COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 6 JUIN 2023
N° 2023/ 197
Rôle N° RG 20/02584 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUAT
Société SCCV [Adresse 4]
C/
[D] [T]
[U] [H] [B] épouse [T]
S.A. ALBINGIA IARD
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Olivier GRIMALDI,
Me Marie-hélène OTTO
Me Alain DE ANGELIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07565.
APPELANTE
Société SCCV [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice,
domiciliée [Adresse 8]
représentée par Me Olivier GRIMALDI, substitué et plaidant par Me Christel SCHWING avocats au barreau de MARSEILLE de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIÉS,
INTIMÉS
Monsieur [D] [T]
né le 29 Octobre 1953 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 4]
Madame [U] [H] [B] épouse [T]
née le 27 Octobre 1951 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 4]
tous deux représentés et plaidant par Me Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A. ALBINGIA IARD agissant en sa qualité d’assureur selon la police responsabilité civile n° 1008247, prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration,
domiciliée [Adresse 1]
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, substitué et plaidant par Me Julie SEGOND, avocats au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 2 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Louise DE BECHILLON, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Danielle DEMONT, conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 Juin 2023.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Juin 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Les 4 et 6 avril 2011, M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] ont acquis en état futur d’achèvement une villa et la jouissance exclusive et privative d’un jardin, formant le lot numéro 88, situé au numéro [Adresse 4], à [Localité 6], dans le huitième arrondissement, pour un prix de 420.000 euros auprès de la société civile de construction vente [Adresse 4].
La vente est intervenue, alors que le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 5] contestait la façon, dont le programme était réalisé, considérant que les servitudes prévues aux actes n’étaient pas respectées.
Par ordonnance de référé en date du 24 juin 2011, le syndicat des copropriétaires obtenait la désignation d’un expert, lequel déposait son rapport le 16 juillet 2016 dans lequel il constatait l’absence de respect de la servitude de cour commune, résultant notamment de la construction d’un bassin de rétention souterrain et la violation de la servitude de passage, par la construction d’un mur de clôture et l’utilisation par ses clients acquéreurs de l’assiette de la servitude pour garer leur véhicule.
L’expert a évalué le coût de la remise en état du chemin à 245.000 euros, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant retenu cette modalité dans son arrêt en date du 29 novembre 2018.
Par jugement rendu le 14 juin 2016, la vente conclue entre la société [Adresse 4] et les époux [C], dans des conditions similaires, a été annulée pour dol. Par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, rendu le 15 mars 2018, le jugement a été confirmé de ce chef. II a été réformé en ce qu’il a condamné la société Albingia, assureur du promoteur.
Par acte d’huissier en date du 2 juin 2017, M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] ont fait assigner la société [Adresse 4] et son assureur, la société Albingia, devant le tribunal, aux fins de voir constater la nullité de la vente intervenue les 4 et 6 avril 2011 pour réticence dolosive, lui reprochant de leur avoir tu le litige en cours.
Par ordonnance de référé partiellement confirmée par un arrêt du 29 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Herold’s Palace a notamment été condamné à démolir les ouvrages construits sur les deux servitudes de passage et de cour commune et à réaménager les espaces concernés.
Par jugement rendu en date du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :
– déclaré recevable les demandes de M. [D] [T] et de Mme [U] [B] épouse [T],
– prononcé la nullité de la vente du lot numéro 81 (ayant suscité une requête en rectification d’erreur matérielle) de l’ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 4], à [Localité 6], dit que pour les besoins de la publicité foncière, une copie du dispositif des conclusions de M. [D] [T] et de Mme [U] [B] épouse [T] notifiées le 5 mars 2019 serait annexée au présent,
– condamné la société [Adresse 4] à payer à M. [D] [T] et à Mme [U] [B] épouse [T] la somme de 420.000 euros au titre du remboursement du prix et celle de 34.392,42 euros représentant les travaux d’aménagement du fonds,
– condamné la société [Adresse 4] à payer à M. [D] [T] et à Mme [U] [B] épouse [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– mis hors de cause la société Albingia,
– rejeté toute autre demande des parties,
– condamné la société [Adresse 4] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés, s’il y a lieu, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a considéré en substance que le fait que la société [Adresse 4] ait caché aux acquéreurs l’existence de la procédure de référé, laquelle était de nature à troubler la jouissance paisible du bien acquis, était constitutif d’une réticence dolosive.
Par déclaration en date du 19 février 2020, la SCCV [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 10 juin 2020, la SCCV [Adresse 4] demande à la cour de :
– infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 14 janvier 2020 ;
Statuant de nouveau,
A titre principal,
– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente du lot numéro 80 de l’ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 4] à [Localité 6] et l’a condamnée à payer à M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] la somme de 420 000 euros au titre du remboursement du prix de vente et a décidé du remboursement rétroactif de la somme de 34 392,42 euros TTC correspondant aux travaux de réparation et débouter M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
– dire et juger que la SCCV [Adresse 4] n’entend pas jouir de la propriété des investissements réalisés par M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] et les débouter de leur demande de paiement des travaux et aménagements évaluès à hauteur de 34 392,42 TTC ;
– dire et juger dans l’hypothèse où ce chef de demande serait accueilli que déduction doit être faite de travaux et amènagements récupérables suivants dont le coût global est évalué à la somme de 25 901,16 euros :
– climatisations mentionnées dans le endre de la facture Sud Rea relative aux travaux supplémentaires sollicités par M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] pour un montant de 7.905 euros TTC ;
– garde-corps escaliers : 2 033,20 euros TTC ;
– pergola : 1.196 euros TTC et 1.400 euros TTC ;
– adoucisseur d’eau : 3.200 euros TTC ;
– cuisine équipée : 8.816,05 euros TTC et 179,40 euros TTC ;
– galets et bordures de jardin : 174,56 euros TTC ;
– pelouse synthétique : 593 euros ;
– jardinières extérieures : 106,40 euros ;
– équipements divers : 118,95 euros ;
– matériel de quincaillerie : 178,60 euros TTC ;
A titre infiniment subsidiaire,
– dire et juger que le garanties souscrites auprès de la société Albingia sont mobilisables et condamner la société Albingia à la prise en charge de l’ensemble des demandes formulées par M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] ;
En toutes hypothèses,
– condamner solidairement M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] à une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’appelante conteste tout vice du consentement, mais également toute inexécution fautive de son engagement contractuel.
Relevant que les acquéreurs se prévalent d’une insuffisance d’information quant aux servitudes litigieuses, elle s’étonne de l’absence de mise en cause du notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente, et relève que ces deux servitudes étaient visibles dans l’état descriptif de division ainsi que dans le règlement de copropriété, lesquels étient mentionnés dans le contrat portant vente en état futur d’achèvement.
La société Harod’s Palace en déduit qu’il appartenait aux époux [T] d’apprécier le risque juridique afférent à la présence desdites servitudes et de solliciter en tant que de besoin le notaire en charge de la vente.
Rappelant que la réticence dolosive, pour être retenue, nécessite la caractérisation d’un élément matériel et d’un élément moral, elle estime que ceux-ci ne sont pas démontrés au cas d’espèce, les servitudes étant connues des acquéreurs, et ce alors que son maître d’oeuvre, sollicité à réception de l’assignation en référé expertise, affirmait n’avoir réalisé aucun travaux sur les servitudes, ce dont elle déduit que tout élément intentionnel de sa part doit être écarté.
Enfin, l’appelante estime qu’il n’est pas démontré par les acquéreurs qu’informés de cette procédure, ils auraient renoncé à leur acquisition, et relève que le lot acquis n’est pas directement concerné par les servitudes litigieuses.
Subsidiairement, sur la demande de condamnation à régler les frais correspondant aux travaux d’aménagement du fonds, elle estime qu’il s’agit là de travaux de convenance personnelle et que les équipements installés sont susceptibles d’être récupérés par les époux [T] (garde corps d’escalier, pergola, adoucisseur d’eau, cuisine équipée, etc…).
A titre infiniment subsidiaire, la société Harod’s Palace sollicite la condamnation de son assureur à la relever et garantir, considérant que dans le cas d’une annulation de la vente, celle-ci ne pourrait lui être directement imputable, au regard des carences de son maître d’oeuvre et de la rédaction des actes par un notaire, de sorte que cette condamnation entre dans les garanties prises en charge au sens des conditions spéciales.
Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 2 octobre 2020, la Sa Albingia Iard demande à la cour de :
– statuer ce que de droit sur l’appel de la SCCV [Adresse 4] ;
Dans le cas où la cour confirmant le jugement déféré annulerait pour dol la vente conclue les 4 et 6 avril 2011 entre les consorts [T] et la SCCV [Adresse 4] ;
– confirmer le jugement déféré.
– mettre de plus fort hors de cause à ce titre la société Albingia ;
– débouter la SCCV [Adresse 4] de son appel tendant à la condamnation de la société Albingia à la relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;
– débouter les consorts [T] de leur appel incident dirigé à l’encontre de la société Albingia;
Surabondamment,
– juger au visa de l’article 3.2 et/ou au 3.1 des conditions spéciales, que la police d’assurance souscrite auprès de la Société Albingia n’aurait vocation à garantir, sous les réserves des exclusions visées, la responsabilité de la SCCV [Adresse 4], dans le règlement du présent litige, qu’en raison des dommages immatériels non-consécutifs causés à autrui, pour le cas où la cour estimerait applicables ces dispositions, en l’absence de tout dommage matériel et immatériel consécutif avéré, en relation avec la défectuosité de l’opération de construction ou les travaux causés aux consorts [T] ;
– juger la restitution du prix de vente corrélative à la nullité de la vente, non constitutive d’un préjudice indernnisable ;
– juger la restitution du prix de vente expressément exclue à l’article 5 x des conditions spéciales de la police RC100.8247 ;
– juger l’exclusion visée à l’article 5x des conditions spéciales de la police RC100.8247 formelle et limitée ;
– juger inapplicable et contradictoire avec la demande de confirmation de la nullité de la vente
la demande indemnitaire formée par les consorts [T] fondée sur les dispositions de l’article 1626 du code civil et la rejeter ;
– juger que les frais d’aménagements intérieurs et extérieurs exposés par les époux [T] ne sont pas des préjudices indemnisables susceptibles d’être garantis par la police souscrite RC 1008247 conformément à la définition des préjudices immatériels non consécutifs contenue à l’article1 page 8 des conditions spéciales,
– débouter de plus fort la SCCV [Adresse 4] de son appel dirigé à l’encontre de la société Albingia de ces chefs et les époux [T] de leur demande de condamnation dirigée à l’encontre de la société Albingia en remboursement de la perte des aménagements réalisés ;
– mettre hors de cause de ces chefs la société Albingia ;
– juger que les frais d’enregistrement de l’acte de vente exposés par les consorts [T] et les intérêts d’emprunt dont ils sollicitent le remboursement ne constituent pas des préjudices indemnisables en cas d ‘annulation de l’acte de vente de leur villa ;
– débouter les consorts [T] de leur appel incident de ces chefs dirigé à l’encontre de la société Albingia ;
– débouter la SCCV [Adresse 4] de son appel tendant à voir mises à la charge de la société Albingia les condamnations sollicitées par les époux [T] ;
– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [T] de leur demande de remboursement des frais d’enregistrement et des intérêts d’emprunt ;
– mettre hors de cause la société Albingia de ces chefs ;
– juger sans objet en l’état de l’irrecevabilité de la demande des consorts [T] et non constitutive d’un préjudice indemnisable par la police d’assurance RC1008247 la demande de garantie formée par la SCCV [Adresse 4] du chef du remboursement des charges de copropriété payées de 2011 à 2019 sollicitée par les époux [T] ;
– rejeter à ce titre l’appel de la SCCV [Adresse 4] ;
– mettre hors de cause la société Albingia à ce titre ;
En tout état de cause,
– juger la violation délibérée des servitudes par l’assuré expressément exclue de la garantie de la police souscrite RC 1008247 en application de l’article 5k des conditions spéciales ;
– débouter de plus fort la SCCV [Adresse 4] de son appel dirigé contre la société Albingia et les consorts [T] de leur appel incident dirigé à l’encontre de la société Albingia ;
– mettre hors de cause la société Albingia à ce titre ;
Subsidiairement,
– réformer le jugement déféré du chef de l’indemnité allouée aux consorts [T] au titre des travaux d’aménagement réalisés dans leur villa et à l’extérieur ;
– déduire de leur droit à indemnisation les montants injustifiés et les équip ements récupérables
à tout le moins à hauteur de la somme de 1.081,65 euros TTC ;
En tout état de cause,
– n’entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société Albingia que dans la limite du plafond de garantie s’élevant pour les préjudices immatériels non consécutifs par année d’assurance à la somme de 500.000 euros avec un maximum par sinistre de 250.000 euros, montants fixés aux conditions personnelles qui incluent le principal, les intérêts, les frais de règlement, de procédure ou de procès et les frais et honoraires d’avocat ou d’avoués à la cour, conformément à l’article 7.3 des conditions générales de la police RC100.8247 et après déduction de la franchise contractuelle contenue dans la police d’assurance souscrite, aux conditions personnelles s’élevant à la somme de 5 000 euros hors indexation ;
– juger que ce plafond s’applique pour toutes les réclamations en cours nées de la violation des
servitudes, qui constitue un sinistre unique et notamment aux réclamations des consorts [C] et [A], [T] [L] ;
– juger n’y avoir lieu à indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la société Albingia ;
– condamner in solidum la SCCV [Adresse 4] et les époux [T] à payer à la société Albingia la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
– condamner la SCCV [Adresse 4] aux dépens.
L’assureur de la Sccv Harod’s Palace indique garantir son assurée des conséquences pécuniaires de sa responsabilité sous réserve d’exclusions formelles définies aux conditions spéciales.
Au visa des dispositions de l’article 1964 du code civil, elle indique que l’aléa doit exister au jour de souscription du contrat d’assurance et en cours d’exécution du contrat et que tel n’est pas le cas en cas de faute dolosive, l’assuré ayant volontairement pris des risques rendant inéluctable la survenance du dommage.
En réponse aux demandes formées par la société Harod’s Palace et subsidiairement, par les époux [T], elle réplique qu’en cas de réformation du jugement et de rejet du dol, il n’y aura lieu à aucune condamnation de la société Harod’s Palace.
Elle indique en effet garantir les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs et non consécutifs causés à autrui du fait des vices cachés, de l’exécution défectueuse des travaux, ainsi que des fautes, non respect du droit des locataires et des règles de copropriété, réclamations liées à la garantie de l’action et en éviction de l’acquéreur et réclamations découlant de l’action en récision pour lésion et relève que tel n’est pas le cas en l’espèce, l’action étant uniquement fondée sur le dol.
La société Albingia considère que la restitution du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par l’assureur, comme toutes les restitutions corrélatives à l’annulation de l’acte de vente (ce qui est également prévu par l’article 5 des conditions spéciales, lequel répond suffisamment aux exigences de précision permettant à l’assurée de connaître l’étendue exacte de sa garantie).
Elle estime ne pas davantage pouvoir rembourser les frais d’aménagement, indiquant qu’ils ne résultent que de l’obligation de restitution corrélative à l’anéantissement de la vente et que les époux [T] n’ont pas qualité pour agir de ce chef.
S’agissant des frais notariés, elle expose que les acquéreurs sont en droit d’en demander remboursement auprès de l’administration fiscale, de sorte qu’ils ne subissent aucun préjudice.
Quant aux intérêts de leur crédit immobilier, elle observe que les acquéreurs n’ont pas assigné l’organisme prêteur et ne sollicitent pas l’annulation de leur acte de prêt, de sorte qu’ils ne démontrent aucun préjudice indemnisable.
Subsidiairement, elle rejoint les moyens développés par la SCCV Harod’s Palace tendant au rejet des équipements récupérables sur le bien.
Très subsidiairement elle rappelle ne pouvoir intervenir que dans les limites du plafond de garantie contenu au contrat.
Dans leurs dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 23 décembre 2022, M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] demandent à la cour de :
– confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 14 janvier 2020 ;
En conséquence,
– déclarer leurs demandes recevables et bien fondées, et en conséquence :
– confirmer la nullité de la vente en date des 4 et 6 avril 2011 pour réticence dolosive de la SCCV [Adresse 4] ;
– confirmer la condamnation de SCCV [Adresse 4] à 420.000 euros ;
Sur appel incident,
– condamner in solidum la SCCV [Adresse 4] et la société Albingia à leur payer la somme de 3.616,59 euros TTC au titre de émoluments du notaire;
Sur la confirmation et l’actualisation des demandes,
– condamner la SCCV [Adresse 4] à leur rembourser la somme de 17.933,77 euros au titre des charges de copropriété pour l’année 2011 à 2022 ;
– condamner in solidum la SCCV [Adresse 4] et la société Albingia à leur payer la somme de 34.392,42 euros TTC au titre de travaux et aménagements réalisés dans la Villa ;
– condamner in solidum la SCCV [Adresse 4] et la société Albingia à leur rembourser les frais au titre du crédit personnel à hauteur de la somme de 6.944,97 euros compte arrêté au mois de juin 2017 et à parfaire au jour du jugement ;
– condamner tout succornbant à leur payer la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la SCCV [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me Marie-Hélène Otto pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.
Les époux [T] sollicitent l’annulation de la vente pour réticence dolosive, reprenant notamment à leur compte l’arrêt rendu par la cour d’appel du 15 mars 2018 rendu au profit d’autres acquéreurs, lequel a jugé que le fait de ne pas informer les acquéreurs de la procédure de référé en cours constituait une réticence dolosive.
Ils ajoutent que le vendeur a une obligation de renseignement de l’acquéreur et notamment de l’avertir en cas de risque particulier et indiquent qu’ils ne reprochent pas à la venderesse de leur avoir caché l’existence de ces servitudes mais du litige afférent à celles-ci.
Ils estiment être directement concernés par la condamnation à remettre en état les servitudes en ce que l’accès à leur garage se fait par cet emplacement et en ce qu’ils vont devoir participer au paiement des travaux de remise en état et considèrent qu’en connaissance de cause ils n’auraient pas acquis ce bien, ce d’autant que M. [T] était alors malade, et ajoutent qu’au cours de la présente instance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ont délivré une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille en réparation des préjudices de jouissance subis du fait de la violation des servitudes et ont en outre saisi le juge de l’exécution du même tribunal d’une demande de liquidation des astreintes ordonnées par le juge des référés.
Ils sollicitent donc la restitution du prix de vente et des frais de notaire, ainsi que le remboursement des travaux et aménagements réalisés dans la maison, outre les intérêts du prêt contracté en vue du financement, estimant qu’il s’agit de préjudices découlant directement de l’annulation de la vente et donc indemnisables, et relèvent que ladite annulation exclut toute indemnisation au titre d’une indemnité d’occupation telle que sollicitée par la venderesse.
En réponse aux écritures de la société Albingia, ils répliquent qu’en cas d’insolvabilité du vendeur, l’assureur doit être tenu à restitution du prix de vente et que les conditions spéciales de l’assureur garantissent la prise en charge des responsabilités résultant d’une violation délibérée par l’assuré des servitudes existantes, de sorte qu’elle ne peut opposer l’exclusion de garantie au cas d’espèce, y compris s’agissant des dommages immatériels, en raison de l’éviction subie.
MOTIFS
Sur la demande d’annulation de la vente conclue les 4 et 6 avril 2011 pour dol
Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être
prouvé.
Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.
En l’occurrence, lorsque les époux [T] ont acquis de la société [Adresse 4] le lot 88 correspondant, dans l’ensemble immobilier projeté, à une villa de type 5 avec la jouissance exclusive d’un jardin, ils ont eu connaissance des servitudes résultant des énonciations du règlement de copropriété ; ledit règlement établi par acte de Me [P], notaire associé à [Localité 6], en date du 21 septembre 2009, modifié en date du 13 décembre 2010, rappelle ainsi, les servitudes constituées aux termes de l’acte authentique du 12 juillet 2006, à savoir la servitude de passage grevant la parcelle D n° [Cadastre 3] au profit de la parcelle D n° [Cadastre 2], dont l’assiette devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré(e) et ne pourra être ni obstrué(e) ni fermé(e) par un portail d’accès, et la servitude réciproque de cour commune consistant en une prohibition de bâtir en élévation et destinée à assurer l’existence d’un prospect minimum entre l’immeuble à construire (sur la parcelle D n°[Cadastre 3]) et celui pouvant être édifié dans l’avenir, étant précisé que cette prohibition (.) constitue la seule restriction qu’auront à supporter les droits de propriété et de jouissance des propriétaires successifs des emplacements de ces cours communes, qui conservent, pour le cas où ils construiraient sur le surplus du terrain, la faculté d’utiliser l’assiette de ces cours communes pour tout autre destination que celle prohibée, et notamment d’y implanter des constructions annexes en sous-sol, comme des garages des remises et celliers.
Contrairement à ce qu’indique l’appelante, les époux [T] ne reprochent pas à la société [Adresse 4] de leur avoir dissimulé ces servitudes de passage et de cour commune, qui sont clairement rappelées dans le règlement de copropriété, mais de ne pas les avoir informés de l’existence de la procédure de référé-expertise, qui était en cours lors de leur acquisition, à l’initiative du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], lequel se plaignait précisément d’un non-respect des modalités d’exercice desdites servitudes.
Dans le pré-rapport d’expertise, qu’il a déposé le 11 octobre 2015 et dans son rapport définitif
du 13 juillet 2016, M. [M] a relevé que l’assiette de la servitude de passage, destinée à permettre un accès à l’ensemble immobilier projeté sur la parcelle D n° [Cadastre 2] par le [Adresse 4], était encombrée par des voitures, dont le stationnement avait été prévu sur les plans du permis de construire, contrairement à l’acte constitutif de servitude, que le terrain avait
été surélevé d’environ 2 m pour permettre la réalisation d’une voie d’accès aux deux villas jumelées situées à l’ouest de la parcelle, que des réseaux souterrains, non réglementés dans l’acte constitutif, avaient été aménagés dans le tréfonds et que l’assiette du passage avait été fermée par un mur bahut surmonté d’un grillage se prolongeant en limite nord de la parcelle D n° [Cadastre 2] fermant ainsi l’assiette de la servitude de cour commune.
L’expert a également constaté que l’espace correspondant à cette servitude de cour commune avait été surélevé par rapport au niveau du terrain naturel, que des ouvrages (un bassin de rétention) avait été implantés dans les terres apportées et que sur cet espace, un mur bahut surmonté d’une clôture avait été érigé.
Il est constant que l’accès aux villas de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] », prévu initialement par l’assiette de la servitude de passage, tandis que l’accès au bâtiment collectif devait s’effectuer par une seconde voie de desserte par l’avenueAndré Zénatti, a dû être modifié
et qu’un permis modificatif a été accordé, le 30 novembre 2007, prévoyant un accès unique par
l’avenue, localisé au centre du projet, ce qui a ainsi conduit à une « privatisation » de l’assiette
du passage, qui a été surélevée et fermée par un mur bahut surmonté d’un grillage, afin de permettre l’accès aux deux villas jumelées situées à l’ouest de la parcelle, comme l’indique l’expert.
À l’issue de ses opérations, M. [M] a proposé trois solutions afin de remédier à la création de voies surélevées, d’équipements et réseaux divers et de murs et clôtures sur les assiettes des servitudes, à savoir :
-la remise en état originel : une démolition des murs et un réaménagement conséquent d’une voie non close empruntant les servitudes, via le tracé actuel, mais avec une altitude correspondant au terrain naturel, c’est-à-dire le haut du talus quand il existe ou les terrains adjacents actuels (.) ; cette solution a été précisément chiffrée et s’établit à 245 000 euros TTC au 12 mars 2014.
-l’autorisation d’un accès direct au [Adresse 4] : il s’agit d’autoriser l’accès au boulevard des deux villas situées à l’ouest de l’opération Herod’s ; cette solution permettrait de supprimer la voie nord les reliant au reste de l’opération via la servitude de cour commune qui serait alors simplement aménagée et paysagée, sans reprise des infrastructures (bassin de rétention) ; cette solution a été chiffrée sommairement étant donné l’autorisation à laquelle elle est subordonnée; elle s’établit à environ 130 000 euros TTC au 12 mars 2014.
-une démolition des murs et des clôtures, ainsi que des soutènements et un réaménagement d’une voie non close empruntant les servitudes, mais à voie unique sur la servitude de cour commune pour diminuer l’assiette, son impact et donc tout soutènement ; traitement paysager des talus, reprise des superstructures (lampadaires, regards) créés sur les terrains de la servitude de passage; cette solution nécessite l’accord des copropriétaires de l’opération [Adresse 5] ; cette solution a été chiffrée sommairement étant donné l’autorisation à laquelle elle est subordonnée ; elle s’établit environ 160 000 euros TTC au 12 mars 2014.
Même si les travaux de remise en état projetés n’ont pas d’incidence sur les parties privatives de M. et Mme [T], dont la consistance ne sera donc pas affectée, ni sur les conditions de desserte de leur villa, il n’en demeure pas moins que lorsque ceux-ci ont acheté leur bien, les 4 et 6 avril 2011, une expertise judiciaire était en cours à l’initiative du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], se plaignant d’un non-respect de la servitude de passage et de la servitude de cour commune instaurées aux termes de l’acte notarié du 12 juillet 2006, qui faisait courir aux intéressés un risque financier conséquent en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, dont ils devenaient membres, à la remise en état des lieux, d’autant qu’ils étaient titulaires de 476/1000° de la propriété du sol et des parties communes générales dans un ensemble immobilier ne comportant qu’une trentaine de copropriétaires, étant relevé que le syndic a transmis aux copropriétaires le chiffrage des travaux de remise en état qui s’élève pour le tout à la somme de 769 171,32 euros, le coût de l’abaissement du chemin desservant les villas étant estimé à 95 000 euros HT.
Enfin, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] formule désormais des demandes indemnitaires dans le cadre d’une instance introduite le 1er janvier 2020, laquelle est susceptible de mettre à la charge des copropriétaires des sommes supplémentaires.
Il importe peu que l’implantation d’un bassin de rétention dans le tréfonds de l’assiette de la servitude de cour commune ne soit pas interdite par l’acte constitutif ou qu’il existe, selon la société [Adresse 4], une discussion quant au point de savoir si l’édification d’un mur porte ou pas atteinte à cette servitude.
L’argument selon lequel le courrier d’architecte a rassuré la venderesse quant à l’issue de la procédure de référé, justifiant ainsi qu’elle se soit abstenue d’en informer les propriétaires, ne peut valablement suffire à caractériser la bonne foi de la société [Adresse 4], les époux [T] relevant à juste titre et à l’inverse, que rien ne justifiait donc de leur cacher cette procédure.
L’expert ayant conclu que les copropriétaires de l’ensemble [Adresse 4] subissaient, du fait du non respect des servitudes et des travaux à venir, une perte de valeur de leur propriété, une perte de jouissance de la voirie et une charge financière ‘inacceptable’ pour la remise en état conforme des servitudes à leur accès.
Il s’en déduit qu’il est évident que M. et Mme [T] auraient renoncé à acquérir le bien s’ils avaient eu connaissance, lors de la vente, de l’expertise judiciaire en cours, qui les exposait à un risque financier de nature, à terme, à grever leur budget de manière significative, alors qu’ils l’achetaient au prix de 420 000 euros financé en grande partie au moyen d’un emprunt.
La dissimulation par la société [Adresse 4] de cet élément déterminant a donc vicié leur consentement, dans des conditions de nature à entraîner l’annulation de la vente, comme en a justement décidé le premier juge.
Sur les conséquences de l’annulation de la vente
L’effet rétroactif de l’annulation de l’acte de vente conduit à remettre les parties dans leur
situation initiale ; à ce titre, M. et Mme [T] sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 420 000 euros, correspondant au prix d’acquisition de leur bien et de la somme de
3 616,59 euros, correspondant, non aux droits de mutation et taxes de publicité foncière acquittés au Trésor public et restituables à l’acquéreur évincé en vertu de l’article 1961, alinéa 2, du code général des impôts, mais aux émoluments versés au notaire lors de l’établissement de l’acte de vente.
La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut également demander à la partie fautive, la réparation des préjudices résultant de l’annulation de la vente non couverts par les restitutions ; au cas d’espèce, la société [Adresse 4], dont la faute consistant à dissimuler à M. et Mme [C] une expertise judiciaire en cours lors de la vente qui, s’ils en avaient eu connaissance, aurait conduit ces derniers à ne pas contracter, est directement à l’origine de l’annulation de la vente et engage donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240.
M. et Mme [T], qui ont dû régler des charges de copropriété au cours de la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, à hauteur de 17 933,77 euros et qui ont réalisé ou fait réaliser divers travaux (travaux supplémentaires, aménagements de jardin, cuisine équipée… ), pour un coût de 34 392,42 euros qui resteront dans la villa et le jardin après leur départ, apparaissent dès lors fondés à obtenir la condamnation de la société venderesse au paiement desdites sommes, justifiées par les pièces produites, à titre de dommages et intérêts.
Les époux [T] justifiant en cause d’appel des frais bancaires exposés pour le paiement du prêt de leur villa, il convient de faire droit à leur demande et de leur allouer la somme de 6 944,97 euros à ce titre. Le jugement sera infirmé de ce chef.
En revanche, la société [Adresse 4] ne saurait obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, puisque l’annulation de la vente est prononcée en raison de sa réticence dolosive.
Sur la demande formée par la Sarl [Adresse 4] tendant à être relevée et garantie
En vertu de l’article 3.2 des conditions spéciales de la police, l’assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l’assuré peut encourir, dans le cadre deson activité, en raison des dommages immatériels non consécutifs causés à autrui, résultant notamment de faute, erreurs de droit ou de fait, manquement aux obligations souscrites, omission, inexactitude, oubli, négligence, exécution défectueuse de ses prestations, inobservation des formalités ou des délais imposés par les lois et règlements en vigueur, fausses interprétations de textes légaux ou réglementaires.
L’article 1 de de ces mêmes conditions spéciales définit le dommage immatériel consécutif, comme tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu par une personne ou par un bien ou de la perte d’un bénéfice, en l’absence de dommages corporels ou de dommages matériels.
La société d’assurances est fondée à soutenir que les restitutions consécutives à l’annulation de
l’acte de vente et du contrat de prêt constituent des dommages immatériels non consécutifs, qui
ne sont pas indemnisables au titre de la garantie souscrite.
S’agissant des préjudices subis par M. et Mme [T], (charges de copropriété réglées, travaux d’aménagement payés), directement liés à la faute commise par la sociétéHerod’s Palace, ayant dissimulé aux acquéreurs, lors de la vente intervenue le 29 septembre 2011, l’expertise judiciaire déposée sur le non-respect des servitudes instaurées dans l’acte notarié du 12 juillet 2006.
A cet égard, la société Albingia Iard invoque la clause d’exclusion de garantie prévue à l’article
5 des conditions spéciales de la police, dont il résulte que sont exclues du contrat les responsabilités résultant d’une violation délibérée par l’assuré des lois et règlements ou des usages constants régissant l’exercice de sa profession ou des servitudes existantes.
Au cas d’espèce, l’expert, M. [M], a clairement indiqué, dans son rapport du 13 juillet 2016 que l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle D n° [Cadastre 3] au profit de la parcelle D n° [Cadastre 2] avait été « privatisée », dans le cadre des travaux de construction, par la société [Adresse 4], puisque l’assiette de la servitude se trouvait constamment encombrée par des véhicules, qui y stationnaient, que des réseaux souterrains, non prévus dans l’acte constitutif, avaient été aménagés en tréfonds et que l’édification d’un mur bahut surmonté d’un grillage avait eu pour effet de la rendre inaccessible aux copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], ainsi privés de la jouissance de la bande de terrain correspondante ; ce faisant, la société [Adresse 4] a délibérément violé une servitude existante au sens de l’article 5 k des conditions spéciales de la police et elle ne peut sérieusement soutenir que, les travaux étant exécutés sous
les ordres d’un maître d’ouvre et par une entreprise, elle n’avait pas connaissance de la nature précise des travaux exécutés et n’a donc pas personnellement violé la servitude existante.
En sa qualité de maître d’ouvrage, effectuant habituellement des opérations de promotion immobilière, elle ne pouvait, en effet, ignorer les modalités d’exercice de la servitude de passage
résultant de l’acte notarié du 12 juillet 2006.
Il en résulte que la société Albingia Iard est fondée à dénier sa garantie, dès lors que les préjudices, dont l’indemnisation est sollicitée, procèdent d’une violation délibérée par son assuré d’une servitude de passage existante, à l’origine de la procédure de référé-expertise engagée par la copropriété voisine, procédure ayant été dissimulée à M. et Mme [T] lors de l’acquisition de leur bien.
Sur les frais du procès
Succombant, la SCI [Adresse 4] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à la SA Albingia Iard et aux époux [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] de leur demande en remboursement des émoluments du notaire et des frais bancaires exposés et le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Condamne la Sci [Adresse 4] à régler à M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] la somme de 3 616,59 euros au titre des émoluments du notaire ;
Condamne la Sci [Adresse 4] à régler à M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] la somme de 6 944,97 euros au titre des frais bancaires exposés ;
Y ajoutant,
Condamne la Sci [Adresse 4] à régler à M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] la somme de 17 933,77 euros au titre des charges de copropriété réglées pour les années 2011 à 2022 ;
Condamne la Sci [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la Sci [Adresse 4] à régler à M. [D] [T] et Mme [U] [B] épouse [T] ensemble et à la Sa Albingia la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Précise, pour les besoins de la publicité foncière, que le bien, dont la vente est annulée, a été
acquis par :
Monsieur [D] [T], retraité, né le 29 octobre 1953 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 4].
ET
Madame [U] [H] [B] épouse [T], retraitée, de nationalité française née le 27 octobre 1951 à [Localité 9] (Vietnam), domiciliée et demeurant [Adresse 4]
Ils ont acquis en l’état futur d’achèvement de la SCVV [Adresse 4] suivant acte dressé
par Maître [G] [P], notaire à [Localité 6] le 4 avril 2011 pour le vendeur et Monsieur [T] et le 6 avril 2011 pour Madame [T] dans un ensemble immobilier ainsi désigné, publié et enregistré le 25 Mai 2011 à la conservation des Hypothèques de [Localité 6] 3ème Bureau- D N°8456 volume :2011 P N° 4905,
Un ensemble immobilier situé à[Localité 7]t (BOUCHES-DU-RHONE)
[Adresse 4] dénommé « [Adresse 4] » :
Ledit ensemble immobilier comprenant :
– Un bâtiment collectif, comprenant un bâtiment collectif, élevé de deux sous-sols, d’un rez-de-chaussée et de quatre étages, desservi par un hall d’entrée donnant accès à une cage d’escalier et un ascenseur ;
– Une bastide
– Trois bâtiments individuels, dont deux jumelés, dénommés [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12]
– Les parkings automobiles attachés à l’usage de chacun des bâtiments,
– Les espaces verts, la voirie, l’éclairage, les canalisations et réseaux divers à l’usage de
l’ensemble immobilier.
Cadastré :
Préfixe Section N° Lieudit surface
[Adresse 4]
[Adresse 4]
00 ha 35 a 83 ca
DESIGNATION DES BIENS :
Le LOT NUMERO QUATRE VINGT HUIT (88)
Une maison à usage d’habitation, dite « [Adresse 12] », de type 5, portant le numéro 88 sur le plan de
masse, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, composé de :
Au rez-de-chaussée ; un séjour, une cuisine, un WC, un cellier, un escalier,
Au premier étage ; quatre chambres dont trois avec placards, une salle de bains, un WC, une salle d’eau.
Un garage attenant.
Et la jouissance exclusive et privative du jardin tel que défini sur le plan.
Et les 476/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales ;
Tels que lesdits biens existeront après leur achèvement avec leurs dépendances, sans aucune exception, ni réserve et tels qu’ils figurent au dépôt de pièces susvisé.
Etat descriptif de division -Règlement de copropriété
L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [F] [P], lors Notaire à [Localité 6], le 21 Septembre 2009, Volume 2009 P, numéro 8077.
Ledit état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié :
Aux termes d’un acte reçu par Maître [G] [P], Notaire à [Localité 6], le 13 décembre 2010, dont une copie authentique a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 6] le 13 Janvier 2011 volume 2011P N°387.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
