COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 15 JUIN 2023
N° 2023/ 424
Rôle N° RG 22/05609 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHSL
S.D.C. L’ARCADIA 1
C/
S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES
S.A.R.L. CITYA NICE (ANCIENNEMENT URBANIA NICE UFFI)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jérôme LACROUTS
Me Thimothée JOLY
Me Serge BERTHELOT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 03 mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01197.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires L’ARCADIA 1 situé [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la SAS BELLMAN
dont le siège social est [Adresse 3]
représenté par Me Jérôme LACROUTS de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEES
S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. CITYA NICE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 09 mai 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I est une propriété située [Adresse 1].
Cette copropriété a été administrée par plusieurs syndics, et notamment la société Urbania Nice Uffi, devenue la SARL Citya Nice, la société Citya Tordo, devenue la SARL Citya Baie des anges et la société Salmon.
Plusieurs copropriétaires, à savoir M. [M] [T], Mme [J] [F], M. [N] [L] et M. [G] [O] ont assigné, par acte d’huissier en date du 21 mai 2013, le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice, la société Citya Tordo, aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 20 février 2013 et obtenir la communication d’un certain nombre de documents.
Le tribunal de grande instance de Nice a, par jugement en date du 13 avril 2015, annulé cette assemblée générale et le syndicat des copropriétaires a été condamné, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à communiquer un certain nombre de documents, à savoir le relevé du compte bancaire ouvert à son nom depuis le 1er janvier 2012, toutes les pièces justificatives des personnes ayant disposé de la signature sur ce compte depuis la même date et tous les relevés de compte pour l’année 2013.
Le syndicat des copropriétaires a assigné, le 26 mai 2016, la banque Palatine devant le juge des référés aux fins d’obtenir la communication des documents suvisés, sous astreinte. Par ordonnance en date du 13 octobre 2016, le juge des référés a donné acte aux parties de ce que les pièces dont disposait la banque Palatine avaient été transmises, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de statuer de ce chef, et a condamné la banque Palatine à des frais irrépétibles et aux dépens.
Se prévalant de l’absence de communication des éléments comptables pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 août 2013, les copropriétaires susvisés ont, par acte d’huissier en date du 28 juin 2018, assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte avec demande de nouvelle astreinte.
Par jugement en date du 1er juillet 2019, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à hauteur de 2 684 euros et ordonné une nouvelle astreinte. À la suite de l’appel interjeté à l’encontre de cette décision, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt en date du 26 novembre 2020, infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles, en condamnant le syndicat des copropriétaires à verser aux copropriétaires la somme de 40 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte arrêtée au 27 mai 2020 et en fixant une nouvelle astreinte de 150 euros par jour de retard.
Se prévalant de deux sommations interpellatives adressées à la société Citya Nice, anciennement société Ubania Nice Uffi, et à la société Citya Baie des Anges, anciennement Citya Tordo, restées infructueuses, et de l’impossibilité pour lui d’accéder à des comptes bancaires ouverts au nom de ces deux syndics, le syndicat des copropriétaires les a, par actes d’huissier en date du 22 juin 2021, assignées devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins, d’une part, de les voir condamner à lui produire les documents, objet des astreintes susvisées, à savoir le relevé de compte bancaire ouvert à son nom du 1er janvier 2012 au 31 août 2013 ou relevé de compte bancaire sur lesquels étaient encaissés les sommes versées par les copropriétaires à cette même période et toutes les pièces justificatives des personnes ayant disposé de la signature sur ledit compte bancaire du 1er janvier 2012 au 31 août 2013 et, d’autre part, de les voir condamner in solidum à lui verser une provision de 40 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de leur obstruction à produire les documents, objet de l’astreinte définitive.
Se prévalant toujours de l’absence de communication des éléments comptables pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 août 2013, les copropriétaires susvisés ont, par acte d’huissier en date du 22 juin 2021, assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte avec demande de nouvelle astreinte.
Par ordonnance en date du 3 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :
– dit n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront devant le juge du fond ;
– condamné le syndicat des copropriétaires et le cabinet Salmon à verser aux sociétés Citya Nice et Citya Baie des Anges la somme de 1 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné le syndicat des copropriétaires et le cabinet Salmon aux dépens.
Ce magistrat estime que le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 13 avril 2015 est irrévocable comme n’ayant pas été frappé d’appel, que la société Citya Baie des Anges n’était pas partie à cette procédure et qu’aucun appel en garantie n’a été formé contre la société Citya Nice, partie au litige. De plus, il indique qu’il résulte de l’arrêt de la cour d’appel de céans du 26 novembre 2020 que le syndicat des copropriétaires a reconnu avoir reçu les pièces dont il est demandé la communication sous astreinte. Enfin, il relève une éventuelle prescription de l’action. Il considère que ces éléments constituent des contestations sérieuses aux demandes de communication de pièces et de provision sollicitées par le syndicat des copropriétaires excédant ses pouvoirs.
Suivant déclaration transmise le 14 avril 2022 au greffe, le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I a interjeté appel de l’ordonnance susvisée en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle :
– infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation formée par la société Citya Baie des Anges pour procédure abusive ;
– statuant à nouveau ;
– déboute les intimées de leurs demandes ;
– condamne la société Citya Nice et la société Citya Baie des Anges à lui produire les documents, objets de l’astreinte prononcée par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 13 avril 2015, jugement du juge de l’exécution du même tribunal du 28 juin 2018 et l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 26 novembre 2020, à savoir le relevé de compte bancaire ouvert à son nom du 1er janvier 2012 au 31 août 2013 ou le relevé de compte bancaire sur lesquels étaient encaissés les sommes versées par les copropriétaires à cette même période ainsi que toutes les pièces justificatives de la ou les personnes ayant disposé de la signature sur ledit compte depuis le 1er janvier 2012 jusqu’au 31 août 2013 ;
– condamne la société Citya Nice et la société Citya Baie des Anges à lui produire notamment le relevé de compte bancaire auprès de la banque Palatine n° 12827450189 à compter du 1er janvier 2012 ou tout autre compte bancaire sur lesquels étaient encaissés les sommes versées par les copropriétaires à cette même période ;
– assortit ces condamnations d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pour une durée de 12 mois ;
– condamne in solidum la société Citya Nice et la société Citya Baie des Anges à lui verser la somme de 40 000 euros en raison du préjudice subi du fait de leur obstruction à produire les documents, objets de l’astreinte définitive ;
– les condamne in solidum à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il expose que :
– le juge des référés a commis un déni de justice en statuant, non pas au regard du litige qui lui était soumis, mais en référence à des décisions qui ne concernent pas les parties à la cause, de sorte qu’aucune autorité de chose jugée ne peut lui être opposée ; qu’il relève que les intimées sont étrangères au litige l’ayant opposé à la banque Palatine, à la suite de quoi cette dernière a communiqué les éléments bancaires dont elle disposait en sachant qu’il n’a jamais existé de compte particulier ouvert au nom du syndicat avant le 18 septembre 2013 ; qu’il explique la présente action par l’arrêt de la cour d’appel ce céans du 26 novembre 2020, aux termes duquel il lui a été reproché de ne pas avoir entrepris de démarches auprès de l’ancien syndic ;
– sa demande de communication de pièces formée à l’encontre de l’ancien syndic est fondée, d’une part, sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, d’autre part, sur l’obligation de faire non sérieusement contestable en application des artricles 834 et 835 alinéa 2 du code civil ;
– la société Citya Nice, anciennement Urbania Nice Uffi, était syndic de la copropriété du 1er janvier 2012, avec un mandat renouvelé lors de l’assemblée générale du 25 juin 2012, tandis que la société Citya Baie des Anges, anciennement Citya Tordo, l’a été à compter du 20 février 2013, de sorte qu’elles sont toutes les deux concernées par sa demande de communication de pièces qui porte sur la période allant du 1er janvier 2012 au 31 août 2013 ;
– ces sociétés font obstruction, de manière abusive à cette production, et ce, alors même qu’il est dans l’impossibilité de les communiquer, aucun compte séparé n’ayant été ouvert à son nom au cours de la période considérée, et, dès lors, d’exécuter l’obligation de faire à laquelle il a été condamné sous astreinte ; qu’il expose ne pas avoir accès aux comptes ouverts au nom des intimées ; qu’il souligne que les relevés du compte n° 12827450189 et cartons de signature produits par la société Citya Baie des Anges portent la mention « TORDO ARCADIA I » sans qu’il puisse savoir s’il s’agit d’un sous-compte ouvert auprès de la société Palatine et concernent la période allant du 31 décembre 2012 au 31 décembre 2013, et ce, alors même que le compte, qui présente un solde créditeur de 42 840,87 euros au 31 décembre 2013, était opérationnel avant le 1er janvier 2013, ce qui démontre que la société Citya Baie des Anges a bien agi en tant que syndic avant cette date ; qu’en outre, il dément les allégations de la société Citya Nice selon lesquelles il aurait eu accès aux documents réclamés, et notamment des relevés d’un sous-compte au nom de « SDC Arcadia I, chez Citya Nice Uffi » qui aurait été ouvert auprès de la banque Monte Paschi à compter du 1er janvier 2012 ; qu’il souligne que des pièces ont été remis à M. [W], expert judiciaire, désigné le 11 avril 2022 dans le cadre d’une action en responsabilité exercée à l’encontre de la société Citya Nice ; qu’outre la tardivité avec laquelle ces pièces ont été remises, il relève qu’elles portent sur une période pendant laquelle la société Baie des Anges était syndic et qu’elles sont insuffisantes à satisfaire leur obligation de faire ; qu’il s’étonne de ce que ces éléments ne figuraient pas dans les archives transmises par la société Citya Baie des Anges à la société Salmon et qu’ils n’ont pas été produits lors de l’action exercée par ses soins, le 27 février 2015, à son encontre pour obtenir la délivrance de pièces relatives à la gestion comptable et bancaire du syndicat en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juilley 1965; qu’il considère que la société Citya Baie des Anges s’est également rendu coupable d’une rétention de pièces dont elle doit répondre ; que cette communication de pièces justifie l’action exercée à l’encontre des intimées ;
– la prescription soulevée par les intimés sur le fondement de l’article 2224 du code civil ne peut être retenue étant donné que les éléments communiqués, le 20 juillet 2016, en exécution de son obligation de faire, après l’action initiée à l’encontre de la société Palatine, étaient suffisants, de sorte qu’il a été surpris de la demande formée devant le juge de l’exécution en liquidation de l’astreinte le 28 juin 2018, premier fait générateur, qui justifie son action initiée le 22 juin 2021 ; que son action s’explique par ailleurs par les termes mêmes de l’arrêt de la cour d’appel du 26 novembre 2020 qui a considéré que les recherches devaient être étendues auprès des anciens syndics qui ont encaissé les charges et effectué les dépenses au nom de la copropriété et qui ont très bien pu ouvrir des comptes dans une autre banque que la société Palatine ; que cet arrêt fixe une nouvelle astreinte pour des documents soumis au secret bancaire qui sont uniquement accessibles aux anciens syndics ; qu’il relève que, contrairement à ce que la société Citya Baie des Anges a indiqué lors de la sommation interpellative, elle n’a jamais communiqué les documents réclamés.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Citya Baie des Anges, anciennement Citya Tordo, demande à la cour de :
– confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en l’état de contestations sérieuses et en tout état de cause, compte tenu du fait qu’elle produit les pièces réclamées ;
– le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– le condamner à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle expose :
– avoir été syndic de la copropriété l’Acardadia 1 du 20 février 2013 au 15 octobre 2014 ;
– qu’une action en référé a déjà été engagée à son encontre, ayant donné lieu à une ordonnance en date du 26 juin 2015, afin qu’elle transmette au nouveau syndic les archives de la copropriété ;
– que l’appelant a attendu 6 ans après le jugement en date du 13 avril 2015 le condamnant à produire un certain nombre de documents sous astreinte pour lui adresser une sommation interpellative le 5 janvier 2021 et l’assigner le 22 juin 2021 au visa de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir des relevés de comptes et cartons de signature qui seraient manquants ; qu’elle estime l’action prescrite en application de l’article 2224 du code civil ; qu’elle expose, que si les pièces qui ont été remises avaient été jugées insuffisantes, il appartenait à la copropriété de l’assigner à l’expiration des délais d’un et trois mois suivants la cessation de ses fonctions conformément à l’article 18-2 susvisé et/ou de rechercher sa responsabilité dans le délai de 5 ans à l’issue des délais d’un et trois mois ; qu’elle indique, qu’ayant cessé ses fonctions le 15 octobre 2014, les documents et archives pouvaient lui être réclamés jusqu’au 15 janvier 2015 et le syndicat des copropriétaires avait jusqu’au 15 janvier 2020 pour l’assigner en justice, de sorte que l’action initiée le 22 juin 2021 est prescrite ; qu’en tout état de cause, elle relève que la copropriété savait, dès le 13 avril 2015, qu’elle devait produire, sous astreinte, les documents litigieux, de sorte que l’appelant disposait d’un délai expirant le 13 avril 2020 pour l’assigner en justice ; qu’elle souligne que l’une des copropriétaires, Mme [K] [U], alertait déjà la société Salmon, le 23 novembre 2015, que les documents communiqués ne correspondaient pas à ceux visés dans le jugement de 2015 ; qu’elle expose que le syndicat a attendu l’arrêt de la cour de céans en date du 26 novembre 2020 pour l’assigner en justice, soit de manière tardive ; qu’elle souligne qu’il est clairement reproché, dans cet arrêt, au syndicat de ne pas avoir engagé les actions adéquates pour obtenir les pièces réclamées par les copropriétaires alors que les dispositions du jugement du 13 avril 2015 étaient parfaitement claires et précises ; qu’elle insiste sur le fait que ce n’est pas à compter de l’assignation du 28 juin 2018 ou de l’arrêt du 26 novembre 2020 que le syndicat a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action mais bien à compter du jugement du 13 avril 2015 voire de sa signification le 15 septembre 2015 ;
– que la demande de provision est fondée sur le jugement du 13 avril 2015 dont le syndicat n’a pas interjeté appel, de sorte que, dès la signification de cette décision, le 15 septembre 2015, l’appelant savait parfaitement qu’une astreinte journalière courait à son encontre s’il ne produisait pas les documents sollicités ; que toute action responsabilité exercée à son encontre étant prescrite, elle considère la demande de provision irrecevable ;
– qu’elle n’a fait aucune obstruction à la communication des pièces sollicitées dès lors qu’elle a indiqué, lors de la sommation interpellative, qu’elle se rapprocherait de la banque pour les obtenir et qu’elle a été assignée sans même que le syndicat ne se rapproche d’elle pour lui demander si elle avait obtenu les informations de sa banque ;
– qu’il qualifie d’abusive l’action exercée par le syndicat dans la mesure où ce dernier tente de lui faire supporter les conséquences de son incurie ;
– qu’en tout état de cause, elle indique s’être rapprochée de la banque Palatine, après sa sommation interpellative, à la suite de quoi elle a communiqué les relevés de compte bancaire pour sa période de gestion jusqu’à la clôture du compte le 27 janvier 2014, date à compter de laquelle le syndicat a décidé d’ouvrir un compte bancaire séparé à son nom ; qu’elle précise qu’elle avait un compte général n° 12827450189 ouvert dans les livres de la banque Palatine au nom de « Tordo » pour l’ensemble des copropriétés qu’elle gérait et qu’un compte séparé n° 13880460001 a été ouvert en septembre 2013 au nom du syndicat avec comme intitulé « SDC ACRADIA I c/o CITYA TORDO », ce qui explique que le compte général était opérationnel avant le 31 décembre 2012.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Citya Nice demande à la cour de :
– confirmer l’ordonnance entreprise ;
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;
– le débouter de ses demandes ;
– le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle expose :
– que l’action de l’appelante est prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil ;
– qu’alors même qu’elle était partie à la procédure ayant donné lieu au jugement du 13 avril 2015, le syndicat n’a formé aucun appel en garantie à son encontre ; qu’aucun appel n’a été interjeté à l’encontre de cette décision, qu’aucune procédure n’a été initiée à son encontre sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, alors même qu’elle était syndic de la copropriété avant la société Citya Tordo, et aucune diligence n’a été exercée à son encontre avant la sommation interpellative du 5 janvier 2021 ; qu’elle considère que l’assignation devant le tribunal ayant conduit au jugement du 13 avril 2015 datant du 21 mai 2013, le syndicat disposait d’un délai expirant le 21 mai 2018 pour lui demander de communiquer les pièces réclamées par les copropriétaires ;
– qu’elle dément avoir fait obstruction à la production des pièces sollicitées dès lors que rien ne lui a été demandé avant le 5 janvier 2021 ; qu’elle relève que la cour d’appel a indiqué, dans son arrêt du 26 novembre 2020, que le syndicat a reconnu à l’audience que les pièces avaient été transmises et que l’objet du litige avait disparu ; qu’elle explique sa réponse à la sommation interpellative, en ce qu’elle n’était pas en mesure de communiquer les documents sollicités, en raison du fait que le tribunal a jugé, le 13 avril 2015, par une décision définitive, qu’une telle demande ne la concernait pas ;
– que, malgré tout, elle a interrogé la banque Monte Paschi qui lui a fourni la copie de deux cartons de signature en date du 14 octobre 2011 ainsi que la copie informatique de relevés bancaires du syndicat domicilié chez Citya Nice Uffi entre le 1er janvier 2012 et le 17 mai 2013, date de la clôture du compte ; qu’elle explique que cette démarche aurait très bien pu être faite par le syndic actuel dès lors que l’intitulé du compte est au nom du syndicat.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 avril 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n’a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties.
En outre, le dispositif de l’arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions.
Sur les demandes principales
Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte
En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.
L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.
Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application del’article 2224 du code civil.
En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I a connu plusieurs syndics dont les assemblées générales les désignant ont été annulées. Il en est ainsi de l’assemblée générale du 25 juin 2012 désignant la société Urbania Nice Uffi, qui a été annulée par jugement en date du 25 octobre 2012, à la suite de quoi un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance en date du 7 janvier 2013, et de l’assemblée générale du 20 février 2013 désignant la société Citya Tordo, qui a été annulée par jugement en date du 13 avril 2015.
Il n’en demeure pas moins, qu’à la suite de sa désignation en tant que syndic, la société Salmon a, par acte d’huissier en date du 27 février 2015, engagé une procédure en référé à l’encontre de la société Citya Tordo, ancien syndic, afin qu’elle lui remette les archives de la copropriété, et en particulier les grands livres des années 2011 et 2012, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le tribunal de grande instance de Nice a, par jugement du 26 juin 2015, donné acte à l’ancien syndic de sa remise à la barre du grand livre de compte définitif et l’a condamné, sous astreinte, à remettre les grands livres des années 2011 et 2012.
Avant cette procédure, plusieurs copropriétaires ont assigné, par acte d’huissier en date du 21 mai 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Arcadia I, représenté par son syndic en exercice au moment de l’acte introductif de l’instance (la société Citya Tordo), et la société Citya Nice (anciennement la société Urbania Nice Uffi), ancien syndic, devant le même tribunal aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 février 2013 et la condamnation de la société Citya Nice ou du syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à leur verser notamment le relevé de compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires Arcadia I depuis le 1er janvier 2012 ainsi que toutes pièces justificatives de la ou les personnes ayant disposé de la signature sur ledit compte bancaire depuis le 1er janvier 2012.
Par jugement en date du 13 avril 2015, le tribunal de grande instance de Nice a notamment annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2013 et condamné le syndicat des copropriétaires l’Arcadia I à communiquer aux copropriétaires le relevé de compte bancaire au nom du syndicat Arcadia I depuis le 1er janvier 2012 ainsi que toutes pièces justificatives de la ou les personnes ayant disposé de la signature sur ledit compte bancaire depuis le 1er janvier 2012, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision. Il a débouté les copropriétaires de leur demande de communication formée à l’encontre de la société Citya Nice au motif qu’elle n’était plus le syndic, la société Salmon étant alors le syndic au moment où la décision a été rendue. Ce jugement est définitif comme n’ayant fait l’objet d’aucun appel.
Il convient d’ores et déjà de relever, qu’alors même que ce jugement a été rendu avant le précédent jugement du 26 juin 2015, le syndicat des copropriétaires l’Arcadia I n’a pas jugé utile de demander à la société Citya Tordo, dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à la décision du 26 juin 2015 de lui communiquer les pièces litigieuses, en même temps que les autres pièces qui étaient sollicitées, pas plus qu’elle n’a jugé bon de la mettre en cause dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 13 avril 2015, de même qu’elle n’a formé aucune demande à l’encontre de la société Citya Nice, pourtant partie à la procédure, concernant les pièces revendiquées par les copropriétaires.
En réalité, afin de satisfaire à son obligation de faire, assortie d’une astreinte, le syndicat des copropriétaires l’Arcadia I s’est contentée d’entreprendre des démarches auprès de la banque Palatine, par courrier en date du 11 décembre 2015, puis en l’assignant le 26 mai 2016 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, en lui demandant la communication des pièces susvisées. Par courriers en date des 13 juillet et 9 septembre 2016, la banque Palatine a communiqué la convention de compte courant, le carton de signature, le courrier du cabinet Salmon du 6 octobre 2015 ainsi que des relevés de compte allant du 26 septembre 2013 au 12 janvier 2016. La banque Palatine précise alors que la société Citya Tordo était liée à elle par une convention de compte courant générale pour l’ensemble des copropriétaires qu’elle gérait et que les pièces communiquées correspondent à cette convention générale. Elle indique que, par la suite, le 18 septembre 2013, un compte particulier, qui a fonctionné du 18 septembre 2013 au 12 janvier 2016, a été ouvert au nom de la copropriété l’Arcadia I, ce qui résulte des conditions particulières du compte séparé signées le 18 septembre 2023 et du procès-verbal de le l’assemblée générale du 20 février 2013 qui lui a été remis pour l’ouverture du compte.
Prenant acte de la communication de ces pièces, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a, par ordonnance du 13 octobre 2016 dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires formulée de ce chef à l’encontre de la banque Palatine.
Alors même que la banque Palatine n’avait pas tous les éléments comptables, objet de la condamnation du 13 avril 2015, et en particulier ceux portant sur la période allant du 1er janvier 2012 au 31 août 2013, le syndicat des copropriétaires l’Arcadia I a attendu d’être condamnée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 novembre 2020, infirmant en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’exécution de Nice en date du 1er juillet 2019, sauf en celles relative aux frais irrépétibles et aux dépens, suite à son assignation, par acte d’huissier en date du 28 juin 2018, par les mêmes copropriétaires que ceux ayant initié la procédure de fond ayant donné lieu au jugement du 13 avril 2015, à la somme de 40 000 euros arrêtée au 27 mai 2020 au titre de la liquidation de l’astreinte et à une nouvelle astreinte de 150 euros par jour de retard, pour entreprendre des démarches auprès des anciens syndics ayant géré la copropriété au cours de la période considérée.
C’est ainsi que des sommations interpellatives ont été délivrées le 5 janvier 2021 à la société Citya Nice et à la société Citya Tordo aux termes desquelles il leur a été demandé de communiquer le relevé de compte bancaire ouvert au nom de la copropriété Arcadia I depuis le 1er janvier 2012 ainsi que toutes les pièces justificatives de la ou les personnes ayant disposé de la signature sur ledit compte bancaire depuis la même date. La société Citya Nice a indiqué ne pas être en mesure de communiquer les éléments demandés, n’étant pas le syndic de la copropriété, tandis que la société Citya Tordo a répondu qu’elle allait se rapprocher de la banque pour obtenir les documents sollicités.
Au cours de la présente procédure de référé initiée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des deux anciens syndics, par acte d’huissier en date du 22 juin 2021, il apparaît que les pièces sollicitées ont été communiquées. Par courrier en date du 23 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires l’Arcadia I reconnaît avoir en sa possession les relevés bancaires et cartons pour l’année 2013 communiqués par la société Citya Baie des Anges, anciennement la société Citya Tordo. De plus, par courrier en date du 17 juin 2022, la société Citya Nice communique à l’expert judiciaire, M. [W], désigné par jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 11 avril 2022 dans le cadre d’une action en responsabilité engagée à l’encontre des deux anciens syndics, les copies informatiques des relevés de compte bancaire ouvert au nom de la copropriété l’Arcadia I dans les livres de la banque Monte Paschi pour la période allant du 1er janvier 2012 au 17 mai 2013 ainsi que les cartons de signature afférents à ce compte. L’ensemble de ces pièces sont produites aux débats et correspondent manifestement aux pièces sollicitées, sachant qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de rechercher si elles répondent à l’obligation de faire du syndicat des copropriétaires l’Arcadia I.
Dans la mesure où la société Citya Tordo a entrepris les démarches nécessaires auprès de la banque Palatine, suite à sa sommation interpellative du 5 janvier 2021, pour obtenir les éléments demandés et que la société Citya Nice en a fait de même auprès de la banque Monte Paschi, alors qu’elle n’y était manifestement pas tenue, en l’état du jugement susvisé du 13 avril 2015 qui a débouté les copropriétaires de leur demande de communication de pièces formée à son encontre, sans que le syndicat des copropriétaires n’interjette appel de cette décision, ce dernier ne peut valablement soutenir que l’action initiée à l’encontre des intimées s’explique par leur volonté de faire obstruction à la production des pièces sollicitées.
En réalité, il résulte de l’ensemble des décisions judiciaires susvisées que la condamnation du syndicat des copropriétaires l’Arcadia I à régler la somme de 40 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ordonnée par le jugement du 13 avril 2015 s’explique, à l’évidence, par un manque de diligences de sa part, en ce qu’il s’est contenté d’initier des actions à l’encontre de la banque Palatine et qu’il a attendu le 5 janvier 2021, après l’arrêt de la cour d’appel de céans en date du 26 novembre 2020, pour se rapprocher des anciens syndics afin de satisfaire la demande des copropriétaires à laquelle il a été fait droit par décision du 13 avril 2015. Or, il savait parfaitement que les documents comptables remis par la banque Palatine les 13 juillet et 9 septembre 2016 étaient incomplets, ce qui a valu son assignation devant le juge de l’exécution par acte d’huissier en date du 28 juin 2018, sans qu’il ne réagisse malgré l’appel interjeté à l’encontre du jugement du juge de l’exécution du 1er juillet 2019, aux termes duquel le premier juge, à l’instar de la cour de céans, a jugé qu’il ne rapportait pas la preuve de l’impossibilité pour lui de produire le surplus des documents, ni des démarches entreprises en ce sens et que les éléments invoqués n’avaient pas de caractère impérvisible et irrésistible.
Ainsi, même à supposer que les intimés étaient tenus de produire les éléments sollicités, l’action initiée par l’appelant se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle est manifestement prescrite, le syndicat des copropriétaires ayant attendu le 22 juin 2021 pour introduire une action en justice aux fins d’obtenir la communication des mêmes documents que ceux auxquels il a été condamné par décision définitive du 13 avril 2015, soit plus de cinq ans après.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de faire sollicitée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des intimées se heurte à des contestations sérieuses, de sorte qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces sous astreinte.
Sur la demande de provision
Dès lors qu’il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas établi que les initimées ont fait obstruction à la demande de communication des pièces sollicitées par le syndicat des copropriétaires à l’origine de sa condamnation au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ordonnée par le jugement du 13 avril 2015, l’appelant n’ayant entrepris des démarches à l’encontre des anciens syndics que postérieurement à l’arrêt de la cour de céans du 26 novembre 2020, l’obligation des intimées de réparer le préjudice financier subi par l’appelant se heurte à une contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires l’Arcadia I de sa demande de provision.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 559 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Néanmoins, l’exercice d’un recours, de même que la défense à une tel recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
Il en de même, en application de l’article 32-1 du même code, pour celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive.
En l’espèce, s’il résulte de ce qui précède que la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 40 000 euros s’explique, à l’évidence, par l’absence de diligences nécessaires entrepris par ce dernier pour exécuter son obligation de faire, assortie d’une astreinte, tel que cela résulte expressément de l’arrêt de la cour de céans du 26 novembre 2020, il n’en demeure pas moins que l’action initiée, bien que de manière manifestement tardive, à l’encontre des intimées, s’explique par les motifs de l’arrêt susvisé en ce qu’il lui a été fait grief de ne pas avoir entrepris d’actions auprès des anciens syndics aux fins d’obtenir les pièces litigieuses.
Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’appelant a exercé son droit d’agir en justice avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
Il y a donc lieu de débouter la société Citya Baie des Anges de sa demande d’indemnisation du préjudice causé par le caractère prétendument abusif de la procédure exercée par l’appelant.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Le syndicat des copropriétaires, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens et à verser la somme de 1 000 euros à chacun des syndics au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel.
L’équité commande en outre de le condamner à verser à la société Citya Baie des Anges et à la soicété Citya Nice, chacune, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
En tant que partie perdante, il sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Déboute la SARL Citya Baie des Anges de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SARL Citya Baie des Anges la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SARL Citya Nice la somme de 2 500 euros sur le même fondement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I, représenté par son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’Arcadia I, représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de la procédure d’appel.
La greffière Le président
