COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 11 MAI 2023

N° 2023/375

Rôle N° RG 22/09527 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVNF

[M] [H]

S.A.S. BERS [Localité 13]

C/

[F] [I]

[B] [O] épouse [I]

[F] [K]

[S] [A] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me DAVAL-GUEDJ

Me MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de DRAGUIGNAN en date du 12 Mai 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/00981.

APPELANTS

Maître [M] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

S.A.S. BERS [Localité 13] venant aux droits de la SCP [H] – D’ESTEVE DE BOSCH-[H] – ROUANET-RIGAUD – SALTEL immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le N°334595105 poursuite et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Monsieur [F] [I]

né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 11] (LOIRE), demeurant [Adresse 5]

Madame [B] [O] épouse [I]

née le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 10] (Algérie), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [F] [K]

né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 8] (LIBAN), demeurant [Adresse 9] – SUISSE

Madame [S] [A] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 7] (SUISSE), demeurant [Adresse 9] – SUISSE

Tous représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès DENJOY, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023,

Signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 5 novembre 2003, Mme [X] [Y] épouse [V] a acquis un immeuble à usage d’hôtel et restaurant à [Localité 12] dont elle a modifié la destination en habitation en divisant l’immeuble en 16 lots de copropriété qui ont fait l’objet d’une nouvelle division suivant acte de Me [H], notaire à [Localité 13], en date du 8 décembre 2015.

Les lots 25, 26 et 32, grevés d’une hypothèque au profit de la banque MONTE PASCHI, ont été acquis au prix de 900 000 € par M. [F] [I] et Mme [B] [O] épouse [I] suivant acte reçu le 7 novembre 2016 par Me [H].

Les lots 19 et 35, grevés également d’une hypothèque au profit de la banque MONTE PASCHI, ont été acquis au prix de 200 000 € par M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] suivant acte reçu le 9 février 2018 par Me [H].

Par exploit en date du 7 février 2019, M. [F] [I], Mme [B] [O] épouse [I], M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] ont fait assigner Me [H] et la SCP [M]-[H] CHARLOTTE D’ESTEVE DE BOSCH-[H] ROUANET-RIGAUD SALTEL devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de condamnation sous astreinte de ces derniers à rapporter la mainlevée de toutes les inscriptions d’hypothèques, outre condamnation au paiement d’une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts ainsi que 7000 € aux époux [I] et 5000 € aux époux [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 12 mai 2022 dont appel du 1er juillet 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

– Condamné solidairement Me [H] et la SCP [M]-[H] CHARLOTTE D’ESTEVE DE BOSCH-[H] ROUANET-RIGAUD SALTEL à procéder à la mainlevée de toutes les inscriptions d’hypothèque grevant les lots 25, 26 et 32 de l’EDD de l’immeuble «le beau site» à SAINT RAPHAEL, prises le 8 décembre 2015 publiés le 27 janvier 2016 volume2016 P n° 1074, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification du jugement,

– Condamné solidairement Me [H] et la SCP [M]-[H] CHARLOTTE D’ESTEVE DE BOSCH-[H] ROUANET-RIGAUD SALTEL à payer à M. [F] [I] et Mme [B] [O] épouse [I] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts et à M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

– Condamné solidairement Me [H] et la SCP [M]-[H] CHARLOTTE D’ESTEVE DE BOSCH-[H] ROUANET-RIGAUD SALTEL à payer à M. [F] [I] et Mme [B] [O] épouse [I] la somme de 3 000€ et à M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal énonce en ses motifs :

– Me [H] ne conteste pas avoir procédé à la purge des hypothèques sur les lots vendus aux époux [K] avec un retard de plusieurs mois sans en donner les raisons et contrairement à ce qu’il affirme, il n’a pas encore procédé à la purge des hypothèques grevant les lots vendus aux époux [I], de sorte que sa faute est établie,

