles que prévues par le protocole,

– elle a pris acte de la demande de résolution du protocole formulée par la société groupe SFK et l’a acceptée, la résolution est acquise,

– la résolution a un effet rétroactif ; la restitution au profit de la société groupe SFK est égale au solde de loyers et charges dû entre fin 2019 et mai 2020, soit 33 232 euros tandis qu’elle-même doit récupérer la somme de 20 900 euros ainsi que l’équivalent en valeur de la restitution du droit au bail qu’elle a abandonné en exécution du protocole, soit la somme de 376 360 euros (valeur du fonds de commerce + commission de l’agent immobilier + droit de mutation) et l’équivalent en valeur de son droit d’action quant à l’insalubrité des lieux, soit la somme de 44 104 euros correspondant au montant du loyer, dont elle était redevable.

Formant appel incident, la société groupe SFK sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021 :

« – rejetant comme injuste et mal fondée toute conclusion contraire.

– à titre principal et sur l’appel incident :

– débouter la SARL NVIS de l’ensemble de ses demandes,

– prononcer la résolution du protocole d’accord en date du 9 janvier 2020,

– condamner la SARL NVIS au paiement de la somme de 26 442 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation,

– condamner la SARL NVIS au paiement de la somme de 2214 euros au titre des frais de remise en état,

– condamner la SARL NVIS au paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– subsidiairement, confirmer le jugement dont appel,

– en toutes hypothèses, condamner la SARL NVIS au paiement de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Elle expose en substance que :

– la société N.V.I..S n’a respecté aucune des obligations mises à sa charge dans le protocole ; elle n’a pas respecté ses engagements financiers, l’obligation de laisser visiter les lieux, ni celle de déménager au 30 mars 2020,

– l’inexécution du protocole justifie le paiement des loyers impayés depuis novembre 2019, des charges pour 2019 et d’une indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2020 (dont à déduire les sommes déjà versées soit 10250 euros),- le preneur n’a pas prévenu de son départ précipité, laissant l’immeuble dans un état déplorable,

– l’interdiction de saisir les autorités sanitaires a été respectée, car elle n’était pas fondée, le paiement de l’indemnité n’est intervenu qu’après de multiples relances et alors que l’appelante avait choisi de régler un autre loyer et les déménagements étaient autorisés pendant le confinement,

– la résolution ne peut permettre le versement d’une indemnité au titre de la perte du droit au bail en ce que c’est le locataire qui a souhaité une résiliation anticipée et aucune perte du fonds de commerce n’est survenue (celui-ci ayant été déplacé dès le mois de novembre 2019), ni au titre de l’insalubrité des lieux, qui n’est pas rapportée (l’immeuble ayant étant vendu peu après en l’état de bon d’entretien).

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2023.

MOTIFS de la DÉCISION :

Selon les articles 2044 et 2052 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; les transactions ont entre les parties l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, notamment, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution d’une convention.

La transaction est un contrat synallagmatique, l’autorité de la chose jugée qui s’y attache ne fait pas obstacle au prononcé de sa résolution en cas d’inexécution.

En l’occurrence, indépendamment de l’inexécution, grave ou pas, du protocole, les parties ont expressément exprimé leur accord pour que la transaction, signée entre elles le 9 janvier 2020, soit résolue, de sorte qu’en application des dispositions des articles 1228 et 1129 du code civil, la résolution de celle-ci sera constatée et les prestations échangées ne trouvant leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties devront restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

L’article 1352 du code civil prévoit que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur estimée au jour de la restitution.

Eu égard à la résolution du protocole, le bail s’est poursuivi jusqu’à l’issue d’un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 décembre 2019. Le loyer était ainsi dû jusqu’à cette date, puis une indemnité d’occupation du même montant a couru jusqu’au 11 mai 2020, date du départ du preneur ; la société N.V.I.S. est, ainsi, débitrice de la somme, de 33 404 euros (1 502 euros [solde taxe foncière] + 4 210 euros [solde loyer novembre 2019] + 5 160 euros x 5 [loyers décembre 2019 à avril 2020] + 1892 euros [prorata loyer mai 2020]).

Les frais de nettoyage des lieux loués et tenant à la remise en état de l’installation électrique après le départ du preneur sont injustifiés en l’absence de production de l’état d’entrée dans les lieux contradictoire, la demande en paiement à hauteur de la somme de 2 214 euros, formée par la société groupe SFK, sera rejetée.

De même, si le refus du preneur de permettre les visites des lieux est établi à une occasion précise, aucun préjudice n’est rapporté eu égard à la vente de l’immeuble (promesse de vente en date du 2 septembre 2020) pour un prix quasiment similaire à celui figurant dans la promesse unilatérale de vente figurant au bail du 9 août 2018, la demande en paiement à hauteur de la somme de 10 000 euros, formée par la société groupe SFK, sera rejetée.

Il est établi que la société N.V.I.S. avait déménagé son fonds de commerce dès le mois de novembre 2019 et aucune perte à son détriment concernant ledit fonds, le droit au bail et le renouvellement de celui-ci, n’est rapportée du fait de la rupture du bail ; sa demande en paiement à hauteur de la somme de 376360 euros sera rejetée.

Si la promesse de vente du 2 septembre 2020 ne désigne plus l’étage de l’immeuble comme étant destiné à l’habitation, le bien-fondé et la matérialité d’une saisine des autorités compétentes concernant l’insalubrité des locaux loués, qui n’a été évoquée que par un courrier en date du 12 décembre 2019, suite à la première demande en paiement le 6 novembre 2019, ne sont pas rapportés, de sorte que la perte du droit d’agir n’est pas établi ; la demande en paiement à hauteur de la somme de 44 104 euros sera rejetée.

Il est établi que la société N.V.I.S. a versé ou fait abandon, en exécution du protocole, de la somme de 20 900 euros, qui doit lui être restituée par la société groupe SFK.

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, les dettes et créances réciproques des parties se compenseront à hauteur de la quotité la plus faible et la société N.V.I.S. sera condamnée à verser la somme de 12 504 euros.

Par ces motifs, le jugement entrepris sera infirmé, sauf en ce qu’il s’est déclaré compétent, aucun moyen n’étant développé à l’appui de la critique de ce chef du dispositif, et a débouté la société groupe SFK de sa demande en paiement des sommes de 2214 euros au titre de la remise en état et de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts.

La société N.V.I.S., qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens sans que ni l’équité, ni aucune considération d’ordre économique ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Béziers en date du 17 mai 2021, sauf en ce qu’il s’est déclaré compétent et a débouté la société groupe SFK de sa demande en paiement des sommes de 2 214 euros au titre de la remise en état et de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate la résolution du protocole d’accord signé le 9 janvier 2020 entre la SARL groupe SFK et la SARL N.V.I.S.,

Condamne la SARL N.V.I.S. à payer à la SARL groupe SFK la somme de 12504 euros,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions soumises à la cour,

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL N.V.I.S. aux dépens d’appel.

le greffier, la conseillère faisant fonction de président,