25 juillet 2023
Cour d’appel de Versailles
RG n°
22/06160

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 JUILLET 2023

N° RG 22/06160 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VOQW

AFFAIRE :

M. [L] [F]

C/

M. [Z], [T], [N] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de Proximité de Gonesse du 17 février 2022

N° RG :11-20-001754

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25/07/23

à :

Me Pascal BENDJENNI

Me Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Maître Pascal BENDJENNI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 237

APPELANT

****************

Monsieur [Z], [T], [N] [B]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentant : Maître Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Représentant : Maître Yves DUPUIS, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 103

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juin 2017, ayant pris effet le jour même, M. [T]-[N] [B], par l’intermédiaire de son mandataire l’agence Foncia savi 3, a donné à bail à M. [L] [F] pour une durée d’un an, un appartement meublé de type 2, dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, des provisions sur charges également mensuelles de 10 euros outre le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros.

M. [B] a fait délivrer à M. [F], le 28 juillet 2020, suivant acte d’huissier de justice, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de la somme en principal de 2 359,68 euros, selon décompte arrêté au 21 juillet 2020, terme du mois de juillet inclus.

Par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2020, M. [B] a assigné M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater par l’effet du commandement en date du 28 juillet 2020 resté infructueux, l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à son profit et dire et juger en conséquence que le défendeur occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 6],

– ordonner en conséquence l’expulsion immédiate du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin,

– condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 783,99 euros avec intérêts au taux légal, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement,

– fixer à compter de l’expiration du commandement de payer, soit le 28 septembre 2020, et jusqu’à son complet délaissement des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des charges et du loyer révisé, soumis à la clause d’indexation du contrat de bail qu’aurait dû payer le preneur, en cas de non-résiliation du bail,

– dire et juger que les frais de déménagement et de garde-meuble seront à la charge du défendeur,

– condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, y compris le coût du commandement et de l’assignation.

Par jugement contradictoire du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

– constaté la sortie de M. [F] des lieux précédemment loués sis à [Adresse 7], objet du bail conclu le 15 juin 2017, entre lui et M. [B], via son mandataire l’agence Foncia savi 3, effective depuis le 28 mai 2021,

– donné acte à M. [B] de ce qu’il ne maintenait plus ses demandes tendant à la résiliation du bail précité, à l’expulsion subséquente de son locataire et à la fixation, dans l’attente de sa sortie des lieux, d’une indemnité d’occupation,

– débouté M. [F] de sa demande tendant à revoir le calcul du surcoût de loyer appliqué,

– condamné M. [F] à verser à M. [B] la somme de 7 187, 68 euros au titre du solde locatif arrêté au 11 juin 2021, terme de mai 2021 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– dit que M. [F] manquait à démontrer le préjudice de jouissance mais également le préjudice moral qu’il disait avoir subi,

En conséquence,

– débouté M. [F] de ses demandes tendant à l’obtention de réparation pour les préjudices précités,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

– condamné M. [F] à verser à M. [B] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [F] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

-rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2022, M. [F] a relevé appel de ce jugement.

M. [T]-[N] [B] est décédé le [Date décès 4] 2022.

Par ordonnance rendue le 3 juin 2022, le conseiller de la mise en état a :

– constaté l’interruption de l’instance,

– dit qu’à défaut de régularisation avant le 7 octobre 2022 pour assigner les héritiers de M. [B], l’affaire serait radiée.

Par requête délivrée le 30 septembre 2022 à personne physique, M. [F] a assigné en intervention forcée M. [Z] [B], fils et unique héritier de M. [T]-[N] [B], devant la cour d’appel de Versailles, en priant la cour de bien vouloir :

– le juger recevable en son action,

– infirmer le jugement des chefs du dispositif critiqués et le confirmer pour le surplus,

– donner acte du congé donné par le locataire du 29 mars 2021 à effet au 30 avril 2021 au bailleur s’agissant du bail en date du 15 juin 2017 et dire qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation judiciaire, à expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation,

– débouter M. [B] de ses demandes,

– condamner M. [B] à lui payer à titre de dommages et intérêts :

* la somme de 5 796 euros (207 x 28 mois) au titre du surcoût de loyer pour la période courant du 15 juin 2017 au 1er novembre 2019,

* la somme de 4 000 euros au titre du trouble de jouissance,

* la somme de 5 000 euros au titre du préjudice résultant du préjudice moral de la nécessité d’abandonner la procédure de regroupement initial pour le bien loué à [Localité 6], de devoir reprendre un nouveau bien à [Localité 8] et supporter des doubles coûts (loyer, caution, frais…), de devoir réintroduire une demande de regroupement familial à l’OFFI d'[Localité 5],

– condamner M. [B] au paiement à titre de remboursement de la caution de garantie de 650 euros,

– juger que toutes ces sommes se compenseront (art. 1289 et suivants du code civil) avec toutes sommes restant dues le cas échéant au bailleur et juger en toutes hypothèses que le locataire ne peut être tenu pour tout loyer postérieur à l’effet du congé donné le 29 mars 2021, soit à compter d’avril 2021,

– condamner M. [B] au paiement d’une somme de 2 500 euros au profit du concluant au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens en ce compris les frais en cas d’état des lieux.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 janvier 2023, M. [B], intimé, demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 17 février 2022,

– rejeter les demandes de M. [F],

– condamner M. [F] aux dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 février 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la réduction sollicitée du montant du loyer

M. [F] fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande de réduction du montant du loyer, consécutive à une erreur sur la surface du bien qui lui était donné à bail et portant sur la période courant de sa prise de possession des lieux jusqu’à la date de sa demande, soit le 1er novembre 2019, au motif que la demande ayant été introduite plus de six mois après la signature du bail, la réduction ne prenait effet qu’à compter de la date de la demande.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, il fait valoir, à hauteur de cour, que :

– le premier juge a commis une erreur de droit en rejetant sa demande en se fondant sur les dispositions de la loi Alur,

– le bailleur ayant engagé sa responsabilité contractuelle, il convient d’appliquer les règles de la responsabilité contractuelle prévues par l’article 1231-1 du code civil,

– à titre subsidiaire, il conviendra d’appliquer les dispositions des articles L. 121-1 et L.218-2 du code de la consommation, qui retiennent la responsabilité du professionnel en cas d’indication fausse sur les caractéristiques essentielles du bien et prévoient un délai de prescription biennal commençant à courir à compter de la fin de la prestation de service, s’agissant d’un contrat conclu entre un particulier et par l’intermédiaire d’un professionnel, la société SAVI 3, mandataire du bailleur.

Le bailleur intimé de répliquer que :

– il n’était pas informé de l’erreur de surface, étant relevé que le bail initial contenait une attestation de surface établie par un professionnel,

– l’erreur provient du fait qu’il a remis malencontreusement l’attestation de surface correspondant à l’autre appartement qu’il loue également et qui se trouve dans le même immeuble et sur le même palier,

– il est d’une parfaite bonne foi et a réparé l’erreur commise dès qu’il en a eu connaissance en établissant un avenant au bail ramenant, en application des dispositions de l’article 3-1 de la loi Alur, de 667, 96 euros à 460, 53 euros, à compter de la date de la demande postérieure de plus de six mois à la signature du bail,

– en refusant de payer son loyer, M. [F] s’est fait justice à lui-même.

Réponse de la cour

Il résulte du contrat de location versé aux débats intitulé ‘ bail de location ou de colocation de logement meublé’ et de l’état des lieux de sortie, établi par procès-verbal de commissaire de justice du 28 mai 2021, que le logement donné à bail à M. [F] était un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’article 25-3 de cette loi que les dispositions de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR, et qui prévoient que ‘lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté’ ne sont pas applicables aux logements meublés.

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 25 mars 2009, qui impose au bailleur l’obligation de mentionner la surface réelle du bien remis en location, est applicable aux logements meublés, aucune disposition du droit commun du louage d’immeuble ne prévoit une sanction automatique de diminution du prix en cas de surface erronée pour ce type de logements.

Par suite, ce sont, au cas d’espèce, les règles générales du droit des obligations qui sont applicables et non les dispositions du code de la consommation, comme le soutient à tort à titre subsidiaire M. [F], qui ne régissent que les contrats conclus entre un consommateur et un professionnel, et il incombe, en conséquence, à M. [F], qui entend engager la responsabilité contractuelle de son bailleur, sans solliciter la nullité du bail pour vice du consentement, de démontrer un dol ou une faute de ce dernier susceptible d’engager sa responsabilité.

M. [F] allègue que son bailleur ne pouvait ignorer la surface de son bien et lui a ‘volontairement’ porté préjudice en mentionnant sciemment une surface erronée sur le bail dans le but de le tromper et qu’il a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de location.

Toutefois les manoeuvres dolosives et la faute intentionnelle prêtées à feu [T]-[N] [B] ne sont pas démontrées, dès lors que le bail contenait une attestation de surface établie par un professionnel, que M. [B] était propriétaire, sur le même palier, d’un appartement de type F3, dont la surface Loi Carrez – 42,63 m² – correspondait précisément à celle mentionnée dans le bail consenti à M. [F], d’ou il s’infère que l’attestation de surface de cet appartement a été remise par erreur à M. [F], et que M. [B], une foi informé de l’erreur commise, l’a immédiatement réparée en consentant à son locataire une réduction de loyer proportionnelle à la surface manquante, alors même qu’il n’était pas tenu de le faire, les dispositions de l’article 3-1 n’étant pas applicables en l’espèce.

M. [F], qui ne peut prétendre à une réduction du montant du loyer par application de dispositions législatives non applicables au litige, ne rapporte pas non plus la preuve que la mention de la surface du bien loué a été déterminante de son consentement ni de ce que le loyer a été fixé en prenant exclusivement pour référence la surface du logement donné à bail.

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande de réduction du loyer à compter de sa prise de possession des lieux, et en paiement de la somme de 5 796 euros, par motifs substitués à ceux improprement retenus par le premier juge.

II) Sur le solde locatif

M. [F] fait grief au premier juge d’avoir mis à sa charge le loyer du mois de mai 2021, alors qu’il a adressé à son bailleur un congé à effet au 30 avril 2021 et d’avoir omis de déduire de l’arriéré locatif le montant du dépôt de garantie représentant la somme de 650 euros.

Réponse de la cour

Le loyer est dû jusqu’à la restitution des lieux matérialisée par la remise des clefs, laquelle est intervenue que le 6 mai 2021.

Partant, il est dû par M. [F], au titre du loyer du mois de mai 2021 au prorata temporis, la somme de 91, 89 euros(474,77 x 6/31ème). Or il ressort du décompte de créance produit par le bailleur que le loyer du mois de mai a été retenu pour la somme de 419,79 euros.

Par suite, il doit être déduit des montants retenus par le premier juge la somme de 327,90 euros (419,79 -91,89).

Par ailleurs, en vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, il résulte du bail versé aux débats que M. [F] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 650 euros, correspondant à un mois du loyer initialement convenu.

Par suite et en l’absence de réparations locatives mises à la charge du locataire, M. [F] est bien fondé à solliciter que la somme de 650 euros soit déduite de l’arriéré locatif.

Par suite, il convient de réduire l’arriéré locatif retenu par le premier juge et dont le montant n’est pas contesté par l’intimé, la somme de 977, 90 euros (650 +327,9).

En conséquence, M. [F] sera condamné à payer la somme de 6 209, 78 euros (7 187,68 – 977,90) au titre de l’arriéré locatif.

III) Sur les demandes indemnitaires de M. [F] en réparation des ses préjudices de jouissance (4 000 euros) et moral (5 000 euros)

M. [F] fait reproche au premier juge de l’avoir débouté de ces demandes, motif pris de ce que les préjudices allégués n’étaient point démontrés.

A hauteur de cour, il reprend les moyens développés devant le premier juge exposant que :

– l’erreur de surface a entraîné pour lui un inconfort de vie, et ce qu’il s’est trouvé contraint de vivre dans un appartement de moindre surface, ce dont il est résulté un préjudice de jouissancee,

– il a, en outre, subi un préjudice moral, en raison du fait que la faible surface de son logement a fait obstacle à la procédure de regroupement familial qu’il avait engagée auprès de L’OFFI de [Localité 11] et l’a obligé à prendre une nouvelle location à [Localité 8] avec un nouveau loyer à acquitter et des frais d’installation à exposer.

Le bailleur intimé de répliquer que :

– la demande de dommages et intérêts liée à un prétendu inconfort de vie n’est pas justifiée dès lors que M. [F] ne s’est rendu compte de l’erreur de surface qu’au moment où il a déposé une demande de regroupement familial,

– il n’est pas démontré que l’erreur de surface serait à l’origine de l’échec de la demande de regroupement familial de M. [F].

Réponse de la cour

Pour débouter M. [F] de ses demandes indemnitaires, le premier juge a pertinemment relevé, d’une part, que le préjudice de jouissance lié à un prétendu inconfort de vie n’était pas démontré, du fait que M. [F] ne s’était jamais plaint de l’erreur de surface durant ses deux premières années d’occupation du bien et qu’il ne s’était ému de la situation qu’au moment où il a entrepris des démarches en vue d’un regroupement familial, et d’autre part, que le préjudice moral invoqué ne pouvait être indemnisé, le lien de causalité entre l’erreur de surface établie et l’échec de la procédure de regroupement familial n’étant point démontré.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour confirmera, par motifs adoptés, le chef du jugement déféré ayant débouté M. [F] de ses demandes indemnitaires.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [F], qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné M. [L] [F] à payer à son bailleur la somme de 7187, 68 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau du seul chef du jugement infirmé

Condamne M. [L] [F] à payer à M. [Z] [B], ès qualités d’ayant droit de feu [T]-[N] [B], une somme de 6 209, 78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 6 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2020 sur la somme de 3 783, 99 euros, et à compter du 17 février 2022, pour le surplus ;

Déboute M. [L] [F] de ses demandes ;

Condamne M. [L] [F] aux dépens de la procédure d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,