– les règle de la vente en l’état futur d’achèvement n’avaient pas vocation à s’appliquer à la vente au profit des époux [I], et il en va de même concernant les époux [K] dont l’acte de vente ne faisait pas état de travaux restant à réaliser, pas même de finition, de sorte que la vente doit être considérée comme une vente en l’état et non comme une vente en l’état futur d’achèvement,

– le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de dire à quelle date les travaux de finition ont été achevés, de sorte qu’il ne peut être reproché au notaire qui soutient que les travaux de finition étaient achevés en mars 2017, de se contenter d’annexer une attestation décennale datant de mars 2017,

– concernant l’absence de dommages ouvrage, il ne peut être fait de reproche au notaire concernant les époux [K], l’acte de vente indiquant qu’ils ont été informés de l’absence de dommages ouvrage mais s’agissant des époux [I], l’acte de vente laisse penser qu’une assurance dommage-ouvrage a été souscrite mais il stipule curieusement que le chantier n’étant pas achevé, cette assurance ne peut être encore délivrée, alors qu’il appartenait au notaire de s’assurer que Mme [V] l’avait bien souscrite, de sorte que les époux [I], qui produisent un constat d’huissier du 20 avril 2018 établissant que les travaux sont soit inachevés soit affectés de désordre, ont perdu la chance de les voir réparer ou à tout le moins de ne pas acheter l’immeuble.

Vu les dernières conclusions déposées le 14 novembre 2022 par Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13], appelante, aux fins de voir infirmer le jugement d’appel en toutes ses dispositions, débouter M. [F] [I], Mme [B] [O] épouse [I], M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] de toutes leurs demandes et les condamner au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] font valoir :

– que la radiation de la formalité concernant les lots 19 et 35 ainsi que celle concernant les lots 25, 26 et 32 a été effectuée par actes notariés du 14 février 2019 transmis au SPF le 23 mars 2019 et il en a été justifié respectivement par acte du palais des 12 novembre 2020 et 20 janvier 2021 et par communication des pièces les 1er et 2 juin 2022, de sorte que la demande d’astreinte est infondée,

– que s’agissant des travaux, il résulte de l’acte de vente que le bien vendu par un particulier est vendu en l’état, sans garantie de finition, les époux [I] ayant d’ailleurs contracté avec une entreprise indépendante pour faire les travaux, indépendamment des vendeurs,

– que n’étant pas un professionnel, la venderesse est exonérée de l’obligation de souscrire un contrat de dommage-ouvrage, de sorte qu’il ne peut être reproché au notaire d’avoir qualifié celle-ci de particulier et d’avoir traité les ventes comme des ventes par un particulier et non comme des ventes en l’état futur d’achèvement réservées aux professionnels,

– que le tribunal a jugé à bon droit que les règles de la vente en l’état futur d’achèvement n’avaient pas vocation à s’appliquer et qu’il ne peut donc être reproché au notaire de ne pas avoir informé les acheteurs de l’application de ces règles,

– que s’agissant de la purge des hypothèques, les intimés ne justifient pas d’un préjudice spécifique, n’ayant pas été limités dans leur jouissance,

– que s’agissant de l’assurance dommages ouvrage, les époux [K] prétendent à une indemnisation de 30 000 € alors qu’ils doivent, de leur propre aveu, assumer l’absence d’assurance tandis que le préjudice invoqué par les époux [I] ne saurait être établi par la seule production d’un constat d’huissier, aucun rapport d’expertise n’ayant été produit ni en première instance ni devant la cour, de sorte qu’il n’est pas rapporté la preuve que les désordres seraient dus aux travaux réalisés par le vendeur ou sous sa responsabilité.

Vu les dernières conclusions déposées le 14 octobre 2022 par M. [F] [I], Mme [B] [O] épouse [I], M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K], intimés, aux fins de voir :

– Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] a procédé à la mainlevée sous astreinte de toutes les inscriptions d’hypothèques,

– Réformer le jugement en ce qui concerne l’indemnisation du préjudice subi par les époux [I] du chef du maintien abusif des inscriptions et statuant à nouveau, condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] au paiement d’une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef,

– réformer le jugement en ce qui concerne l’indemnisation du préjudice subi par les époux [K] du chef du maintien abusif des inscriptions et statuant à nouveau, condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] au paiement d’une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef,

– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le notaire n’a pas commis de détournement de la loi en ce qui concerne la vente en VEFA aux époux [I],

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une faute du notaire en ce qui concerne l’assurance dommages ouvrage à l’égard des époux [I],

– Réformer le jugement entrepris en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués aux époux [I] du fait de la tromperie sur l’existence d’une police d’assurance dommages ouvrage et statuant à nouveau, condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] au paiement de la somme de 70 000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef,

– Réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas retenu la faute du notaire du fait de l’absence de dommages ouvrage à l’égard des époux [K] et statuant à nouveau, condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] au paiement de la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef,

– Réformer le jugement entrepris en ce qui concerne le montant des indemnités accordées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] au paiement de la somme de 7000 € aux époux [I] et 5000 € aux époux [K] de ce chef,

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] aux dépens,

Y ajoutant,

– Condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] au paiement de la somme de 5000 € aux époux [I] et 5000 € aux époux [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture du 14 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En page 11 de l’acte de vente du 7 novembre 2016 relatif à la situation hypothécaire du bien acquis par les époux [I] et en page 13 de l’acte de vente du 9 février 2018 relatif à la situation hypothécaire du bien acquis par les époux [K], il est mentionné que pour garantir l’acquéreur, il est entendu que le prix servira prioritairement à rembourser toutes les sommes restant dues au créancier inscrit et que le notaire procédera à ce remboursement et effectuera, aux frais du vendeur, les mainlevées des inscriptions révélées par l’état sur formalités.

Il n’est pas contesté que les paiements ont été reçus par le créancier inscrit, la banque MONTE PASCHI, les 8 novembre 2016 et 12 février 2018 et que l’accord de mainlevée a été donné par ladite banque le 12 novembre 2018 ; or, les intimées versent aux débats un relevé des formalités attestant de ce que des inscriptions subsistaient toujours au 12 janvier 2020 ainsi qu’au 20 janvier 2021 et que c’est seulement à la date du 30 mai 2022 qu’il est justifié de leur radiation, la prétendu mainlevée selon actes du 14 février 2019 transmis le 23 mars 2019 au service de la publicité foncière étant contredite par la fiche de renseignements du 20 janvier 2021 obtenue dudit service de la publicité foncière.

Ainsi, s’il n’y a lieu, en l’état du certificat de dépôt du 30 mai 2022 qui atteste de l’exécution par le notaire de l’obligation qui est la sienne, de prononcer une condamnation sous astreinte à procéder à la mainlevée des inscriptions, il n’en demeure pas moins que c’est sans aucune justification que les inscriptions ont été maintenues pendant plus de trois années.

Et le fait qu’une hypothèque n’emporte pas dépossession ne fait pas échec au préjudice résultant de l’absence de pleine disponibilité de leurs biens par les acquéreurs, avec l’obligation à l’occasion d’une vente par exemple de devoir rechercher ce qui aurait déjà dû être obtenu et ce avec le risque de perdre cette vente, auxquels les intimés étaient en droit de prétendre dès lors que le créancier était rempli de ses droits et qu’il avait donné son accord à la mainlevée des inscriptions.

Les époux [I] ont acquis pour le prix de 900 000 € les lots 25, 26 et 32 provenant d’un changement de destination d’un immeuble à usage d’hôtel et restaurant, en immeuble d’habitation après travaux.

Et la disposition conditionnelle de l’acte de vente du 31 août 2016 selon laquelle  » l’acquéreur s’engage à prendre en charge les travaux qui devront être réalisés par la société LCM  » et la disposition de l’acte de vente du 7 novembre 2016 selon laquelle  » l’acquéreur va faire réaliser des travaux suivant devis de la société LCM « , travaux d’un coût de 90 015,64 €, n’ont pas pour effet d’entraîner la requalification en vente en l’état futur d’achèvement, de ce qui reste une vente en l’état, conformément à l’acte du 7 novembre 2016 aux termes duquel l’acquéreur a pris le bien  » dans son état au jour de l’entrée en jouissance « , de sorte qu’il ne peut être reproché de ce chef un manquement du notaire à son devoir de conseil.

L’acte de vente concernant les époux [K] ne contenant aucune clause de cette nature, ces derniers ne forment aucune contestation de ce chef et par ailleurs, si l’acte de vente du 9 février 2018 portant sur les lots 19 et 35, énonce – après avoir rappelé qu’ayant fait l’objet de travaux depuis moins de 10 ans le bien est soumis à la garantie décennale et à l’assurance dommage-ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage – que le vendeur déclare que malgré ses qualités successives de maître de l’ouvrage et de vendeur après achèvement, il n’a souscrit aucune des assurances de responsabilité et de dommages prévus aux articles L 241-1 à L 243-8 du code des assurances, il est relevé que l’acquéreur déclare, aux termes du même acte, qu’il a requis le notaire soussigné de régulariser la mutation en l’absence de l’assurance dommage-ouvrage et qu’il s’est rendu compte des conséquences pouvant en résulter en cas de survenance d’un dommage susceptible d’être couvert et de ses obligations d’information en cas de mutation ultérieure, vendeur et acquéreur ajoutant avoir reçu du notaire soussigné toutes explications utiles concernant les conséquences pouvant résulter de l’absence de souscription de telles polices d’assurance, de sorte qu’aucun manquement ne peut être relevé de ce chef à l’encontre du notaire.

En revanche, en stipulant que le vendeur s’engage à transmettre à l’acquéreur dès la réception du chantier l’attestation d’assurance dommage-ouvrage, l’acte de vente du 7 novembre 2016 qui concerne les époux [I] a pu donner à penser à ces derniers qu’une telle assurance était souscrite, la responsabilité du notaire étant à ce titre d’autant plus engagée que son acte mentionne que l’attestation ne peut être encore délivrée au motif que le chantier n’est pas achevé alors que c’est avant l’ouverture du chantier qu’une telle assurance doit être souscrite.

Et c’est à bon droit que sur la base d’un PV de constat du 20 avril 2018 établissant que les travaux sont soit inachevés soit affectés de désordres, le premier juge a retenu que les époux [I] ont subi une perte de chance de les voir réparer ou à tout le moins de ne pas acheter l’immeuble.

Les époux [I] et les époux [K] invoquent en conséquence à bon droit un préjudice, dont le premier juge a fait une juste évaluation.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement dont appel, mais seulement en ce qu’il a condamné solidairement Me [H] et la SCP [M]-[H] CHARLOTTE D’ESTEVE DE BOSCH-[H] ROUANET-RIGAUD SALTEL à procéder à la mainlevée de toutes les inscriptions d’hypothèque grevant les lots 25, 26 et 32 de l’EDD de l’immeuble « le beau site » à SAINT RAPHAEL prises le 8 décembre 2015 publiés le 27 janvier 2016 volume2016 P n° 1074, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification du jugement,

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Déboute M. [F] [I], Mme [B] [O] épouse [I], M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] de leur demande tendant à voir condamner solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] à procéder à la mainlevée sous astreinte de toutes les inscriptions d’hypothèques,

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Me [H] et la SCP [M]-[H] CHARLOTTE D’ESTEVE DE BOSCH-[H] ROUANET-RIGAUD SALTEL à payer à M. [F] [I] et Mme [B] [O] épouse [I] la somme de 4 000 € et à M. [F] [K] et Mme [S] [A] épouse [K] la somme de 3 000 €;

Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;

Condamne solidairement Me [M] [H] et la SAS BERS [Localité 13] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE