16 mars 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
19/07612

N° RG 19/07612 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MVUR

Décision duTribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 24 octobre 2019

( chambre 10 cab 10 H)

RG : 15/10259

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 16 Mars 2023

APPELANTS :

M. [XK] [Y]

né le 29 Juin 1965 à LA TRONCHE (38700)

Le Village

[Localité 18]

M. [HB] [Y]

né le 22 Mars 1967 à LA TRONCHE (38700)

[Adresse 23]

[Localité 27]

M. [PC] [C]

né le 18 Juin 1924 à

[Adresse 4]

[Localité 1]

(décédé)

M. [T] [Y]

né le 27 Avril 1956 à LYON (69427)

[Adresse 14]

[Localité 25]

M. [PC] [EM]

né le 02 Juin 1941 à LYON (69427)

[Adresse 9]

[Localité 26]

M. [Z] [EM]

né le 19 Août 1951 à LYON (69427)

[Adresse 24]

[Localité 32]

Mme [U] [Y] épouse [ME]

née le 12 Février 1963 à CASABLANCA ( MAROC)

[Adresse 7]

[Localité 31]

Mme [D] [O] épouse [Y]

née le 13 Décembre 1924 à LYON (69427)

[Adresse 5]

[Localité 25]

Mme [J] [Y] divorcée DIVORCEE [X]

née le 25 Février 1963 à LA TRONCHE (38700)

[Adresse 3]

[Localité 17]

Mme [V] [Y] épouse [A]

née le 11 Mars 1953 à LYON (69427)

Paseo doctor Gadea 24 7eB

ALICANTE / ESPAGNE

Mme [F] [Y] épouse [R]

née le 29 Septembre 1959 à LYON (69427)

[Adresse 8]

[Localité 11]

Mme [JZ] [EM] épouse [B]

née le 24 Février 1937 à LYON (69427)

[Adresse 13]

[Localité 29]

Mme [M] [EM]

née le 12 Septembre 1943 à COLLONGES-AU-MONT D’OR

[Adresse 15]

[Localité 25]

Mme [MN] [Y] épouse [K]

née le 01 Février 1961 à LYON (69427)

[Adresse 33]

[Localité 19]

Tous représentés par la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

INTIMEE :

SAS RELAIS FNAC

[Adresse 28]

[Localité 30]

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1102

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL FRÉDÉRIC PLANCKEEL AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, toque : 0261

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

M. [N] [C]

né le 07 Décembre 1951 à RABAT (MAROC) (MAROC)

[Adresse 34]

[Localité 35] (ALLEMAGNE)

Mme [J] [C] épouse [W]

née le 28 Janvier 1953 à RABAT (MAROC) (MAROC)

[Adresse 21]

[Localité 1]

Mme [L] [C] épouse [G]

née le 15 Avril 1954 à FQUIH BEN SALA

[Adresse 6]

[Localité 16]

M. [S] [C]

né le 26 Septembre 1956 à 69002 (RHONE)

[Adresse 12]

[Localité 22]

Mme [P] [C]

née le 27 Février 1968 à VALENCE (26000)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentés par la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque: 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Septembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Janvier 2022

Date de mise à disposition : 31 mars 2022 prorogée au 5 mai 2022, puis 30 juin 2022, 29 septembre 2022, 15 décembre 2022 et 16 mars 2023 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Anne WYON, président

– Françoise CLEMENT, conseiller

– Annick ISOLA, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous seing privé du 17 juin 2002, la société Simonneau, agissant en qualité de mandataire de gestion de ‘l’indivision’ [EM], bailleur, a consenti à la société Relais FNAC un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 20], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1999 et un loyer initial fixé à 56.459,19 euros par an, outre charges, le tout payable par trimestre d’avance.

Ce bail comporte une clause dite « révision du loyer » ainsi rédigée : ‘ce loyer ne sera révisé qu’à la hausse tous les trois ans en suivant les règles de forme et de fond prévues par l’article 27 du décret de 1953 sur les baux commerciaux, étant précisé que sera retenu comme indice de référence le dernier indice mesurant le coût de la construction, publié par l’institut national de la statistique et des études économiques connu à la date de prise d’effet du bail. Cet indice est celui du troisième trimestre 1998 soit 1057″.

Le loyer a ainsi été révisé tous les trois ans à compter de la date d’effet du bail qui s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte d’huissier de justice du 15 décembre 2010, la société Relais FNAC a fait signifier à la régie Simonneau, mandataire des bailleurs, une demande de renouvellement qui n’a pas fait l’objet d’une réponse ; le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2011.

Estimant que l’augmentation du loyer n’était pas régulière, la société Relais FNAC a adressé le 13 avril 2015 au mandataire du bailleur une mise en demeure de lui restituer une somme de 136.712, 61 euros HT correspondant au montant qu’elle estimait avoir trop versé pour la période courant du 2ème semestre 2010 au 30 juin 2015.

Par actes d’huissier de justice des 13, 20 et 24 août 2015, la société Relais FNAC a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lyon Madame [DF] [I], épouse [C], Monsieur [PC] [EM], Madame [E] [EM] épouse [Y], Madame [JZ] [EM] épouse [B] et Madame [F] [Y] épouse [R] afin d’obtenir le remboursement des indexations de loyers indûment facturées.

Monsieur [XK] [Y], Monsieur [HB] [Y], Monsieur [PC] [C], Monsieur [T] [Y], Monsieur [Z] [EM], Madame [U] [Y] épouse [ME], Madame [D] [O] veuve [Y], Madame [J] [Y] épouse [X], Madame [V] [A], Madame [H] [EM] et Madame [MN] [Y] épouse [K] sont intervenus volontairement à la procédure en qualité de membres de l’indivision propriétaire de l’immeuble.

Le 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– reçu l’intervention volontaire de M. [PC] [C], Mme [D] [O] veuve [Y], Mme [MN] [K], Mme [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y] épouse [ME], Mme [H] [EM], M. [Z] [EM],

– constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Mme [DF] [C] née [I] et Mme [E] [Y] née [EM], décédées, dont aucun héritier n’est intervenu à l’instance,

– déclaré irrecevable comme prescrite la demande de restitution de loyer portant sur le 3ème trimestre 2010,

– condamné M. [PC] [EM], Mme [JZ] [EM] épouse [B], Mme [F] [Y] épouse [R], M. [PC] [C], Mme [D] [O] épouse [Y], Mme [MN] [Y] épouse [K], Mme [J] [Y] épouse [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y] épouse [ME], Mme [H] [EM] et M. [Z] [EM] (ci-après les bailleurs), chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble à payer à la société Relais FNAC une somme totale de 173.436, 94 euros arrêtée au 1er semestre 2017 et à parfaire des échéances ultérieures,

– dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal, avec capitalisation :

à compter du 13 avril 2015 sur la somme de 136.712, 61 euros,

à compter du 9 janvier 2017 sur le surplus,

à compter du jugement pour les échéances postérieures au 1er trimestre 2017

– condamné M. [PC] [EM], Mme [JZ] [EM] épouse [B], Mme [F] [Y] épouse [R], M. [PC] [C], Mme [D] [O] épouse [Y], Mme [MN] [Y] épouse [K], Mme [J] [Y] épouse [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y] épouse [ME], Mme [H] [EM] et M. [Z] [EM], chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble à payer à la société Relais FNAC une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Le tribunal a considéré que le paiement des loyers à lui seul ne caractérisait ni l’accord du preneur sur le nouveau prix du loyer ni une renonciation de sa part à se prévaloir de la violation des règles d’ordre public concernant le formalisme des demandes de révision triennale et que dès lors, les majorations n’étaient pas fondées.

Par déclaration du 6 novembre 2019, les bailleurs ont interjeté appel de l’intégralité des dispositions de ce jugement, y compris celle déclarant irrecevable la demande en restitution du trop perçu de loyer au titre du 3ème trimestre 2010.

Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 17 juillet 2020, les bailleurs demandent à la cour de :

– confirmer le jugement du 24 octobre 2019 en ce qu’il a constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Mmes [C] née [I] et [Y] née [VO] à la suite de leurs décès et reçu les interventions volontaires déjà citées,

– l’infirmer en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W] , Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C] et Mme [P] [C] à la suite du décès de [PC] [C] le 28 octobre 2019 ;

– à titre principal, dire et juger que les révisions légales triennales appliquées depuis la date de prise d’effet du bail sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce sont régulières,

– débouter la société Relais FNAC de sa demande de répétition des sommes versées au-delà du loyer initial à compter du 4ème trimestre 2010 comme injustifiée et non fondée,

– à titre subsidiaire, dire et juger que les bailleurs ne peuvent être redevables chacun à proportion de leurs droits dans l’indivision d’une somme supérieure à 149’560,37 euros;

– condamner en toutes hypothèses la société Relais FNAC à payer aux bailleurs une indemnité de 10’000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

– la condamner aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la Selarl DPG & Associés, avocats, sur son affirmation de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent que la clause de révision du loyer insérée dans le contrat n’est pas une clause d’échelle mobile et constitue uniquement un aménagement des conditions de la révision triennale. Ils reconnaissent qu’elle est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L 145-38 du code de commerce et doit être déclarée nulle. Ils soutiennent que cette nullité est sans incidence dès lors que la révision légale résulte de la loi et s’applique à tous les baux. Ils font observer que l’action en nullité étant soumise à la prescription biennale de l’article 145-60 du code du commerce qui commence à courir à compter de la signature du bail, elle est prescrite, que la sanction de l’article L 112-1 du code monétaire et financier ne saurait s’appliquer en l’absence d’indexation automatique voulue par les parties et alors que la révision est intervenue tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.

Ils se prévalent d’un avenant de révision signé le 1er avril 2005 par la société Relais FNAC, qu’ils ont retrouvé postérieurement au jugement de première instance et qui démontre que la locataire connaissait le fondement des révisions intervenues durant le bail.

Les bailleurs soutiennent enfin que les parties ont renoncé au formalisme de la révision légale, comme le prouve le paiement spontané des loyers révisés pendant 16 ans alors que la société Relais FNAC compte 88 magasins et que la gestion d’un parc immobilier de cette ampleur par son service juridique et sa direction immobilière lui a permis d’acquérir des compétences aiguisées en la matière. Ils ajoutent que la société Relais FNAC preneuse a pris soin de dissimuler l’existence de l’avenant du 1er avril 2005.

À titre subsidiaire, ils demandent que le trop-perçu soit calculé par rapport au montant du loyer révisé au 1er avril 2005, ce qui réduit la somme de 67’943,33 euros.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 21 avril 2020, la société Relais FNAC demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 24 octobre 2019 en toutes ses dispositions sauf à :

– ramener le montant de la condamnation principale à la somme de 149.560,36 euros arrêtée au 22 octobre 2019,

– ramener les montants produisant intérêts à la somme de 67.008,49 euros pour les intérêts dus à compter du 13 avril 2015, 31.781,61 euros pour les intérêts dus à compter du 9 janvier 2017, et 50.770,27 euros pour les intérêts dus à compter du jugement du 24 octobre 2019,

– étendre les condamnations à M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W] , Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C] et Mme [P] [C],

– en conséquence, statuant à nouveau, condamner M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W] , Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C], Mme [P] [C], M. [PC] [EM], Mme [JZ] [EM] épouse [B], Mme [F] [Y] épouse [R], Mme [D] [O] veuve [Y], Mme [MN] [Y] épouse [K], Mme [J] [Y] épouse [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y], Mme [M] [EM] et M. [Z] [EM],

chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble à payer à la Société Relais FNAC la somme de 149’560,37 euros arrêtée au 22 octobre 2019

– dire que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du :

13 avril 2015 sur la somme de 67 008,49 euros,

9 janvier 2017 sur la somme de 31 781,61 euros,

24 octobre 2019 sur la somme de 50 770,27 euros ;

Et, y ajoutant :

– débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et moyens,

– les condamner, chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble, à payer à la Société Relais FNAC une indemnité de 10’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité de 4000 euros déjà allouée par le jugement attaqué ;

– les condamner dans les mêmes proportions aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Elle fait essentiellement valoir que les stipulations aménageant la révision triennale sont illicites en ce qu’elles limitent la révision du loyer aux seules hausses. Elle rappelle que l’action tendant à faire constater le caractère réputé non écrit d’une stipulation échappe à toute prescription, que la révision doit faire l’objet d’une demande soumise aux conditions de forme prévues par l’article 27 du décret du 30 septembre 1953 devenu l’article L. 145-38 du code de commerce et que l’absence de demande de révision ou d’avenant de révision rendent inapplicable la révision du loyer réalisée en l’espèce.

Elle conteste avoir renoncé aux règles de forme de la révision, rappelle qu’une telle renonciation ne se présume pas et que le seul fait de payer une facture de loyer ou de charges ne suffit pas à caractériser une acceptation non équivoque du loyer payé ou des charges payées.

La Société Relais FNAC affirme son absence de volonté de procéder à une révision triennale du loyer, à l’exception de celle du 1er avril 2005 et réduit en conséquence sa demande de restitution de la somme de 149.560, 36 euros outre intérêts.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W], Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C] et Mme [P] [C], les bailleurs produisant l’attestation notariée du 21 février 2017 qui énumère les propriétaires de l’immeuble (pièce 8) et la copie de l’acte de décès de M. [PC] [C], survenu le 28 octobre 2019 (pièce 9).

Comme le demandent les bailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a reçu l’intervention volontaire de MM. [XK] [Y], [T] [Y], [HB] [Y], [Z] [EM], Mmes [U] [Y], [D] [O] veuve [Y], [J] [Y], [V] [Y] épouse [A], [H] [EM], [MN] [Y] épouse [K] et en ce qu’il a constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Mmes [DF] [I] épouse [C], et [E] [EM] épouse [Y], décédées.

Les bailleurs ne contestent pas que la clause litigieuse qui contient une mention selon laquelle la variation des loyers ne peut jouer qu’à la hausse contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article L 145-38 du code de commerce, mais affirment que l’action en nullité en matière de bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du même code.

Toutefois, ainsi que le fait valoir la société Relais FNAC, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit ; ce texte est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi, tel le bail liant les parties. La stipulation reproduite ci-dessus est indivisible comme en témoigne sa rédaction ; quel qu’ait été son objet, elle fait échec au mécanisme de révision légale prévu par l’article L 145-39 du code de commerce, peu important que l’indice n’ait pas varié à la baisse pendant la période considérée. Elle doit en conséquence être réputée non écrite, de sorte que l’action engagée par la société Relais FNAC n’est enfermée dans aucun délai de prescription ( cf 3e Civ., 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.40).

L’article R 145-20 du code de commerce soumet la demande de révision à un formalisme particulier que le mandataire des bailleurs n’a pas respecté, sauf à l’occasion de la révision du 1er avril 2005.

Enfin, il est constant que la renonciation à un droit ne se présume pas et que le seul paiement des loyers indexés réclamés par les bailleurs n’emporte pas preuve de l’acceptation non équivoque de l’indexation ni de son montant par la société Relais FNAC, quelles que soient les compétences de cette dernière en matière de bail commercial. Or, aucun autre élément n’est versé au débat, de nature à établir la renonciation de la société preneuse.

En conséquence, les indexations pratiquées n’étant fondées ni sur le jeu d’une clause d’indexation ni sur des révisions triennales régulières à l’exception de la révision d’avril 2005, le jugement querellé mérite confirmation en ce qu’il a accueilli l’action en répétition de l’indu formée par la société Relais FNAC pour obtenir remboursement des sommes payées à ce titre dans la limite de la prescription quinquennale, avec réduction de la somme due à 149.560,37 euros, montant sur le calcul duquel les parties s’accordent, outre intérêts au taux légal

à compter du 13 avril 2015, date de la mise en demeure, sur la somme de 67.008,49 euros,

à compter du 9 janvier 2017, date des conclusions de la Société Relais FNAC réclamant le remboursement de ces sommes, sur celle de 31.781,61 euros,

à compter du 24 octobre 2019, date du jugement, sur celle de 50 770,27 euros,

et capitalisation.

La société Relais FNAC n’a pas repris en cause d’appel sa demande de remboursement de l’indexation du loyer du troisième trimestre 2010 et sollicite la confirmation du jugement qui a déclaré sa demande irrecevable sur ce point, ainsi qu’en ce qu’il a rejeté la demande de restitution des sommes payées au titre de la TVA. Le jugement sera dès lors confirmé de ces chefs.

Les bailleurs, partie perdante, seront chacun à proportion de sa part dans l’indivision condamnés aux dépens d’appel et au paiement à la société Relais FNAC d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Reçoit l’intervention volontaire de M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W], Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C] et Mme [P] [C] en leur qualité d’ayants droit de M. [PC] [C] ;

Réforme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 24 octobre 2019 en ce qu’il a condamné M. [PC] [EM], Mme [JZ] [EM] épouse [B], Mme [F] [Y] épouse [R], M. [PC] [C], Mme [D] [O] épouse [Y], Mme [MN] [Y] épouse [K], Mme [J] [Y] épouse [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y] épouse [ME], Mme [H] [EM] et M. [Z] [EM] , chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble à payer à la société Relais FNAC une somme totale de 173.436, 94 euros arrêtée au 1er semestre 2017 et à parfaire des échéances ultérieures ;

Et, statuant à nouveau sur ce point :

Condamne M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W] , Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C], Mme [P] [C], M. [PC] [EM], Mme [JZ] [EM] épouse [B], Mme [F] [Y] épouse [R], Mme [D] [O] veuve [Y], Mme [MN] [Y] épouse [K], Mme [J] [Y] épouse [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y], Mme [M] [EM] et M. [Z] [EM], chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble à payer à la société Relais FNAC la somme de 149.560,37 euros, outre intérêts au taux légal :

à compter du 13 avril 2015 sur la somme de 67.008,49 euros,

à compter du 9 janvier 2017 sur celle de 31.781,61 euros,

à compter du 24 octobre 2019 sur celle de 50.770,27 euros ;

Le confirme sur le surplus ;

Y ajoutant :

Condamne M. [N] [C], Mme [J] [C] épouse [W], Mme [L] [C] épouse [G], M. [S] [C], Mme [P] [C], M. [PC] [EM], Mme [JZ] [EM] épouse [B], Mme [F] [Y] épouse [R], Mme [D] [O] veuve [Y], Mme [MN] [Y] épouse [K], Mme [J] [Y] épouse [X], M. [XK] [Y], M. [HB] [Y], M. [T] [Y], Mme [V] [Y] épouse [A], Mme [U] [Y], Mme [M] [EM] et M. [Z] [EM], chacun à proportion de sa part dans l’indivision de l’immeuble aux dépens et à payer à la société Relais FNAC une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande à ce titre étant rejetée.

Le Greffier Le Président