21 juin 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/11243

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 21 JUIN 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11243 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCF55

Décision déférée à la Cour : Jugement

Jugement du 02 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/00521

APPELANTE

Société [Adresse 2] APS Société de droit étranger (droit danois)

Immatriculée au CVR de Copenhague sous le n°310 749 975

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 5]

[Adresse 5] (Danemark)

Représentée par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMEES

SARL CONCERTO ELYSEES

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 534 149 786

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée de Me Bruno AGID, avocat au barreau de PARIS, toque : P0405

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] ET [Adresse 3] représenté par son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 307 649 574, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée de Me Sandra BARBOSA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0705

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Douglas BERTHE, Conseiller

Marie GIROUSSE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, Greffière présente lors de la mise à disposition.

Faits et procédure

L’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 4] est un immeuble constitué de six étages et deux niveaux de sous-sols, dont le rez-de-chaussée est à usage de boutiques de luxes et les étages à usage d’appartements selon descriptif du règlement de copropriété dressé le 18 décembre 1964.

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2011, la société [Adresse 2] a consenti un bail à la société Concerto Elysées, un local commercial en vue de 1’exploitation d’un restaurant pizzeria.

Par délibération du 18 juin 2013, les copropriétaires de 1’immeuble ont rejeté la demande de travaux tendant à la création d’une extraction de fumée dans les parties communes présentée par le mandataire de la société [Adresse 2] dans l’intérêt de son locataire.

Par ordonnance du 16 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner à jour fixe pour l’audience du 26 janvier 2016 les sociétés [Adresse 2] et Concerto Elysées en vue notamment d’obtenir la résiliation du bail passé entre la société [Adresse 2] et Concerto Elysées, la cessation, sous astreinte, de l’activité de restaurant pizzeria menée par la société Concerto Elysées en ce qu’elle est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et la condamnation in solidum de la société [Adresse 2] et de la société Concerto Elysées à remettre la façade de l’immeuble.

Le 7 avril 2016 la société Concerto Elysées a procédé au raccordement de son lot à la sécurité incendie de l’immeuble.

Parallèlement, la société [Adresse 2] a fait délivrer le 29 avril 2016 une assignation à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour demander au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 à ce que les travaux proposés et rejetés lors de l’assemblée générale du 18 juin 2013 soient autorisés par le Tribunal au motif qu’ils constitueraient une amélioration compatible avec la destination de l’immeuble.

Par jugement en date du 28 mai 2019, la société [Adresse 2] a été déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 27 et 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2016 relatives au refus d’autoriser la pose de l’enseigne lumineuse  « Pizza » et la réalisation des travaux de création d’une extraction de fumées.

Par jugement en date du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, débouté la société [Adresse 2] de sa demande en autorisation de travaux d’installation d’un conduit d’extraction des fumées, déclaré la société [Adresse 2] responsable des installations non conformes effectuées par sa locataire la société Concerto Elysées, prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées aux torts exclusifs de la société [Adresse 2] avec toutes conséquences de droit, condamné la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées à remettre la façade de l’immeuble dans l’état où elle se trouvait avant l’intervention de la société Concerto Elysées, à leurs frais partagés, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte, déclaré la société [Adresse 2] responsable du préjudice subi par la société Concerto Elysées et ordonné une mesure d’expertise judiciaire avant dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction sollicitée par la société Concerto Elysées, condamné la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2] la somme de 23.73 6,05 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2019.

Par jugement rectificatif en date du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a rectifié le jugement rendu le juin 2020 sous le numéro RG 16/00521 et dit qu’il convient de compléter la mission de l’expert ainsi dit que l’expert devra « déterminer le préjudice subi par la société Concerto Elysées depuis huit années du fait des restrictions rencontrées dans l’usage de la cuisine en raison de l’absence du système d’extraction des odeurs et fumées ».

Par déclaration en date du 29 juillet 2020, la société [Adresse 2] a interjeté appel des jugements des 2 juin 2020 et 21 juillet 2020.

Moyens et prétentions

Dans les conclusions déposées le 3 mars 2023, la société [Adresse 2], appelante, demande à la cour de :

– infirmer le Jugement rendu le 02 juin 2020 en ce qu’il a :

* déclaré la société [Adresse 2] responsable des installations non conformes effectuées par sa locataire, la société Concerto Elysées ;

* prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées aux torts exclusifs de la société [Adresse 2] ;

* condamné la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées à remettre la façade de l’immeuble dans l’état où elle se trouvait avant l’intervention de la société Concerto Elysées, à leurs frais partagés, ce sous astreinte  ;

* déclaré la société [Adresse 2] responsable du préjudice subi par la société Concerto Elysées ;

* ordonné une mesure d’expertise judiciaire avant dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction sollicitée par la Concerto Elysées ;

* sursis au préjudice de la société  Concerto Elysées et à l’ensemble des demandes formées titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– infirmer le jugement rectificatif rendu le 21 juillet 2020 en ce qu’il a dit que l’expert devra « déterminer le préjudice subi par la société Concerto Elysées depuis huit années du fait des restrictions rencontrées dans l’usage de la cuisine en raison de l’absence du système d’extraction des odeurs et fumées » ;

Et statuant à nouveau,

– juger que la société [Adresse 2] n’a pas manqué à son obligation de délivrance ;

– juger que la responsabilité de la société [Adresse 2] n’est pas engagée du fait des conditions d’exercice de l’activité exercée par la société Concerto Elysées ;

– juger que la responsabilité de la société [Adresse 2] n’est pas engagée au titre des installations non conformes effectuées par la société Concerto Elysées ;

– juger que la société [Adresse 2] n’est pas responsable du préjudice subi par la société Concerto Elysées ;

– déclarer qu’il y avait lieu de juger acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

– déclarer qu’il y avait lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées aux torts exclusifs de la société Concerto Elysées ;

– condamner la société Concerto Elysées à remettre la façade de l’immeuble dans l’état où elle se trouvait avant son intervention, à ses frais ;

– condamner la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2], à compter du 1er octobre 2019, une indemnité provisionnelle d’occupation journalière de 874,12 euros jusqu’à la libération définitive des lieux intervenue le 17 septembre 2020 ;

– juger le dépôt de garantie acquis au bailleur ;

– confirmer le jugement rendu le 02 juin 2020 en ce qu’il a :

* jugé que l’activité pour laquelle la société [Adresse 2] a loué son local était conforme à la destination de l’immeuble ;

* condamné la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2] la somme de 23.736,05 euros à ce titre, échéance du 4ème trimestre 2019 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2019 ;

* ordonné l’expulsion de la société Concerto Elysées et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police, et de la force publique s’il y a lieu ;

* ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

* condamner la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* condamner toute partie succombante aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Philippe Rezeau, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans les conclusions déposées le 7 avril 2023, la SARL Concerto Elysées, intimée, demande à la cour de :

– débouter la société [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes ;

– confirmer le jugement principal et le jugement rectificatif en ce qu’ils ont décidé de: 

* déclarer la société [Adresse 2] responsable des installations non conformes de la société Concerto Elysées ;

* prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées aux torts exclusifs de la société [Adresse 2]

* déclarer la société [Adresse 2] responsable du préjudice subi ;

* ordonner une mesure d’expertise avant-dire droit et sursis à statuer sur le montant de l’indemnisation due à la société Concerto Elysées ;

* surseoir à statuer aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens ;

– infirmer les jugements pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

Concernant les demandes du bailleur relatives au commandement du 8 juin 2018 :

– accorder rétroactivement des délais de paiement à la société Concerto Elysées jusqu’au jour de l’audience ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire ;

– constater le parfait paiement par la société Concerto Elysées de la somme de 13.177,42 euros correspondant aux causes du commandement de payer en date du 8 juin 2018 postérieurement au délai d’un mois, mais dans les délais fixés ;

En conséquence,

– dire qu’en raison du paiement de la cause du commandement de payer dans les délais accordés, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

– débouter la société [Adresse 2] de sa demande visant à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement du 8 juin 2018 ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamner la société Concerto Elysées à remettre en l’état la façade aux frais partagés avec la société [Adresse 2] ;

* condamner la société Concerto Elysées à payer la somme de 23.736,05 euros au titre de l’arriéré locatif du 4ème trimestre 2019 ;

Statuant à nouveau,

– débouter de toutes leurs demandes le SDC [Adresse 2] et [Adresse 3] & la société [Adresse 2] ;

– Subsidiairement sur l’indemnité d’occupation :

* ramener le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 euros ;

En toutes hypothèses :  

– condamner la société [Adresse 2] au paiement d’une somme de 120.000 euros en raison du préjudice d’exploitation subi du 6 avril 2015 au 6 août 2015 du fait du ravalement entrepris ;

– condamner la société [Adresse 2] au paiement d’une somme de 60.000 euros, en remboursement du dépôt de garantie et de la garantie à première demande abusivement actionnée le 30 avril 2021 ;

– condamner la société [Adresse 2] au paiement d’une somme provisionnelle de 250.000 euros à valoir sur son préjudice d’éviction ;

– condamner la société [Adresse 2] au paiement d’une somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance. 

Dans les conclusions déposées le 20 avril 2021, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] , intimée, demande à la cour de :

Par adoption de motifs : 

– juger que la société Concerto Elysées a entrepris des travaux affectant les parties communes et notamment la façade de l’immeuble sans autorisation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sis [Adresse 2] et [Adresse 3] ;

– juger que la société Concerto Elysées a été en infraction avec les dispositions de sécurité incendie de l’immeuble de 2011 à 2016 ;

Par substitution de motifs :

– juger que l’activité de restaurant/pizzeria exploitée dans la boutique n°6 par la société Concerto Elysées n’est pas conforme à double titre à l’exigence de la clause 23 du règlement de copropriété ;

En conséquence,

– juger que Concerto Elysées a commis des graves manquements aux dispositions du règlement de copropriété ;

– confirmer le jugement entrepris le 2 juin 2020 en ce qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail passé entre la société [Adresse 2] et Concerto Elysées aux torts exclusifs de la société [Adresse 2] ;

En état de cause,

– confirmer les jugements des 2 juin 2020 et 21 juillet 2020 en toutes leurs dispositions ;

– débouter la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

– condamner in solidum la société [Adresse 2] et Concerto Elysées à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] sis [Adresse 2] ‘ [Adresse 3] une indemnité en cause d’appel de 4.000 Euros, outre leur condamnation aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », « déclarer » ou de « constater », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation judiciaire du bail

La société [Adresse 2] soutient qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance en ce que la locataire a pu, dans des locaux dont la destination est conforme au règlement de copropriété, même en absence d’extracteur d’air, réaliser une grande variétés de plats italiens chauds ou froids ainsi que des pizzas, qu’elle ne peut être tenue pour responsable ni des conditions d’exercice de l’activité exercée par la société Concerto Elysées, sur lesquelles son attention a été régulièrement appelée et qui sont la cause de nuisances subies par les copropriétaires, ni des installations non conformes effectuées sans information du bailleur par la société Concerto Elysées, que la bailleresse a agi aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Concerto Elysées compte tenu de ses manquements fautifs.

Le bailleur relève que la société Concerto Elysées n’a pas régularisé les causes du commandement délivré le 8 juin 2018 et qu’il y avait lieu de juger acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, qu’à tout le moins, il y avait lieu, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Concerto Elysées, et ce sans indemnité, en raison des engagements pris par la société Concerto Elysées de respecter le règlement de copropriété et de ses manquements aux règles élémentaires de sécurité, eu égard au non-respect des règles d’hygiène liées à l’exercice de son activité, de la réalisation de travaux non conformes, du refus de justifier de l’autorisation d’ouverture du restaurant, de l’autorisation d’installation de la terrasse, de l’absence d’obtention d’une autorisation administrative pour l’installation de la mezzanine ainsi que de l’absence de bac à graisse.

La société Concerto Elysées, intimée, expose, que le bailleur a manqué à son l’obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination, justifiant ainsi la résiliation à ses torts exclusifs en ce que les locaux loués à usage de restauration ne comportaient pas d’extracteur d’air vicié, que le bailleur n’a pas exécuté loyalement le contrat de bail en ce qu’il a validé les travaux de façade sans avoir sollicité l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, en ce qu’il n’a informé son locataire ni des refus opposés par l’assemblée générale des copropriétaires aux projets de travaux, ni par suite des doléances réitérées du syndicat des copropriétaires concernant l’activité menée et ni du ravalement de façade entrepris par la copropriété ayant conduit la société à cesser son activité pendant six mois, qu’enfin, la preuve des gênes sonores et olfactives alléguées n’a jamais été rapportée.

La société Concerto Elysées conteste avoir enfreint les règles de sécurité incendie en ce que l’article CG12.6 du bail ne vise pas les règles de sécurité mais un service de sécurité et en ce qu’aucune disposition contractuelle, ni règlement administratif non respecté, imposait à la société Concerto Elysées de se soumettre à des règles de sécurité incendie spécifiques à l’immeuble alors qu’elle disposait de son propre système de sécurité incendie, de ses propres contrats d’abonnement et d’entretien de ce système et qu’elle n’ jamais été informée d’une défaillance de son raccordement au système général de l’immeuble. De même, elle conteste que puisse lui être reproché, en premier lieu, un non-respect des règles d’hygiènes liées à l’exercice de son activité en ce qu’elle a fait un usage normal des locaux collectifs d’entreposage des poubelles, en second lieu, la réalisation de travaux non conformes en ce que ceux menés en façade n’ont pas consisté en la pause d’un système d’extraction mais d’une bouche d’aération autorisée par le bailleur et ne nuisant pas à l’esthétique de l’immeuble, en troisième lieu, le refus de justifier de l’autorisation d’ouverture du restaurant laquelle n’est réglementairement pas nécessaire et de l’autorisation de la terrasse laquelle a été produite et, enfin, le refus de justifier de l’autorisation administrative pour l’installation d’une mezzanine en ce que ces travaux n’ayant entraîné aucune modification de la structure des locaux ne nécessitaient aucune autorisation ni du bailleur ni de la copropriété.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], intimée, expose, que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail sauf à retenir comme motif supplémentaire à la résiliation du contrat de bail la violation de l’article 23 du règlement de copropriété qui interdit l’activité de restauration, laquelle relève incontestablement d’un commerce d’alimentation et se trouve, de fait, prohibée aux termes du règlement de copropriété, que l’esprit de cette clause ne peut pas être dénaturé au seul motif que le mot restaurant n’a pas été employé et que la clause réserve les commerce du rez-de-chaussée au commerce de luxe. En outre, l’activité exercée a été menée en infraction aux règles de sécurité, a engendré des troubles pour les autres occupants de l’immeuble, des travaux ont été réalisés sans autorisation des copropriétaires et ont affecté les parties communes et façade de l’immeuble. Enfin, l’appelant ne conteste pas le principe de la résiliation.

Selon les termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur a notamment l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail. Cette obligation lui impose de délivrer des locaux non seulement conformes à la description des lieux faîte aux termes du bail mais encore aptes à assurer la destination contractuellement convenue par les parties.

L’article 1741 du même code prévoit que le bail se résout notamment par défaut respectif du bailleur et du preneur à remplir leur obligation.

Comme énoncé par le tribunal le principe posé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de libre jouissance de chaque copropriétaire de ses parties privatives et des parties communes de l’immeuble dans la limite du respect des droits de chaque copropriétaire et de la destination de l’immeuble définie au règlement de copropriété, d’une part, rend le bailleur responsable des infractions à ce dernier commises par son locataire, d’autre part, le rend opposable au locataire dans ses rapport avec l’ensemble des membres de la copropriété, ce que le règlement de copropriété rappelle en l’espèce.

L’article 25 b de la même loi soumet au vote de l’assemblée générale, obtenu à la majorité des voix, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En l’espèce, l’article 23 du règlement de copropriété dispose qu’en ce qui « concerne les boutiques, sont prohibés tous commerces d’alimentation en gros et en détail marchands de vin, entrepôts de quelque nature qu’ils soient et, en général, tous commerces qui, par le bruit ou l’odeur, tendraient à gêner les occupants de l’immeuble, lesdites boutiques étant spécialement réservées aux commerces de luxe. ”

L’article 21 du règlement de copropriété prévoit que « En aucun cas un propriétaire ou un occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés ».

Plus généralement le bail rappelle, en ses articles CG 12.6 et CG 15.3 l’obligation du preneur de respecter le règlement de copropriété et la réglementation en matière de sécurité et de prévention de sécurité, ce en lien avec la copropriété.

L’article CP3 du bail liant la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées prévoit que « les locaux sont destinés à l’usage exclusif de local commercial en vue de l’exercice de l’activité de restauration, salon de thé, vente à emporter, traiteur, épicerie fine ».

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété interdit l’exploitation des commerces d’alimentation en gros, catégorie dont ne relève pas la restauration, laquelle n’est, par ailleurs, pas en soi incompatible avec un commerce de luxe ce d’autant que la destination du bail visait aussi l’épicerie fine. Ainsi, le tribunal a considéré, par motif pertinents que la cour adopte, que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de restauration en tant que telle dès lors que les lots sont exploités dans la limite de leur description et dans un usage limité par le règlement de copropriété, à savoir « l’interdiction d’exercer tous commerces susceptibles de générer des nuisances olfactives ou sonores ».

Dès lors que les locaux loués étaient à destination de toute restauration sans restriction, le bailleur était tenu de délivrer des lieux conformes au respect de cette destination, pouvant inclure l’activité de pizzeria.

Il n’est pas contesté que le restaurant exploité par la société Concerto Elysées ne disposait pas de système d’extraction d’air or l’existence d’une telle installation incombe au bailleur. Il se déduit d’ailleurs de l’article CP 9 du bail, versé aux débats et sur lequel les parties ont pu présenter leurs observations, que le bailleur demandant au preneur de lui remettre le dossier technique d’extraction pour présentation à l’assemblée générale des copropriétaires, il entendait assurer la prise en charge de ces travaux, sur la base des besoins exprimés par son locataire, faute de disposition au bail transférant la charge de ces travaux à l’exploitant, qui ne relève pas de travaux d’aménagement mais de mise aux normes du local pour les besoins de l’exploitation selon la destination du bail.

Si la société [Adresse 2] a saisi l’assemblée générale des copropriétaires le 18 juin 2013 d’une demande présentée pour le compte de la société Concerto Elysées de création d’une extraction de fumées dans les parties communes, il ne contestera pas le vote défavorable émis par l’assemblée générale, ni n’informera son locataire de ce refus, lequel est donc devenu définitif dans les deux mois de son adoption. Ce faisant, le bailleur faisait le choix de ne pas remplir son obligation de délivrance conforme des locaux et de mettre son locataire en infraction avec le règlement de copropriété.

Par la suite, lors des assemblées générales des 24 juin 2015 puis 19 janvier 2016, les copropriétaires et, notamment, la société [Adresse 2] ont voté la poursuite de la résiliation judiciaire du bail souscrit par la société Concerto Elysées et la libération des lieux, au regard des infractions commises au règlement de copropriété, sans que le bailleur n’informe son locataire de ces votes.

Dans le même temps, le bailleur assignera le 29 avril 2016 la copropriété aux fin d’obtenir l’autorisation de réalisation des travaux de création d’une extraction de fumée. Autorisation qu’il sollicitera en parallèle auprès de l’assemblée générale des copropriétaires le 15 juin 2016, dont le vote favorable fera l’objet d’une contestation en justice, puis auprès des assemblées générales des 5 octobre et 15 novembre 2016, dont les votes défavorables seront contestés par le bailleur. La société [Adresse 2] sera déboutée des demandes à ce titre par jugement du 28 mai 2019. Le tribunal y relevait les incohérences de la position du bailleur, qui s’associait au syndicat des copropriétaires pour solliciter la résiliation du bail du fait des désordres générés par l’exploitation, dont l’un résultant de son propre manquement, tout en saisissant la copropriété de demandes de réalisation de travaux, le tout sans jamais informer son locataire.

Par ailleurs, le bailleur en autorisant, dès la conclusion du contrat de bail, les travaux de rénovation de la façade de la boutique tel que cela résulte de son paraphe sur les plans projet du locataire, sans avoir préalablement sollicité l’avis de l’assemblée générale des copropriétaires et en laissant le locataire réaliser ces travaux a manqué à ses obligations dès lors qu’il savait que les travaux envisagés modifiaient l’aspect extérieur de l’immeuble. Cette infraction au règlement de copropriété sera d’ailleurs constatée par procès-verbal en date du 14 octobre 2013 sans que le bailleur ne puisse se dédouaner de sa propre responsabilité faute de démontrer comme il l’allègue que les travaux réalisés ne seraient pas ceux qu’il avait autorisés. Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a considéré la société [Adresse 2] responsable des installations non conformes effectuées par sa locataire.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soulève la non-conformité de l’installation de sécurité incendie de la société Concerto Elysées, laquelle échoue à rapporter la preuve qu’elle ait disposé d’un équipement propre conforme à la réglementation relative aux établissement recevant du public alors qu’elle ne verse aux débats que deux contrats d’entretien des extincteurs et qu’il ressort clairement du devis que lui a adressé la société ACTS qu’elle devait se raccorder au SSI de l’immeuble pour disposer d’un équipement conforme, travaux relevant de sa responsabilité en qualité d’exploitant de l’établissement. Dans le même temps, malgré les demandes adressées au bailleur par le gestionnaire de l’immeuble, pour la première fois par courrier du 15 octobre 2013, puis par nouveau courrier du mois de juin 2015, le bailleur n’établit pas en avoir informé son locataire, ni a fortiori l’avoir mis en demeure de se raccorder au système de sécurité incendie de l’immeuble, manquant une nouvelle fois à ses obligations.

La société [Adresse 2] ne démontre pas davantage qu’elle ait informé son locataire des gênes olfactives dénoncées à de nombreuses reprises par le syndicat des copropriétaires, résultant de l’entreposage des déchets et poubelles de la société dans le local de l’immeuble impropre à les recevoir. Il ressort d’ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2015 qu’a été soumis au vote des copropriétaires la création d’un local poubelle dédié, démontrant à nouveau que le bailleur ne s’était pas préoccupé avant 2015 de s’assurer qu’il permettait à son locataire d’exercer son activité conformément à la destination prévue au bail.

Enfin, contrairement à ce que soutient le bailleur, aucune infraction ne saurait être retenue à l’égard du locataire concernant l’installation d’une mezzanine, dès lors que l’autorisation du bailleur ou de la copropriété n’était pas nécessaire s’agissant d’une installation amovible ne portant pas atteinte à la structure de l’immeuble, et concernant l’installation d’une terrasse sur le trottoir, dès lors que le locataire justifie avoir obtenu l’autorisation de voirie pour ce faire.

Il se déduit de ces éléments que le bailleur a engagé sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de loyauté à l’égard du locataire en faisant preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail.

Ainsi c’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a prononcé la résiliation du bail à aux torts exclusifs du bailleur, ordonné l’expulsion de la société Concerto Elysées avec toutes conséquences de droit, « dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement [sous peine d’astreinte] » sans qu’il n’y ait lieu d’examiner la demande relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, le locataire ne pouvait ignorer qu’en absence d’autorisation préalable de la copropriété, il ne pouvait entreprendre les travaux de modification de la façade et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur et le locataire à prendre en charge par moitié le coût de la remise en état.

Sur les demandes indemnitaires

Sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation

La résiliation du bail au torts exclusifs du bailleur et le départ du locataire des lieux en septembre 2020, soit dans le délai fixé par le tribunal, a entraîné pour ce dernier la perte de son fonds de commerce, laquelle justifie l’indemnisation du préjudice subi.

C’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a, de ce fait, condamné le bailleur a indemniser son locataire du préjudice subi à ce titre, calculé comme en matière d’éviction et ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise destinée à évaluer le préjudice subi par le locataire.

En outre, au regard du manquement caractérisé du bailleur à son obligation de délivrance conforme, le jugement rectificatif du 21 juillet 2020 sera confirmée en ce qu’il a confié à l’expert mission de déterminer le préjudice subi par la locataire du fait d’un usage restreint de la cuisine en raison de l’absence du système d’extraction des odeurs et fumées pendant huit années.

En revanche, le bail ayant été résilié aux torts du bailleur à la date du jugement revêtu de l’exécution provisoire, soit le 20 juin 2020, l’indemnité d’occupation due au bailleur a couru de cette date jusqu’à la restitution des lieux soit le 20 septembre 2020 et doit être fixée, non pas comme le soutient le bailleur au montant de l’indemnité contractuelle prévue en cas d’acquisition de la clause résolutoire, mais au montant du loyer.

Sur l’indemnisation au titre de la perte d’exploitation

La réalisation de travaux de ravalement de la façade de l’immeuble sur la période du 6 avril au 6 août 2015 n’est pas discutée.

La société locataire sollicite l’indemnisation du préjudice d’exploitation qu’elle aurait subi du fait du ravalement de la façade de l’immeuble effectué sur la période du 6 avril 2015 au 6 août 2015, ce à hauteur de la somme de 120.000 euros.

Cependant, il ressort des bilans 2014 à 2016 de la société Concerto Elysées que, dès l’année 2014, le résultat d’exploitation de la société apparaît déficitaire (- 30.899,19 euros) par rapport à l’exercice 2013 (+ 14.267,13 euros), déficit qui ne cessera de s’aggraver sur les exercices 2015 (- 66.224 euros) et 2016 (- 63.081 euros) corroborant l’hypothèse d’un déficit structurel de l’exploitation dont le lien de causalité avec la réalisation de travaux de ravalement de façades sur une période de quatre mois n’apparaît pas établi, au-delà du préjudice commercial général subi par la locataire du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, objet de la mesure d’expertise.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans à compter du 1er octobre 2011 moyennant un loyer annuel de base de 80.000 euros HT.HC. Les échéances trimestrielles au jour du jugement s’élevaient à la somme de 22.548,14 euros HT outre 1.250 euros HT de provision sur charges soit un loyer charges comprises de 28.557,77 euros TTC.

Au soutien de sa demande de réformation du jugement de ce chef, la société Concerto Elysées verse un extrait de compte laissant apparaître un compte débiteur au 31 décembre 2019 d’un montant de 4.595,35 euros. Cependant, ce décompte comptabilise trois mensualités de 9.176,70 euros, ne correspondant pas au montant trimestriel du loyer non contesté par les parties.

Le tribunal a retenu la somme de 23.736,05 euros, laquelle n’intégrait pas les deux versements postérieurs du locataire, en date du 3 décembre 2019 pour un montant global de 9.174,70 euros, ramenant la dette locatif à fin décembre 2019 à la somme de 14.559,35 euros tel que cela résulte de l’extrait du grand livre de tenue du compte locataire versé par le bailleur. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire en remboursement du dépôt de garantie et de la garantie à première demande

Il n’est pas contesté qu’en raison de l’exécution provisoire attachée au jugement, la société Concerto Elysées a quitté définitivement les lieux au 17 septembre 2020.

En l’espèce, le bail dispose en son article CG 10.3 relatif au dépôt de garantie que le dépôt de garantie sera remboursable au preneur après son départ, sous réserve qu’il ait exécuté toutes les clauses et contions du bail, notamment après travaux de remise en état des locaux loués et paiement de toutes sommes dues.

L’article 20 du bail prévoit que le preneur doit, avant son départ, procéder à l’enlèvement des matériels et mobiliers et que les locaux doivent être restitués en bon état de toutes réparations.

Il ressort du procès-verbal de reprise des lieux dressé par Maître [E], de la SAS De Lege Date ‘ CDJA huissier de justice à [Localité 4], le 17 septembre 2020 que les locaux visités sont « sans électricité, [le] mobilier cassé, [des] détritus et morceaux de verre, de vaisselle [jonchent le] sol, [des] produits alimentaires en décomposition [se trouvent] au sous-sol [‘] le tout est sale, à l’abandon et dégage une odeur de décomposition, le sol est jonché de détritus, éclats de verre et vaisselle ».

Il ressort de ce constat que le locataire a manqué à son obligation de restitution des locaux en bon état d’entretien dans les termes du bail et que le bailleur est fondé à lui faire supporter le coût de la remise en état des lieux, lequel s’élève selon facture de la société R.C.B en date du 15 novembre 2020 à la somme de 11.784 euros.

Par ailleurs, la société Concerto Elysées a consenti une garantie à première demande au bénéfice de

la société [Adresse 2], selon acte en date du 15 novembre 2011, donnant ordre à la banque du Crédit du Nord de payer, à première demande, toute somme due par référence au contrat de bail litigieux, ce dans la limite de 40.000 euros.

La société [Adresse 2] a actionné cette garantie le 22 avril 2021 et obtenu remise d’un chèque de la somme de 40.000 euros le 30 avril 2021.

La société Concerto Elysées a sollicité du bailleur la restitution de cette somme le 8 décembre 2020, considérant qu’il ne détenait aucune créance locative au jour de la demande.

Cependant, la société Concerto Elysées, donneur d’ordre de la garantie à première demande est fondée à demander la restitution de son montant au bénéficiaire à charge pour elle d’établir que ce dernier en a reçu indûment le paiement par la preuve de l’exécution de ses propres obligations contractuelles.

Or, il ressort du grand livre de la société bailleresse qu’au 1er juillet 2020, la dette locative de la société Concerto Elysées se monte à la somme de 72.702,56 euros, compte non tenu du montant des travaux de nettoyage des lieux susmentionné.

En conséquence, la demande de restitution du montant du dépôt de garantie et de la somme perçue par le bailleur au titre de la garantie à première demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une provision

Une provision peut être accordée au créancier si elle est est certaine, liquide et exigible.

En l’état, le tribunal est toujours saisi au fond du litige consécutif à l’éviction de la société Concerto Elysées, dès lors la créance ne peut être considérée comme certaine, d’autant que la locataire n’établit devant la cour que la société [Adresse 2] ait sollicité du tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 225.000 euros. Elle ne peut davantage être considérée comme liquide en absence de décision ayant déterminé son montant.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a sursis à statuer sur les demandes accessoires dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Succombant partiellement en leurs demandes, les sociétés [Adresse 2] et Concerto Elysées seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS 

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 juin 2020 sous le numéro de RG 16/521 sauf en ce qu’il a condamné la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2] la somme de 23.736,05 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2019 ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2] la somme de 14.559,35 euros au titre de l’arriéré locatif à fin décembre 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 2] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges à compter du 2 juin 2020 jusqu’au 17 eptembre 2020 ;

Rejette la demande de la société Concerto Elysées de restitution du montant du dépôt de garantie et du montant perçu par la société [Adresse 2] au titre de la garantie à première demande et la demande de provision ;

Condamne in solidum la société [Adresse 2] et la société Concerto Elysées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE