COUR D’APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 13 JUILLET 2023
N° RG 20/01457 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQME
S.C.I. LES PORTES DE LANGON
c/
Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.A.R.L. SERGE DOMENGER INGENIERIE DU BATIMENT
Compagnie d’assurance SMABTP
S.E.L.A.R.L. ARCHITECTURE SITES ET ENVIRONNEMENT ‘A.S.E’
Société RHEA
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2020 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE hors JAF, JUGE DE L’EXÉCUTION, JUGE DES LIBERTÉS ET DE LA DÉTENTION, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 18/07253) suivant deux déclarations d’appel des 24 février et 16 mars 2020
APPELANTE :
S.C.I. LES PORTES DE LANGON
Société civile immobilière de construction – vente, dont le siège social se situe [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Vannes sous le numéro 478 831 720, valablement représentée par son représentant légal gérant en exercice
appelant dans la déclaration d’appel du 16.03.20 et intimé dans la déclaration d’appel du 24.02.20
Représentée par Me Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
Société d’assurance mutuelle au capital de 9 250 000,00 € immatriculé au RCS de PARIS sous le n° 784 647 349, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
S.E.L.A.R.L. ARCHITECTURE SITES ET ENVIRONNEMENT ‘A.S.E’
Société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 412 197 188, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentées par Me Julien MAZILLE de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. SERGE DOMENGER INGENIERIE DU BATIMENT
SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 513 705 822, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
sur appel provoqué de la Société ‘ASE’ et de la MAF en date du 13.07.20
Représentée par Me ORIGNAC FEDRIGO substituant Me Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX
Compagnie d’assurance SMABTP
société d’assurance mutuelle inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 684 764, dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès qualités audit siège,
sur appel provoqué de la Société ‘ASE’ et de la MAF en date du 15.07.20
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX
SCI RHEA
immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 800 306 672 dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
intimé dans la déclaration d’appel du 16.03.20 et appelant dans la déclaration d’appel du 24.02.20
Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été examinée le 30 mai 2023 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
– contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique de vente du 4 juillet 2014, la société civile immobilière (SCI) Rhea a acquis auprès de la société civile de construction vente (SCCV) Les Portes de Langon, en l’état de futur achèvement, deux locaux à usage commercial (lots 4 et 5) et deux places de parking, situés au sein de la résidence [Adresse 9] à [Localité 7] (33).
La livraison des locaux était prévue au plus tard au 30 juin 2015.
Un procès-verbal ‘de livraison’ était signé le 7 mars 2016 avec réserves.
Se plaignant de l’absence de levée de réserves et de la présence de banquettes en béton gênantes et non prévues, dans chacun des locaux commerciaux, la SCI Rhea a assigné le 27 juin 2016 la SCCV Les Portes de Langon en référé expertise et, par ordonnance du 26 septembre 2016, a obtenu la désignation de Mme [J] en qualité d’expert judiciaire.
Mme [J] a déposé son rapport le 26 décembre 2017.
C’est dans ces conditions que, par exploit d’huissier en date du 8 juillet 2018, la SCI Rhea a fait assigner la SCCV Les Portes de Langon devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’indemnisation de l’intégralité de ses préjudices financiers sur le fondement des articles 1116 (devenu 1137), 1147 (devenu 1231-1) et 1611 du code civil.
Par exploits d’huissier en date des 14 et 18 février 2019, la SCCV Les Portes de Langon a appelé en intervention forcée aux fins de garantie, l’architecte et son assureur, la société Architecte Sites et Environnement (ASE) et la MAF.
La jonction est intervenue le 15 mars 2019.
Par actes d’huissier des 21 et 24 mai 2019, la société Architecte Site et Environnement et la MAF ont appelé en intervention forcée aux fins de garantie la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment et la SMABTP.
La jonction est intervenue le 7 juin 2019
Par jugement rendu le 28 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
– déclaré l’action de la SCI Rhea en ses demandes indemnitaires en perte de surface et de valeur locative dirigées contre la SCCV Les Portes de Langon forclose au 8 juillet 2018, date de l’acte introductif d’instance, ‘qui seront recouvrés conformément aux dispositions’ (sic),
– débouté la SCI Rhea de ses demandes indemnitaires en perte de surface et de valeur locative fondées sur le dol,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 5.000 euros au titre des pénalités dues au retard de livraison,
– débouté la SCCV Les Portes de Langon de ses appels en garantie dirigés contre la société Architecte Site et Environnement et son assureur MAF,
– dit en conséquence que les appels en garantie de la société Architecture Sites et Environnement et son assureur MAF contre la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment, SARL et la SMABTP n’ont pas lieu d’être examinés,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,
– débouté les autres parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,
Par déclaration électronique en date du 16 mars 2020, la SCCV Les Portes de Langon a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant (RG n°20/01457):
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 5000 euros au titre des pénalités dues au retard de livraison,
– débouté la SCCV Les Portes de Langon de ses appels en garantie dirigés contre la société Architecture Sites et Environnement et son assureur MAF,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par déclaration électronique en date du 24 février 2020, la SCI Rhea a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant (RG n°20/01083) :
– déclaré l’action de la SCI Rhea en ses demandes indemnitaires en perte de surface et de valeur locative dirigées contre la SCCV Les Portes de Langon forclose au 8 juillet 2018, date de l’acte introductif d’instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions,
– débouté la SCI Rhea de ses demandes indemnitaires en perte de surface et de valeur locative fondés sur le dol,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 5.000 euros au titre des pénalités dues au retard de livraison,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,
– débouté les autres parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Par ordonnance rendue le 1er octobre 2020, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de la SCCV Les Portes de Langon en qualité d’intimée en date du 4 septembre 2020 dans le dossier n°20/1083.
Les deux affaires ont été jointes le 28 mars 2023 sous le numéro unique RG 20/01457.
La SCCV Les Portes de Langon, dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 9 mai 2023, demande à la cour, au visa des articles 1618, 1622, 2239 1642-1, 1648 alinéa 2, 2239, 1116, 1134 et 1315 du code civil, 122 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de :
– déclarer recevable et bien fondée la société Les Portes de Langon dans l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
Vu la forclusion opposée à la demande présentée par la société Rhea par l’appelante
Confirmer le jugement en qu’il a :
– déclaré irrecevable l’action de la SCI Rhea en ses demandes indemnitaires en perte de surface et de valeur locative dirigées contre la SCCV Les Portes de Langon forclose au 8 juillet 2018, date de l’acte introductif d’instance,
– débouté la SCI Rhea de ses demandes indemnitaires en perte de surface et de valeur locative fondées sur le dol,
Reformer le jugement en qu’il a :
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 5.000 euros au titre des pénalités dues au retard de livraison,
– débouté la SCCV Les Portes de Langon de ses appels en garantie dirigés contre la société Architecte Site et Environnement et son assureur MAF,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon à payer à la SCI Rhea la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,
– condamné la SCCV Les Portes de Langon aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :
– débouter la société Rhea de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
Si par extraordinaire, la juridiction devait dire et juger que les surfaces livrées sont inférieures aux surfaces contractuelles :
– condamner la société Architecture Sites et Environnement et la MAF à garantir et relever indemne la société Les Portes de Langon de toute condamnation pouvant intervenir au titre de la diminution des surfaces vendues et de la diminution de la valeur locative des locaux commerciaux ;
Si par extraordinaire, la juridiction devait dire et juger que les délais de livraison ont été dépassés :
– condamner la société Architecture Sites et Environnement et la MAF à garantir et relever indemne la société Les Portes de Langon de toute condamnation pouvant intervenir au titre des pénalités de retard.
En toute hypothèse,
– condamner la partie succombante à payer à la Société Les Portes de Langon la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,
– débouter l’ensemble des intimés des demandes reconventionnelles qu’ils présentent notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens auprès de la société Les Portes de Langon.
La SCI Rhea, dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 2 mai 2023, demande à la cour, au visa des articles 1616 et suivants, du code civil, 1134 et suivants, 1601-1 et 1611, de :
– dire et juger la SCI Les Portes de Langon mal fondée en son appel
– dire et juger la SCI Rhea recevable et bien fondée en son appel principal et incident
En conséquence,
Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Les Portes de Langon à indemniser la concluante au titre du retard de livraison.
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 28 janvier 2020 en ce qu’il a:
– déclaré l’action de la SCI Rhea forclose en son action indemnitaire pour perte de surface des locaux et de valeur locative
– débouté la SCI Rhea de sa demande d’indemnisation formulée au titre de la perte de surface des locaux et de valeur locative
– limité l’indemnisation de la SCI Rhea s’agissant du retard de livraison à la somme forfaitaire de 5 000 euros
Statuant de nouveau,
Sur les demandes relatives à la perte de surface des locaux :
A titre principal, sur le fondement de la garantie de contenance visée à l’article 1619 du code civil, et à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
– condamner la SCCV Les Portes de Langon à allouer à la SCI Rhea une somme correspondant à la réduction du prix d’achat, soit 32 555 euros.
Sur le fondement de la responsabilité contractuelle :
– condamner la SCCV Les Portes de Langon à régler à la SCI Rhea une indemnité au titre du préjudice locatif subi, soit la somme de 67 500 euros.
Sur les demandes relatives aux retards de livraison,
– condamner la SCCV Les Portes de Langon à indemniser la SCI Rhea du fait du préjudice locatif subi en lien avec les retards de livraison.
– condamner la SCCV Les Portes de Langon à régler à la SCI Rhea une somme de 42 792 euros.
– confirmer le jugement en ses autres dispositions.
Y ajoutant,
– condamner la SCCV Les Portes de Langon à payer à la société Rhea la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
– condamner la SCCV Les Portes de Langon aux entiers dépens de la présente instance et de celle de référé comprenant les frais de l’expert judiciaire.
La société Architecture Sites et Environnement, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 2 mai 2023, demande à la cour de :
A titre principal
– juger la société Rhea mal fondée en son appel et l’en débouter.
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la majeure partie des demandes présentées par la Société Rhea, considérées comme irrecevables et/ou infondées.
– juger la SCI Les Portes de Langon mal fondée en son appel dirigé à l’encontre des concluantes et l’en débouter.
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Architecture Sites et Environnement et de la Mutuelles des Architectes Français.
– condamner toute partie succombante à verser à la société Architecte Site et Environnement et à la Mutuelles des Architectes Français une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Subsidiairement :
Pour le cas où la Cour réformerait le jugement déféré et où il serait fait droit, même pour partie, aux demandes de la société Rhea :
– déclarer la SCI Les Portes de Langon mal fondée en ses demandes dirigées à l’encontre de la société Architecte Site et Environnement et de la Mutuelles des Architectes Français, à défaut d’établir la faute qui serait à l’origine des préjudices invoqués par la société Rhea.
– la débouter de son appel en garantie dirigé à l’encontre des concluantes et la condamner au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.
Très subsidiairement :
Vu l’article 1147 ancien du Code Civil,
Pour le cas où la responsabilité de la société Architecte Site et Environnement serait retenue et où des condamnations seraient prononcées à son encontre et à l’encontre de la Mutuelles des Architectes Français :
– écarter partie des demandes formées par la Société Rhea.
– faire droit à l’appel en garantie dirigé par la société Architecture Sites et Environnement et la Mutuelle des Architectes Français à l’encontre de la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment et de la SMABTP et les condamner à les garantir et relever indemne de toutes condamnations prononcées à leur encontre.
– juger, en toute hypothèse, la Mutuelles des Architectes Français bien fondée à opposer sa limitation de garantie à hauteur de 43%, son plafond de garantie de 500.000euros et sa franchise contractuelle.
– condamner la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment et la SMABTP au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
La société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 29 septembre 2020, demande à la cour, au visa des 1147 (ancien), 1616 et suivants articles du code civil, de :
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 janvier 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société Serge Domenger de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conséquent :
– déclarer irrecevable l’intégralité des demandes formées par la SCI Rhea au titre de la présence de banquettes en béton au sein des locaux commerciaux.
– déclarer sans objet l’appel en garantie régularisé à l’encontre de la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment, par la société Architecture Sites et Environnement, elle-même appelée en garantie par la société Les Portes de Langon.
A titre subsidiaire,
– constater l’absence de responsabilité de la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment en qualité de sous-traitant de la société Architecture Sites et Environnement.
– débouter la société Architecture Sites et Environnement et son assureur la MAF, comme toute autre partie au procès, de leurs prétentions dirigées à l’encontre de la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment.
– prononcer la mise hors de cause pure et simple de la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment.
A titre infiniment subsidiaire,
– condamner la SMABTP à garantir et relever indemne la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.
En tout état de cause,
– condamner in solidum la SELARL Architecture Sites et Environnement et la MAF, et à défaut toute partie perdante au procès, à payer à la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
La SMABTP, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 14 octobre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1147 ancien, 1622, 1642-1, 1648, 2220, 2239 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :
Sur l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI Rhea :
– juger que la présence des banquettes en béton constitue un défaut de conformité apparent lors de la livraison,
– juger que la SCI Rhea n’a pas agi dans le délai de forclusion de l’article 1648 du code civil,
– juger en tout état de cause que le délai d’un an prévu par l’article 1622 du code
de procédure civile est un délai de forclusion,
– En conséquence,
Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que les demandes formées par la SCI Rhea relatives aux banquettes en béton sont irrecevables, car forcloses,
– déclarer sans objet l’appel en garantie régularisé contre la SMABTP,
Sur le fond :
– constater que le rapport d’expertise de Mme [J] est inopposable à la SMABTP,
– constater que la SCI Rhea ne rapporte pas la preuve du bien fondé de ses demandes,
– juger en conséquence que la responsabilité de la société Domenger n’est pas engagée,
– juger en tout état de cause que la garantie de la SMABTP n’est pas due au titre du retard de livraison,
En conséquence :
Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté toute demande formée par quelque partie que ce soit contre la SMABTP,
– condamner toute partie succombante à payer à la SMABTP la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Subsidiairement :
– débouter la SCI Rhea de la demande liée au préjudice locatif,
– réduire dans de plus justes proportions la demande formée au titre du retard de livraison,
– juger que la SMABTP est fondée à oppose à toute partie sa franchise contractuelle, égale à 10 % du sinistre avec un minimum de 5 franchises statutaires et un maximum de 50 franchises statutaires,
– statuer ce que de droit sur les dépens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Rhea indique avoir subi les préjudices suivants :
– une diminution des surfaces vendues,
– une diminution de la valeur locative des locaux commerciaux,
– un retard de livraison des lots.
Devant la cour, la SCI Rhea précise agir sur le fondement dérogatoire de la garantie de contenance des articles 1616 et suivants du code civil et, subsidiairement, sur fondement de la responsabilité contractuelle pour faute dolosive et non pas sur le fondement du dol, vice du consentement.
L’irrecevabilité de son action lui est opposée quant à son action principale et le débouté quant à son action subsidiaire.
I – Sur les actions en garantie de contenance et en responsabilité pour perte de valeur locative :
– Sur la recevabilité de l’action en garantie de contenance :
Le tribunal a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la ‘prescription’ de l’action indemnitaire ayant cependant déclaré l’action ‘forclose’ sur le fondement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2, après avoir retenu comme point de départ du délai de forclusion la date du procès verbal intitulé ‘réception des travaux’ du 7 mars 2016, avec réserves, signé par le promoteur, le maître d’oeuvre et la SCI Rhea, comme correspondant également à la livraison des locaux, le délai d’un an pour agir ayant été interrompu par l’assignation en référé ayant abouti à l’ordonnance du 26 septembre 2016, date à laquelle un nouveau délai d’un an a recommencé à courir pour expirer le 26 septembre 2017, alors qu’il n’était pas établi que la SCCV avait pris un engagement relatif aux vices.
La SCI Rhea fait au contraire valoir que sa demande est formée sur la garantie de contenance des articles 1616 et suivants du code civil et que son préjudice ne correspond pas à la présence des banquettes en béton mais bien à la perte de surface en découlant, qu’en matière de vente d’immeuble à construire, la jurisprudence tient compte de sa spécificité et fait courir le délai pour agir non à compter du contrat mais de la livraison du bien (Cass.Civ. 3e 11.01.2012 n°10-22.924), que le délai pour agir de l’article 1622 est un délai de prescription auquel les parties peuvent déroger en sorte que le délai de l’article 1622 est suspendu pendant les opérations d’expertise et qu’un nouveau délai de un an a recommencé à courir à compter du dépôt du rapport d’expertise le 26 décembre 2017.
La SCCV Les Portes de Langon observe pour sa part que le délai de un an pour agir de l’article 1622 est un délai préfix prévu à peine de déchéance, qui court à compter de la livraison du bien et qui n’est susceptible ni de suspension, ni d’interruption, en sorte que la livraison ayant eu lieu le 7 mars 2016, l’action introduite le 8 juillet 2018 est forclose.
Selon l’article 1616 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.
Selon l’article suivant si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.
Quant à l’article 1622, il prévoit que l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.
Il est admis que les dispositions de l’article 1622 sont applicables en matière de vente en l’état futur d’achèvement sous réserve de faire courir le délai préfix d’un an à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison, seule date à partir de laquelle le défaut de contenance peut être constaté.
S’il s’agit d’un délai préfix, il est cependant susceptible d’interruption, comme en matière de loi Carrez, par une assignation en référé expertise, un nouveau délai de un an courant à compter de l’ordonnance de désignation d’expert.
Il n’est pas contesté que la livraison des immeubles est intervenue le 7 mars 2016, date correspondant en l’espèce à la réception des travaux intervenue entre le promoteur, le maître d’oeuvre et la société Rhea, ouvrant en conséquence à la SCI Rhea un délai jusqu’au 7 mars 2017 pour agir.
Il est également constant qu’une assignation en référé expertise est intervenue le 27 juin 2016 qui a interrompu le délai pour agir jusqu’au 26 septembre 2016, date de l’ordonnance ayant désigné Mme [J], laquelle a fait courir un nouveau délai de un an pour agir jusqu’au 26 septembre 2017.
Il s’ensuit que sur ce fondement l’action entreprise par la SCI Rhea le 8 juillet 2018 est irrecevable comme tardive, ce en quoi le jugement entrepris est confirmé.
– Sur la responsabilité contractuelle du vendeur du fait de la faute dolosive :
La SCI Rhea fait grief au jugement d’avoir rejeté sa demande au motif que le dol n’était pas établi alors qu’elle indique qu’elle n’agit pas sur le fondement du dol, vice du consentement, mais sur le terrain de la faute dolosive engageant la responsabilité contractuelle de son auteur.
Elle maintient ainsi agir à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de son vendeur pour une réticence d’informations concernant le bien à édifier, constitutif d’un manquement à l’obligation d’information contractuelle dès lors que cette violation est délibérée et consciente.
La SCCV demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a évincé du caractère parfaitement apparent de la présence de ces banquettes l’absence de volonté dissimulatrice de la part du promoteur/vendeur, faisant valoir que n’est établie ni l’existence de manoeuvres caractérisant le dol, ni son caractère déterminant du consentement de l’acquéreur.
Cependant, la faute dolosive en matière contractuelle est constituée par une violation délibérée et consciente par le cocontractant de ses obligations contractuelles, même sans avoir recherché le dommage.
En la matière, le simple fait pour un promoteur vendeur d’avoir connaissance d’un défaut de conformité et de s’être abstenu d’en aviser l’acquéreur constitue une réticence d’information et en conséquence une faute dolosive et la demande de la SCI Rhea constitue non une action en réduction du prix, mais une action indemnitaire.
En l’occurrence, la SCI Rhea reproche à la SCCV d’avoir, en cours de contrat, modifié en raison de contraintes constructives mais également par souci d’économie, le système de fondation initialement retenu, sans l’en avoir tenue informée, ce qui a entraîné la présence de banquettes en béton dans les locaux vendus et réduit en conséquence leur surface utile.
La demande d’indemnisation qui s’ensuit de la part de la société Rhea est une demande indemnitaire fondée à la fois sur une diminution de surface mais également sur une perte de valeur locative des locaux induisant une perte de valeur des locaux commerciaux en eux mêmes, en ce que, outre le caractère disgracieux de ces banquettes, l’espace de présentation s’en trouverait considérablement réduit.
Cependant, s’agissant de la perte de valeur locative force est de constater que la société Rhea qui sollicite l’indemnisation du fait d’une ‘restriction d’usage considérable’ liée à une ‘restriction du passage de la clientèle, une perte de capacité de stockage et des difficultés d’agencement des magasins’ indique elle même que ‘les locataires en place n’ont pas été rebutés par la présence de ces banquettes dont ils se sont accommodés’ (ses conclusions page 30), ne justifiant dès lors pas avoir subi un préjudice locatif.
Elle fait encore référence à sa pièce N°28, soit un rapport d’expertise privé établi à sa demande, qui évalue l’incidence des banquettes en termes de diminution de surface utile et chiffre en conséquence la perte de valeur locative qu’elle induit, se basant sur le prix auquel les appartements ‘auraient pu selon nous être loués’ si les locaux avaient été conformes au plan annexé à l’acte de vente. Cependant, ce rapport d’expertise privé, même soumis à la contradiction des parties dans le cadre des présents débats, qui n’est corroboré par aucun autre élément ne suffit pas à établir la réalité d’un préjudice locatif alors qu’en tout état de cause ce rapport demeure purement théorique dès lors que la société Rhea s’abstient de verser aux débats l’ensemble des justificatifs du montant des loyers qu’elle pratiquait effectivement, ne permettant à la cour aucune comparaison de nature à mettre en évidence une quelconque perte locative.
Il convient en conséquence de débouter la SCI Rhea de ses demandes indemnitaires de ce chef, étant ajouté au jugement entrepris qui n’a statué que sur l’action fondée sur le dol vice du consentement.
II – Sur la demande d’indemnisation d’un retard de livraison :
Pour retenir une indemnisation d’un retard de livraison à hauteur de 5 000 euros le tribunal a relevé que le bien devait être livré au plus tard le 30 juin 2015 mais qu’il ne l’avait été que le 7 mars 2016, s’agissant des parties privatives, et le 21 décembre 2017 s’agissant des parties communes, retenant un retard de 8 mois et 7 jours justifiant dédommagement.
Au titre des causes de suspension de la livraison, il a retenu que la SCCV justifiait d’une cause légitime d’un mois résultant de l’allongement de la trêve estivale décidée par la mairie (attestation de l’architecte versée en pièce 17), les intempéries du début de l’année 2016 à hauteur de 51 jours depuis le début du chantier (relevés météorologiques), dans la mesure où, même postérieur au délai de livraison prévu, seul le délai d’achèvement des travaux doit être pris en considération au sens de l’article R.261-1 du code de la construction, et non le délai de livraison, soit au total un retard justifié de 81 jours (2 mois et 19 jours) jusqu’au 19 septembre 2015, pour allouer à la société Rhea, en l’absence de prévision contractuelle et de justificatif du montant des loyers, s’agissant d’un immeuble à vocation locative, une somme de 5 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire.
La SCI Rhea sollicite la confirmation du jugement sur le principe de la condamnation de la SCCV Les Portes de Langon au titre du retard de livraison mais sa réformation sur le quantum indemnitaire alloué au regard d’un retard de livraison de 8,31 mois pour les appartements et de 30 mois pour les parkings, et demande en l’absence de toute cause légitime de retard :
Loyer commerce n°4 : 2 020 euros HT x 8,31 mois = 16 794 euros
Loyer commerce n°5 : 2 405.33 euros HT x 8,31 mois = 19 998 euros
2 Parkings à 2 X 100 euros par mois: 200 euros x 30 mois = 6 000 euros.
Soit au total la somme de 42 792 euros.
La SCCV Les Portes de Langon critique le jugement entrepris soutenant notamment que l’acte authentique visant comme date limite le 1er semestre 2015, soit une livraison prévue au plus tard le 30 juin 2015, il en résulte un retard de 8 mois et non pas 9 et que par ailleurs elle a subi des causes légitimes d’interruption du chantier, observant que :
– la municipalité d'[Localité 7] a multiplié les modifications de plans de circulation et d’implantation pour construire pour des raisons de tranquillité des riverains et des commerces, ce qui lui a fait perdre 3 mois,
-la trêve estivale de 2014 lui a fait perdre 1 mois,
– les études de sol ont permis de déceler de graves insuffisances au niveau des fondations des constructions avoisinantes ce qui l’a contrainte à compléter lesdites études pour définir des solutions techniques, lui ayant fait perdre un 1mois supplémentaire,
– la procédure de référé préventif qui lui a fait perdre 5 mois,
– l’entreprise en charge des fondations a dû faire face à des défaillances matérielles liées à la nature aléatoire du sous-sol, ce qui lui a fait perdre 3 mois et une semaine,
– le reste de canalisation urbaine débouchant sur le terrain de la concluante, non signalé a été bouché au coulage des pieux, ce qui lui a fait perdre 1 semaine supplémentaire.
– les intempéries représentent 51 jours ouvrés de chômage intempérie, soit 1 mois et deux semaines, en sorte que serait légitimement justifié un retard d’un an et demi excluant toute responsabilité de sa part.
Selon l’article 1601-1 du code civil, ‘La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement’.
En l’espèce, est prévu en page 6 de l’acte authentique de vente que : ‘Pour satisfaire aux dispositions de l’article L261-11c du code de la construction et de l’habitation, le vendeur et l’acquéreur, ou leur représentant es-qualité, déclarent que les biens objets de la présente devront être achevés, au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, pour être livrés au plus tard le 1er semestre 2015 sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension des délais de livraison ainsi qu’il est mentionné au cahier des conditions générales des ventes ci-dessus visé’.
L’acte authentique, en page 13 et 14, stipule :
‘ pour l’application de cette dernière disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension du dit délai, notamment :
– les intempéries au sens de la réglementation des chantiers du bâtiment,
· Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.
· Retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).
· Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).
· Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.
· Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.
· Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient pas fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur
· Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier.
· (‘)
S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis un obstacle à la poursuite des travaux.
Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous la propre responsabilité de l’architecte chargé du suivi du chantier ou du bureau d’études’.
En l’espèce l’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard le 1er semestre 2015, soit au 30 juin 2015, en sorte que n’étant pas contesté que la livraison est intervenue le 7 mars 2016, le retard de livraison est de 8 mois et 7 jours.
Au vu de ce qui précède et des éléments du dossier, c’est à bon droit que le tribunal a retenu comme étant justifié au titre des intempéries, 51 jours d’arrêt du chantier, même intervenus postérieurement au délai de livraison dès lors que doit être pris en compte conformément à l’acte de vente et aux dispositions de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation le délai d’achèvement des travaux et, au titre de ‘l’injonction administrative d’arrêter les travaux’ la trêve estivale imposée de 1 mois en 2014, soit 81 jours au total.
Pour le surplus de la demande, si le tribunal n’a pas exclu que la municipalité d'[Localité 7] ait pu générer des contraintes administratives complémentaires, il a écarté la demande de la SCCV de ce chef dès lors qu’elle n’en justifiait pas, ne produisant aucun des arrêtés ayant imposé l’arrêt du chantier, se contentant de produire une attestation de l’architecte qui en outre ne visait pas précisément la date d’arrêt du chantier. Cependant, cette attestation qui indique que du fait des ‘obligations imposées par la Mairie d'[Localité 7] relatives aux installations ainsi qu’à l’organisation et au fonctionnement du chantier’ le chantier a été retardé de trois mois ‘par rapport au planning prévisionnel du chantier’, suffit à établir une cause légitime de retard de trois mois qui doit être prise en compte au titre des ‘injonctions administratives’, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.
De même, il est justifié par la production d’une attestation de l’architecte d’un retard de chantier de 1 mois par rapport au planning prévisionnel en raison d’une étude de sol complémentaire demandée afin de définir des solutions techniques à mettre en place justifiées par les insuffisances des fondations des constructions avoisinantes, ce qui suffit à retenir un retard légitime supplémentaire de 1 mois, à l’exception de toute semaine supplémentaire pour un problème de canalisation, dont le tribunal a pertinemment retenu qu’il s’agissait d’un aléa de chantier non visé à l’acte authentique.
C’est également de manière pertinente que le tribunal a écarté comme non légitimes les retards de chantiers liés à la procédure de référé ou aux procédures en cours qui ne correspondent à aucune des causes d’interruption visées aux contrat.
Il s’ensuit qu’apparaissent légitimes les retards de 1 mois pour trêve estivale, 51 jours pour intempéries, 3 mois pour injonctions administratives diverses et 1 mois pour ‘étude de sol complémentaire’ soit 6 mois et 21 jours laissant subsister un retard non justifié de 1 mois et 19 jours.
S’agissant des parkings, il n’est pas contesté qu’ils n’ont été livrés que le 21 décembre 2017. Cependant, tenant compte là encore des causes légitimes d’interruption du chantier, le retard total non justifié est de 23 mois (29 mois et 21 jours – 6 mois et 21 jours).
Il est établi que les parkings n’ont été livrés que le 21 décembre 2017 mais que leur solde pour un montant de 7 000 euros n’en a été réglé que le 30 octobre 2017, comme il résulte d’un extrait de compte de la SCCV.
Contestant ce qu’ont jugé les premiers juges qui ont retenu que du fait du non paiement du solde, la SCI Rhea ne pouvait se prévaloir d’un retard de livraison des parkings, cette dernière invoque une retenue justifiée par les manques à gagner locatifs occasionnés par les retards de livraison des appartements imputables à la SCCV.
Or, à la date du paiement du solde du marché concernant les parkings d’un montant de 7 000 euros, le 30 octobre 2017, il été retenu que la SCI Rhea avait supporté un retard de livraison des appartements qui n’était pas justifié à hauteur de 1 mois et 19 jours, ce qui ne pouvait justifier qu’elle opère d’office une telle retenue alors notamment que les locaux commerciaux étaient livrés depuis le 7 mars 2016, en sorte que c’est à bon droit que le tribunal a écarté toute demande indemnitaire au titre d’un préjudice locatif concernant les parkings.
Dès lors que la vocation locative des locaux n’est pas contestée, ce retard de livraison des locaux commerciaux était de nature à occasionner un préjudice locatif à la société Rhea mais celui ci ne saurait être équivalent au montant de l’avantage perdu c’est à dire le montant des loyers, qui n’est d’ailleurs pas justifié en l’absence de production des contrats de bail dès la mise en location, pendant la durée du retard de livraison injustifié, alors qu’un tel préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir un avantage laquelle n’est jamais équivalente à l’avantage perdu.
En ne formulant pas sa demande en termes de perte de chance, la SCI ne met pas la cour en mesure de statuer sur sa demande dont elle sera déboutée, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il a alloué à la SCI Rhea de ce chef une indemnité de 5 000 euros.
III Sur la demande en garantie de la SCCV Les Portes de Langon à l’encontre de l’architecte et de son assureur
A titre subsidiaire, la SCCV Les Portes de Langon demande à être relevée et garantie indemne par l’architecte et son assureur.
A défaut d’indemnisation allouée à la SCI Rhea au titre de la diminution de surfaces seule le recours de la SCCV contre l’architecte au titre d’un retard de livraison sera examiné.
– Concernant la demande de paiement des pénalités de retard
Pour contester la décision du tribunal qui l’a déboutée de son recours en garantie la SCCV Les Portes de Langon soutient que l’architecte qui se voit confier la maîtrise d »uvre complète doit assurer la direction et la surveillance du chantier et qu’à ce titre il doit s’assurer que les travaux sont exécutés conformément aux directives données et aux plannings et qu’il engage sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité contractuelle du droit commun en cas de retard dans la réalisation des travaux, en sorte que si des retards devaient être retenus par la cour, il conviendrait de juger qu’ils sont imputables aux carences de l’architecte de sorte que celui-ci et son assureur lui doivent leur garantie.
Cependant, le tribunal a, par des motifs pertinents que la cour adopte dès lors qu’ils ne sont pas contredits par la production de nouveaux éléments ou arguments plus pertinents devant la cour, retenu qu’il n’était prévu au contrat d’architecte aucun délai d’achèvement des travaux et que, l’architecte n’étant pas partie à l’acte de vente entre la SCCV et la SCI, le délai de livraison auquel la SCCV s’était engagée avec son acquéreur en VEFA, ne pouvait lui être opposé.
Certes l’architecte était investi d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre et il lui incombait d’établir les plannings prévisionnels et de s’assurer dans le cadre de sa mission de coordination et de suivi du chantier que les travaux étaient exécutés conformément aux directives et aux plannings impartis aux entreprises mais force est de constater que la SCCV, demanderesse à la garantie de l’architecte, n’allègue pas que les plannings arrêtés avec les différentes entreprises n’ont pas été respectés, ne reprochant finalement à l’architecte que le non respect du délai de livraison auquel elle était personnellement tenue pourtant resté étranger au contrat d’architecte.
Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la SCCV Les Portes de Langon de son recours en garantie contre la société Architecture Sites et Environnement et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français, sans qu’il soit besoin en conséquence d’examiner le recours de ces derniers à l’encontre de la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment et de son assureur, la SMABTP, ni les demandes subsidiaires au titre des plafonds de garantie et franchises de la MAF et des franchises de la SMABTP.
Au vu de l’issue du présent recours dans lequel la SCI Rhea comme la SCCV Les Portes De Langon succombent respectivement, il sera fait masse des dépens de l’appel qui seront partagés comme il sera dit au dispositif, la SCCV les Portes De Langon étant condamnée à payer à la société Architecture Sites et Environnement et à la MAF, ensemble, une somme de 2 000 euros, à la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment une somme de 2 000 euros et à la SMABTP une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les parties étant respectivement déboutées de toutes demandes plus amples de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau du chef réformé.
Déboute la SCI Rhea de sa demande au titre d’un préjudice locatif.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus des chefs déférés non contraires au présent arrêt et y ajoutant :
Déboute la SCI Rhea de sa demande indemnitaire au titre de la faute dolosive.
Condamne la SCCV Les Portes de Langon à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à:
-la société Architecture Sites et Environnement et la Mutuelle des Architectes Français, ensemble, la somme de 2 000 euros,
-la société Serge Domenger Ingenierie du Bâtiment une somme de 2 000 euros,
– la SMABTP une somme de 2 000 euros,
Fais masse des dépens d’appel qui seront supportés à hauteur 1/5 par la SCI Rhea et 4/5 par la SCCV Les Portes de Langon.
Le présent arrêt a été signé par Mme Paule POIREL, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
